飲食居抜きソムリエ  山田 茂  飲食を辞める始めるときのブログ                 

飲食店を希望を持って始めたり順調に多店舗化したり、内装設備に費用がかなり掛かります。その投資を回収できます。

3.宅建取引主任士(23)

2017-04-12 11:37:21 | 宅建取引主任士

  不動産独立開業は
     定年後の今が チャンス 

        

「店舗物語」連載開始
  てんぽたんの
「不動産開業顛末記」
   
                       プロフィール
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  6. 通信革命起こる

   20.ネット時代の若者台頭  

   翌日の14時に物件で待っていると
   若い社長さんが二人で入ってきて
   業者同士の挨拶を交わし、30分程
   で終了、お客が帰った後、若い社
   長さんがお茶しませんかと、誘っ
   たので快く受けた。近くのカフェ
   に入って、注文するとすかさず、
   潰れそうなんですと、深刻な顔し
   て、さらに、こちらはどうですか
   と、合間を入れずに質問してきた
   。どうも、HPの反響がよろしく
   ないみたいで現状を話したら羨ま
   しがっていた。参考になればと、
   思いいろいろ話した中で、インタ
   ーネットの本質は、スピードと集
   中ですよと、言った言葉が気にな
   ったらしく、そうですねと、相槌
   を打ちながら冷めた珈琲を口に運
   んだ時、顔が一瞬光った。有り難
   うございましたと、挨拶して、若
   い社長さんが代金を払ってカフェ
   を後にした。3日後、若い社長か
   ら、お礼のメールでなくハガキが
   届いた。決心が付きましたと、一
   行末尾に添えてあった。なんと、
   この若い社長が、今はときめく店
   舗の契約数とサブリースの物件数
   でNO1の経営者の姿だった。
         

   19.最大の課題で迷走    

   HP・店舗専門情報プラットホー
   ム等で先行できたお陰で契約数は
   順調に獲得できる日々が続いた。
   店舗を扱うネット上の競争もかな
   り激しくなってきていたが、どう
   にか量でなく、質の面で先頭集団
   の中にいられて、継続するのに必
   要な対策はとれた。とはいっても
   最大の課題である物件確保では、
   まったく新しい対策はとれない、
   いや、わからないのが現実だ。
   広告費も一時紙媒体の分が減っ
   て来たが最近、物件求広告でチ
   ラシも含めて増えて、また元の
   様に高額になってきた。広告は
   かければかける程、期待感とは
   裏腹に反響が少ない、不思議な
   現象でまるで恋愛と同じだと、
   思うことが多くなった。久し振
   に港区の同業者からの内見希望
   が入った、若い社長さんのよう
   のような声だった。
   
   
   

   18 店舗のサブリース始まる  

   お陰様で人形町で決まりましたと、
   お土産を差し出しながらお辞儀し
   ての挨拶だった。1年ほど探した
   ので時々いろいろな情報をもって、
   気やすいのか、寄ってくれた。
   話によると、物件が確定し契約の
   段取りになると仲介業者が貸主は
   当社ですと、言いだし、おかし
   いと思っていると一度仲介業者が
   借りて転貸するということだった。
   不信な様子を見せると家主さんを
   呼んできて、仲介業者さんに一棟
   そっくり貸して管理から更新まで
   任せたほうが楽なので安心して借
   りてくださいと説明された。一度
   保留して銀行で相談したら問題あ
   りませんと言われたので安心して
   契約したと、の事だった。この時
   はピンと来なかったが、すでに店
   舗のサブリースが水面下でスター
   トしていたのだ。そのあと、あち
   こちでサブリースの話題が出るよ
   うになった。店舗業界に入りたて
   のころ新宿等繁華街でスナックの
   小さい坪数のリース店舗の物件が
   よく情報として流れてきたが、そ
   それとはちょっと内容が異なって、
   今回は本当に賃貸借契約後のサブ
   リースなので借りる業者も相当の
   リスクと資金がかかるのでかなり
   危険が伴う仕事ではあるはずだ。
   

 

   17.集客UPで課題鮮明に   
   
   チェーン店は女子事務員が管理し
   その他はHPで管理する。集客に
   磨きがかかったことで、取りこぼ
   しが減り契約本数も増えてきて、
   経営的には、安定してきた。集客
   が完璧になればなるほど、今度は
   物件の取得数が課題になる。物件
   確保は開業以来の課題だが簡単な
   方法がない。過去にいろいろな媒
   体に法外な広告費を使ったが決定
   打はなかった。チラシも広告費用
   からすると効率悪いが、地元の物
   件という意味では外せない。そう
   いえば、チラシの委託配布契約は
   続いているが最近反響がやけに少
   ない、これだけ同業者が増え、H
   P等伝達手段が安く普及すると、
   依頼主の選択技も増え物件確保と
   いう意味では益々困難になってく
   るのは当然である。夕刻、物件が
   見つかったというお客さんが、手
   土産持参で挨拶に来た。
   

 

         16.地元で知名度UP  

   HPが普及して各社対等の立場で
   の競争はいかにWEB上で上位に
   教示されるかが勝負になる。そう
   いうHP制作会社の誘惑が沢山、
   電話なり飛び込み営業等で1度や
   2度契約して高い費用賭けて、思
   うようにいかない経験を誰でも当
   時当たり前のようにしたと思いま
   す。その対策は地域を絞り込むし
   かないのですが、どうしても都内
   全般を狙うとHP会社のツボには
   まってしまいます。そんなときに
   店舗情報プラットホームに先行し
   て参加できることが、どんなに大
   切なことか良く判ります。案の定
   、店舗情報プラットホームがスタ
   ートすると、集客にスピード・問
   い合わせ等、さらに向上し特に秋
   葉原の地元に関しては完璧に優位
   に立ち、知名度が上がったことが
   肌で感じられた。
   

