日鋼団地の耐震診断疑惑は本物でした

平成２０年に実施された耐震診断の結果報告によると、対象の全３棟が耐震不足との報告があり、これが建替え推進の際に中心的な根拠の一つとなっていました。しかし、実は、３ＤＫボックス（２０号棟）は耐震の基準値を全てクリアしている事が、先日の耐震診断検討部会の報告会の席上で明らかにされました。

これは、平成２４年１２月に配布された、「長期修繕計画(案)説明会のポイント整理と解説」の３ページに、又、平成２６年８月に配布された、「府中日鋼団地マンションン建替事業<実施計画案>の１０ページに記載されております。
お恥ずかしながら、私も、このページを見ておりましたが、「いつもの内容が書いてある。」程度の気持ちで眺めてしまった事と、「コンクリート強度考慮」についての知識が無かった為に、改めてこの内容について細かいチェックはしておらず、見逃しておりました。

そもそもの平成２０年における結果報告の資料では、以下の様になっており、その説明会には、診断を行った業者も来られて、全３棟が耐震不足であったとの説明がありました。
　
　
　
しかしながら、この数値は、業者が当初に耐震判定委員会に提出した数値であり、これに対して、同委員会から、「診断時コンクリート強度を設計基準の1.25倍として算出」する様に指導があり、この修正値をもって最終の診断結果として、結果報告書が作成されました。これによると、以下の様に、実施計画案等に記載された数値となっておりました。
　




これから判る様に、修正値では、３ＤＫボックスではすべての部位において、基準をクリアしており、「耐震不足ではない」との判定をすべきですが、何故か、報告会では、修正前の数値のみが記載され、正規の修正値は削除された資料となっており、説明会でもこの修正値について言及される事はありませんでした。つまり、「全棟耐震不足」と云う、明らかに虚偽の説明をして、その後の建替え推進の中心的な根拠としてしまったのであります。
どうやら、長期修繕計画(案)の作成者等は、これまでの経緯を知らずに、診断結果の報告書から忠実に数値を取り出して記載してしまった為、今まで隠していた数値が明らかになってしまったものと思われます。
この点について、平成２０年の結果報告の際に資料を作成し、説明会にも出席された担当者に、この経緯について訊ねたところ、説明資料は当時の事業協力者と一緒になって作成したそうで、やはり、協力会社や管理組合の意向には逆らえない状況であった為の様です。
つまり、耐震診断について熟知している事業協力者が大きな力を発揮してこの様な虚偽の説明を行ったと思われますが、耐震診断の専門家によると、この様な重大な虚偽の説明をするからには、発注者である管理組合の承認なしでは決して出来ないとの事です。
当時の理事長や副理事長（前理事長）は当然その経緯について承知していると思われますので、この点について、組合員に説明すべきと考えます。

ところで、この大きな発言力のある事業協力者ですが、今回の建替え事業には、三井不動産レジデンシャル(株)が幹事会社として、又、旭化成不動産レジデンス(株)も合意形成担当として参画しております。
今、「横浜の傾きマンション問題」で報道されている通り、三井不動産レジデンシャル(株)他の関連企業は相当の賠償責任を負う事になり、旭化成不動産レジデンス(株)も、親会社との連結決算で応分の負担を強いられると思われますので、この団地からの収益も相当額が当てがわれるのではないかと思われます。
この様な状況では、事業協力者を辞退してもらうのが当然と思われますが、管理組合と事業協力者との癒着ぶりは異常であり、この問題が発覚すると、細かい状況が判明していないうちから、業者に対する全面支持の文書を団地全体に配布しました。又、不正の状況が次第に明らかになって、会社ぐるみの不正が明らかになって来ると、臨時総会では継続が否決され易い為か、殆んど何でも通る総会での採決にする事を通知する文書を配布して、懸命に防御している状況です。

この事業協力者を継続して依頼して行くかについては、すでに、組合員が判断するのに充分な情報が明らかになっておりますので、１２月中旬に予定されている臨時総会の開催時に議題の一つとして取り上げるべきと考えます。
同時に、管理組合は、これまでの総会において、建替えの推進理由として、「耐震強度不足」が繰り返し強調されてきましたが、これに間違いがあった訳ですから、この経緯を説明して、組合員の承認を得るべきと考えます。

