区分店舗の管理費格差の案件。
今回は所有者側の特殊事情により訴訟の取り下げ
という結論で幕引きとなりましたが、
担当した弁護士によれば果実は十分とれるはずだったと。
悔しがっていました。ヾ(｡｀Д´｡)ﾉ
もろもろ諸条件は別に1.3倍までの引き下げは
確実であったろうと。
その意味では、今後、
管理組合と区分所有者、そして区分所有者間での
管理費をめぐる攻防戦は如何に！？
区分店舗の管理費問題。
住居系不動産を扱う方にはあまり縁がありませんが、
実は私もそうなのですが、
事案としては後の参考になりそうなのでご紹介します。
まずもって、
少し前まで区分所有マンションの1階には
店舗が入居するケースは少なからずありましたね。
その時の店舗の管理費積立金というのは、
住居と比べ結構割高になっているものなんです。
昨今の不動産投資ブームもあり、
問題意識を持ったオーナーですと流石にこの問題に気付きます。
今回は提訴したというお話です。
私はオブザーバーとして「客観的に」観察できましたが、
その間、過去の事例を紐解き判明したことは、
単に「店舗で、商売上、儲けている、法人だから」等々
合理的根拠のない支払いを求めることは認められないと。
店舗の管理費が住居の倍額であった事例では、
倍額規定は区分所有法違反で無効だとの最近の判決もありました。
（東京高裁判決2016.5.19,金融商事判例2016.8.1.）
また、店舗が住居の１.７２３倍とした総会決議は無効であるという
判決事例や1.5倍が限度であるという事例もあります。
ただ、このような事例は当然にその設定条件に差異があるため
数字をそのまま頂くわけにはいきません。
区分所有法30条3項によりますと、
「各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき、
その形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が
支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、
各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」
とあるように、区分所有者間で主に専有面積割とするも、
特に店舗等の金額の差異が出る管理費等を設定するときは
その合理的根拠を提示しなければならないでしょう。
この解釈で行くとあちこちのマンションで争いが勃発しそうですね。(;^_^A
先日のご相談の内容は
「相続のことを考え1000万円の区分マンションを買いたい」
というもの。
主旨としては、
・相続税対策
・不動産収益を確保（経験）してみたい
で、家賃を贈与するのだという。
1000万円というと京都では、概略、
築20年前後の家賃4万円のワンルームでしょう。
まず10年を投資スパンとして考えると、
「入居率100％家賃ダウンなし」として10年でインカム収入480万円、
この時520万円で売れた場合で元金回収しただけの話。
※かかる経費・税金は考慮なしで単利計算（以下同じ）
このケースで、
利回り10％を期待した場合の売却必要金額は1520万円。
これでは少々投資としは難しい（損）ですね。
そして相続面から考えても、
1000万円の現金をわざわざ不動産という物に変えて、
分割で現金（家賃）を不安定に返してもらっている
という図式です。
話を単純化すれば、
1000万円であれば生前贈与の年間110万円の非課税枠で
10年間贈与すると苦労なく資金移動できます。
では20年後はどうでしょう。
インカムとキャピタル両方からの想定作業が必要です。
その意味では、相続税所得税との関係を考えるとき、
現金買いという選択肢では面白くないと考えます。
近年、消費者センターや無料相談センターに
持ち込まれる苦情･相談の内容が「こまかく」なっているといいます。
私が相談に乗っているネット上でも、
少し前までなら「そんなことは言わなくても常識、当たり前のこと」
で済ませていたことが、今はそうはいきません。（ｉДｉ）
良い意味でも悪い意味でも均質化から多様性、
そして個性の時代へと社会は変遷してきています。
考え方視点重点は千差万別です。
そのような社会環境の変化の中で、
不動産に関する質問を大別すると「契約の解除」と「瑕疵担保責任」
に集約されます。
そしてそれは詰まるところ重要事項説明書いわゆる
「重説」に行き着きます。
問題は重説で記載されていても、また、
不動産業者が買主に充分説明したとしても、
買主・購入者が理解しているかどうかは又別の話です。
言った言わないというよりも購入者が理解しているかどうか
が近年の争点なのです。
そこまで重要事項説明の説明責任が問われてます。