 

         15.歴史的場面に立ち会う   

   30歳前半らしき若い二人の名刺に
   は社長と専務と記載されてあった
   。簡単な挨拶の後、社長が当方の
   ことを調べたらしく、述べたこと
   がほどんどが正解だった。その後
   を引き継いだ専務が具体的な訪問
   理由を今の若者らしく淡々と30分
   しゃべった。提案内容は砂に水が
   しみ込むように完璧に理解できた
   。なぜか、それは私が抱えている
   課題の1つと一致していて、ぼん
   やりと頭に浮かんでいたことと、
   ほぼ同じだったからだ。一言でい
   えば店舗専門不動産の月刊誌のイ
   ンターネット版だ。説明を聞けば
   聞くほどよく理解でき、まるでこ
   ちらが提案したような会話になっ
   た。細身の二人の話を聞いている
   と、Webに自信があるらしくWeb
         製作も自社でこなし、未知の店舗
   専門業界に目を付け、チャレンジ
   して今、飛び立とうとする瞬間な
   のだ。その場で連動型HPの提案
   を受け、会員になったが、本当は
   こちらがやりたいぐらいだった。
   この流れが近い将来、店舗業界を
   独占的に引っ張ていくとは思いも
   しなかったし、まして昨年マザー
   ズに上場するとは想像もできなか
   った、歴史的な場面であったのだ
   。
   
   

   14.話題の企業の来社   

   HPを導入してから今その業界で
   先頭を走っている企業の店舗開発
   部の訪問を受けている。カフェ・
   レストラン・牛丼・ラーメン等、
   店舗を探している企業のおそらく
   ほとんどといっていいぐらいの来
   社があったが、不動産店舗の仲介
   の仕事は、物件を紹介できなけれ
   ば役に立たない、そこが辛い処で
   ある。だからどうしても専任物件
   を気に入ってくれる方を探すのが
   優先になる。探してる方のニーズ
   から動くとほとんど対象物件がな
   いのが普通である。物件を気に入
   ってくれる方を探すのにHPは最
   適である。早い、費用が安い、更
   新変更がいつでもできる等。HP
   の反響が少しずつ増え認知された
   ころの事で、秋葉原の5階の店舗
   でバー等軽飲食に向いている物件
   を帰宅間際に入力して事務所を後
   にした。翌朝、事務所の前に内見
   希望者が待っていた。それも初め
   逢うお客さんだった。だが、情勢
   は、動いている、HPの差別化が
   難しくなり次の手がどうしても必
   要なのだ。そんな時の若い二人組
   来社だった。
   

 

   13.新しい集客方法   

   一生懸命になればなるほど後ろか
   ら追いかけられている気がする。
   HP上の戦いは差別化が難しくな
   り相当な金額をかけて反響がない
   と、いう話があちこちから聞かれ
   るようになった。先行した甲斐も
   あり、契約に結び付く反響は相変
   わらずだが総数では、かなり少な
   くなって来ている。物件取得も最
   低線で推移している。2カ月前と
   は状況が一変して、契約数も月4
   ~5件と、元に戻った。やはり脳
   裏に映った課題の克服がどうして
   必要だ。このままでは、店舗専門
   という領域を不動産業全体が犯し
   はじめ分配率がどうしても少なく
   なり、また、業者によっては信じ
   られないような話がいくつも耳に
   入ってくる。それだけ競争が厳し
   くなってきた証拠なのだ。2つの
   課題のうちの1つがHPにおける
   新しい集客方法だ。月刊誌の店舗
   専門雑誌の広告は中止していたが
   毎月相変わらずに最近号を送って
   きている。久しぶりに拝見すると
   相変わらず店舗情報は載っていた
   。むしろ増えている具合だった。
   前、掲載を辞める時にインターネ
   ット版はやらないんですかと、冗
   談半分で聞いてみた時、やりませ
   と、の回答だった。それ以来月間
   誌のネット版を出したらどうなる
   んだろうと、ぼんやりした思いが
   ずっとあった。そんな夕刻に若い
   二人組の訪問を受けた。
   

 

     12.課題が脳裏に映った 

   物件確保に忙しく連絡する一方、
   一棟貸し店舗も業種の承諾が有り
   比較的すんなりと決まった。顧問
   の力である。目に前のダクトの問
   題も時間はかかったが、隣の家主
   の協力は得られないまま、まれに
   みる5cmぐらいの厚みのビスケ
   ットのような型に見えるダクトを
   
   屋上からつり下げ、隣のビルに触
   れないようにロープで下していく
   のだ。なんだかんだといっても無
   事取り付けが完了し、費用もFC
   本部が秋葉原店は繁盛店なのでF
   G希望者の見本として活用する事
   で半分負担したと聞いている。と
   にかく解決して、ほっとしている。
   2・3階のPTAのほうも今のとこ
   ろ苦情はないので一安心。HPは
   物件が少ないので他社物件がどう
   しても必要不可欠だ。一生懸命や
   ればやるほど時間との闘いのにな
   ってくる、この重圧は結構きつい
   。今のところ順調に契約ができ資
   金的にはこまらない。先月は新記
   録の12件の契約を3人体制でこな
   したが、今後の課題もはっきり脳
   裏に写ってきた。先が見えるのだ
   。見えてくると、対応しなければ
   ならないし当面仕事があるので、
   無視したいがそれに対する恐怖心
   もあり、何もしなかったら、落ち
   行くのではないかと、正直怖いの
   だ。
   
  

    