耐震診断についての意見交換会の資料が配布されました。

耐震診断についての意見交換会の資料が配布されましたが、本ブロブのコメントにもある通り、確かに素人には解かり辛い資料で、首を傾げざるを得ません。
この資料は、「管理組合は、この今回の耐震診断を是が非でも阻止したい。」との思いが良く表れた資料ではないかと思われます。
これは、第１回の耐震診断検討部会に賛成派の主要メンバーを大勢集結させたり、ファーマ(株)のＮ氏を講師として、２次診断の必要性を否定させたりして、追加の耐震診断をさせない様に図って来た経緯からも明白です。
ところが、ファーマ(株)のＮ氏の見解は、今回の耐震診断の見積もりをお願いした、一般財団法人日本耐震診断協会の方等、耐震診断の専門家から徹底的に否定され、管理組合側も２次診断の必要性を認めざるを得なくなり、渋々遣らざるを得なくなってしまったものであり、この様な、投げやりな資料となったものと思われます。
これは、もう一つの給水管更新検討部会関連の資料と見比べてみれば明白です。こちらは、否決出来る可能性が比較的高いと判断している様で、資料の内容にも相当力が入っている事が一目瞭然です。
ともあれ、現時点の耐震診断検討部会には、「日鋼団地を守る会」のメンバーも中心的な存在として参加しており、診断の技術面等につきましては、特に問題なく作業が進んでおりますので、見積もり内容等の細かい点につきましては、検討部会に任せて、皆様は、その必要性と掛かる費用の妥当性について、重点的に検討して戴く事が肝要と考えます。
今回提示された耐震診断の見積もりについては、その対象は必要かつ十分な範囲であり、コストパフォーマンス的にもベストの選択と考えております。その理由は、以下の通りです。
① 耐震診断は建物の構造とコンクリート等の状態が同じであれば、結果はそれ程変わらない為、各種類別にサンプリングして実施すれば充分です。
それでも、サンプリングした対象が特異なものであったりして、その他のものとかけ離れてしまうと困りますので、これをカバー出来る様に同種の建物を複数追加して、お互いの計算値と実測値を検証出来る様にサンプリングしました。
② 全棟の調査を主張する方もおられますが、これでは膨大な金額が必要となる割にメリットが少なく、現実的ではありません。
これにより、正しい診断結果が判明すれば、耐震についての疑問は解消されます。よって、多少の費用（それでも、ほとんど成果の出せないコンサル関連に支払う今年度の費用の約１／４です。）は掛かっても、今後の日鋼団地の方向性を決める上で、皆さんが納得して決断を下す材料となりますので、是非とも実施すべきと考えます。
これを実施すれば、前回の診断結果やこれまでの管理組合の主張を固く信じている方々も、それが間違っていなかった事が明白になって、反対派の方々への説得材料として有効に使える事になるかも知れませんので、これに反対する理由は無いのではないかと思います。
となれば、この議案に反対する方としては、これまでの管理組合の主張に多少なりとも不安があり、今回の診断結果で、３ＤＫのほとんどが耐震基準をクリアしてしまう様な結果が出ると困ると考えている方だけではないかと思われます。
以上の理由から、上記の「耐震診断実施にどうあっても反対する方」以外の方は、臨時総会にて、耐震診断実施に賛成票を投じる事を強くお奨め致します。

本ブログのダイジェスト版と「日鋼団地を守る会からのお知らせ」を発行しました。

久しぶりに、本ブログのダイジェスト版を発行しました。同時に、「日鋼団地を守る会からのお知らせ」も発行されました。










いかがでしょうか。
最近の動きがご理解頂けましたでしょうか。
管理組合とコンサルタントの巧妙な策略にはまらない様に、皆様も充分ご注意願います。

耐震診断検討部会(第２回)に出席して。

７/２５(土)に開催された、第２回の耐震診断検討部会に出席しました。
今回は、前回とは打って変わって、２次診断の見積もりを出すところまで話しが進み、有る程度の成果がありましたが、理事会側のあまりの豹変ぶりに、建替え反対派として出席した２人は大いに驚かされました。
今回は、会の冒頭から、本ブログの前回分が印刷されて配布され、これに対して、（株）ファーマのＮ氏も「その通りだ。」と話しておられたとの事でした。これには唖然とさせられましたが、賛成派の殆んどの方々には驚きはなかった様で、当然の事の様に聞いておられました。やはり事前の充分な話合いが出来ているのかなと感じられました。
その後、担当理事から「それでは、Ｎさん〔（株）ファーマのＮ氏〕とは同じ土台にある事だけは認識して戴きたい。」で話を閉めようとしましたので、さすがに、これには猛然と抗議しました。
暫く論争した後、担当理事がＮさんから聞いた話をまとめて、以下の内容を紹介された。（この内容を書面で戴く約束をしましたが、結局は戴けませんでしたので、ＩＣレコーダから起こしました。従って、一部不明瞭な箇所がありますが全体の内容は掴めると思います。又、前回の検討会での発言内容も殆んどこれと同じでしたので、やはり、これが本音と云う事が解かります。）

