宅建合格らくらくナビ~みやざきの宅建ブログ~

『宅建 is MyLife!』わかる♪楽しい♪一緒にがんばって、絶対に合格しましょう! T@miyazakitakken

宅建 重要過去問’08狙い撃ち!・権利関係 1

2008-01-31 20:23:39 | 宅建 重要過去問狙い撃ち!

 ~’08宅建狙い撃ち! 重要過去問みやざきSelection~

2006.8.26~27 ver.1
2008.1.31 ver.2 

さぁ、がんばっていきましょう!

今年の宅建試験で出題される可能性が高い過去問 や
 
基本重要テーマの過去問(過去問からの予想問題!)
 を厳選して紹介
させていただきます。

※問題を解く Point!について、簡単なコメントをしていきます。

権利関係の意思表示を攻略しましょう。

 意思表示のテーマから今年出題される可能性がもっとも高いのは、

 『詐欺』ではないでしょうか。

 そこで、まずは『詐欺』の重要過去問を紹介いたします。

 H1-3 と H14-1 を狙い撃ち!


 H1-3 肢1

問題 A所有の土地が, AからB, BからCへと売り渡され, 移転登記も完了している。 この場合, 次の記述は正しいでしょうか。

1.AはBにだまされて土地を売ったので, その売買契約を取り消した場合, そのことを善意のCに対し対抗することができる。

詐欺による取消しは, 善意の第三者に対抗できませんね。

Ans.×

 H14-1 肢1,2,4

問題 Aが, Bの欺罔行為によって, A所有の建物をCに売却する契約をした場合について次の記述の正誤を答えてください。

1.Aは, Bが欺罔行為をしたことを, Cが知っているときでないと, 売買契約の取消しをすることができない。

2.AがCに所有権移転登記を済ませ, CがAに代金を完済した後, 詐欺による有効な取消しがなされたときには, 登記の抹消と代金の返還は同時履行の関係になる。

4.Cが当該建物を, 詐欺について善意のDに転売して所有権移転登記を済ませても, Aは詐欺による取消しをして, Dから建物の返還を求めることができる。

 

1: 契約の相手方(C)とは異なる人物の第三者 (B) がAをだました場合
    相手方 (C) が, その詐欺の事実を知っているときでなければ
   だまされた者 (A) は,契約を取り消すことができません

 このテーマは H10、H14,H16 と、ここのところ頻出のテーマです。
 しっかりと攻略しましょう!                            Ans.○

 Point♪

 (契約の相手方とは異なる人物の)第三者によりだまされた者は,
  相手方その詐欺の事実を知っているときでなければ,
 契約を取り消すことができない

2: 契約が取り消されたときには,
    不公平にならないように,
    売主と買主の取り消しによる原状回復義務は,
    同時履行の関係
になります。

 そこで、『登記の抹消と代金の返還は同時履行の関係になる』という記述は正しいことになります。

 近年、とてもよく出題されている同時履行の関係の問題ですね。

 H11-8やH15-9とあわせてしっかりと押さえておきましょう。     Ans.○

4:誤り。

 だまされた者による詐欺取消しは,
 善意の第三者対抗することができません

 したがって,
 Aが詐欺による取消しをしたとしても,
 善意のDから建物の返還を求めることはできないことになりますね。   Ans.×

さぁ、これで詐欺のテーマは攻略できました。

つづきまして、出題可能性はそれほど高くないかもしれませんが、
  出題されたときに確実に取らないと合格できない重要テーマ、
  『通謀虚偽表示』の重要過去問を紹介いたします。

 H5-3 と H12-4 の2問を狙い撃ち!

まずは、H5-3から解いてみましょう。

問題 Aが, その所有地について, 債権者Bの差押えを免れるため, Cと通謀して, 登記名義をCに移転したところ, Cは, その土地をDに譲渡した。 この場合, 民法の規定及び判例によれば, 次の記述のうち正しいものはどれか。

1.AC間の契約は無効であるから, Aは, Dが善意であっても, Dに対し所有権を主張することができる。

2.Dが善意であっても, Bが善意であれば, Bは, Dに対し売買契約の無効を主張することができる。

3.Dが善意であっても, Dが所有権移転の登記をしていないときは, Aは, Dに対し所有権を主張することができる。

4.Dがその土地をEに譲渡した場合, Eは, Dの善意悪意にかかわらず, Eが善意であれば, Aに対し所有権を主張することができる。

 

みやざき講師のAdvice

1:虚偽表示による契約は無効となります。

 そして、この虚偽表示による契約の無効は、
 善意の第三者対抗することができませんね。             Ans.×

2:虚偽表示による契約の無効は、
 善意の第三者対抗することができませんでした。 

 そしてこれは、契約当事者でないものにとっても同じなんですね。
 なんでか?っていうと、
 善意の第三者を守るためのルールだからなんです。
 ちょっといやな問いかたですけれども、ご注意ください。          Ans.×