         11.さらにHPの競争激化 

   HPの反響で契約になるようにな
   ると営業の仕事は簡略化され現地
   確認済と条件を知った上での内見
   なので確率も高まった。HPに如
   何に早く物件を入力できるかが、
   勝負になってきた。HPに掲載し
   ていない物件を同業から早くもら
   うことも重要だった。スピードの
   勝負だった。勿論、専任物件なら
   文句ないが、情報伝達が早くなり
   開業者も同様に瞬時に物件が検索
   できるので希望物件の発見が早く
   なった。HPの導入が早いほうだ
   ったので契約数はかなり増えたが、
   物件が足りなかった。ニーズにあ
   った物件は、HPに入力すると2
   ~3日で確定してしまう、つまり
   物件のサイクルが早くなるのだ。
   すると同じ物件を複数の同業がH
   Pに入力し始め、ひどい時には専
   任物件まで他社が入力して戸惑う
   ことも多くなり反響もがくんと減
   ってきた。なかには物件を指定し
   て取り扱ってもらえませんかと、
   甘い誘惑もあったし、おそらく、
   逆のこともあったと予想できる。
   ネット上の第一次戦争が始まった
   と、言ってもよいと思う。
   

 


   10.激震、HP淘汰始まる   
   
   HPで契約が増えてくると色ろな
   変化が起きてきた。社内的には、
   紙媒体の広告がいらなくなる、営
   業が楽になる、物件集めが至上命
   令になる、同業の様子見の来社や
   電話が多くなる、HPのアクセス
   UPの営業や飛び込み多くくなっ
   て煩わしいほどの数であった。ス
   ピードが求められるようになり精
   神的には大変であった。新しい
   イノベーションについていくのも
   結構大変なのだ。同業の動きも激
   しくなってきた。HP導入業者も
   数が増え不動産に特化したHp製
   作会社も出てきた。地元の秋葉原
   にも大手チェーン店が出店したり
   、若い人が独立して上階でネット
   専門不動産を開業して周りがどん
   どん騒がしくなった。HPにどう
   対応するかで2~3年先の会社の
   存続までが問われようとしてきた
   。そんな中、将来を暗示するよう
   出会いが2つ待っていた。
   「

   9.HP反響内見1号    

   HPの更新を真面目に更新して、
   問い合わせには確実に物件添付し、
   メール返信しているうちに初めて
   の内見が入った。やはり地元秋葉
   原の地下の店舗で居酒屋居抜き物
   件だった。HPからの反響なので
   いつもと違う感覚があった。物件
   に行くと若い男女が待っていた。
   挨拶を交わしていざ内見、結構隅
   々まで渡した内装平面図と照らし
   写真を撮っていた。京橋で3年程
   勤務しそこで知り合い、二人で独
   立し、落ち着いたころ結婚したい
   と、うれしそうな二人が今も記憶
   残っている。今も営業中で頑張っ
   ている。そのまま、会社に来ても
   らい店舗不動産の注意点などを詳
   しく学校の先生みたいに丁寧に説
   明した。すると二人から申し込み
   を入れますと、申込金10万円を預
   借り話を進めることになったが、
   造作代金が高いので交渉が入った
   。若い二人にHPでの初めての内
   見と伝えると、喜んでくれて、こ
   れから若い人はみんなHPで探す
   と思いますので素敵なことだと、
   言ってくれた。少しHPに自信が
   持てた瞬間である。
   

 

         8.ホームページの反響  

   先日導入したHP(これ以降のホ
   ームページの略)専任物件と親し
   い同業者からもたった物件を入力、
   言われた通りに三つのキーワード
   をちりばめながら毎日更新してい
   る。そんなところに問い合わせは
   ありますかと、同業者からのメー
   ルが一番乗りだった。貴社が一番
   ですと、皮肉を込めて返信した。
   同業者も気にしているのだ。真面
   目に毎日更新して1カ月ほど経過
   した。初問い合わせのメールが届
   いた。うれしくてうれしくて何回
   もメールを開いたり閉じたりして
   しまった。早速メ―ルで物件添付
   して慣れない手つきで返信、本当
   に届いたのか、電話で確認したい
   気持ちにかられた。そのあとも少
   しづつ問い合わせがあった。やは
   り地元の物件の問い合わせがほと
   んどだった。送付後の再問い合わ
   せ一件もなかった。
   

         7.バブル崩壊の影響  

   バブルの崩壊の影響をあちこちで
   聞くようになった。賃貸仲介系の
   同業は大きく影響を受けてないが
   売買中心の特に自社買いしている
   同業が決済できないとか、今まで
   買ってくれた同業がそっけないと
   かが多く、銀行が資金回収に狂奔
   しているらしい。そんなところに
   目の前の貸主が、ひょこっと飛び
   込で来社した。少しやせて顔色は
   良くなかった。そのはずだ、融資
   銀行が強硬手段に出て来たのだ。
   一括で返済しろと、言ってきたと
   いう。毎日担当から電話があり、
   気が滅入っているという。出した
   お茶も口につけないで、うなだれ
   ていた。売却しても残金が残って
   しまうというのだ。でも。賃貸契
   約する時、銀行の担当者が悪いよ
   うにはしませんと、言っていたが
   、後で、電話入れると担当者は他
   の店舗に転勤になっていて埒が明
   かなかった。やはり、事情が変わ
   るとこんなものなのだ。でも、ど
   うすることも出来ない、仲介不動
   産業の辛く、いやなところだ。そ
   の夜寝つきが悪く、酒をあおって
   寝た。
   

 

