区分マンション新築か中古か

「ワンルームマンションを貸して賃料収入を得るのに、
新築を購入するのと、
中古を購入するのではどう違うのでしょうか。
購入は現金で考えています。」

という質問があり、
以下のようにお答えしています。

「ワンルームマンションの新築と中古、
違いを一言でいえば、
中古価格は平準化されているということだと思います。

物件自体の金額もそうですし、賃料にしてもそうですね。

一般的な言い方として新築プレミアムという言葉があります。
新築ですと売買にしても賃貸にしても若干高くても
取引されるというものです。

新築でも一度使用されれば中古になります。
新築プレミアムが剥がれた時のギャップを想定し、
収益計画を立てることが大切です。

区分マンションの新築中古、現金買いであれば、
上述のことさえ考慮すれば私はどちらでも良いと思います。」

ただ留意点を1点挙げれば、
この現金による投資計画のスパン（期間）を、いつまで、
と考えるかです。

いつまでと考えれば、
その期間で現金回収ができるできないか、
おおよそ計算できますね。

現金買いの場合往々にして
「分割受取りだけ」のケースがあります。

新築区分のビジネスモデルは破たんしている、
というのが私の持論ですが、
もし購入ということであれば、
投資した現金を長期間かけて毎月分割で受け取るだけ、
とはならないように綿密なシミュレーションしてください。

マンションの値引き販売

京都不動産コンサルタントのブログ

売れ残りを堂々と値引きして販売しているという
切実なご質問にお答えしました。

しかし、マンション購入契約が終わったあと、
マンション全体の販売実績が思わしくなく販売価格を見直すことは、
少なからずあります。

契約を締結してしまっていれば後には引き返せません。
基本的にはペナルティーを
覚悟しないことには元には戻れません。

値引き販売についての有効性を問うた判例もありますが、
経済取引上も信義則上も問題はありません。

先に買った方は良い方に考えれば、
優先順位の早い分自分に一番適した物件をその時点で選択できた、
ということです。

物件の販売事態に関しては需要と供給の関係で
販売価格も変わるものです。

後悔しているということであれば、
一度、担当者にその旨訴え「物件変更」を申し出てみては
如何でしょう。

懇意にしている担当者があれば
何かしらの対応があるやも知れませんが・・・

親子間の不動産管理委託・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

質問は、
田舎の父親が管理する父親名義のアパートを
名義そのままで経営管理だけ息子の私に移すことは可能でしょうか？
という内容でした。

アパートの管理は大変ですからね、
お父様の代行をしようということですね。

この場合、
親子といえど別人格ですから親子で管理委託契約をすることで
管理運営だけを切り離すことはできます。

対外的にも解りやすくしたいということであれば、
管理会社法人を立ち上げてもいいと思います。

と同意時に、
節税対策にもなりますので、
一度税理士さんともお話されては如何でしょう。

ということです。
いい流れになれば良いですね。

大出雲展の国立博物館と向かいの三十三間堂

京都不動産コンサルタントのブログ

出雲といえば、何と言おうが出雲大社、
そして神道の一大聖地ということでしょう。
そのご本殿は京都平安神宮大極殿や奈良東大寺の大仏殿より
崇高無比であったと。

雲太、和ニ、京三は平安時代の 「口遊」（くちずさみ）に残る
覚え歌だといい、
この雲が出雲大社ご本殿、
和ニが高さ１５丈の東大寺大仏殿、
京三は平安神宮大極殿ということが記載されています。

１丈は１０尺で
１尺は約３０ｃｍですから、
東大寺１５丈の４５ｍよりも高かったということです。
実際４８ｍだったという計算も大林組が出していましたね。


前触れが長くなりましたが、
その出雲の歴史資料を一同に集めた特別展示会が
東山七条の京都国立博物館で開催中です。
もう折り返し期となり、
９月９日（日）までです。
是非かわいい鹿の埴輪をご覧ください。


大伽藍といえば、
この博物館の真ん前にある
三十三間堂も建築物の奥行きでは負けていません。
なにせ３３間ですから（笑）


但し、こちらの長さの単位の「間（けん）」は
建築業界の１間≒１．８ｍではなく柱間隔の間ということで、
３３の柱の間隔があるよということらしいですね。

３３間といえど約６０ｍではなく、
大よそ１２０ｍらしい。


１２０ｍは出雲の丈に換算すると（？）
４０丈です。ながいですね～

どちらも共通しているのは、
時の権勢を誇った人物が関与しているからこその
大伽藍だということですね。

出雲大社は大国主命であり、
三十三間堂は後白河上皇と平清盛です。

現代にも通ずるところはありますね。

修繕積立金

京都不動産コンサルタントのブログ

修繕積立金不足が予想されるものの
気になっているマンションを購入したい
という方からのご質問です。

一番考慮されるべき点は大規模修繕工事に掛かる費用の件です。
この工事費は規模形状仕様の違いにより
具体的な数字を挙げるのは至難の業ですが。

では逆に、積み立てられている金額のほうからアプローチすれば、
国交省が昨年出したガイドラインでの理想的な積立金の額は
平米あたり約200円ということです。

各住戸の面積と戸数から算定し、
ある程度の理想必要金額を算出することも可能ですね。

具体的な工事費のほうは複数の施工業者に見積もり依頼し、
概算金額はつかめるでしょう。
これは管理組合での確認になります。

この時もし、予算が足りないということでしたら
管理組合が債務者となる借入と言うスタイルもあります。
これは月々返済ですから修繕積立金の後払い的イメージですね。

また、大規模修繕まで時間が有るということでしたら、
それまで段階的に修繕積立金をアップさせるなり、
何かしらの収入アップ策を管理組合が講じるということになります。

それによる管理コストアップは、
当のマンションを購入ということになれば甘んじて受け入れるしかありませんね。