3．宅建取引主任士 33

不動産開業は
　　   定年後が、ぴったりです

 　　　　　　 

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 てんぽたんの
 不動産開業顛末記
　　「出会い」連載中
　　　
　　　　　　

 8．人生観変わる―最終章ー

      86．企画にあり。　　　　　new

　　　インターネットの普及で広告費と
　　　営業費が大幅に減少し、利益率が
　　　上がった。効率が良くなったのだ
　　　。仲介を中心に業務をしていると
　　　経費も固定化されてきて、毎年ほ
　　　とんど必要経費がかわらないが、
　　　不思議なことがある。時々売買で
　　　高額な仲介料が入る時があるが、
　　　年間で見ると売り上げがそんなに
　　　変わらない。特に手を抜いた訳
　　　ではないが、どこかに隙が出るの
　　　かもしれない。そこの処の壁がと
　　　うとう破れなかった。予算が多少
　　　あるので、色々チャレンジしてみ
　　　るが変化が現れない。ここのとこ
　　　ろ売上と経費が変動なく続いてい
　　　る。毎年、頑張ってやっているつ
　　　もりなのだが効果が出ない。複写
　　　の仕事をしているときの知り合い
　　　の社長に相談すると、いやいや、
　　　その姿勢があるから売り上げが落
　　　ちないのだよと、お客さんは、良
　　　く見ているから無駄に見えるチャ
　　　レンジが、信頼を呼んでいるのだ
　　　と、励まされた。器の問題と思っ
　　　ていたので少し安堵した。人数を
　　　増やさないで売り上げを上げる事
　　　に集中していたが、近くのの同業
　　　にも良くやっているほうですよと、
　　　励まされもした。経営を維持する
　　　為の売り上げと利益が創業以来、
　　　達成できたのは、飲食居抜きの仲
　　　介を職務として、人よりも早く開
　　　業出来たことと、インターネット
　　　の普及のタイミングがグッドだっ
　　　たことによることを忘れてはなら
　　　ない。
　　　（次回に続く）　

 

      85．お土産に可能性が　　　

　　　アイデアが浮かんだ時、すぐに実
　　　験できれば素晴らしい事ですが、
　　　中々そうはいきません。勝負は、
　　　メモを取るかにかかってきます。
　　　今は、スマホがあるので環境は
　　　整っていますので言い訳はできま
　　　せん。実験をすると、大体が予想
　　　通りになりませんが、その行為の
　　　お陰で、期待していなかった、お
　　　土産が発見できる時が多いのです
　　　。古い話ですが、ヨーカドーが、
　　　デニーズの交渉でアメリカに行っ
　　　た時に見た、ボックスストア（
　　　コンビニ）が今日の繁栄につなが
　　　っています。デニーズは、苦労し、
　　　ていますが、それがなかったら、
　　　コンビニも発見できずに後手を踏
　　　んでいたかもしれません。期待し
　　　ていないお土産だから新鮮で可能
　　　性があると思います。ＨＰを初め
　　　て製作するとき、依頼した会社の
　　　提案は綺麗でボリュウームもあり
　　　価格もかなりの高額でした。そこ
　　　を素人の感覚で次の四つの提案を
　　　出したら自信がありませんと依頼
　　　は成立しなかった。１．トップペ
　　　ージから物件情報を掲載する２．
　　　案内は、同行しない３．電話は
　　　掛けずにすべてメール処理４．動
　　　画を載せる。他のweb制作会社に
　　　依頼して安く希望の  HPが完成し
　　　た。早速インタネットに上げると
　　　知人からの評判は悪かった、ダサ
　　　イと、言うのだが、顧客からの反
　　　響問い合わせは、凄かった。
　　　（次回に続く）
　　　

 

      84．宅建業のイノベーション　

　　　宅建取引主任士の重要な仕事の
　　　一つに重要事項の説明と署名捺
　　　印がある。重要事項は、お客様
　　　にどんなリスクが在るのかを事
　　　前に説明し納得してから契約を
　　　するという、お客様目線で行わ
　　　れていると、思っていたが、よ
　　　く考えると、重要事項は、不動
　　　産業者にとって、ここまで説明
　　　すればそれ以上責任はありませ
　　　んと、線引きをしたものである
　　　。だから、二十数年記名捺印し
　　　てきたが、業法の改正による重
　　　要事項の変更は、協会による指
　　　導があるので安心である。試験
　　　に受かれば、特に勉強しなくて
　　　維持できる。ところ変わって、
　　　米国では、不動産業者の立場は、
　　　弁護士並みの地位にあると、営
　　　業も片手専門である。仕事の割
　　　り振りがはっきりしているのだ
　　　。日本の不動産業の地位は、高
　　　くない。今回はそれを批判する
　　　のでなく、イノベーションする
　　　ためのヒントの芽が含まれてい
　　　ると思うから取り上げた。特に
　　　若い人に更に新しい目で、過去
　　　にとらわれず、新発見して頂き
　　　、業界の発展に期待を寄せたい
　　　と思います。すでに私の発想に
　　　は、なかった業務方法が、当社
　　　顧客だった人が、代表者になっ
　　　てネット上で活躍し、実績を上
　　　げていることを発見した。
　　　（次回に続く）