    6.通信革命の入口に入る 

   大手通信会社の営業で申し込んだ
   商品がセットされ表面的にはパソ
   コンに会社概要・特徴・商品を入
   力して広く世界に向けて告知でき
   る体制が整ったと理解した。それ
   にしばらくはライバルにもしられ
   ないと思う。
   問題は誰が見てくれるかだ。説明
   ではアクセスを増やすためには当
   社の特徴を3つほど決めて煩雑に
   その文字を入力することだと、強
   く言われた。例えば秋葉原・店舗
   専門・飲食居抜き等をうまくちり
   ばめて、常に更新することだと、
   しつこいぐらい強調していた。も
   しこれで反響が取れるようになっ
   たら凄いことになると思う。ます
   広告費が相当減ると思うし、いつ
   でも発信できるので新鮮で早い。
   広告媒体としては、新聞・雑誌等
   に比べてはるかに優れていると思
   うが、本当の凄さはこのことでな
   く、気が付くまでには時間と経費
   かかった。店舗不動産では、初め
   ての導入だと思いますよと、営業
   マンの言葉に心をくすぐられた。
   。
   

 

         5.長期戦になる     

   その日は午後になると気温が上が
   ったので温度を低めに冷房をセッ
   トした。せめてもの対応である。
   男4人そろうと狭い事務所は想像
   以上に蒸してくる。
   商業地域の繁華街なので現状で問
   題ないと、FC本部の社長がいき
   なりけんか腰に切り出すと、借主
   と内装業者黙って頷いた。実は昨
   日の一番繁盛する20時ごろ排気
   等の状況を確認のため1時間ほど
   観察してみた。暗いせいもあって
   予想ほどではなかったが、毎日の
   夕刻から閉店まで隣にいると思う
   とやはり気になる。臭いは風向き
   でかわるが結構充満している。
   工事にかかる前にあいさつしなか
   ったのが相当気にしているようで
   すと、口を挟むと、今のところ苦
   情は隣の家主さんだけでうよねと
   、本部の社長が確認した。
   ダクトつけるのどうなんでしょう
   と、話を内装工事者にむけると、
   隣との距離が狭くて、難しいので
   すが、特注すれば5cmの厚みで
   どうにかできますが、予算と取り
   付け工事には、隣の相当の協力が
   得られないと無理でと。
   予算はどうなのですかと、聞くと
   借主が、保証金で無理してますか
   らと、できれば現状で進めたいと
   おもいますと、言ったので、契約
   書にもうたってある通り借主の責
   任で処理するとなっていますと、
   ダメ押しすると、本部の社長が、
   ダクトの予算はこちらで話し合い
   ますので時間下さい、隣の家主の
   交渉はそちらでおねがいしますと
   と、提案され、これは貸主に頼ん
   で見ることで近いうちにもう一度
   打ち合わせることで解散した。当
   事者にならない事がうまくいくコ
   ツと、聞いているので、貸主に電
   話して隣の家主との交渉を告げ、
   借主が持ってきてくれた缶コーヒ
   ーの残りを飲み干した。
   

         4.名付けて「Fax作戦」    

   翌日出社すると先日内見したDVD販
   売からの申込書がFaxされていた。早
   速、中身を確認すると、一点を除いて
   問題ない範囲であった。そう業種の問
   題である。賃貸条件が満足できれば何
   も言わない賃貸人とやはり、近所・立
   場等で、受け付けない賃貸人も多い。
   今回の申し込みは業績も好調だし業種
   以外は、ほぼ満点とおもわれる。午後
   は、うれしくない廃棄・琲臭の打ち合
   わせがあるので午前中に処理しときた
   いのだ。いろいろ、考えたあげくの答
   えは、Fax作戦ーーー、お客さんと同
   じように会社概要をメインにFaxで一
   方的に賃貸人に申込を送ってしまう。
   こうすれば、言い訳等しないで伝達で
   きる。そうすることで、午後の打ち合
   わせに集中できる。トラブルは真剣に
   対応しないと後で後悔すると、先輩が
   教えてくれた。そう決めると、まだ、
   朝のお茶を飲んでないことに気が付き
   少し濃いめの緑茶を入れてもらい、気
   を引き締めた。間もなく夏休みを迎え
   る時期だが、熱い日本茶がとてもおい
   しく感じ、心が落ち着いて山の早朝の
   空気を吸った気分であった。早速Fax
   で賃貸人に一方的に送って様子を見る
   ことにして、午後の打ち合わせに備え
   た。
   )
     

         3.飲食店の排気・排臭問題 

   2回目の宅建の更新事務(当時3年毎)
   の手続きが終了して、珈琲を飲んで
   くつろいでいるところに、目の前の
   開店したキッチン「ステーキ」の隣
   の大家さんが無言のこわばった顔で
   入ってきた。夏場はドアを開放して
   いるので突然という気が強く感じる
   ほどの雰囲気であった、
   煙と臭いが凄いよ、どうにかしてく
   くれと、どなるような口調だった。
   一緒に降りて確認すすると、排気口
   からは少し黒い煙が出ていたが、果
   たしてどの程度影響があるのかは判
   断しかねるので業者さんと調査して
   見ますと、その場は、帰ってもらっ
   た。本格的な夏を迎える夜の電気街
   の臭いも交じって気分は良くはなか
   った。事務所に戻り早速ステーキの
   FC本部の社長に連絡して現状を伝
   えた。借主・内装業者・本部社長と
   明日の午後に4社で話し合いが決ま
   った。冷めた珈琲はいつもより苦く
   ざらざらしていた。
   

 