「壁式構造だから1次診断をやるでしょうね。
　（・・・・？・・・・）ところから見ると、壁式構造は（・・・・？・・・・）がある。
１次診断を精緻に固執するなら２次診断をやればよい。
２次診断はラーメン構造に向いている。
壁式構造は１次で大方評価出来る。
大局的に見て、０．８にわずかに届かなくても、まあいいやと云う考え方もある。
数値的に見て、これを何とかしなくてはならないと考えたら補強すれば良い。
２次診断でダメだったケースもある。
補強を前提で、かつ、予算があれば、２次診断をやるべきである。
団地でラーメン構造があれば、１箇所ではなく、きちんとやらなければダメ。
壁式の０．８のところで議論するのは何か外れている。
建物の種類によって適した方法でやれば充分である。
モデル化があるが、診断者の個人的な判断も入る。
壁式は１次、ラーメンは低層では２次、高層や特殊なもの、弱点のあるものは３次。難しい計算をしたから、的を得ているとは云えない。
１次、２次、３次が同じ線上にあって、精度（？）の順ではない。
元々、壁式は１次でいいだろう。
基本的に力の流れ方が壁の構造で決まる。１次で大方判断出来る。
サンプル数は１題（？）で３ヶ所くらいがいいのではないか。」

この内容を、一級建築士で耐震診断に詳しい知人に見て貰いましたところ、最初の読後感としては、「救いようのない無知の人間がよくもマア堂々としゃべったものだ」との事でした。
この後、発言の一つ一つに強烈な批判をされておりますが、その中から、いくつかを紹介しておきます。
①1次診断はとりあえず現状のRCがコンクリ－ト造として耐えられるものであるかのチェックです。２次診断で硬さばかりでなく構造として粘り強く耐えてくれるかのチェックですから当然行うべき診断です。
　　耐震診断の指針としても明示しております。したがって記述されている
発言内容はマチガイ。
　
②すべての建物で２次診断をすることが原則ですから壁式でもラ－メンでも必ず行うべきですが「向いている」ではなく特にラ－メン構造は２次診断を行わないとまずアウトです。だから２次診断を行うのであって発言の内容は本末転倒です。

③「精密に固執するなら・・・」の発言は住民を馬鹿にしていること甚だしいと
思います。大切な持家をたとえどうしても改修必要性があるならお金を払っ
てでも、苦労してでも改修するが・・・と真剣に悩んでいる住民の皆さんの
気持ちを、どう考えているのでしょうね。非常に不愉快な発言です。

④「大局的に見て・・・」の発言も③と同じで「まあいいや」など昔ならいざ知ら
ず現代の構造技術者に対して、これほどのバカにした発言はないでしょう。

⑤「これを何とかしなくては・・・」は相談を受けた当事者は常に思っていることであって、安全に、早く、安く長期にわたり住民の生活が保てるかを考えている事です。「考えたら補強すればいい。」とは呆れて次の言葉が見つかりません。

⑥「診断者の個人的判断・・・」であってはならないからこそ、国交省も指針
を出して指導しているのですがねー。モデル化されているのは診断方法
ですよ。言っていることが理解できません。

⑦「壁式は１次・・・・・」そう決めつけるからＮ氏は頭が混乱するのですと忠告
したい。③のように住民のことを考えれば「難しい計算・・・」のような無責任な言葉は出てこないでしょう。

⑧「基本的に力の流れる方が壁で決まる・・・」はホボ正しいがそれだけでは
ないことを知らないようですね。「１次で大方決まる。」との発言はマチガイ。前記のようにいろいろ診断をしてみてどうすべきかの答えを出すのであってそんな簡単に判断はできません。ほんと無知も極まれりです。

　以上の様に、（株）ファーマのＮ氏の発言は専門家から見ると、全く信用できるものではありません。
　そもそも、（株）ファーマは長期修繕計画にて、思いっきり膨らませた費用を提示して、膨大な追加負担金（３５０万円/戸＋α）を提示して脅したりしておきながら、その内訳の提示を求めると、全く整合性の無い数値を出して来て、前理事長も理解出来ないのにそのまま放置していると云うデタラメな会社ですから、この会に講師として出席する事自体、驚いていた次第です。

　この様な人物を講師に立てて、強引に押し切ろうとする理事会や(株)シティコンサルタンツのやり方は到底許されるものではありません。一刻も早く撤退させるべきであります。