      83．仲介業の展望　　　　　

        最近、不動産業のＦＣビジネスの
        広告宣伝の文句に“このままでは
        、中小不動産会社は生き残れない
        ”という、文章をよく見かける。
        内心、ドキっとするが、ＦＣ加盟
        条件等調べてみると、月のノウハ
        ハウ料・加盟金等決して安くない
        。インターネットの再構築にも費
        用が掛かる。勿論、ブランド力も
        あり、最先端の情報網の中の営業
        なので今までとは、違う環境の中
        なので安心感はあると思うが、今
        度はブランド同士の競争の土俵に
        上がり、ＦＣ本部の力量によって
        加盟店の力ではどうにもならない
        事も出てくる。2年前、説明会に
        参加したが、店舗専門不動産にな
        じまないと思い、断った。それと
        ＦＣ本部が言うほど、店舗業界は
        、悪くないのもあった。ただ、仲
        介だけで、この先継続できるか、
        物件確保は大丈夫なのかと、言う
        課題は常に頭の中に漠然とあった
        。サブリースはしないと、決めて
        いたので、その答えをＦＣ加盟説
        明に求めて参加したのだが、簡単
        に答えがあるワケがない。二十数
        年間継続できた飲食居抜き売却仲
        介は、今日でも内容を変えながら
        立派に生きている。今回、引退す
        ることになったが、あくまで個人
        の体力と能力の問題であり、立退
        きが重なり有難いタイミングが出
        来たのである。新たな仲介の芽も
        出てきている。
         (次回に続く)

 

　　82．サブリースの功罪　　　

　　　一つ残している課題がある。店舗
　　　のサブリースである。以前はやっ
　　　ていたスナック系のサブリースは、
　　　貸す方が、内装設備を施し備品を
　　　持ち込めば営業できるスタイルだ
　　　った。最近のサブリース物件は、
　　　スケルトンの物件をサブリースす
　　　る方法が主流で内装設備は、借り
　　　主の負担である。ここに借主の回
　　　転率が良いという、つまり短期で
　　　辞める借主が多くなる、理由だと
　　　思う。逆に言うと、サブリース会
　　　社にとってのうま味である。そう
　　　はいっても一度独立できるのだか
　　　ら、それでいい、のじゃないと、
　　　いう声もある。しかし長い目で見
　　　て、店舗仲介不動業界が健全に継
　　　続・発展するためには、きちんと
　　　論議した方が良いと思う。 “仲介
　　　に始まり注意で終わる“を信条に
　　　やってきたものとして、この問題
　　　だけは、結果的に結論を出せずに
　　　終わりそうなのだ。サブリース会
　　　社は、現時点で好調のようである
　　　。それは、サブリース会社の好調
　　　であって、借主は、別問題である。
　　　しかし、いずれ、金融政策の変化
　　　や、顧客の参加の減少問題も当然
　　　視野に入れておかないと、大変な
　　　時が来ると思われる。当社が、方
　　　針として取り組まなかったからで
　　　なく、経済の歴史も必ず発展昇華
　　　するもので、間違っていれば必ず
　　　反動が起こるものである。
　　　（次回に続く）

      81．いよいよ、迫る。　　　

　　　事務所の引っ越し・廃業手続き準
　　　備もすべて終了すると、事務所も
　　　大分静になり、仕事もなくなって
　　　きたので事務員には、予定より1
　　　ヵ月程早めに出社不要を言い渡す
　　　と、踏ん切りがついたらしく結
　　　構嬉しそうに受け取ってくれて、
　　　安心した。これから、今まで経験
　　　・学んだことを役立てるために、
　　　どうしたらよいのか、その方法を
　　　試行錯誤しなければならない。足
　　　らない部分の勉強も必要だ。そう
　　　考えると、若き日の事が思い出さ
　　　れる。初めて上京して高円寺の環
　　　七の陸橋の上で車を見ながら、良
　　　く空想に浸った頃が、脳裏に蘇る
　　　。あれから四十数年、世の中、変
　　　わったようで変わってない気もす
　　　る。インターネットの登場でスピ
　　　―ド・効率が格段に上がり、兎に
　　　角く忙しくなるばかりだ。科学・
　　　技術等が発達しても心の内は、む
　　　しろ後退しているのかもしれない
　　　。江戸時代の浮世絵が流行した時
　　　代、士農工商や鎖国だったけど、
　　　庶民は、今より結構楽しんでいた
　　　かもきれない、そう思える。時間
　　　があると、つい余分な事を考えて
　　　しまう。明日、いよいよ賃貸人の
　　　代理の社長と最終打ち合わせで、
　　　すべて手続きが完了する。
　　　（次回に続く）

 

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