知れば知るほど -2

FUJI FinePixF30（2011/8）沖縄

 

納得いかない法律いろいろ　その２。
（※令和1年現在）

1【取得時効】所有権の取得時効
2【他人物売買】他人の物の売買契約をすること自体は有効
3【抵当建物の賃借人】賃貸ﾏﾝｼｮﾝの抵当権が実行（競売）されて退去
4【借　地】土地を貸したらどうなるか
5【不法行為】被害者（原告）に立証責任がある（※民事）

 

 

③抵当建物の賃借人

これは、納得いかない云々・・というより、
知っておいたほうが安全だよなと思った法律でした。

 

 

賃貸マンション・アパートなどを借りていて、
その建物が「抵当に入っているかどうか」まで考える人は、
どれぐらいいるんだろう・・。

多くの場合、大家さんは物件を抵当に入れて（物件を担保にして）、
銀行などから融資を受けて、購入・建築します。
なので、抵当権が設定されていない物件のほうが、はるかに少ないはずです。
（実際、不動産賃貸管理の仕事をしていた時に目にしたのは、
  抵当権設定済みの物件ばかりでした。）

 

 

賃貸借契約において、 　
借り主（賃借人）がﾏﾝｼｮﾝなどを借りる権利（建物賃借権）は、
建物引き渡し（契約締結）or 賃借権の登記などの対抗要件があれば、
第三者に主張（対抗）することができます。
（賃借権の対抗要件を備える事で、引渡し後に貸し主（賃貸人）が代わっても、
新しいオーナーに対して借りる権利を主張できる。）

 

でも、
抵当権設定済み物件の大家さんが借金を返せなくなると、
抵当権が実行（建物が競売にかけられる）されて、
物件の所有権は、買受人に移る。

その際、買受人（新所有者）に退去を要求されると、
賃借人（借りてる人）は出て行かなくちゃならない。
（＝賃借権を対抗（主張）できない。）

退去までの猶予期間は6ヶ月なので、
抵当に入った物件を借りていて、競落人に退去を要求された場合は、
遅くとも6ヶ月後には住む場所を失うわけですね。
（もちろん買受人が退去を要求しなければ、問題なし。）

 

これは、
単にオーナーが代わって云々・・ということではなく、
賃借権と抵当権、どちらが優先されるのか？というお話です。

 

 

賃借権 VS 抵当権。

追い出されるかどうかは、「物件の引き渡し」か、「抵当権の登記」か、
どちらのほうが早かったか？によって事情が変わってくる。
（＝「引渡し or 賃借権登記」と、「抵当権設定登記」との、先後関係）

 

もし、
引き渡し前に、既に抵当権設定登記が行われていた場合、
自分の賃借権を主張できない。
（抵当権が優先されるため、退去しなければならない）

逆に、抵当権設定登記のほうが後だった場合は、
賃借権を主張できる。
（賃借権が優先されるため、これまでと同じ条件で住み続けられる）

 

 

・・とは言え、
そもそも、抵当権が設定されていない物件を探すほうが難しいので、
抵当に入ってたからと言って、
闇雲に恐れる必要はないのだけれど、
賃貸物件を借りる際は、こういう事もあり得るんだって、
ﾁﾗっと頭の片隅に入れておこうと思いました。

 

なお、抵当権などの登記上の権利は、
契約時の重要事項説明で聞かされる＆重説書にも記載があります。

 

　

 

つづいて、

④土地を貸したらどうなるか

 

結論から言うと、
「貸したらほぼ戻って来ない（笑）」になっちゃうんですが・・

土地活用でもしようと思って、
『建物をたてる目的の相手に、土地を貸す』。

・・これ、後々のことを考えるととてもハードな選択。

法律を理解した上で、それを実践できるならいいけど、
そうじゃないならもういっそ売っちゃったほうがラクよって、
率直に思いました。

 

まず、
建物所有目的で土地を借りる権利を、
『借地権』と言う。

他人の土地を借りる権利のうち、
土地の上に建物を建築する目的がある場合の権利です。

 

「建物所有を目的とする地上権（物権）」
      ＋
「建物所有を目的とする土地賃借権（債権）」
　   ||
　借地権

  （※ 物権＝物を支配する権利／債権＝他人へ請求する権利）

 

他人の土地を借りて、
その上に自分の建物を建てるために借地権を設定する場合、
借地借家法が適用されますが、
同法では、賃借人保護等の観点から借り主が手厚く保護されています。
（※民法の規定に優先して適用される）

 

建物所有目的の相手と、普通借地契約を結ぶとどうなるかというと、

（原則）
　①契約期間 → 最低30年以上（上限なし）になる。
　②期間の満了後 → 自動的に法定更新される。
　　・初回：20年以上（上限なし）、２回目から：10年（上限なし）で更新。
　　・借り主の「更新請求」や「満了後の使用継続」などに対し、
　　　貸主は「遅滞なく、正当事由ある異議」を述べない限り更新拒絶できない。
 　　　（ただし、正当事由の判断は厳しく、なかなか認められない。）
　③解約時 → 借主は貸主に対し、建物買取請求権を行使して建物を買い取らせることができる。
　　　 （買取り請求された時点で売買完了。貸主は拒否できない。）

 

②の更新については、そのとき土地の上に建物があるかないかで変わるけど、
建物さえあれば上記期間で法定更新されます。

 

なお、建物所有が目的ではない場合（青空駐車場とか資材置き場とか）や、
一時使用目的、使用貸借の場合は借地借家法の適用がないため、
賃貸借の存続期間の上限は50年まで（改正民法604条）となります。

 

 

土地を貸したら戻らないと思えって言われた事あるけど、
こういう事なんだねー。

まず最初に必ず30年以上貸さなきゃいけなくて、
以後、よほどの事がない限り貸主は更新拒絶できず、
20年、10年・・と半永久的に更新されていく。
やっと解約できたと思っても、
請求されたら建物を買い取らなきゃならない・・。

 

いやー、
相当ハードな道程じゃないですか。

借地借家法は大変ありがたい特別法だし、
借主保護もよくわかる。

でも貸主、ちょっと可哀想すぎません？

こんなん、先々のことを考えたら、
やっぱｻｸっと売ったほうがラクかもしんないって思うし、
これじゃ誰も土地を貸したがらないじゃんね。

まあ、だからこその定借（定期借地契約）誕生なわけですが、
つくづく「当事者双方にとって平等で平和的なルール」
を定める難しさを感じました。

あいだ取って両者引き分けー♪
みたいな、
誰もが納得できる審判なんて存在しないのか。

 

賃貸借関係は、納得いかないというよりも
まだ発展途上にも思えて、コレジャナイ感がどうも拭えない。
そういった意味でﾓﾔﾓﾔする法律かな。

 

というわけで、
『建物所有目的の相手に一度土地を貸したら、半永久的に戻ってこないよ』
というお話でした。