H18年度 宅建試験 最新合格予想点・解答・コメント 1

　～　H18年度　宅建試験　合格予想点・解答・コメント　～　

 

合格予想点について

みやざきはいさぎよく３５点にしました。

ただ本音のところをいいますと、

３４，３５のどちらかではないかと思います。

（４：６くらいの感じです。）

あとは結果待ちですね。

 

受験生のために１点でも下がることを祈っております。

３３点くらいだとたくさんの方が合格していただけるんですよね。

なんとかならないものでしょうか？

 

さて、H18年度の本試験分析をさせていただきます。

みやざきは講義は大胆にいきますが、

データ分析は宅建業界No.1とおもってがんばっていきます。

以下の分析は、

宅建業界最大の母集団である日建学院の正解率を参考にした、

みやざきの独断によるものです。

※入手出来次第、ほかの学校の資料も反映させ、

より正確な分析をおこなわせていただきます。

 

H18年宅建合格理想モデル

　権利関係（No.1～１６）　　　　…９点

法令上の制限（No.１７～２５）　…６点

　　　税　　（No.２６～２９）　　　…２点

　　宅建業法　（No.３０～４５）　　…１５点

　　５問免除（No.４６～５０）　　　…３点

 

合計点　　３５点

 

～H18　宅建試験　正解一覧～

１．　４　　　　　１１．３　　　　２１．３　　　　　３１．１　　　　４１．３

２．　１　　　　　１２．２　　　　２２．４　　　　　３２．４　　　　４２．３

３．　２　　　　　１３．１　　　　２３．１　　　　　３３．２　　　　４３．１

４．　２　　　　　１４．３　　　　２４．２　　　　　３４．３　　　　４４．３

５．　１　　　　　１５．４　　　　２５．３　　　　　３５．４　　　　４５．２

６．　２　　　　　１６．２　　　　２６．２　　　　　３６．１　　　　４６．４

７．　４　　　　　１７．４　　　　２７．１　　　　　３７．３　　　　４７．３

８．　３　　　　　１８．４　　　　２８．２　　　　　３８．２　　　　４８．４

９．　３　　　　　１９．１　　　　２９．４　　　　　３９．１　　　　４９．４

１０．２　　　　　２０．２　　　　３０．２　　　　　４０．４　　　　５０．４

正解率の詳細については、こちらまで。

 http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/2006_kaisoku/sokuho.html

 

Ⅰ　権利関係について

 

　　とるべき問題　　　　　　　　　…No.　４，６，９，１１，１２，１４　⇒６点

　　とれたらとってほしい問題　…NO.　２，３，８、１０，１５　　　⇒うち２～３点 　

　　残りの問題（解けなくてよい問題）　…　No.　１，５，７，１３，１６　⇒　１点

　　合計　９点くらい

 

　コメント

１．とれなくてOK!

　　宅建受験生でわかるほうがおかしいかも。

　　この問題をとれという宅建の講師やテキストがもしあったとしても、絶対に信じてはいけない。

　　そんな学習をしたら受かるものも受からなくなってしまう。

２．今年のやまの１つ。

　　やさしい。とれると思っていたら…正解率が３7％でびっくり

　　表見代理の要件（①本人の落ち度＋②相手方の善意無過失）はしっていても、

　選択肢１　　の　『過失により知らなかった』　

　⇒　善意だけど、過失があるから、表見代理は成立しない　

　⇒　契約は有効とならない。

と読み取ることは一般の宅建受験生にとっては難しかったようです。

結果的にはとれなくてもよい問題でした。

この問題をとれ、といっている先生がいたら、

データ分析をしていない証拠なので、

付き合わないようにしたほうがよいと思います。

 

３．今年のやまの１つ。

　条件の問題（過去問のリメイク　H11-6,　H15-2）。

　事例設定が難しく読み取る力が必要でした。

　内容的には、やさしいが、とれなくてもやむをえないようにおもいます。

 

４．今年のやまの１つ。

　とるべき問題である。（日建学院本科生：正解率８７％）

　近年の過去問に選択肢２（正解肢）がないため、『○ーフェクト宅建』にも載っていない知識であった。う～ん、アン○ーフェクト

　しかし、H13,H15と共有が出題されていることから、『共有』をやまの１つと位置づけ、みやざきの生講義では強調したテーマであった。
　当初、ブログ上での実況中継を予定していただけに、今年の試験に間に合わず、ちょっと残念な問題となってしまった。

　なお、『らくらく宅建塾(住宅新聞社)』、『とらの巻(LEC)』には掲載されていました（やっぱりこの２冊はセンスが良いと思います）

　でも、『わかって合格る（ＴＡＣ）』，『ゴク楽宅建（ＤＡＩ－Ｘ）』には載っていませんでした

  このあたりは、使用テキストで勝負がつく問題といえますね。

　今年の権利関係で１番易しい問題をとれないと厳しいと思います。

１２月くらいには、上記の宅建主要テキストについて、『２００６年版』で、「２００６年の問題」は何問解けたのか分析し、独学者に最適のテキストをご紹介させていただきます。