3:虚偽表示による契約の無効は、
 善意の第三者対抗することができませんね。

 そしてこれは、 第三者が善意でありさえすればよく、登記は関係ありません
 注意しましょう!                                 Ans.×

4:第三者(D)と転得者(E)のどちらかひとりでも善意であれば
 転得者の勝ちとなります。
 この解き方を覚えておきましょう!                      Ans.○

Point:第三者と転得者のどちらかひとりでも善意転得者の勝ち

  

それではもう一問、H12-4を解いてみましょう。

問題 Aが, 債権者の差押えを免れるため, Bと通謀して, A所有地をBに仮装譲渡する契約をした場合に関する次の記述のうち, 民法の規定及び判例によれば, 誤っているものはどれか。

1.BがAから所有権移転登記を受けていた場合でも, Aは, Bに対して, AB間の契約の無効を主張することができる。

2. Cが, AB間の契約の事情につき善意無過失で, Bからこの土地の譲渡を受けた場合は, 所有権移転登記を受けていないときでも, Cは, Aに対して, その所有権を主張することができる。

3.DがAからこの土地の譲渡を受けた場合には, 所有権移転登記を受けていないときでも, Dは, Bに対して, その所有権を主張することができる。

4.Eが, AB間の契約の事情につき善意無過失で, Bからこの土地の譲渡を受け, 所有権移転登記を受けていない場合で, Aがこの土地をFに譲渡したとき, Eは, Fに対して, その所有権を主張することができる。

 

みやざき講師のAdvice

1:通謀虚偽表示は無効なので, AはBに対し無効だといえます。

 このとき、契約当事者のあいだでは登記は関係ありません

Ans.○

2: 通謀虚偽表示による契約の無効は、善意の第三者に対抗できません。

 そしてこれは、 第三者が善意でありさえすればよく、登記は関係ありません。                                
                                             Ans.○

3: 通謀虚偽表示による契約は無効なので,
 Bは無権利者である。

 一方、真の所有者 Aから譲り受けたDは権利者となる。

 このとき、
 権利者D無権利者Bに対し, 登記がなくても
(この土地は俺のもんだ!でていけ~、と)所有権を主張することができます

Ans.○

POINT:権利者vs無権利者⇒権利者の勝ち!(登記は関係ない。)

4: 転得者Eは,虚偽表示における善意の第三者として権利者となります。
 一方、 真の権利者Aから譲り受けたFも権利者となります。
 このとき、EとFはともに権利者ですから、先に登記を得た方が勝ちとなります。

Ans.×

POINT:権利者vs権利者⇒先に登記をしたほうの勝ち!

 さぁ、これで通謀虚偽表示のテーマは攻略できました。

次回は意思表示の総合問題です。

がんばって合格しましょう!

  

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1~2月の期間は、民法(権利関係)1本で勝負!

2008-01-27 00:14:30 | 宅建絶対合格へのアドバイス!

H20年度の宅建試験を目指す方へ

~確実に宅建試験に合格する戦略!~

2007.12.9 ver.1
2008.1.27 ver.2

1~2月の期間は、民法(権利関係)1本で勝負!

借地借家法は学習対象にいれてください
不動産登記法、区分所有法は、余裕があったらでいいでしょう。

 

1~2月くらいから宅建の勉強をするんだ!

というのであれば、

あんまり学習効率を考えるよりも、

民法・借地借家法をしっかりと理解する

学習方法がお勧めです。

身近な例を考えて、

具体的なイメージを持ちながら学習を進めるようにしましょう。

《参考図書》

『実例でわかる 土地と建物の法律知識』

 玉井 真理子 監修 成美堂出版

『図解雑学Q&A 知って得する民法』

ナツメ社

『超図解ビジネス super mini 住宅の法律Q&A』

エクスメディア

ここで、ちょっと注意です!

