弊社も賃貸の繁忙期の真っ只中で、お陰様で土日のご来店が増えています。
昨日、他の不動産業者に賃貸の管理を依頼しているお客様がご相談にいらっしゃいました。相談の内容というのが、『来月に賃貸借契約の更新があり、賃料の値上げを要望したが管理の不動産業者に賃料の値上げをする場合は正当な事由（理由）が必要だと言われた。本当にそうなのか？』というものでした。
管理の不動産会社に不信感を持ってとのご相談でしたが、その不動産業者の言う通り、賃料の値上げをする場合、正当な事由が必要となります。具体的にいうと、物件周辺の賃貸相場の上昇や、リフォームや改築などにより躯体や設備が著しく向上するなどの物理的な値上げ要因が必要となります。
景気の低迷で、大家様としては少しでも賃貸収入を増やして、生活の安定を図りたいというお気持ちはお察ししますが、当然ながら契約者（入居者）の生活もある訳で、賃料を上げるための明確な事由が必要となります。バブル崩壊以後、土地価格が右肩上がりの一辺倒でなくなった現在、賃貸の賃料にも大きく影響しております。個々の不動産の属性にも当然よりますが、習志野市周辺では現在、賃貸借契約の更新時に賃料の値上げをして更新する物件は極めて少ないと言わざるを得ません。
もし、この場合に貸主および借主が歩み寄ることなく、話し合いが平行線を辿ったらどうなるでしょうか？お互いに納得していないので更新の契約書には当然、署名捺印はいたしません。そうすると賃貸借契約は解除されてしまうのでしょうか？
いえ、そんなことはありません。法的解釈は実務としての更新が為されなくとも、契約者の居住権を尊重し法定更新といって法律的に賃貸借契約は更新されたとみなされるのです。ただ、更新前の契約条件をそのまま引き継ぎますので、取り決めである賃料は遅滞なく支払わなければなりません。支払を怠ったりしますと、それを理由に契約の解除を求められます。もし、支払の賃料を貸主が受取らない場合は、裁判所に供託する必要があります。しかし、解決を図るべく再度の話し合いの場を設けて話し合いをすることが必要となります。
そのような紛争が無いよう不動産業者が間に入って仲介をする訳ですが、不動産業者はそのような場面に立ち会った時、中立的な立場で正義を持って対処しなければならないと思います。不動産業者としての見地から、何が正しくて何が誤っているのかを双方へ明確に説明する義務もあります。例え、商売上の利益を喪失したとしても、お客様からの信頼を得る上では必要不可欠なことだと思っています。
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