令和3(受)987 消費者契約法１２条に基づく差止等請求事件
令和4年12月12日 最高裁判所第一小法廷 判決 その他 大阪高等裁判所
１ 賃貸住宅に係る賃料債務等の保証委託及び連帯保証に関する契約書中の、賃料等の不払があるときに連帯保証人が無催告にて賃貸借契約を解除することができる旨を定める条項の消費者契約法１０条に規定する消費者契約の条項該当性
２ 賃貸住宅に係る賃料債務等の保証委託及び連帯保証に関する契約書中の、賃料等の不払等の事情が存するときに連帯保証人が賃貸住宅の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定める条項の消費者契約法１０条に規定する消費者契約の条項該当性
日経新聞の報道です。
「家賃滞納で明け渡し」条項は違法 最高裁が初判断
争われたのは同社が借り主らと交わしていた契約条項。家賃を2カ月以上滞納し、電気やガスの使用状況から部屋を利用していないとみられる場合などに部屋を明け渡したとみなすとしていた。
判決は賃貸借契約を直接結んでいるのが家主と借り主である点を重視。借り主の権利が当事者ではない家賃保証会社の一存で制限され、法的な手続きに基づかずに明け渡しと同様の状態になる点を著しく不当だとした。
また、3カ月以上の滞納で家賃保証会社が事前通告なく賃貸借契約を解除できるとした別の条項も同様に違法と指摘し、「契約解除は生活の基盤を失わせる重大な事態を招き得るため、先立って通告する必要性は大きい」とした。
毎日新聞の報道です。
債務保証会社の「追い出し条項」は違法 家賃滞納巡り最高裁判決
堺徹裁判長は「条項は（民法の）信義則に反して消費者の利益を一方的に害している」と指摘した。
裁判官5人全員一致の意見。小法廷は、家賃を3カ月以上滞納した場合に賃借人への催促なく契約を解除できるとする同社の条項の使用差し止めも命じた。最高裁が特定の契約条項の差し止めを命じるのは初。
いやいやこの概要だけでぶっ飛んでます。
事実認定を見ていきます。
（１）上告人は、消費者契約法２条４項にいう適格消費者団体である。
どうやら借りたのは会社か何かのようですね。少なくとも個人ではないようです。
（２） 被上告人は、賃貸住宅の賃借人の委託を受けて賃借人の賃料等の支払に係る債務を保証する事業を営む会社である。
（３） 、被上告人が賃貸人に対して当該賃料債務等を連帯保証すること等を内容とする契約を締結している。
いわゆる家賃保証会社です。借主が家賃を払わなくても数か月間は、会社が家主に家賃分を払うタイプのようです。
（４）本件契約書において、「賃料等」とは、賃料、管理費・共益費、駐車場使用料その他の本件契約書固定費欄記載の定額の金員をいい、「変動費」とは、光熱費などの月々によって変動することが予定されている費用をいうものとされている。
その部屋を使っているかどうかをこの変動費で確認するようです。
ア 被上告人は、賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達したときは、無催告にて原契約を解除することができるものとする。
イ 被上告人は、賃借人が賃料等の支払を２か月以上怠り、被上告人が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる
ごく一般的な契約です。何も問題がないように見えます。
最高裁は、
ア 前記事実関係等によれば、賃借人に賃料等の支払の遅滞がある場合、被上告人は賃貸人に対して賃料債務等につき連帯保証債務を履行する義務を負う一方、連帯保証債務の履行を受けた賃貸人は原契約を解除する必要に迫られないことから、被上告人が無制限に連帯保証債務を履行し続けなければならないという不利益を被るおそれがある。本件契約書１３条１項前段は、このような不利益を回避するため、賃料債務等の連帯保証人である被上告人に原契約の解除権を付与する趣旨に出たものと解される。
そうですね。借主と家賃保証会社は連帯責任になります。
本件契約書は、所定の賃料等の支払の遅滞が生じさえすれば、賃料債務等につき連帯保証債務が履行されていない場合だけでなく、その履行がされたことにより、賃貸人との関係において賃借人の賃料債務等が消滅した場合であっても、連帯保証人である被上告人が原契約につき無催告で解除権を行使することができる旨を定めた条項であると解される。
当然でしょう。
イ 賃貸人が無催告で賃貸借契約を解除することができる旨を定めた特約条項について、賃料が約定の期日に支払われず、そのため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解したものである。
いいですか、1日2日遅れたの違いますよ。
2か月音沙汰がないのです。
前記第一小法廷判決が示した法理が本件契約書１３条１項前段に及ぶということはできず、本件契約書１３条１項前段について、被上告人が賃料等の支払の遅滞を理由に原契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた条項であると解することはできないというべきである。
内容証明出すのにいくらかかると思ってます？今の金利はいくらですか？そのコストを考えてみなさいよ。いかにこの裁判官が浮世離れしているか。
（２）
ア 賃借人に賃料等の支払の遅滞がある場合、原契約の解除権を行使することができるのは、その当事者である賃貸人であって、賃料債務等の連帯保証人ではない。また、上記の場合において、賃料債務等につき連帯保証債務の履行がないときは、賃貸人が上記遅滞を理由に原契約を解除するには賃料等の支払につき民法５４１条本文に規定する履行の催告を要し、無催告で原契約を解除するには同法５４２条１項５号に掲げる場合等に該当することを要する。
家主がやれって？それじゃ家賃保証会社の意味がないじゃないですか。頭おかしいレベルです。取引の実態をちゃんと見なさい。
イ 消費者契約法１０条は、消費者契約の条項が、民法１条２項に規定する基本原則、すなわち信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることを要件としている。
これは新たに契約することについては分かりますが、支払いがないんですよ。支払いが。これは拡大解釈ですね。
次に次の妥当性についてです。
「本件契約書１８条２項２号」本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。
これについて最高裁は
本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる。・・・本件建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して本件建物の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれるのであって、著しく不当というべきである。
これが不当？家賃を払わない、連絡がない、食い逃げに近い状態ですよね。
第一小法廷全員一致でした。
裁判長裁判官 堺 徹
裁判官 山口 厚
裁判官 深山卓也
裁判官 安浪亮介
裁判官 岡 正晶
誰か補足意見を出すかと思ったら誰一人出さない？！
全員浮世離れしたアホです。
日本には契約の自由というのがあるはずです。本当にこの裁判官は馬鹿なんでしょうか。日本を共産主義国家にしようというのでしょうか。3か月家賃未納ですよ、しかも連絡がつかなくなっているんですよ。どうしろと？
そんなに、社会常識を外れたような公序良俗に反するような内容ですか？