学習する範囲はあくまで、

『宅建の』民法の範囲

にしてください。

『一般的な』民法の学習をするのは、

宅建試験対策として、ちょっとやりすぎです…

(※学習時間が膨大になってしまうので、

よっぽど時間があり余っていないかぎり、

宅建の合格を目標とする宅建受験生は、

民法の判例集とかシケタイやC-Bookには

手を出さないほうがいいでしょう。)

 

そこでお勧めしたい学習教材なのですが、

権利関係だけの科目別の宅建テキスト

がよいとおもいます。

理由は、

迷いなく、

民法・借地借家法をしっかりと理解する学習

に集中できるからです。

 

あしたから、権利関係の攻略を連載スタートします。

 一緒に少しずつ確実に権利関係を攻略していきましょう♪

      

さぁ、がんばって宅建に合格しよう

みやざきしんや

 

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感謝♪ ~ より高い宅建合格率をめざして!~

2008-01-26 23:59:47 | Weblog

 感謝♪ ~ より高い宅建合格率をめざして!~

 

みやざき宅建ブログを

ご愛読いただきありがとうございます。

 

とても嬉しいことに、はやくもたくさんの企業様などから、

みやざきご指名の宅建講義依頼を頂戴しております。

来週中くらいには、

9月、10月のスケジュールが

ほとんど決まってしまうかもしれません。

ほんと感謝しております。

必ずご期待にそえるよう、

最高の講義を提供させていただきます。

日建学院の講義として提供するときには、

今年みやざきが大幅に改良したまとめページが武器になります。

個人的に依頼を受けているものにつきましては、

みやざきのオリジナルレジュメにて講義を展開いたします。

 

いかに効率的に学習し、

少しでも楽してしかも確実に合格するか、

なかなか難しいこのテーマ、

とことん追求して勝負の一年とします。

 

もちろん、独学などで宅建試験を目指していくかたのために、

ブログ上の講義も充実させていきます。

 

読者の皆さん一緒に戦って絶対に合格しましょう!

みやざきしんや

 

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宅建登録『実務』講習を受講する方へ♪

2008-01-24 22:59:44 | 宅建主任者登録、登録講習、実務講習など

宅建登録『実務』講習を受講する方へ♪

 

宅建登録実務講習がいよいよ開催されます。

受講生の中には修了できるんだろうか?

とちょっと不安な方もいらっしゃることでしょう。

そこで、

実際に近代化センターの実務講習を受講経験している立場から、

少しだけアドバイスさせていただきます。

まず、

きちんと準備しておけば、

修了できないことはまずない講習です。

最低限やっておくべきことは、

課題となっている択一問題を解いて、

解説を理解しておくことです。

択一問題の中には、

例えば、ローンの具体的な話や各種調査など

宅建試験の学習をしたときにはなかったテーマもありますので、

きちんとテキストを読んで確認しておきましょう。

択一問題できかれているテーマについては、

テキストに付箋を貼っておくこともお薦めです。

あとは、やはり主任者の業務である

35条書面、37条書面

をしっかりとスクーリングで学習すれば大丈夫

 

スクーリングがおわりましたら、

いろいろなご感想を頂戴できますと

とても嬉しいです♪

 

みやざきしんや

 

  

 

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2008年版宅建ブログ・メルマガ本格的始動のおしらせ♪

2008-01-22 08:32:34 | Weblog

~2008年版宅建ブログ・メルマガ本格的始動のおしらせ♪~

 

あさってくらいより、

2008年版宅建ブログ・メルマガ

本格的に始動いたします♪

ブログは、1~2日に1回くらい

メルマガは、週に1回くらい

のペースで提供させていただきます。

やっと、いろんなことがひとだんらくしました。

今までペースが遅かった分、

よりよい情報を提供したいとおもっています。

がんばっていきます

どうぞご期待ください。

宅建合格サポートメールマガジンのご案内♪

今週末から、毎週1回以上のペースで配信させていただきます。

 

熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガ

 http://www.mag2.com/m/0000255105.html

 

合格に役立つ重要な情報をもらさずチェックできるよう

ぜひぜひ、ご登録ください♪

いろいろといいことがあると思います。

 

みやざきしんや

 

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2007年 宅建本試験解説~日建学院宅建無料公開講座のご案内~

2008-01-17 22:32:50 | Weblog

2007年 宅建本試験解説~日建学院宅建無料公開講座のご案内~

 

2007年(H19年) 宅建本試験のWeb解説

が公開されました。

 

日建学院のHPに、

みやざきの担当した講義

無料公開されましたので、

ご案内いたします♪

 http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/test/lecture/2007/

 

担当は、権利関係と宅建業法です。

ぜひご覧ください♪

 

※ こちらの講座は、あくまで日建学院の講座ですので、

みやざき個人の戦略を提供する講座ではないことご了承ください。

 

 

テキスト、通信教材などの製作も

やっとあしたでひとくぎり…できそうです。

時間に余裕が出来ましたら、

ブログ・メルマガとも本格的にスタートします。

一緒に戦って、絶対に合格しましょう。

みやざきしんや

 

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ちょっと気になる法改正のおしらせ♪

2008-01-11 00:04:12 | Weblog

~ちょっと気になる法改正のおしらせ♪~

 

