マンション建物の高さ制限～景観法による不動産

京都不動産コンサルタントのブログ

建築物の絶対高さは地域地区により決められていることは
皆さんご存知のとおりです。

京都市の場合は先の景観法の施行で、
所謂田の字地区以外の市街区・碁盤の目の中は
殆どが絶対高さ15mから20mとなっています。

階高（1階に要する高さ）3mとすると、
5階から6階程度の建物が限界となります。
しかも中心部へ行けば行くほど15mとなります。

容積率700％あるとしても、
この絶対高さの規定で中心部で大通りを少し入ると
5階建ての建物しか建てられないという意味で、
今までの2分の1というところもあります。

これにより京都中心部の地価は
景観法施行の平成19年以降「沈静化」しています。

それでも平成20年は法施行前に建築確認が降りていたと思われる建築物
（近年の建築物は殆どがレジデンス物）の駆け込み工事で
供給がありましたが、
その後の平成21年の供給戸数は惨憺たるものだったようです。

その土地価格の「沈静化」から「現状受け容れ」まで約1年、
平成22年は需給ともに待ちに待った供給と需要で
販売は一気に回復したようです。

その意味では、
京都の地価も既に景観法に馴染んで「沈静化」しているようで、
活性化にはレジデンス（マンション、戸建含む）から脱却し、
土地の高度利用を空間利用に求めるだけではなく
高集約化させることが大切だと思われます。

容積率の問題～不動産業者的

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今販売中の不動産物件で、
近隣商業地域に該当する土地があります。

地域地区の指定では建ぺい率は80％、
容積率が300％です。

しかし、前面道路幅員から計算すると、
容積率に関しては240％となります。

不動産業関係者や宅建の勉強をかじった方なら
逆算して前面道路幅員までお分かりになるでしょうが、
これが金融機関関係者にも常識として
不動産評価に生かされているか、
というとそうでもないのです。

違法物件融資に対する厳格化の前に、
建築基準法のおさらいも、
ぼちぼち？
必要となってくるのでしょうね。
借り手も貸し手も。

この手の要件は好く？あります。

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不動産実務講習テキストを予習す。

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宅配便でドッサリ送られた講習用のテキストを
早々と開いて予習開始です。
講習は来月中旬からの始まりですから、
そんなに早いこともないですね・・・。

しかも、全体像が確認できるDVDもあり、
講師とはいえそれを見ながら話を進め、
ディベートのような話し合いをやってみたり、
質問に答えるというような内容です。

講習の名に違わぬ内容で、
今更ながら御見それしましたと言わざるを得ません。

講習主催校が著している不動産実務総論
という本もあるのですね。
それなりに厚手の書籍となっていますが、
これはレジメの集合体ですね。

本ほど堅苦しくないという意味ですが、
しかしリアルに不動産業者が
日常使うにあまりに合理的過ぎる手法まで。

どこの不動産業者の「実技」を参考にしているのか不明なるも、
ここは賛同します。それは、
序章第3節世の中の不動産知識の欠如
1、世の中は不動産を知らない
2、・・・・

内容の一部を抜粋すれば、
要は、積算と収益からの不動産評価の考え方を中心に
危ない不動産評価をまとめています。

講師就任するまでは、
いくらこれから不動産業に就職する未経験者が対象とはいえ
卑しくも宅建試験に合格した人。

「こんな講習誰が受けるの」と。
否定的な考えでいたものが、
今では不動産業に就職している若い人にも適するのでは、と。

5年に1回の宅建免許更新テキストにも似通ってはいるものの、
より実践的ですね。
何せ「おばあちゃんの知恵袋」的な不動産業者の
経験と実績が入っています。

心配は丸2日とはいえ短いスクーリング講習で
どこまで皆さん習熟できるかということでしょうか。

マンション管理組合の実態

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親しい方が抽選で理事長職に付き、
この度管理費会計の見直しに着手するという。

それにはまずは管理委託費の見直しが第一ということで、
管理会社の紹介依頼です。

私も以前、
マンション管理組合理事長として
管理費会計積立金会計の正常化に手腕を（笑）
発揮した経験もあり、
それも思い出しての相談なのでしょう。

問題は、
１、管理費会計に余裕がさっぱりない
２、管理費会計の約50%が駐車場収入
３、管理委託先がマンション分譲会社の系列管理会社
４、理事メンバーの高齢化　等々

携帯の履歴を見ると通話時間が37分ということで、
その間に2つ仕事を片付けながら・・・。

収支両面で改善が必要なことから、
１、駅近の好立地であることから駐車場の更なる減収の可能性、
２、管理委託先の複数から相見積もり、
３、管理費会計からの工事費支出の見直し、
４、理事職への慰労金の新設、

まずは現在の管理会社へのジャブをアドバイスし、
あとはゆっくり管理委託内容を見ながら詳細を精査する予定です。

まあ次の理事会は通常1ヶ月先ですから。
これは楽しいコンサル
いやボランティア(/_;)/~~　になりそうです。

マンション調査で突然の神のお告げ?

天孫降臨の以前、
大国主命の地上界平定を任された天穂日命（アメノホヒノミコト）、
その名を冠した神社が
何とマンション調査の帰り道にあらわれました。

場所は京都市と宇治市の境、
ラルス京都六地蔵リスタシアマンションの近所です。

今たまたま関祐二著「物部氏の正体」を、
三角縁神獣鏡→卑弥呼→天照大神→大国主命→ニギハヤヒノミコト→物部
との関連で読み込んでいます。

天穂日命は天照大神の子として
大国主命追放の任務を遂行できなかったどころか
天孫降臨後は大国主命を祀った天日隅宮の祠官になったと言い、
今で言えば敵方に恭順ということでしょう。

この天日隅宮が現在の出雲大社といわれているが、
異論もあります。この件は後日又話題にするとしても、
面白いのは現在の祭神が天照大明神、大山咋神としていること。

明治時代に田中神社石田神社から現在の天穂日命神社へ
変遷しているといい、
天照と天穂日命の親子関係の修復を
慮ったのでしょうか。

神社の謂れでは、
白髪の老人がこの地に天照を祀れば
この地はよく栄えるであろう、
との言葉から謂れのある神宮から勧請したといいます。

しかしながら、
命の名が付く神社にこんなタイミングよく遭遇するとは？
しかも小さいながら式内社となっています。

犬も歩けば棒にあたるとはこういうこと、
と思いつつ狭い境内を後にしました。