京都のビジネス中心地四条烏丸でもテナントは…

京都不動産コンサルタントのブログ

京都中心部である四条烏丸でも
空中テナントの需要を探るのは、
先日の京都新聞取材でも明らかなように、
なかなか難しいようです。

１Ｆテナントは
辛うじて飲食店舗の需要で、
出入りは激しいものの何とか成り立っている。

しかし２Ｆ階以上の事務所使用部分については
まったく閑散としています。

そんな中で又もや
レンタルオフィス計画が浮上してきています。

現在のところ＠コンパクトオフィスなのか
レンタルオフィスか策定中ですが、
やはり立地条件によるところが左右されるといえます。

いずれにしろ今後の方向性としては、
よりコンパクトに、
より短いスパン、
という流れは続くと思います。

家を売る時の不安・・・

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不動産特に住宅を売りたい時に
一番の気掛かりは、
税金でしょう。

皆さん勘違いされていることがあります。
それは住宅を売却すると
がっぽり税金を取られると、
思っているようです。

しかし、
よく考えてみて下さい。
税金は儲かればがっぽり取られることもありますが、
儲からないとなれば何も取られることはありません。

そして、
住宅であれば通称「3000万円控除」という
今は悪者になっている「租特法」があり、
3000万円の利益までは目をつぶりますよ、
という庶民の味方があります。

ですから住宅であれば、
ここ数十年の不動産の下落で
そんなに利益の出ない社会構造＝売却時の方が安い
となっているため、
心配には及ばないということです。

逆に売却損が出た場合は、
住宅のみですが、
払った税金との損益通算で
源泉還付できるということになります。

このような特典が受けられるかも、
という方は是非とも国税HPで確認ください。

住宅であれば100％融資・・・

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標題のとおり
住宅は売買金額の100％融資が可能です。

なぜならば景気刺激策としての側面、
そして金融機関のもくろみとしては
住宅であれば誰しも最後まで返済してくれるであろう、
という目論見。

たしかに誰しも自分の住処は最後の砦、
守りたいものです。

だから特に資金運用に困っている
地域に密着した金融機関は
住宅にできるだけ貸付けたいのでしょう。

しかしこの時に注意することは、
返済比率との関係です。

融資金額が80％を超えるところになると、
年収に対する年間返済比率が
40％から35％へと厳しくなるようですね。

要は自己資金の少ない人は借り入れで
制限されるということです。
上手く出来ていますね。

祇園近辺の飲食ビル評価

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久しぶりに
新米不動産鑑定士さんからSOS。

以前評価のお手伝いをした祇園のテナントビルの件。
不良債権化しているのか
再鑑定依頼であるという。

確か以前は収益還元での評価基準で議論したものの、
直近では飲食の有効活用が難しい為、
今は到底無理であろう。

金融機関の評価は現状積算メインということもあり、
積算と収益どっちちかづでなかなか難しいようです。

タイムリーな有効活用のヒントを、
祇園でも最近できつつあるゲスト・シェアーハウスの
必然性と根拠のある数字で説明すると、
少しは計算できたようです。

不動産業者が金融機関担当者に
ゲスト・シェアーハウスの事業性を説いても、
なかなか数値での不動産評価に現れないが、
こういう間接的な説明が
ぐるぐる廻り廻って金融機関の融資姿勢にも反映されると
信じています。

金融機関の融資担当者さん、
ゲストハウスへの大きな融資付けをよろしくお願いします。

区分所有マンションの１F店舗

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区分所有の店舗物件の売買依頼は
そう多くあるものではなく、
しかもRマンションシリーズでは
初めてです。

最近は分譲マンションの１Fに
店舗を持ってくるメリットも無くなり、
ましてや住戸を取ることも無く
殆どが駐車場化しているようではあるが。

当物件が店舗として珍しいのは、
等価交換方式の分譲マンションで、
地主さんが所有し利用していたからです。

区分マンション店舗としては大きい
66坪で
東山清水道。

現地で出くわした当物件管理会社さんの担当者、
雑談のなかで面白いことを。

通常はスラブ内の配水管は共有部分のはずが、
横配管では専有部分となっている例があると。
しかも稀有な例でもないと。

それを規定した管理規約集雛形でもあるのでしょうか。