マンション管理組合理事のなり手

京都不動産コンサルタントのブログ

マンション管理組合理事のなり手がなかなか見つからない、
という組合理事長さんからのご質問です。

理事会の開催も危ぶまれるという管理会社。
ゆくゆくは管理会社との委託契約を解約し「管理者」を
外部から迎えたいが、
総会の決議が必要かどうかという内容です。

まずは、管理会社の変更や管理者の設置は管理組合の業務でも
重要案件ですよね、当然理事会で計り、
い合員さんの総意が必要なこと言うまでもありません。

次に、外部から管理者を招聘することについても、
現状の理事会の状況報告を丁寧に組合員さんに説明し
その後管理者設置のメリットやその主旨説明する、
という段階を踏んだ課程が必要です。

これも重要事項ですから総会で決議を執るべきです。

区分所有法上では、もちろん、
管理者を区分所有者以外の第三者に任せることができます。
しかし、マンションの運営については組合員さんの思うところを
充分把握した上で慎重に当たるべきです。

というお答えをしています。
参考になれば幸いです。

三条大橋にも・・・・

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三条大橋の袂です。
京阪三条あたりが見えています。


その枝の上部は満開でした。



桜の蜜を吸っているのはメジロですね。
尻尾だけになりました。残念。
手の届くところまで来ていますが、
スマホの限界です。

それにしても野鳥が繁華街でも身近に見れるようになりましたね。

契約の解除

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ご質問にお答えしました。

マンション契約時には、
ガレージが間違いなくセットで確保できるという説明でした。
しかし、引き渡しの前になってこのガレージが先着予約待ちだということが判明しました。
特殊な自動車でこのガレージがないと契約を続行できません。
解約も視野に入れていますが、
その場合は手付金は帰ってきますか？

という質問です。
以下の通りお答えしています…

簡単にお答えすれば、
契約の意思決定に当たり、
当該告げられた内容が事実と異なることによる意思表示の取り消しは
認められます。
その場合は白紙解約にすることができます。

これは消費者契約法第4条にあります。
頑張ってその旨交渉して下さい。

不動産と株と・・・

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最近、不動産相談的なブログ内容が多いのかなぁと振り返り、
もう少し「研究所」を標榜するに相応しい
題材を取り上げていきたいと考える今日この頃です。

今日たまたまビッグニュースがありましたね。
森トラストの日本エスリード＜8877＞に対する
公開買い付け（TOB）が完了したというニュース。
日本エスリードが森トラストの連結子会社になるという。

日本エスリードは供給戸数では関西で常に上位に
くるマンションデベロッパーです。

私ももう数年前から担当者の
電話攻撃（のアプローチ）を受けています（笑）
マンションデベは土地命ですから、
その仕入れには不動産業者が生命線だということですね。

その日本エスリードと森トラスト、
この時期（TOB開始は1月）の両者の思惑を推察してみました。

トラスト側は賃貸に偏る商品構成にバリエーションが増える。
エスリード側は関東圏を中心に底堅い需要を新市場で、暫くは、確保できる。
そして、両者ともに考えていることは、来るべき新築不況時に備え、
新商品を「トラスト」で構成分譲する。
というもの。

トラストを使う手法は今後の大きなテーマになりうると、
わたしは勝手に解釈しています。
それは、信託法が平成19年に改正され使い勝手が良くなり、
新商品開発の余地は充分あると踏んでいるからですが・・・

TOB価格は1000円ということですが、
発表時1割程度あったプレミアムが２月後半にはあっさり1000円を超え、
参加者には妙味は無かったと言うことも聞きました。

しかもアベノミクス効果で建築不動産の先行き期待感が
広まっています。
これからまだまだ株高は続くのでないでしょうか。
逃した魚は大きかった？

この案件、
今回は公開買い付け、
前回トラストが筆頭株主になったときはエスリード
社長一族からの取得、
こうみるとエスリードの資金繰り難とは見れませんね。
与信期待はあるかもしれませんが。

長期的展望かなぁと感じましたが・・・
内情をご存知の方は、
＜エスリードが1部上場維持＞を考慮したうえで、
ご一報を！

ワインと猫と仏教・・・・

啓蟄も過ぎ、
暖かく春の気配も感じられるようになりましたね。
土中の虫も蠢くといったところでしょうか。

先日はコトチカ京都にOC小川珈琲ショップが
蠢き出てきました。

こちらは先に京都駅前・地上にありましたが、
こんどは土中、いや失礼、地下に出現です。
地下と地上では商圏が違うのでしょうかねぇ～

それより何より同じ地下の直ぐ近く、
こちらも京都の珈琲ショップの雄イノダコーヒーショップがあります。

昨年、旧知の開発部の方の言の通り攻めの姿勢そのもの。
コーヒー業界も戦争だなぁと。

一時絶滅危惧種になりかけたコーヒーショップも、
外資系のショップが浸透し
今や上記地元チェーン店やら名古屋のコメダ珈琲と
戦国時代の様相です。

ただ、個人のコーヒーショップの復権は
未だ見えてきていないようですが。

私はコーヒーには目が無いほうで、
インスタントも含め、最近は抑えていますが、
それでも１日４～５杯はいただきます（汗）

しかし、まぁその抑えた分は、
いつの頃からか、夜の飲酒に向かっているようです（冷汗）
殆ど毎日、体に良いといわれるワイン、焼酎です～



こういう難解な本を読み出すと、
特にワインや愛猫一番のちびすけが邪魔しに来ます。

宮崎哲也さんの「私は仏教徒です」と言い切る、
尊敬できるところです。
彼は中観派だと聴いたことがあり、
調べてみてもよく理解できない。

そこでこの本となったものの、
解ったのは宮崎氏が
僧侶に匹敵するほどの教養があるということだけ。

読破は何時になることやら・・・・