ワンルームマンションは節税になるか❔

ワンルームマンションはサラリーマンにとって『魔法の杖』になりうるか？答えは今は『否』です。何故なら今は、相続対策などでマンションが売れており格安物件は訳ありしか、無い状況だからです。不動産投資の基本は優良物件を出来だけ安く買い利回りを上げることにあります。訳あり物件に手を出すためには自身に知識なり、人脈なりがあり、「訳ありを正常に戻す」ことが求められます。筆者も若い頃にはマンションオーナーに憧れ『中目黒、山手通りで５０００万円、2DK』をローンで買おうか迷いました。しかし、ながら賃貸にし賃料を全額経費で落とし、「ワンルームマンション生みの親、金澤正二氏が経営するマルコー株投資」に切り替えました。マルコー株はその後倒産し紙くずになってしまい大損をしましたが、もし、中目黒でマンションを買っていたら２０００万円は損を出していたと思います。バブル崩壊後、隣の祐天寺で2DKマンションをたった１０万円の頭金で取得し、人気があり優良物件なので、今では含み益も出て、賃貸しています。要は投資は欲を出さないことです。みんなが手を出すブーム時は基本間違っています。その意味では、高層マンションなどの相続税節税ブーム、相続対策での借金は基本間違っている。「供給側、分譲業者の利益」と考えた方が無難です。節税や投資には「失敗は付き物で失敗してもやり直す根気が必要。」になります。続けていると世の中が変化する。ということもあるのです。既存の賃貸住宅は全国で２２００万戸もあり、その内２割は空室です。特に、地方でのワンルームマンション１戸購入は、自分のマンションが２割の中に入り賃借人が付かないリスクがあり危険です。

(以下コピー)　　ワンルームマンションが売れているという。あまりに売れすぎて「売り物がない」状態だとか。不思議なものだ。ワンルームマンションを自分が住むために買う人は、ほとんどいない。投資として購入する人が多い。
　新築のワンルームマンションの場合、値上がり益はほぼ望めない。かといってインカムゲイン（運用益）が高いわけではない。地方都市でもない限り、運用利回りが５％以上になることはまれだ。では、何の目的で買うのか。
おおよそは、比較的年収の高いサラリーマンが、所得税の節税対策のために買っているのだろう。所有して賃貸に回していると、実際のローン返済よりも家賃収入が上回っていても、帳簿上は赤字になる。ローン金利や減価償却費、その他諸々を経費として計上できるからだ。赤字になった分は、自分の給与収入から差し引ける。すると、実際には家賃収入を得ているのに、所得税や住民税は低減できる。
この税法上のマジックが、ワンルームマンション業界にフォローの風を吹かせている。
では、実際に税金を節約できる魔法のつえなのだろうか。
　ここには、いくつかのわながある。まずは、空室リスク。借り手がいなければ、ローン返済はあるのに家賃収入がない。事実上の赤字だ。数カ月の空室で、その年の節税効果は吹っ飛んでしまう。
次は値下がりのリスク。購入した物件を売却するときには、ほぼ値下がりしている。値下がり幅より、累積節税額が上回っていればよいが、そうでない場合は結局その不動産投資は赤字になる。さらに保有していることのさまざまな煩わしさ。固定資産税等の支払いや、管理組合の運営、設備劣化への対応、補修等々。こういうことは一括して業者に委託できるが、そうすれば家賃収入が目減りする。
そして、新築ワンルームマンションが所得税の軽減に寄与するのは、購入後１０年程度の場合が多い。ローン金利等が少なくなると事業収支が赤字ではなく黒字になる。そうすると、その分が所得に加算されるので、逆に税金が高くなる。
大家さんというのは、はたで見ているといいものだ。家賃収入で楽に暮らしているように見える。実際、そういう人も多い。
サラリーマンが手軽に大家さんになるには、まずはワンルームマンションへの投資がお手軽だが、これは誰もが成功するわけではない。
　　どんどんと買い増ししていって「今では資産○億円」などという人もいる。だが、実際は負債も相応にあったりもする。

　ワンルームマンションというのは、借り手のニーズではなく投資家の需要に支えられて増殖している。いわば、特殊な不動産投資商品。そこには、メリットとともに、大きなリスクが含まれていることを理解すべきだろう。