   2.マッチング         

   先日顧問が持ち込んだ物件を広告に
   載せないで、開業時に来社した顧客
   2社に対して、事前に連絡の上 Fax 
   を送っておいたところ、アダルト系
   DVD販売の顧客から内見の依頼があ
   った。このところ居抜き物件の委任
   が減っているし、同業者との攻め合
   も更にきつくなっているときなので
   、とてもうれしい内見となった。
   物件で待っていると、少し髪の長め
   の社長さんと息子さんらしき二人が
   手を挙げながら向かってきた。真面
   目そうな親子である。その社長が10
   後に秋葉原でDVD販売で No.1に成
   るとは、微塵も感じさせない穏やか
   な経営者であった。そのおかげで、
   秋葉原の出店契約は、独占状態が
   続き、ありがたい神様みたいな社長
   だった。内見といっても物販なので
   平面図をもとにレイアウトと天高・
   エレベータ・階段などを確認する位
   の簡単なものであった。後日、連絡
   入れますと、帰る親子二人はとても
   仲良しにみえ、うらやましい気持ち
   と申込の期待とが重ねあって、心の
   襞が反応した。
   

        

   1.飛び込み営業マンの贈り物          
  
   飛び込み営業の内容は、複写機を購
   入すると、永遠にコピー紙が無料と、
   言うサービスがついていた。今でも
   存在する大手通信会社だが、うさん
   くさい内容なので断った。すると、
   とっておきの新サービスががありま
   すと、良く判らない説明があった。
   何でもパソコン上に情報入力すると
   世界中の人が閲覧できるシステムで
   設備してしまえばほとんど無料で運
   営出来る優れもので当初20万円投資
   すれば1か月以内に設定できるし、
   今後、広告がいらなくなるので、安
   い買い物ですと、押してきた。良く
   判らなかったが、面白そうなのと、
   今後の差別化になんの対策も見いだ
   せていなかったので、あまり悩まず
   に軽い気持ちで申し込んだ。すると
   、さすが先見の明があると、営業マ
   ンはすかさず、畳みかけてきた。
   なんか、新しいものを取り入れるの
   気持ちが、高揚していいものである。
   思えば、今のホームページの走りで
   ある。それで、差別化問題が解決し
   た気分になっていた。
   このことが、店舗専門業界で再び最
   先端を走ることができる契機になっ
   た出来事である。
       


   

  5.宅建免許取得

         52.競争さらに激化     

   飲食居抜き物件の委任取得競争が益
   々激しくなってきて、訪問すると2
   ~3社のバッテングは普通になって
   きた。物件を抜かれたとか、同業か
   ら聞くようになった。広告も同様に
   毎日どこかが掲載し、反響もなくな
   ってきた。当然、仲介料のダウンを
   売りにする業者も出てきた。狭い業
   界だけに情勢があっというまに激変
   する。今のところ、目ぼしい対策は
   思いつかないし、最近の脳みその中
   ほ、このことでいっぱいだ。こうゆ
   うときは尚更、時のたつのが早く感
   じ、他社が良く見えてしまう。まっ
   たく、器量がないと、思われても仕
   方がない。目の前の店舗の家主と借
   主に先日の隣の家主の事を伝えると
   と、逆にそんなことそちらで処理し
   ろと、命令調の電話だった。。世の
   中、こんなものなのである。
   夕刻、若い複写関係の飛び込み営業
   マンの訪問があった。この訪問が世
   界を変える内容を含んでいると、知
   る由もなかった。
   

 

   51.隣の家主の来社        
   
   店舗専門不動という活字をあちこち
   で見かけるようになってきた。同業
   社が相当増えている。造作売買依頼
   の訪問してみると。複数の不動産に
   声をかけているのでその場での委任
   契約は保留されることが増えてきた
   。少し古いだけでは差別化ができな
   い。新しいコンセプトを打ち出さな
   いと困難になるかもしれない。結果
   的に契約物件を見ると、他社物件が
   増えており、月によってはほとんど
   が他社物件だったので売り上げが厳
   しい月が出てきている。あれこれ思
   案しているとき、60歳ぐらいの少し
   いかつい男性の訪問を受けた。名刺
   見るとラーメン店の社長であった。
   隣に飲食店が開店すると聞いてと、
   穏やかな話し方だった。隣からなん
   の挨拶もなく、店主からも工事をす
   るのにも、何の報告がないと、少し
   口調が荒くなってきた。始めはなん
   の事かピンと来なかったが、話をよ
   く聞くと目の前の店舗の隣の家主さ
   んで近くで、ラーメン店を息子さと
   と経営しているという。まったく、
   知らなかったので少し恥ずかしくな
   った。そういえば、隣をもし、ラー
   メン店で契約していたらと、ドキン
   とした。不手際をお詫びして、とり
   あえず帰ってもらった。排気ダクト
   問題で長い付き合いになるとは、想
   像もしなかった。
   
   

   50.嵐の前の静けさ     

   目の前の貸店舗は、2社同時契約と
   異常な、しかも融資金融機関の立会
   の上の契約であった。保証金の小切
   手2枚は金融機関が直接預かり貸主
   には簡単なメモ用紙で処理していた。
   融資金融機関立会いの下、不良債権
   にならずにどうにかこぎつけられて
   地元に付、面目もたもて、役にたっ
   たのがことさらうれしく思えた。
   借主の準備には、ぬかりがなく翌日
   から内装工事が始まった。早いもの
   で1週間もすると外から見ても一階
   が飲食店と判る。今回の契約は、1
   週間後と2年後に波乱が待っている
   とは、予想すらできなかった。
   5階の窓から、目の前のジャンく通
   りは買い物の客が品を手に取ったり
   、質問する姿があちこちにあり、電
   気街らしい光景がのどかに広がって
   いた。
   

 

