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宅建 法改正狙い撃ち! みやざきのSuperShot! ①

2006-08-30 01:46:35 | 宅建 法改正

~宅建 法改正狙い撃ち! みやざきのSuperShot!~

《宅建合格のためには、法改正情報にふりまわされるな!》

宅建受験生にとってどうしても気になるあのはなし…そう法改正

ところが、実はこの法改正宅建試験に合格するためにおさえなければいけないことはとても少ないのである。

 純粋に、2006年の宅建試験対策として必要な法改正についてだけみると、合格のためにおさえたほうがよいことはなんとたったの3つだけなんです。その3つとは、次の通りです。

Ⅰ.重要事項の説明内容の仲間入り(改正のやま!)

 1.景観地区のルール

 2.特例容積率適用地区のルール

Ⅱ.不動産取得税の税率

それでは、この3つの法改正についてみていきましょう。

まずは、

景観地区のルールからです。

景観地区とは、良好な景観(人工的な街並みの美しさ)を形成しようとするところ。

H16年に景観法が施行されたことにともない、景観地区のルールが重要事項の仲間入りをした。

景観地区に関する重要Pointは多く、宅建業法、都市計画法など、どこからでも出題される可能性がある。※個人的には、出題可能性90%のテーマである!

景観地区に関する重要Point!

1:景観地区では、建築物の高さの最高限度、最低限度のルールがある。〔高い建物を建てさせたくないときには高さの最高限度のルールをさだめ、低い建物を建てさせたくないときには高さの最低限度のルールをさだめる。〕

2:市町村が定める。

3:景観地区で建物を建てるときには、形態意匠(デザイン)について、市町村の認定が必要となる。〔かっこわるい建物だからダメ~とか、かっこいい建物だからたてていいよ、と認定する。〕

4:景観計画区域で、開発行為(建物を建てるために土地を平らにすること)や建築行為をおこなうには、景観行政団体の長に届出をする必要がある。
なお、景観重要建造物については、景観行政団体の長の許可が必要となる。

覚え方!

景観計画区域    ⇒   景観行政団体の長に届出
景観重要建造物  ⇒   景観行政団体の長の
許可

次に、

特例容積率適用地区のルールについてみていきましょう。(そろそろ出る!)

特例容積率適用地区とは、容積率を使い切ってない土地があるときに、余った容積率分を隣近所に割り振って、より大きな建物を建ててよいとするところである。
Ex.容積率が50/10の土地AとB(ともに200㎡)があるとする。
このとき、Aで容積率を40/10しか使っていないのであれば、容積率が10/10余る分をBの容積率に加えて、Bの容積率を特別に60/10としてよい、ということである。

特例容積率適用地区は、重要事項の説明内容に仲間入りするとともに、従来のルールからの法改正もあった。

特例容積率適用地区に関する重要Point!

1:特例容積率適用地区では、建築物の高さの最高限度のルールがある。
〔隣近所から容積率を集めまくると、むちゃくちゃ高い建物を建てることもできてしまうのか?という問題が出てくる。
⇒さすがにそれはまずい。そこでほどほどの高さにとどめさせるため、高さの最高限度のルールをさだめることができるとした。〕

2:特例容積率適用地区を定めることができるのは、第1種・第2種低層住居専用地域と工業専用地域以外の9つの用途地域である。
Ex.第1種低層住居専用地域……特例容積率適用地区×
   工業専用地域…………………特例容積率適用地区×
   第1種中高層住居専用地域…特例容積率適用地区○
   第1種住居専用地域…………特例容積率適用地区○

最後にもうひとつ、

不動産取得税の税率についてみていきましょう。

土地住宅についての税率は、3%

住宅以外の家屋(お店・事務所など)の税率は3.5%

となりました。

 

ちょっとおまけ(法改正ではないけれど、とっても重要!)

建築物の高さのルールは宅建の大好きなテーマです。

  建築物の高さのルールがあるものとして、
  ①低層住居専用地区、②高度地区
③特定街区、④景観地区、
⑤特例容積率適用地区、⑥地区整備計画、
あたりを覚えておきましょう。

それ以外では建物の高さのルールはない
と裏返しでも使えるようにしましょう。

Ex. 中高層住居専用地域 ⇒建築物の高さのルールはない
   高度利用地区     ⇒建築物の高さのルールはない

 

さぁ、これで法改正の合格ラインは突破できました。

合格へ向けて一気に駆け抜けましょう!

 

コメント

おまたせいたしました。

2006-08-23 11:38:55 | Weblog
う~ん。こまったなぁ… 
イメージ図や表(板書)を作りたくて、ブログをgooにしたのですが、
なかなかつくれん…
公開したい原稿はあっても、わかりやすく説明するための図表を挿入できなくて、公開できないんです。


そこで、お待ちいただいてる方のために、
まずは権利関係の実況中継第1弾(図表なしver)をお届けいたします。
なお、後日あらためて、図表入りの完全版をお届けいたします。
どうぞよろしくおねがいいたします。

コメント

宅建のお役立ちブログはじめました。

2006-08-21 05:57:33 | Weblog

はじめまして。こんにちは。

宅建講師の宮崎晋矢(みやざきしんや)です。

宅建試験の合格を目指す受験生の方々へ、

ほんの少しでも楽に、しかも確実に合格できる、

宅建の戦略的な攻略法をアドバイスさせていただきたいと思います。

合格のためには欠かせない『宅建重要テーマの実況中継』

今年出題が予想される肢(あし)を『宅建1問1答・狙い撃ち!』

とても気になる重要な『宅建法改正』『宅建統計』

独学者をサポートする『宅建重要過去問・どうやって解くか?』、

私が実際に講義を担当する企業・大学の講義風景などなど

宅建試験で1点でも多くとるためのお役立ちブログです。

お楽しみに

 

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