Q家を買う時は・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

A中古住宅にしろ新築建売住宅にしろ、
建ちあがってから建物詳細を確認することは
プロでもなかなか難しい面があります。

有料でダメ出しをしてくれる業者もあるくらいです。

しかし簡単にできる方法があります。
それは、
「魂は詳細に宿る」ということです。

住宅の内覧時にできるだけ詳細を確認することです。
一般的には、ドアの建てつけ、
床のきしみ、周り縁・クロスの継ぎ目等々。

新築から4シーズンで大体の内装材・構造材
全て収縮が終わります。
その時点ではメーカー保証の範囲内ですから
不具合があれば修理していることでしょう。

その後はその時点の所有者の管理に対する
姿勢そのものです。
住宅に所有者の個性が出てくるということになります。
メンテナンスを逐一している住宅は
深刻な問題は抱えていませんね。

詳細をないがしろにしている住宅は要注意です。

Q建売住宅の見方

京都不動産コンサルタントのブログ

Aここでの建売住宅の評価とは、
将来の住み替え売却を考えたときの
残存価格という意味だろうと思われます。

そこで結論から先にいえば、
現在や10年20年先程度であれば
建売であろうが注文建築であろうが、
そんなに差が出るとは思いません。

というのは、一昔前から「量から質の時代」と言われながら、
住宅性能についても法令化されながらも
一般への住宅の質的な啓蒙運動的なものが
今一つ盛り上がらない、ということがあげられます。

近年は建築不況もあり、
建売住宅の設備仕様はますます豪華便利な物が
備わっています。

ライフスタイルを住宅にあわせると
言う意味では建売でも充分「使える」と思います。

また、将来の売れやすさを考えるなら、
間取は一般受けする物件が良いようです。
万人向けであるなら売れる間口は広がります。

しかしやっとですが、
最近政府も「200年住宅」に力を入れると言いだして、
そして、少しづつではありますが、
特徴的・個性的な住宅も売れるようになっています。

本来不動産は土地と建物ですから、
建物評価も合理的な評価を入れるべきで、
建売住宅と注文住宅の使用設備の違いは
考慮されてしかるべきです。

今はまだ
住宅より土地の価値が重視される時代なのでしょう。

Q説明責任の範疇は？

京都不動産コンサルタントのブログ

A最近特に業界で問題になっているもの。
それは売買契約の前段にある、
重要事項説明書なるものの存在である。

売買にあったっての重要事項の説明責任
そのものについてはまったく異論はないものの、
重要事項についての考え方ないし感性が
感じる人によって若干度合いが違うからです。

その違う感性なりに沿ってすべてを満たし
調査項目を列記していくと、
極論かもしれませんが
巻物のようになっていくのでは、
と思うのです。

また、重要事項の説明については、
当たり前ですが、
主にマイナス項目の列記や所持保有リスクについて
書かれている。

ここで提案です。
マイナスイメージの重要事項の説明とあわせ、
プラス項目についても列記するということであれば
この書類作成も不動産業者さんにとっても売買当事者にとっても、
そんな負担感なく楽しく作業できると思いますが。

※「赤ん坊が10人誕生した家です」とか
「宝くじ10億円当たった家です」等かな？

如何に？

Q瑕疵担保責任

京都不動産コンサルタントのブログ

A木造一戸建て住宅の購入に際して
重要事項説明の付帯設備票には（シロアリ被害なし）と書かれていて、
シロアリ検査の記録も無しということですね。

この場合は、入居後シロアリ被害が発見された場合。
瑕疵担保責任で被害額を請求できます。

不動産業者が売主の場合は、
契約時の重要事項説明書にも記載されていると思いますが、
瑕疵担保責任期間はおそらく２年に設定していると思われます。
（民法では２年以上となっています）

その間にシロアリ被害が確認されれば、
被った損害に対し損害請求ができます。
所期の目的（この場合は住居）が達成できない場合は、
契約の解除までできることとなっています。

また、消費者契約法は、
たとえ契約に合意しても消費者の利益を一方的に害する条項は無効としており、
業者に対しての指導と消費者保護を鮮明にしています。
参考にしてください。

※できれば、懸念される事項については
契約前に検査点検を条件に交渉することをお勧めします。
後になればなるほど糸はもつれてきます。

Qシロアリや雨漏りの修理履歴は・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

A自宅を売却する時に
シロアリ被害の修理や雨漏りの修理履歴は
仲介の不動産会社にきちんと説明しましょう。

最近は、
売買契約の前に執り行う重要事項説明の際に、
現況確認書という書類を取り交わすことが
一般的になっていますね。

この書類で過去現在の構造的な修理履歴や
補修の必要な箇所を、
売主買主で確認するようになっています。

この場合のシロアリ被害とか雨漏りは瑕疵担保責任
（通常では発見できないところの不具合への保証）の範疇にあたります。

もしその旨説明がなく、
そのような不具合が修理した後も発見されれば、
それは瑕疵担保責任ということで
民法上では買主がこの不具合を知ったときから１年以内であれば、
売主が損害を賠償することになります。

また、損害や修理に多額な費用が発生する等
問題が大きくなれば契約の解除もありえます。
その意味では慎重な対応が必要ですね。

その対策もありますのでお問い合わせ下さい。