   49.電気街の送りも   
     
         担当役員の顔は、大きく色白で頬
   が少しいつも赤い、まるで少年の
   ようで、背は高からず少し太って
   いて優しそうな感じであるが、細
   目の眼光は鋭かった。定年まで電
   気街一筋である。そして、素敵な
   お土産を持ってきた。
   8階建一等貸しワンフロアー30坪
   賃料計900万円と書いてあるシワ
   シワのメモ用紙をポケットから出
   して、これ、やってくださいと、
   テーブルの上に差し出し、解約予
   告6か月だけど、2か月前、つまり
   4か月間は専任でOK,決まらな
   ければ、ほかに声を掛けるという
   約束で受けてきた。ワクワク感で
   頭の中が一杯になって、目の前の
   担当役員が神様みたいに目に映っ
   た。
   久しぶりの銀座は、いっぱいの人
   で輝いていた。以前同業者に紹介
   されて、二度ほどいったクラブに
   担当役員と一緒に、クラブといっ
   てもスナックを高級に改装してマ
   マとホステスさんが7人ぐらいの
   こじんまりした店で、久しぶりに
   見たママは素敵な着物に化粧が馴
   染んで女優のようだった。相方も
   嬉しそうにホステスが気に入った
   らしく、こちらの存在を忘れたよ
   うにウイスキーの水割りが喉を通
   過するのが見えるように頭を後ろ
   にそらして、楽しそうに飲み干し
   ていた。クラブの指名制度は、最
   初に同行したホステスさんが勝手
   に担当となり万が一気に入ったホ
   ステスさんがいても担当にはなれ
   ない、ヘルプなるのだ。もし担当
   にしたければ店を辞めて他店に務
   めたとき同伴して担当になっても
   らうしかないのが原則である。
   店内の客抜きを防止できるルール
   を編み出したのだが、そのルール
   の背景に、女性同士の激しい戦い
   が見えるようだ。
   明日の希望が捕まらないタクシー
   を見つけるのさえ、楽しんででき
   た。後日、担当役員とは、顧問契
   約を交わしたのは言うまでもない。
   

 

         48.光陰矢の如し     

   光陰矢の如し、年を取るとよく使
   う故事だが、今、まさにその時で
   ある。まもなく宅建業免許の2回
   目の更新(当時は3年毎)準備が
   必要だ。店舗業界は、バブルの崩
   壊で無理した出店の撤退が増えて
   仕事総量は増えているが(バブル
   のお陰)店舗専門の同業もかなり
   増えて、その上に、今まで関知し
   ていなかった事務所中心や管理会
   社が取り扱うようになって、益々
   競争が激化しだして来ている。広
   告の種類も月刊誌・新聞・チラシ
   と限られた中で競っている現状だ。
   広告戦略で次の手がない、差別化
   が難しくなって、長くやっている
   からと安心できない。月に個人の
   飲食居ぬき店舗が4件前後、チェ
   ーン店の店舗が3か月に1件、地
   元秋葉原の物販店舗がやはり3か
   月に1と固定化してきて、安定は
   してきたが限界も見えてきた。
   次の一手が必要だ。人の増員か
   なにかほかにあるのか、そろそ
   ろ方針を決めなければななない。
   そんな時、先般、借地権建物売
   買で定年で退社の挨拶に来た担
   当役員の突然の訪問を受けた。
   
      

   47.異例の重説模様   

   貸主・融資金融機関の承諾のもと
   に借主2社に同時に来社してもら
   い契約にあったての物件の重要事
   項説明を事前にすました。契約物
   件は将来に借入額が多いので不良
   再建になる危険性が高いので十分
   理解と検討の時間が大切である。
   万が一競売等になった場合、最悪
   6か月後に無償で立ち退きになる
   か、保証金の積みなおしが必要な
   る場合とある。建物謄本等資料を
   借主の担当銀行等に資料を見ても
   らい、出店契約を進めるか1週間
   後に連絡をもらうということで、
   契約の仮日程だけ設定して、帰っ
   てもらった。借主2社の社長の顔
   には全く同様の色はなかったが、
   果たして金融機関がどうこたえる
   にかかっている気がする。、両社
   の出店意欲にはすさまじい勢いを
   感じられる異例の重説模様であっ
   た。
   

 

   4・

   45.定年         

   借地建物売買契約が終了した後な
   で経済的には少し余裕のある時期
   だったのが有難かった。いわゆる
   、待てる状況なのだ。そんな時、
   ひょいと、借地権建物の買主の担
   役員の飛び込み訪問を受けた。近
   く定年で退職するということだっ
   た。改めて連絡しますと、簡単な
   あいさつで帰社された。この関係
   が前に簡単に記載した通り複数の
   贈り物を持ってくることになる。
   約束の時間からすると、大分遅れ
   て、前の貸店舗の融資金融機関の
   担当者から今から訪問しますと、
   連絡が入った。貸主は2・3階の
   アダルト販売営業の地元PTAの
   問題を、1階のダクトの問題は、
   借主が近隣の苦情の責任を取る事
   を、契約書に明記することで了承
   されたが、契約時の立会と保証金
   は全額、金融機関が預かる事が、
   契約の前提条件であると、貸主に
   再度伝えてくださいと、帰ってい
   った。やっと契約の準備ができる
   。地元の大型案件が2つ続いた緊
   張から解き放される感覚----脳に
   大量のドーパミンが走ったのがわ
   かった。
   (次回に続く)
   
   