権利関係の借地借家法に関して、

事業用借地権の法改正がありました。

http://www.mlit.go.jp/tochimizushigen/land/jigyouyou.htm

 

正直、それほど宅建合格に関係あるとは思いませんが、

12月中旬に法改正があったため、

現在、市販本が対応できていませんので、

念のため案内させていただきます。

 

 2008法改正講座は、土曜日あたりに公開予定です。

 

宅建合格サポートメールマガジン

創刊しました。

 

熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガ

 http://www.mag2.com/m/0000255105.html

 

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ぜひぜひ、ご登録ください♪

いろいろといいことがあると思います。

 

みやざきしんや

 

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いよいよ無料・宅建メールマガジン発行です♪

2008-01-08 20:52:04 | Weblog

~無料・宅建メールマガジン発行のおしらせ♪~

 

たいへんおまたせいたしました。

みやざきの宅建メールマガジン・案内号を

まぐまぐのメルマガとしてご利用いただけます。

 

熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガ

 http://www.mag2.com/m/0000255105.html

 

合格に役立つ重要な情報をもらさずチェックできるよう

ぜひぜひ、ご登録ください♪

 

メルマガ創刊がずいぶんおそくなってしまいました

お待ちいただいていた読者のみなさまに、

申し訳ないとおもっています。

ほんと、ごめんなさい。

あさってからエンジン全開でブログも展開していきます。

2008年度宅建受験用 法改正情報

などお役立ていただける内容を提供していきますので、

ご活用いただければ幸いです。

 どうぞお楽しみに♪

 

みやざきしんや

 

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楽しめる温泉テーマパーク♪ ~大江戸温泉物語~

2008-01-06 18:58:07 | Weblog

 楽しめる温泉テーマパーク♪ ~大江戸温泉物語~

 

大江戸温泉物語

にいってきました♪

http://www.ooedoonsen.jp/higaeri/onsen.html 

 

最初は、新年会で飲みに行こうという話だったのですが、

それではちょっと面白さがたりないかも…とおもい、

温泉テーマパークの~大江戸温泉物語~

にいってきました。

温泉の泉質はさておき、

ちょこっと楽しむのには、なかなかいいところかと思います♪

 

 

さて、いよいよ2008年も開幕ですね。

箱根駅伝、高校サッカーと

なかなかおもしろいお正月でした。

 

たぶん、あした、あさってあたりには、

まぐまぐのメルマガ承諾もあることでしょう。

メルマガが発行できしだい、

宅建試験合格のゴールを目指して

 宅建ブログをキックオフしたいとおもいます。

 

一緒にがんばっていきましょう 

 

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おすすめいい温泉♪  丹波山温泉~のめこい湯~

2008-01-03 23:19:25 | Weblog

おすすめいい温泉♪  丹波山温泉~のめこい湯~

 

とってもお気に入りの

丹波山温泉~のめこい湯~

にいってきました♪

 

『のめこい』というのは、

つるつる、すべすべ

という意味なんだそうです。

ほんと、つるつる、すべすべになる温泉です。

 

TVチャンピオン(水野さん)からのおすすめでいっていらい、

はまってしまって、何度も足をはこんでいます。

機会ありましたらぜひ♪

 

 詳しくはこちらに紹介記事があります。

http://www.tachikawaonline.jp/yu/taba/nomekoi.htm

 ぜひご覧になってください。

 

草津温泉に少し滞在し、 
http://www.kusatsu-onsen.ne.jp/

内湯めぐり http://www.kusatsu-onsen.ne.jp/onsen/uchiyu.html
・18共同浴場・秘密の湯をコンプリートしてしまったくらいの…

 そんなみやざきでも、

丹波山温泉~のめこい湯~

は自信を持っておすすめさせていただきます

  温泉好きの方は、ぜひ1度いってみてください♪

 

 

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初夢♪

2008-01-02 14:26:17 | Weblog

~初夢♪~

 

『初夢』

周知のように、

一年の吉凶を占う習慣ですね。

 

いろいろと説はありますが、

一般には、

初夢は、2日の夜

ということになっているそうです。

 

さて、いろいろなことにチャレンジし

人生の礎を築く勝負の一年!

としたいところ。

どんな初夢がまっていることでしょうか?

昨夜の夢は、おなか一杯で幸せな夢。

きょうの『初夢』は?

 

読者のみなさまに吉夢がおとずれますように♪

みやざきしんや

 

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謹賀新年♪

2008-01-01 06:09:11 | Weblog

~  謹賀新年♪  ~

 

あけましておめでとうございます♪

がんばって、いい1年にしていきましょう!

 

本年もどうぞよろしくおねがいいたします。

 宮嵜 晋矢 (みやざきしんや)

 

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