　もし、同じ様な仕事をされている方で、このブログを見られた方がおられましたら、是非ともコメントをお願い致します。

耐震診断検討部会に出席して。

７／４(土)に開催された、耐震診断検討部会に出席しました。
出席者は、給水管検討部会のメンバーから、給水管の専門家の人を除いたお馴染みの方々と、講師として、（株）ファーマのＮ氏が出席されました。
講師による「耐震診断の話」の後、「耐震診断」について、講師とのさまざまな質疑応答がありました。
この中で、Ｈ２０年に実施した耐震診断で、「壁式の３ＤＫについて、１次診断しか実施せずに、耐震不足と断定しているのは問題ではないか。」について、激論がかわされましたが、並行線のままで終了しました。
そこで、（一財）日本耐震診断協会のホームページに、この件について問い合わせましたところ、以下の回答が届きました。
誤解の無い様に問合せ内容から、ほぼ原文のままを掲載します。尚、掲載につきましては同協会の方の了解を戴いております。

〔 本ブログの管理人より、（一財）日本耐震診断協会への問合せ内容 〕
『当団地では、現在、建替え問題を討議しており、建替えの根拠として、耐震診断による耐震不足が挙げられております。
しかしながら、壁式構造の2棟の建物については、1次診断のみで、2次診断は実施せずに、IS値が0.8をわずかに下回る部位がいくつかある事をもって、「同一の壁式構造の21棟全体が耐震不足である。」と断定しておりました。
　先日、この耐震診断について、再検討する会が開催され、「マンション耐震マニュアル」や貴ホームページ等の記載内容等を提示して、2次診断の必要性を訴えましたが、建替えの賛成派から派遣された専門家の講師が、「壁式構造の建物は1次診断が適している。」の一点張りで、2次診断の実施は不要と力説しましたので、参加者の多くを納得させる事は出来ませんでした。
　どの資料を見ても、1次診断は精度が低く、2次診断が必要であるのは明らかですが、今回のケースについての的確な表現の資料がなかなか見つかりません。
　つきましては、この点を明確な文章で説明して戴くか、適切な表現の資料を紹介して戴けないでしょうか。』

〔 これに対する、（一財）日本耐震診断協会の方からの回答 〕
『頂きましたお問合せメールを拝読致しました。
添付は『2001年改訂版　既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準　同解説』耐震改修法に基づく国土交通大臣認定耐震診断及び耐震改修に関する指針と解説です。
＜監修：国道交通省住宅局建築指導課＞
＜発行：（一財）日本建築防災協会
　　　　国土交通大臣指定耐震改修支援センター＞

まず、御記載の
【しかしながら、壁式構造の2棟の建物については、1次診断のみで、2次診断は実施せずに、IS値が0.8をわずかに下回る部位がいくつかある事をもって、「同一の壁式RC造の21棟全体が耐震不足である。」と断定しておりました。】
　　→これは正しいとは言えない判断と思います。

次に、「壁式構造の建物は1次診断が適している。」の一点張りで、2次診断の実施は不要と力説しましたので、
　→これにつきましては、「…適している。」の部分は間違った表現ではないと思いますが、　「一次診断は壁量の多い壁式RC造に向いている」がより的確であると思います。
　確かに、コンクリートの断面積から診断を行う1次診断は壁量の多い壁式RC造には向いています。
　そして、1次診断でOKの結果が出た場合は、殆どにおいて2次診断を行ってもOKの結果がでるからです。しかしながら、「2次診断の実施は不要」の表現は間違っていると思います。
　　何故なら、1次診断の結果NGだった場合に於いて、より精密な診断法である2次診断や3次診断を行うとOKの結果が出る事も有りうるからです。
　私共も過去に於きまして、壁式RC造の建物をお客様の要望で、1次診断で行った結果Is値は0.8を下回る結果が出ました。そこで、お客様の要望もありまして、その時は3次診断を行ったのですが、その結果Is値は全て0.6を上回り、耐震性が有る事が分かり、補強工事を行わずに済んだ、と言う経験があります。

以上ですが、添付資料は解りづらいとは思いますが、良く読んで頂ければ、府中日鋼団地様の場合には2次診断もしくは3次診断を行った方が良いのでは・・・。と言う事がお判り頂けると思います。』

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（一財）日本耐震診断協会　
東京事務所
〒102-0083　東京都千代田区麹町1-6-9 DIK麹町ビル5F
TEL：03-6272-6985 　FAX：03-6272-6986
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以上の様に、（株）ファーマのＮ氏の見解を明確に否定しております。
今後の耐震診断検討部会では、これを前面にして討議して行きたいと考えております。
この様に、権威ある部署からの明確な見解が戴けた事を深く感謝致します。