   4・

   43.融資銀行追い詰める   

   目前の店舗の貸主と融資金融会社
   の担当とテナントの申し込みにつ
   いて最終判断の時期に来ていたの
   で本音を出して結論を出そうと論
   議した。これで進めてくださいと、
   貸主は2・3階のアダルトビデオ、
   販売が地元のPTAから苦情がく
   るのを承知していたが背に腹は代
   えられないので、そこは自分で解
   決すると、約束する。融資銀行の
   担当者は、1階もダクトの設置が
   難しいとのことなので隣のビルオ
   -ナーの承諾が必要だろうと、難
   問を出しながら、仲介する立場で
   どう思いますと、話を向けられた
   ので、どうでしょう、ダクトの問
   題は借主の責任と費用で近隣の苦
   情に対処すると、特約にいれて契
   約したら問題ないと思いますが。
   金融会社の担当者はそれでも会社
   決済を取ろうと言わないので、貸
   主が顔を青くして、いきなり、私
   を殺すつもりかと、どなった。一
   瞬、静寂が走った。考えれば、貸
   主はテナントが決まらなければ破
   産する、前の預かり保証金を使っ
   てしまった本人が悪いのだが、目
   の前に解決策があるのに、金融会
   社は破産を望んでいるような面も
   あるので、2か月間広告費も沢山
   使い、業者間の流通機構も登録し
   、最大限に営業してきたつもりが
   あり、保証金も法外な価格を提示
   してくれたテントの意向を考えて
   、ここは進めるしかない。思わず
   地元で破産者を出さないで下さい
   と、金融の担当者に命令調で言っ
   てしまった、果たして結果は、明
   日の午前中に返事すると、の担当
   の返事だった。気まずい雰囲気の
   解散になった。事務員が、出かけ
   いるので自分で入れたお茶が、特
   に渋く乾いた喉に刺さった。
   
      
   

   4・

   41.瓜二つ       

   借地権建物売買は、3者調整なの
   で結構大変なのだが周りが言うほ
   どでもなかった。賃貸店舗の造作
   譲渡契約も3者調整なのだ。借主
   (買主)権利者(売主)・家主
   (地主)と全く名称は変わっても
   家主(地主)の承諾を条件として
   借主と権利者が造作代金で合意で
   きれば成立する。進め方はまった
   く同じなのだ。いつもの仕事と瓜
   二つなのである。終了して落ち着
   ついたころ、気が付いた。しかも、
   今回の借地権建物売買契約の報酬
   は値引きが入ったとは言え価格の
   3.5%なので会社の運営費の7カ月
   分を超える額なのだ。小切手を手
   にして、しばらくは喫茶店でぼや
   っとしていた記憶があり、気が抜
   けた状態がしばらく続いた。法外
   な報酬は周囲にも本人にも余り良
   くなかった。やはりコツコツと貸
   店仲介をやっていたほうが総合的
   にうまくいく気がする。明日から
   開業時の新鮮さを取り戻して一生
   懸命励もうと言い聞かせて帰路に
   ついた。
   (次回に続く)

 

   40.タイム イズ マネー 

   借地権建物売買契約は、売主・買
   主・地主と三者調整である。売主
   は高く、買主は安く。地主は地代
   ・名義変更料を高く希望する。当
   たり前だあるが、結構大変な神経
   を使う、疲れるのだ。その三者調
   整が全て整い日程も決定、売主の
   入居者の明渡の確認書の確認、買
   主の資金の準備、地主の承諾内容
   の確認をすませ、いよいよ手付契
   約日、午前11時、とうとう売主が
   来なかった。自宅に連絡してもい
   ない、慌てたが後の祭りだ。30分
   買主に待ってもらったが売主が連
   絡取れないので、買主に一度戻っ
   てもらった。買主の事務所が近い
   のがせめての慰めである。買って
   きてもらったコンビニの弁当は、
   味も感じないで、しょんぼりお茶
   を口にいれた時、売主から約束の
   1時に行きますとの連絡が入り、
   あえて、時間の勘違いのことは言
   わないで、お待ちしておりますと、
   電話を切りながら安堵したことを
   今でも写真のように覚えている。
   買主に事情を説明して再来社して
   もらい無事に手付契約が終了した。
   が、買主から手数料の減額0.5%
   請求は飲むしかなかった。時は金
   成、世間は厳しいのだ。
   

   39、ダクト難問     

   先日当ビル前1階を内見したお客
   本人・内装業者・FC本部社長が
   当社に集合、申し込みを入れるに
   あたって問題点の提示があった。
   最大の問題はダクトを上げる隙間
   がないこと。現状だと5cmの薄
   いダクトになるので吹き出しで処
   理でお願いしますと、安く上がり
   高い保証金も満額で契約出来ると
   いうのだ。内装業者の意見は、商
   業地域だし問題ないと思いますと、
   の考え。申込本人は、京王線で割
   安ステーキがバカ売れ、今度、渋
   谷本社の新業態ステーキハウスの
   FCとして、秋葉原が1号店に最適
   だとしてどうしても出店したいと、
   いうことだった。本部の加盟金も
   安く設定して後押しするという。
   1週間の検討時間を設定して引き
   上げてもらった。
   
   

         38.名義変更料承諾する
   
         借地権売買の名義変更料が高額
   なので、検討中だった売主から
   朝一番に電話が入った。税理士
   さんといろいろ調べたり相談の
   うえ、高額な名義変更料は飲ま
   ざるを得ないという結論だった
   。そう、売買が成立するのだ、
   但し、仲介料を1/3負けろとい
   うのだ。もちろん、今回は売主
   ・買主からもらえるので予定し
   ていたので快く返事した。早速
   、買主に連絡入れると、待って
   ましたとの快い返事で直ぐに契
   葯の段取りをした。やはり、買
   主も地代が上がったので仲介料
   を1/3負けろと言ってきたので
   売主同様に快諾した。打ち合わ
   せたように値引き額が同じだっ
   た。土地建物の売買、初契約で
   ある。ほっとするようなとても
   安らかな気分が心地よかった。
   

 

   37.1階内見する    
   
         2・3階一括のアダルト系のビデ
   オ販売の申し込みを保留したま
   ま、1階のテナントの保証金が
   大幅に下がったチャンスなので
   改めて新聞広告と業者間の流通
   機構に同時に掲載して結果を仰
   ぐしかない。業者間の流通機構
   は反響が多かったが内見まで至
   らなかった。新聞も新たな問い
   合わせなかった。しょんぼりし
   ていると前回の新聞広告の問い
   合わせ客の一人が近くに行くの
   参考に内見させてくれと、電話
   が入り同行した。なんとなく聞
   いていると、ダクトが隣との隙
   間が少なくて難しいらしい。30
   分ぐらいして、連絡しますと、
   そのまま帰った。20坪賃料60万
   保証金3500万円やはり無理な数
   字だ。
   

