見かけの価格を信じてしまった。 ２

　住宅を立てる際、必要な費用には「建築費用」と「その他諸経費」に分けることが出来ます。



　建築費用というのが住宅自体の工事に関わる費用で、その他諸経費とは確認申請費用や住宅ローン費用、火災保険、生命保険など家を建てる為に掛かる工事以外の費用です。



　敷地内の外構工事（門柱、門扉、車庫用屋根、庭植栽、敷地内の給排水工事や公共下水、水道本管との接続工事）などはまず含まれないでしょう。



　ＣＭで言う坪単価は「建築費用」ですから工事費用は全て含まれると思いがちです。　ですから安いと思われるのですが、ここでも費用を操作していることが多いです。


　「建築費用」の中に当然含まれている筈の金額を「その他費用」に振り替えてしまいます。



　現場監督の給与、費用、現場の保険代（火災保険、労災保険等）現場仮設費用（仮囲い、看板、仮設トイレ、仮設電気・水道）など、工事見積書の中の諸経費欄に含むのが一般的なのですが、これらの費用を全てその他費用に振り替えると建築費用が格段と減りますから、坪単価は安く見せる事が出来るんです。



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見かけの値段を信じてしまった。 １

　最近でも新聞折込やＴＶでも信じられない価格で家が建つとコマーシャルしていると思います。



　本当にこんな値段で建つの？　半信半疑で見られる方も多いと思います。



　実は、住宅価格の表示には特定の決まりとか法的に決めたれた規則が何も有りません。　



　ですから表示価格に何が含まれているのか、どの様な仕様になっているのか、または本当にその価格で建った家が有るのかも判らないんです。



　もっと言えば、その価格で建った家が無くてＣＭしても問題にならないんです。



　
　なので会社に拠っては自社の都合の良いように価格を表示しても良いことになります。



　全てコミで坪単価３０万円や４０万円と表示して有っても、何が全てなのかが判らないのです。



　一般に住宅を建てる際、「全て込み」と言えば完成して支払うお金が表示して有ると考えますよね。



　残念ながら「全て込み」　や　「全てコミコミ」と言うＣＭでも、「完成して支払うお金がこれだけです」、と言ったＣＭを出している会社は皆無と言っていいでしょう。



　叉、「全て込み」　「コミコミ価格」　でも、会社に寄って含んでいる物に違いが有ります。　　「コミ」と言っても含まれていない物が多く有るんです。



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家での動線

　プランを考えた時に現在の生活リズムを考える必要があります。



　これは当たり前ですが、奥様の方が家にいる時間が長いのが一般的ですし、家の中でする仕事量も断然多いからです。



　３階建ての場合に良くあるのが１階にお風呂、洗面が有り洗濯機も１階にある場合です。　



　１階に奥様の寝室があれば良いのですが、もしも２階や３階に有ると奥様の動線は大変な量になる家庭があります。



　朝起きて１階の洗面に行き、終ってから２階のキッチンで食事の用意、３階に行って子供を起こして汚れ物を持って降りて１階で洗濯して２,３階のベランダで干す。



　これを毎日行うのは大変です。　これなら２階に洗濯だけでも出来れば大分と動きが楽になるはずです。



　しかし、子供さんが自分で起きて、自分達で洗濯するのなら？　



　同じような間取りでも住まいする人のライフスタイルに拠ってプランの変わるのが普通なんです。




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家つくりに失敗した？

　当社はリフォーム工事も受注していますので、お施主様と現在の家の不便な所やプランニングで失敗した話を多く聞きます。



　新築して１０年も経ていないのに間取りの変更や水周りの位置変更などの依頼も有りますね。



　何故そうなったのかを聞くと、　「やっぱり家って３回建てないと駄目だと言いますよね？初めてだから判らなかったんです」と言う方もいます。



　でも、そうじゃないと思いますよ。　そうであれば１回しか建てていない大半の方が失敗していることになります。


　
　仮に２回目の家を建てるとしても以前建ててから数年、数十年経っていると当時の家作りと今の家では作り方、家の使い方が変わっています。



　以前の経験は生かされても全てがそれで解決するとは思われません。



　失敗したと仰る人の例として、「全くプランニングには無頓着だった人」がいます。



　「プロの設計士が考えてくれたんだからそれでいいだろう？」と、プランに関して余り自分の意見を言わなかった方です。



　いくら慣れた設計士でも住まいされるお施主さまのライフスタイルまでは把握で来ません。ですから一般的な間取りしか提案できないんですよ。



　お施主様の希望を聞いて作った設計でも完全とは言えません。　



　１回だけの打ち合わせで出来たプランや、家族の１部の人しか打ち合わせに参加しなかったプランでは、出来上がった後で不具合が生じるのが目に見えています。



　プランニングは人任せにしない、家族全員で話し合う、日頃の生活の動線を考えることが重要ですね。

　

