マンション1階の店舗相談

京都不動産コンサルタントのブログ

マンション1Fテナント付けのご相談です。
近年マンション１Fといえど中々
テナントが即決まるものでもありません。

特に最近の傾向として物販店は中途半端な大きさでは
決まりづらいのではないでしょうか。

ネットショップ、そしてそれを支える宅配は
品揃え、価格、サービスで街から消費者を
消し去りましたね。

街に残る各種店舗は
何某かのサービスを付加しないと生き残れないでしょう。

私共は賃貸の案件は少ないのですが
コンサル・相談には全面的に関わります。
それは不動産価格は賃貸収益をベースに形成されている
との考え方からです。

不動産有効活用ですね。
その意味では欲しいところに欲しいものを！
これは経済の流れです。

その道筋を紐解いてあげれば先が見えるのかな、
との想いでテナントさん候補を見回す
虎の巻台帳があります。

賃貸が得意でもない私共に、
うれしいことに何十ものチェーン店さんから
今までに来たオファーリストです。

この台帳にないジャンルが遡上すれば
こちらからチェーン店を開拓していきますが、
今回はそのパターンです。

床面積150坪といえど場所により、
帯に短かし襷に長しで間尺に合わないようです。
これからのライフスタイルとして
高齢者向きフィットネスあたりが狙い目だと
考えているのだが・・・

デイサービスと一般フィットネスの中間に位置するもの。
詳しい方がいればお教えください。(。-人-。)

京都祇園がよしもと効果・・・

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他人事ながら、
お歳もお歳で「いつやめるの」と気に掛けていた
コロラドコーヒー祇園店。

ついに、第2波が来そうです。
第1波は祇園会館にマハラジャがあったバブル期まで
遡ります。

祇園の栄華衰退、苦楽を共有してきた
コーヒーショップにも光明が見えてきました。

大きな記者会見はそれなりの場所が要るのでしょうが、
芸人さんへの取材は当コーヒーショップで!
との密約？がどうもあるようです。

そこで昨日行ってきました。
午後からフットボールアワーの2人が
延々2時間近く週刊誌2社から取材を受けていました。

マネージャーに聞くと、
取材の場合の写真撮影はNGだとのことで
待ちくたびれ、
たまたま出待ちで訪れたシャンプーハットの「小出水」と
坊ちゃんこと「月亭八光」の両君を捕まえました。

芸人さんを写しただけあってボケボケですね。
しかし、芸人さんが出没するのは間違いないようです。

※私が応援している祇園ジェラートはコロラドコーヒー祇園店で
作っています。こちらも宜しくお願いします。

よしもと祇園花月グランドオープン!!

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ちょろちょろプレオープンしていたよしもと祇園花月、
昨日グランドオープンです。

新京極から「花月」が撤退して24年ぶりに
京都祇園に復活したという。

47都道府県に「1村1品」の如く1県1芸人を
配する布陣の一環でしょうか。

場所は祇園会館内にあり、
毎日よしもとの芸人が出場するというスケジュールです。

プレオープン中でも若手人気芸人が出場の日は
会館を「追っかけ」が取り囲むという。

おかげで会館のコロラド喫茶店入り口に
バリケードができ、
亭主Y(＞_＜、)Y

でも人気芸人の打ち合わせで、
サイン色紙や少なからずお客さんが増え、
おかみさん(*⌒∇⌒*)

次回、店に取材がくるという。
撮影係を装い偵察です。(^-^)/

前面道路の大切さは何にも変えがたい・・・

Q　購入した不動産の私道部分が市に移管することになった。
抵当権が付いているこの部分を
無くすことのメリットディメリットは?
との質問。

A 考え方としては、
私道部分は購入時からそれを考慮した販売価格となっていること。
そして金融機関も当該私道部分は
評価を入れていないと思われること。

その意味では、
全体の評価になんら問題はない、といえる。

逆に金融機関が評価を入れているといえば
不動産知識のない金融機関ということになる。

事前に金融機関に承諾を得て、
土地の分筆登記から抵当権の抹消という段取り。

メリットは将来にわたって
私道部分のメンテナンス費用が掛からなくなる。
そしてその部分の固定資産税も掛からなくなるということ。

ディメリットは分筆費用が掛かり、
私道部分を物理的に切り離すことで少しも利用できなくなることか。
移管方法によっては分筆登記費用免除があるやも。
どちらにしても公道と言えば評価アップ要素であり、
良い機会だと思います。

収益マンションで失敗しない為の・・・

収益マンションで成功するには、
突詰めれば次のキーワードにあるのでは、
と思う。

「返済年数」「キャッシュフロー」「戸数」
この3つがそれぞれ作用し、
建物朽ち果てるまで、
金融機関と共存し、
リスク分散させれば、
そこそこ成功の道筋が見えてくる。

いやキャッシュフローが
次の物件への資金手当てになり、
また、所得加算になるという意味では
2棟目3棟目につながる大切な着目点である。

最近の金融機関の視点が
積算の一点という対応には辟易するも、
先祖がえりだと思えばまぁそんなものか。

お付き合いの金融機関2プラス2（笑）
もそれぞれ事情が変りつつあり、
重点を探る暑い夏になりそうである。