 

５．解けなくてよい。（正解率　21％）

　見た瞬間に飛ばすべき抵当権の問題である。

　正直、「この問題を解け」という講師の言うことは信じないほうがよいと思う。

　データ分析をまったくしていない証拠である。

なお、みやざきの受講生は、抵当権の過去問を１問も解いていなくとも、やまの１つであった４番の選択肢さえきれれば、『禁断の秘技』により正解できたのではないでしょうか（おねがいとってて…）。
　

６．やまの１つ。請負である。　とってほしい問題。

　まず、選択肢３が消え、１，２，４の３択か？

　あとは普通に考えて、２を選べると思う。

　あきらめなかった受験生の勝ちである。

 

７．とれなくてよい。

　　さっさと次の問題へ進むべきである。

 

８．３と４の２択まではもちこめる。

　　これでまちがったら、やむをえない問題。

 

９．今年のおおやまの１つ。委任。とるべき問題。

　内容は実に簡単。

　日建学院HP上の無料公開講座（『みやざきのSuper Shot !』）をごらんいただいた方はみんな正解できたと思います。

　委任　⇒　『死んだら終わり（相続しない）』　で解けますね。

 

１０～　なるべくはやく公開いたしますね。ごめんなさい。

 

 

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最新版 H18年度 宅建試験 みやざきの合格予想点

～H18年度　宅建試験　みやざきの合格予想点～

 

H18年の宅建試験の戦い

本当にお疲れ様でした。

 

まず合格予想点につきまして、

昨夜の時点で、

母集団が大きくデータの客観性が高い学校はそれぞれ、

日建学院　　　…　　　　３４±１

LEC　　　　　…　　　　３５±１

TAC　　　　　…　　　　３３±１ 

となっています。

 

準じてデータの集まりやすい学校は

DAI-X 　 　　　…　　　３２～３３

Wセミナー　　　…　　　３３±１

 

となっています。

 

さて、確かに五問免除者の大幅増加などで、

よみづらい展開ではありますが、

入手したデータを分析し、

みやざきの予想点は　３５点

といたします。

 

現時点でのみやざきの公式コメントは、

３６点以上は絶対合格圏。

３５点はたぶん大丈夫。

３４点は結果まち、です。

 

判断の基準について

①みやざきが個人的に教えていた方々の大半が
３８～４３点であること。

②５問免除対象者のデータがあつまりやすい
日建学院・LECのデータがもっとも信頼に値すること。

③５０問全体・個別の平均点・正解率

から判断させていただきました。

 

 

今晩、もう１度　H18宅建本試験データを分析させていただきます。

 問題ごとの分析、みやざきの攻略アプローチについては

できるだけ早く、公開させていただきます

みやざきの宅建試験応援ブログ

みやざきの宅建試験応援ブログ

 

宅建の先生やっててほんとうにしあわせです。

 

毎年、１，０００人を越える受講生に支えられ、

『なんとか１人でも多くの方に合格していただきたい！できれば全員合格！』

とおもってがんばっています。

 

たくさんの合格の声が届き、

 

また残念ながらあと一歩だったかたからも、

『来年こそ！』

という決意の声を頂戴しました。

 

私が自分でいうのもたいへん恐縮ではありますが、

みやざきの受講生はかなり有利に戦えたとおもいます。

 

生講義で強調しました、

上位５つのテーマは２１問中２０問は獲れるものでした。

あと残りの２９問のうち半分とれば合格です。

（５問免除者は、５点入るので、残り２４問中たったの１０個で合格です。

ちょっと運のいい人はなんにもやらなくても合格しちゃいますね。）

 

 

 

さて、これからやってみたいことがあります。

 

みやざきの宅建講義の実況中継シリーズ

どんどんつくっていきます。

 

もちろん、無料公開。

しかも、内容はどこにも負けない宅建業界最高水準のものを提供いたします。

 

今年合格されたかたも、たまに遊びに来て懐かしみましょう。

また友人などにどんどん紹介してください。

 

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

 

　宅建講師　宮嵜晋矢（みやざきしんや）

 

直前版 宅建 '06法改正 みやざきのSuperShot!