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住宅購入で失敗した。

　「住宅購入で失敗したんです。」　このように言われるのは、リフォームを検討して当社に来られる方のお話です。



　中古住宅を購入して数年建ってからリフォームを検討して相談に来られる方が多いですが、リフォーム工事も難しい方々です。



　内容は様々です。　


　・買った住宅が違反建築なのでリフォームローンが借りれない。

　・思った以上に傷んでいて修理と言うより、大規模な工事が必用になった。（主構造腐食、基礎割れ、耐震補強が必用）

　・建替えないといけないが、建替えられない建物だった。（再建築不可）
　
　・敷地が狭くて足場が建てれない（隣地も借りれない事情が有る）

　など、もっと色々な理由が有りますが、購入する時にもっと勉強すれば良かったと後悔されています。


　でも、建築に全く素人の方がこんな事まで判らないです。　

　
　購入時にローンを最大限借りていると、リフォームの資金が捻出できない場合があります。


　不動産会社は購入希望者には売るのが商売ですから売ってくれるでしょう、叉ローンの手伝いもしてくれます。


　しかし、将来的な事まで助言してくれるでしょうか？



　購入時にリフォームして有れば大丈夫だと思われがちですが、１０年前後経過するとやはり修理が必要になってくる箇所が出てきます。


　その時に初めて上記のような事情が判る場合も有るんですね。


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家作りに失敗した。

　３月になると年度末ですから、住宅会社では年度末の特別価格と言うのが出てきます。



　ＣＭで特別価格と出す訳ではなく、営業部員がお客様に決算特別価格だと言う触れコミで、値引きや特別のサービス品を出すなどして契約に持ち込もうとします。



　キャンペーン価格とか決算価格の話です。



　「今月決めていただければ００００円分安くなります。」とか、「決算月ですから００万円分の商品をお付けします」　などといったセールストークです。


　
　事前に色々な計画を立て、納得した上でこのようなキャンパーンが始まったのであれば契約してもかまわないと思います。



　しかし、通常であればその様な客であればこんな有利な話を持ってくる筈がありません。　普通でも契約出来そうな客には持ってこない話です。



　このような話を持ってくるのは何も未だ決まっていない客や、他社と競合して迷っている客に対してお徳感を出し契約を迫るんです。



　間取りは１回程度しか遣っていない、着工や引渡し時期についても未定な客がターゲットです。



　酷い時には間取りもヒヤリングもしていない客に、お得だと言うだけで仮契約を結んだ営業マンもいます。



　本当にお徳だったのか、プランを決めて行く間に値引きやお徳感がなくなってしまうでしょう。



　私もプランニングも仕様書も無いのに仮契約をしたお施主様を知っていますが、朝から１０時間以上も家に居座られて、断り切れなくなったと仰ってました。



　超大手の住宅会社ですが、このような会社でも強引なキャンペーン時期が有るんですね。



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地鎮祭の祝詞と上棟式の祝詞（ノリト）

　
　最近では上棟式を行わない住宅会社が多いそうですが、当社のお施主さんの殆どの方が上棟式を行います。



　地鎮祭は神官（神主さん）に来ていただいて祝詞を奏上しますが、上棟式には神主さんを呼ばずに式を行う方が多いですね。



　地鎮祭では神主さんが祝詞を読み上げます。　



　上棟式でも祝詞が有りますが、聞いても内容が判り難いですね。　　



　内容を約すと



　　この建築現場に臨時の祭壇を設けて来て頂いた、この地の神様（産土大神）、大地主大神（日本全土を守護する神）木の神様の屋船久久遅命（やふねくくのちのみこと）、建物の神様の屋船豊宇気姫命（やふねとようけひめのみこと）、工匠の神の手置帆負命（たおきほいのみこと）・彦狭知命（ひこさじりのみこと）の四柱の神様に申し上げます。