 

         36. 同業者紹介内見        
         一週間後の朝一番で同業の歩合
   給で働いている知り合いの営業
   マンからの電話があり、随分派
   手にやって、儲かってるねと、
   周りから見るとうまくいってい
   るように見えるかもしれなが、
   現実は毎月追われて大変である
   。何でもアダルト系ビデオ販売
   のお客さんで、どうしても秋葉
   原に出店したいと言うのだ。目
   の前の店舗を内見させてくれと
   の依頼である。断れるかもしれ
   ないとの条件付きで内見した。
   三日後に申込者がFaxで入った
   。内容みると2・3階一括で驚
   いたことに保証金の額が募集条
   件の3倍なのだ。これで計算す
   ると、以前ラーメンのお客さん
   が希望している条件で1階も進
   展するかもしれないと、脳がす
   ごいスピード回転した。
   

   35、広告反響惨敗   
   当社ビル前の高額保証金の店舗
   の件で融資銀行担当から前借主
   保証金の償却分は今回募集から
   下げてよいと確認取れ総額が大
   きいので20%の償却でもかなり
   の額になるので募集が楽になる
   。早速、新聞広告、都内版と並
   行して関東版にも各3連載で勝
   負を賭けた。金額で20万円以
   上、気持ちで負けたくなかった
   。案の定、結果は散々だだった
   。1週間で問い合わせ2件、それ
   も、近くに行ったら寄りますと
   、なしのつぶてだった。時間が
   どんどん過ぎていく。家主や融
   資銀行担当から確認の電話等が
   いつになく辛い。チェーン店に
   も当たってもらったが難しい。
   

   34.借地売買の返事  
   翌朝、一番で先日の借地権の売
   買申し込みに伴う地代・名義変
   更料の件で地主の担当者から連
   絡あり、地代は坪1.000円UP
   で問題ないが名義変更料が予想
   外に高く売主の足元を見ている
   のうな気がしてならない。売主
   に連絡入れると案の定機嫌が悪
   くなり、連絡しますと、電話を
   切られた。そうはいっても売主
   は相続があるので妥協するしか
   ない、ここは地主の交渉よりも
   成立させるのなら、待つしかな
   い。売り主に下駄を預けて連絡
   待とうと、決めると目の前の保
   証金の高い店舗のことが気にな
   り先日来社した金融機関の担当
   者を訪問して銀行の立場を確認
   した。すると、保証金は全額当
   行が預かりますので店舗賃貸契
   約の時は事前に連絡くださいと
   、強引だった。そのことを貸主
   に確認すると、黙って寂しそう
   うに頷くだけだった。
   
   

   33.分割で募集      
   翌日、一番で目の前の店舗の融
   資銀行の担当者が様子を聞きに
   来社した。保証金が高いので、
   後日企画書を送ることで帰って
   もらった。。
   ズシリとプレッシャーがかかっ
   た。数人のテナントに相談する
   が中々色よい返事が来ない。賃
   貸人は心配で毎日のように顔を
   だす、当たり前だが少しうっと
   うしいときもある。そんな中、
   ラーメン屋さんが一階だけなら
   と問い合わせが入ったが結局、
   保証金が折り合いつかない、や
   はり高すぎるのだ。その瞬間ピ
   ーンと脳裏に分割で高い保証金
   のまま一階のみ、新聞の3業広
   告に入れること、が浮かんだ。
   
   

   32.バブルの陰    
   個人の飲食居抜き店舗が月に
   数件、秋葉原の物販店舗が4カ
   月1件、チェーン店の店舗がや
   は4カ月に1店舗のペースで契
   約が安定してきた。そんな中、
   夕刻に70歳位の人がひょいと
   飛び込んできた。見たことの
   ある人と思っていたら、なん
   と目の前の大家さんだった。
   6階建で1~3階を電機メーカー
   に賃貸し4~6階が自宅兼店舗
   である。電器メーカーから退
   店の申し込み有、いつもの不
   動産に任しているが、決まら
   ないと、少しやせた顔は青ざ
   めていた。多額な保証金を預
   かっており解約通告から4カ
   月過ぎて残り2カ月の期間し
   かない,と言うのだ。もちろ
   ん金融機関からは融資が受け
   られないので次のテナントの
   入居保証金しかない程のかな
   り深刻な状態だった。
   

         31.簡単な面談    
   しばらく待っていいると、60
   歳ぐらいの男性 2人がゆっくり
   応接テーブルの近くに来て、頭
   を下げ合い名刺交換して座る
   とドキリと、するぐらい生真面
   目そうに見えた
   今回の申し入れに対してお断り
   する理由は見当たりません、と
   安心させておいてから、ただ、
   私が担当してから初めての名義
   変更なのと、しばらく間が空い
   ていますので価格を決定するま
   少しお時間をください、と淡々
   とした口調での返事で終了、よ
   ろしくお願いいたします、とそ
   れで事務所を後にした。東京駅
   は、大勢の忙しそうな人でごっ
   た返していた。地代・名義変更
   料には、もちろん相場があるが
   名義変更料は地主の意向がかな
   り反映され法外な金額で話が中
   止になることも恰好あるらしい。
   大手銀行の系列の組織がどうゆ
   う結論を出すのか楽しみの反面
   不安も大きくなって来るのを感
   じた。売主・買主にその旨を伝
   え早めの帰路に就いた。
   

 

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