相続を考える世代の融資金融商品を考えたい、
との某金融機関の支店長。
特徴は定年退職で無職でも融資をする、
しかも担保は当該購入物件のみで、
共同担保はとらない。
いろいろな不動産業者さんからの需要や要望から考えたのだと。
今までの決まりきった枠の中での融資商品を考えれば
画期的かもしれない。
前向き積極的な姿勢はたいしたものである。
しかし待ってくださいよ。
先般報道の相続税対象者の拡大検討は追い風になるかもしれないが、
それにしても相続税対象者は全体の
4.5％前後である。
範囲を広げたところで、
6％程度のことだったと思う。
民主党も民主党で、
こんな細かい税制改革しか検討できないのか、
との思いはある。
話は道が外れたが、
こんな小さなマーケットを追うのではなく、
金利のダウン、個人属性の精査や物件の収益性に着目した融資、
融資の王道に徹することを進言したことは
いうまでもない。
京都の秋は一流ホテルからビジネスホテル、
ウィークリーからゲストハウス等
すべて猫の子一匹入る隙なし。
近年少しずつ自覚はしていたものの、
ここまでいくか～
との感である。
個人的なイベントで必要な宿泊場所の確保で困る始末。
例年のこととはいえ余りと言えばあまり・・・。
タクシーもバブル期並みで予約も無理、
余った時点で無線で寄せ集めると言う。
京都に修学旅行が戻ったのは４～５年ほど前か。
一時はやった海外旅行も
諸事情で内国旅行になってから
京都が見直され、
それと同時に京都も観光に力を入れ始めている。
その修学旅行が京都の宿泊場所を押さえてしまうことから
押し出されるように各施設に
流れていくのだろう。
そのところてんが末端のゲストハウスにまで、
毛細血管の先まで行き渡るのだから
京都の観光事情の凄さが判る。
これに学生、留学生、ショートステイ、ビジネスユースが
付加されるということからも、
広い意味での京都賃貸事情は底堅い。
京都不動産投資は
入居率が高いということはこういうことなのであろう。
A 区分マンションの新築と中古ではどう違うのでしょうか、
というご質問ですね。
新築と中古、違いを一言でいえば、
中古の物件価格は平準化されているということだと思います。
物件自体の売買金額もそうですし賃料にしてもそうですね。
一般的な言い方として新築プレミアムという言葉があります。
新築ですと売るにしても貸すにしても、
若干高かろうが心理的イメージで取引されるというものです。
新築でも一度でも使用されれば中古になります。
新築プレミアムが剥がれた時のギャップを想定し、
収益計画を立てることが大切です。
ですからどちらにしても売買にかかわる仲介手数料は
織り込み済みか価格交渉で吸収される、
ということだと思います。
区分マンションの新築であれ中古であれ、
それが現金買いであれば、
上述のことさえ考慮すれば私はどちらでも良いと思います。
そのことよりも、
どれだけのスパンで投下資金を回収し
そして利益をあげていくのかを計画することが大切ですね。
区分の場合は減価償却資産である建物の評価しか、
存在しません。土地の評価が少ないということです。
減価償却資産としての耐用年数がなくなるとともに、
不動産全体の評価もゼロにはならないものの
限りなくゼロに収斂していきます。
いずれにしても、
いつでも売れるときに売り逃げできるようにしておくべきですね。
