シェアハウスゲストハウス賃貸住宅フェアー

京都不動産コンサルタントのフェアー見学ブログ

初めてかもしれません、賃貸住宅フェアーｉｎ大阪。

今回は主催者の賃貸住宅新聞さんのお誘いもありましたが、
いつもお世話になっているゲストハウスシェアハウス運営の
Ｊホッパーズさんが講演をされると聞き、
はせ参じました。

東のひつじ不動産さんも講演されていましたが、
やはり西日本での実績は違うのではないでしょうか。

実はこのＪホッパーズさん、
私共の事務所の近所です。
わざわざインテック大阪まで行くのもなんだかなー
と思いながならも、
改まってその企業ポリシー・手法を聞くのも良いものでした。

 

サービス付き高齢者向き住宅説明会ｉｎグランフロント大阪

京都不動産コンサルタントの勉強会

先日、パナソニックさんがサ高住の説明会・勉強会を開いてくれました。

もう既に定着した感のあるサ高住、
数年前までは高専賃・高優賃といっていた
高齢者向けの住宅をサービス付きにしましたね。

こうゆうちんの実施の動きは
京都市の住宅供給公社をウオッチしていて、
実績がまったくといって良いほどなかったので
心配していたほどです。

新たにサ高住として再出発したことは知っていたが・・・。
「サービス付き」となったことで、
付加価値が付きビジネスとして計算できるようになり
急増しているのだという。

今話題のパナソニック・・・
巨額の赤字を高齢者介護で穴埋めできるか！？
いやいや何のことは無い、
有料老人ホームを中心に既に１５年前から
介護事業に参入しているのだという。

その蓄積した運営ノウハウをこのサ高住に詰め込むため
不動産業者や不動産コンサルタントとコラボレーションしたい
という主旨ですね。

このサ高住すでに成功事例が大阪府下にあり、
また旧こうゆうちんの入居率も私は確認しているだけに
将来性は大丈夫でしょう。

説明会会場のグランフロント大阪
一番奥のタワーC８階カンファレンスルーム、
初めてのグランフロントでした。

自宅を買い換えるとき・・・

自宅の買い替え時に、
現住居を売却せず収益物件にしようか、
という質問は多いですね。
気軽にできるからでしょう。

一般的な賃貸収益事業を想定しますと。

賃貸（不動産投資）の場合で私が常々お答えしているのは、
投資（現況の査定金額）に対し、
リターンは幾らで何年で回収できますか？
というものです。

経費はさておいて、
※これは物件種別により変動し賃料の15%～23%程度）
表面的でグロス数値で良いのですが、
表面利回り（賃料収入÷投資金額）10%でしたら
約10年で元本回収できますね。

そして、その時に当該物件がいくらで売れるか
ということになります。
区分マンションは建物評価のみですから
不動産投資に向かないのは投資金額の回収後の売却金額が
余りにも悪いと予想されるからであり、
その意味では戸建はまだましかもしれません。

しかし、これはあくまでも一つの目安です。

マクロで見れば金融情勢や地域により、
またミクロで見ても
駅へのアクセスや近隣の立地条件等により大きく変わります。

そして、
それぞれの方のライフサイクルにより、
当然ですが、条件は変わります。

今やネットで情報収集する時代でもあります。
知識武装してから事に当たってくださいね。


質問WEBサイトで
簡単にお答えしているものを抜粋しました。
参考になれば幸いです。

上下階の生活音の受忍限度

過剰ともいえる騒音の被害を階下の住人から指摘され
精神的にダメージを受け、
引越しまで考えている。

大家さんが引越し費用を負担してくれないか、
という趣旨の質問があった。

==================
まず申し上げておきますが、
この上下階の騒音問題は真に解決が難しいということです。

今回の場合は特に軽量鉄骨のアパートだということ。

軽量鉄骨であれば一般住宅のレベルです。
よくドラマでもあるように、
２階の騒いでいる子供に「うるさい」と、
注意することで済みますが他人であればそうも行きませんね。

そこで、引越しをするにしても先に打つ手があります。
それは貴方が施した騒音対策すべてを
キチンと管理会社に認めさせることです。

私はここまでしています、まだ騒音対策ですることはありますか？
なんでしたらどの程度か現地で確認してくれませんか、と。

下の階の方が過剰な感覚の持ち主かもしれません。
残留するにしても引越しするにしても、
詰めるところはつめた上で交渉に臨むこと、
これが優位な条件を引き出す術です。
====================

との回答をした。
受忍限度の問題ですね。
逆に大家さんもこの手の対策は充分打っておくべし。

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