～宅建　法改正狙い撃ち！　みやざきのＳｕｐｅｒＳｈｏｔ！～

《宅建合格のためには、わけのわからん法改正情報にふりまわされるな！》

宅建受験生にとってどうしても気になるあのはなし…そう法改正！

ところが、実はこの法改正、宅建試験に合格するためにおさえなければいけないことはとても少ないのである。

純粋に今年度の法改正についてだけみると、合格のためにおさえたほうがよいことはなんとたったの３つだけなんです。その３つとは、次の通りです。

Ⅰ．重要事項の説明内容の仲間入り（今年の改正のやま！）

　１．景観地区のルール

　２．特例容積率適用地区のルール

Ⅱ．不動産取得税の税率

それでは、この３つの法改正についてみていきましょう。

まずは、

景観地区のルールからです。

景観地区とは、良好な景観（人工的な街並みの美しさ）を形成しようとするところ。

おととしのＨ１６年に景観法が施行され、今年度から景観地区のルールが重要事項の仲間入りをした。

景観地区に関する重要Ｐｏｉｎｔは多く、宅建業法、都市計画法など、どこからでも出題される可能性がある。※個人的には、出題可能性９０％のテーマである！

景観地区に関する重要Ｐｏｉｎｔ！

１：景観地区では、建築物の高さの最高限度、最低限度のルールがある。〔高い建物を建てさせたくないときには高さの最高限度のルールをさだめ、低い建物を建てさせたくないときには高さの最低限度のルールをさだめる。〕

２：市町村が定める。

３：景観地区で建物を建てるときには、形態意匠（デザイン）について、市町村の認定が必要となる。〔かっこわるい建物だからダメ～とか、かっこいい建物だからたてていいよ、と認定する。〕

４：景観計画区域で、開発行為（建物を建てるために土地を平らにすること）や建築行為をおこなうには、景観行政団体の長に届出をする必要がある。
なお、景観重要建造物については、景観行政団体の長の許可が必要となる。

覚え方！

景観計画区域　　 　⇒　　　景観行政団体の長に届出
景観重要建造物　　⇒　　　景観行政団体の長の許可

 

５：景観地区について、重要事項となるもの

・景観地区内における建築物の高さの最高限度又は最低限度
・景観地区内における壁面の位置の制限
・景観地区内における建築物の敷地面積の最低限度

 

 次に、

特例容積率適用地区のルールについてみていきましょう。（そろそろ出る！）

特例容積率適用地区とは、容積率を使い切ってない土地があるときに、余った容積率分を隣近所に割り振って、より大きな建物を建ててよいとするところである。
Ｅｘ．容積率が５０／１０の土地ＡとＢ（ともに２００㎡）があるとする。
このとき、Ａで容積率を４０／１０しか使っていないのであれば、容積率が１０／１０余る分をＢの容積率に加えて、Ｂの容積率を特別に６０／１０としてよい、ということである。

特例容積率適用地区は、重要事項の説明内容に仲間入りするとともに、従来のルールからの法改正もあった。

特例容積率適用地区に関する重要Ｐｏｉｎｔ！

１：特例容積率適用地区では、建築物の『高さの最高限度』のルールがある。
〔隣近所から容積率を集めまくると、むちゃくちゃ高い建物を建てることもできてしまうのか？という問題が出てくる。
⇒さすがにそれはまずい。そこでほどほどの高さにとどめさせるため、高さの最高限度のルールをさだめることができるとしました。〕

２：特例容積率適用地区を定めることができるのは、第１種・第２種低層住居専用地域と工業専用地域以外の９つの用途地域である。
Ｅｘ．第１種低層住居専用地域……特例容積率適用地区×
　　 工業専用地域…………………特例容積率適用地区×
　　　第１種中高層住居専用地域…特例容積率適用地区○
　　　第１種住居専用地域…………特例容積率適用地区○

 

　最後にもうひとつ、かなり出題可能性が高いテーマ！

不動産取得税の税率についてみていきましょう。

・土地や住宅についての税率は、３％。

・住宅以外の家屋（お店・事務所など）の税率は３．５％。 となりました。   ちょっとおまけの予想問題 （法改正ではないけれど、とっても重要！） 建築物の高さのルールは宅建の大好きなテーマです。   建築物の高さのルールがあるものとして、 　　①低層住居専用地区、②高度地区、 ③特定街区、④景観地区、 ⑤特例容積率適用地区、⑥地区整備計画、 あたりを覚えておきましょう。 それ以外では建物の高さのルールはない、 と裏返しでも使えるようにしましょう。 Ｅｘ． 中高層住居専用地域 ⇒建築物の高さのルールはない 　　　高度利用地区　　　　　⇒建築物の高さのルールはない

 

さぁ、これで法改正の合格ラインは突破できました。

宅建試験まで残り４日。

なにがなんでも合格するぞ

 

   

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宅建 予想問題 権利関係 １問１答 完結 ！

～宅建　予想問題　権利関係　１問１答　完結～

　『権利関係の１問１答』で紹介したい問題が完結！（１０月９日早朝）。

　たった１７７本で、２００６年の宅建試験の権利関係を狙い撃ち！

　その精度は、どの本にも、どこの学校の講義にも負けない自信ありです。
　
　ぜひ試験前に最終チェックしてください。　

宅建 過去問題 実況中継 重要事項の説明・SuperShot！ ７

～宅建　過去問題　実況中継　

重要事項の説明・SuperShot！　７～

さぁ、それでは、

重要事項の説明の過去問を攻略していきましょう

  　H１６－３７　

　宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。　

 

１　売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。

２　売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨の説明をする必要はない。

３　売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。

４　宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の２割を超える場合、その旨の説明があれば、その２割を超える部分についても有効である。　　

 

Point!

