中古不動産投資とリスク・リターンの実態

　理論だけでなく、投資理論の実践は重要である。また実際のリスク・リターンプロファイルを実感することが投資活動にとって極めて重要であるのも確かである。外貨預金、国内株式、外国株式、外国債券、商品先物、国内外ＲＥＩＴ等への投資を通じてポートフォリオ理論の実践に努めていたが、不動産投資を行ったのは３年前のことである。

　当時の私は不動産に関しての知識がほとんどなかったものの、さまざまなアセットクラスの投資を行っていることから、普通の人よりもましな投資ができたと考えているが、それでも新築物件への投資は失敗であったといえよう。最初の物件は利回りがグロスで６．９％あり、賃料収入からコスト、税金、元利返済のを差し引いてもプラスが残る形となったので当時の私はうまくいったと判断していた。しかしながら、その後行中古不動産投資と比べるとなんとリスク・リターンプロファイルが貧弱であったかを思い知ることになる。　

　不動産投資でよく見かけるのは利回り５％程度で高利回りを歌ったものがものが多いが、実際には管理費・修繕積立金、固定資産税、都市計画税などのコストを考慮すると実質の利回りは２％を下回ることになる。また、大抵ローンを組むことにより、元利返済が伴うことから実際のキャッシュフローはゼロ近くになることが多い。不動産投資で成功するには利回りは最低でも１０％必要で、仮にレバレッジをかけるとすれば１５％のグロスリターンがないと経済的な効果は極めて低くなる。

　私が今回投資を実行したのは岡山県にある中古マンションである。場所的には岡山駅からバスで２５分、東岡山駅からは徒歩で１８分である。これだけを聞くとなんと僻地にと思う方がおられるかもしれないが、実は地方は首都圏と違って車社会であることに注意すべきである。したがって、バスで２５分というのは車なら１０-１５分程度であり不便さはほとんどない。これは実地のフィールドテストを行って実感したものである。

　岡山県のマンションのケースでは賃料57,000円（年間賃料684,000円）、投資額３７０万円でグロスのリターンは１８．４８％であった。これだけ見るとかなりの高利回りであるが、管理費・修繕積立金で169,920円、固定資産税、賃貸管理費を差し引くとＮＯＩで405,634になる。これでみると実質利回りは10.96%に低下する。

　債券と異なりキャッシュフローの安定性から言えば当然劣るため、債券とのイールドスプレッドが５％もないような物件、すなわち新築物件は絶対に避けるべきである。岡山のケースでみると上記の実質利回りは空室率が１００％の場合である。もし１ヶ月の空室が発生すると利回りは９．５％に低下する。２ヶ月の空室ではさらに８％まで低下する。そして１ヶ月ごとに空室が続くと利回りは１５０ｂｐずつ低下し空室が半年続くと利回りは２．１８％。さらに２ヶ月続くと利回りはマイナスとなるのである。これは固定的経費である管理費・修繕積立金・税などが物件価格の８％程度年間かかるためである。

グロス利回りが１８％の物件でさえこうなるのであるから、グロス利回りが５％程度の新築物件の投資リスクは極めて大きいことになる。但し、中古物件との違いは管理費・修繕積立金が中古と比較して安いことが決定的な違いである。これは竣工して日が浅い物件ではかかる管理費が安いこと。また修繕積立金に関しても大規模修繕が近い将来ないことなどから割安に設定されているためである。しかしながら、新築物件では空室率の少しの低下が利回りの劇的な低下を招くことは必至で、３ヶ月程度の空室で実質利回りがマイナスになる可能性は高いといえる。