　　此処に（お施主様名）が新しく家を作り始めましたが、神様方のおかげで今日は上棟の日を迎えました。

　　神様方にはお食事、お酒を用意し、また海や川、山や畑で出来た産物を献上いたします。

　　この後の工事において棟木が緩むことも無く、工事が順調に進み事故も無く、綺麗に工事が進んでいくように見守ってください。



　こんな感じです。


　そしてその後に、直会（なおらい）として、神様に献上したお酒や食事を神様からのお下がりとして、現場に関わった職人さんとお施主様、関係者が宴会を催します。　
　
　工事の無事とこれから先の工事が上手く進み、事故も無く綺麗に仕上がるように願う儀式ですね。




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省令準耐火建築

　聞きなれない言葉ですが、木造建築の住宅を建てる場合、重要になるのがこの省令準耐火建築です。



　省令準耐火建築の基準をクリアすると、フラット３５ｓの金利が受けられると言う利点も有りますし、火災保険の料率が下がるというメリットもあります。




　木造の住宅でも隣家からの延焼や内部からの火災も燃え難い構造になっていますが、この省令準耐火の基準では住宅内部に火が廻っても、住宅全体に燃え広がり難いという作り方になっています。


　
　例えばリビングが何かの火で燃えても、上階の部屋や隣室に火が入らない、入り難いといった構造になります。



　燃え広がるのが遅くなったり、隣室への延焼が泣ければ火災の際に逃げる時間が取れますし、消化もしやすくなります。このような事から省令準耐火に適合した住宅には金利や火災保険などのメリットが用意されています。



　当社の作る住宅は全て省令準耐火構造となっています。



　
　http://www.flat35.com/files/100163462.pdf



　http://www7.ocn.ne.jp/~hiro.ag/aiukasai/taika.html



　http://www.jbn-support.jp/jun_taika.html



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やりかた？

　仮設工事で書いた「やりかた」ですが、これは建物の位置や高さの基準が判るように設ける仮設物を「やりかた」と呼んでいます。



　「やりかた」は木杭と平たい板で作る簡単な仮設です。



　木杭を「水杭　みずくい」、平板を「水貫　みずぬき」と呼びます。



　



　基礎は水貫とに印された心墨と呼ばれる壁の中心線や基礎の中心線を元に作っていきます。　叉、掘る深さや基礎の高さは全て水杭の板の上を基準に決めて行きます。



　このように「やりかた」は基礎工事には欠かせません。　そこで「やりかた」が破損しても再現出来るように安全な場所に主要な通り心を確認できる基準点「ベンチマーク　ＢＭ　」を予め設置します。







　これらの作業は木造住宅だけではなく、建物の規模の大小に関わらず全ての基礎工事に共通して行われる大切な工事です。



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仕上げ工事

　仕上げ工事では屋根が一番先ですね。　上棟してすぐに屋根の工事になります。次に外窓、外壁の仕上げ工事を進めます。



　これは屋内への雨や風の侵入を防いで早く内装工事に着手出来るからです。



　このように４つの大きな工事工程を経て建物が作られていきます。



　この工程の中で配管や配線といった設備工事が組み入れられて、建築工事が進んでいきます。



　


　隣家への影響を避けて高い位置に窓をつけます。　窓の位置は高いほど明るくなりますから、開口が小さくても明るいです。




　


　
　リビング階段です。　


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