１：×

　『区分所有建物』の『売買契約』において、『計画的な維持修繕費用の積立』を行う旨の『規約の定め』がある場合には、その旨及びすでに積み立てられている額を説明しなければなりません。

４：×

　宅建業者が『自ら売主』となる場合、代金の２割を超えて損害賠償額の予定をすることはできません。

　重要事項として説明をしていても、かわりませんね。

 Ans.３

 　　H15－４５

　宅地建物取引業者Ａの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。

１　Ａは、マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途について、管理規約で「ペット飼育禁止」の制限があったが、借主に対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明は行わなかった。

２　Ａは、自ら売主となり、土地付建物の売買契約を締結したが、買主Ｂが当該建物の隣に住んでいるので、都市ガスが供給されることを知っているとして、Ｂに対し、ガスの供給に関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。

３　Ａは、オフィスビルの所有者Ｃから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってＣの物件について賃貸借の媒介をしていたことか、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Ｃに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。

４　Ａは、売主Ｄと買主Ｅとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をＤが滞納していたが、Ｅに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。

 

Point!

１：違反する。

　『区分所有建物』の『貸借』の場合、『専有部分の用途などの利用制限』に関する『規約の定め』があるときは、その内容を説明する必要があります。

２：違反する。

　『飲用水、電気、ガスの供給、排水の整備の状況』は、たとえ買主が知っていたとしても、重要事項として説明しなければなりません。

３：違反しない。

　宅建業者は、『貸借の媒介』の場合は、媒介契約書面の作成・交付をする必要はありません。

　　『貸借の媒介』　　媒介のルールの適用なし

４：違反する。

　『区分所有建物』の『売買』について、『修繕積立金の積立て』を行う旨の『規約の定め』があるときは、その内容及び既に積み立てられている額を説明しなければなりません。「滞納」があるときには、滞納額の説明も必要です。

Ans.３

 

 

 

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宅建 過去問題 実況中継 重要事項の説明・SuperShot！ ６

～宅建　過去問題　実況中継　重要事項の説明・SuperShot！　６～

さぁ、それでは、

重要事項の説明の過去問を攻略していきましょう

  　H１７－３７ 　

　宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期については、説明しなくてもよい。 

２　宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。 

３　宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は、その内容を説明しなければならない。 

４　宅地の貸借の媒介において、借地借家法第22条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。 

 

Point!

１：○　『移転登記の申請時期』は、37条書面の記載事項ではありますが、重要事項の説明事項には含まれておりません。

３：×　『天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め』は、重要事項の説明事項には含まれていませんね。

４：○　『定期借地権』は重要事項となりますね。

Ans.３

 　H１７－３８

　宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）、住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）及び委託された業務の内容を説明しなければならない。

２　建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。 

３　建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。 

４　敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。 

 

Point!

１：×　『区分所有建物』の『管理が委託されているとき』は、その『管理の委託を受けている者の氏名および住所』を説明しなければなりません。

　しかし、「委託された業務の内容」を説明する必要はありません。

２：×　『建物の貸借』の場合、容積率や建ぺい率は重要ではありませんね。

３：○　『専有部分の用途その他の利用の制限』に関する『規約の定め』があるときは、その内容を説明しなければなりません。

４：×　『敷金』の『精算』は重要事項として説明しなければなりません。

　しかし、「金銭の保管方法」を説明する必要はないですね。

Ans.３

　 H1６-３８

　宅地建物取引業者が，宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。　

１　自ら売主として，マンション（建築工事完了前）の分譲を行うに当たり，建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが，建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。

２　事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても，居住用建物と同様に，台所，浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。

３　宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり，損害賠償頼の予定は説明しなくてもよいが，売主が瑕疵担保責任を負わないことについては説明しなければならない。

４　自ら売主として，マンションの分譲を行うに当たり，管理組合の総会の議決権に関する事項については，管理規約を添付して説明しなければならない。

Point!

２：○　「建物の貸借」については、『台所、浴室、便所』などの整備状況を説明しなければなりません。

　事業用の建物も、もちろん建物に含まれています。

Ans.３

　ラストスパート、がんばっていきましょう