資産価値？？その4 (o^^o) マンションは古くても売れるかも？

バブル期(^^)
現在、50代前半の方々の中にはバブル期の恩恵を受けた人も少なくないかも知れません。
日経平均株価は35000円を超え不動産価格は連日の高騰。

日本は浮かれました。
そんな時代に建てられたマンション。築30年が経過してますが。
ネットで見ると？
まぁ。そこそこのお値段で売り出されていました。

特に大阪の天王寺区や中央区、神戸市と京都市内のマンションは。です。

おそらく当時の新築価格より少し安い程度。かな？

かたや築30年の戸建は、
場所によっては数百万。ま、ミニ戸建ですな。
敷地面積20坪前後。
この違いは都心部か郊外かが大きいです。

では。
郊外のバブル期や、それ以前に建設されたマンションを見てみました。
すると？
昭和57年建築で大阪府八尾市。
近鉄河内山本駅からバス便です。築36年ほどの長谷工マンションが800万円前後で売り出されていました。
当時の新築価格1500万円前後。
専有面積60m2少しの物件です。
新築価格の半額までしか下がっていません。

また、築40年以上のマンションも700万前後で売りに出ています。
もちろん売りに出ているだけで過去、この価格帯で売れたかどうかはわかりません。

一方、中古戸建をスーモで検索すると八尾市で築30年を超える戸建の売り出し広告はありませんでした。
これが、何を意味するか。
そう。
マンションなら、売れるかも？と思いから。
広告に出せるだけでも可能性は期待出来ますが戸建は極めて売れないからと判断できます。

言い換えれば。
マンションは築40年でも資産価値はあるが戸建は無いに等しいと言うことと私は判断します。

持ち家すらなら
戸建にするか？マンションにするか？となれば
今の時代はマンションなのかも知れません。
では。
もう少し掘り下げたお話を次回 その5へ(^^)

資産価値では？どちらが？その2（＾ν＾）

不動産の資産価値。(^^)
気になる方は気にされます♪

その昔。マンションは戸建を買う前のステップであった時代もありました。
また「戸建を買えないからマンションを買う。」
などども言われてました。(^^)

それはマンションには土地の所有権がないから昭和から平成初頭にかけて土地神話そしてバブル期へ。
戸建は土地がある分、絶対的な資産価値であり将来は必ず値上がりすると信じられていたからです。
その土地神話信仰の強い世代が。
昭和初頭生まれから団塊の世代の方々(^^)

団地のようなマンションも多く建設され。
周りは、やっぱ庭付き戸建が本当の夢のマイホームなのでした。
団塊の世代の方々は郊外に庭付き戸建を次々と購入し首都圏では通勤2時間もザラ。
大阪圏でも1時間は普通でした。

どんどん宅地開発され「ニュータウン」が
あちこちに出来上がったのでした。

そんな時代からバブル期前。
昭和50年代よりマンションは実需に加え投資対象となっていくのです。

そして昭和60年から少しずつマンション相場が上がるにつれ数多くのデベロッパーが生まれ建設されていくと共に中古マンションも数多く市場へと出回ってきたのです。

バブル期ピーク時には新築マンションより中古マンションの方が高くなるという逆転現象も現れ、まだまだ土地神話健在の当時は戸建など土地付き住宅も大きく高騰。

今では考えられない狂乱のバブル。
しかし。
平成30年。
土地の公示価格はバブル期当時の値段を上回る地域も出ているのです。

しかしながら一方では、かつての郊外型ニュータウンは高齢化の影響により土地の値段は下落し不動産価格の二極化現象となっているのです。

資産価値。続きは、その3へ。(o^^o)

阪急神戸線西宮北口のマンション(^^)

昨日、妻とマンション談議をしました(^^)

今後、年齢を重ねる事を考慮し概ねマンション購入を視野に活動することになりました。

そこで。
候補地として。
大阪市内
天王寺区と福島区、阪神間は西宮、神戸市灘区、東灘区にターゲットを絞りました。

その前に
北摂、吹田、豊中、池田 市内は京橋や阿倍野区を伝えると
「桃山台？なーーんもないやん？駅近メリットだけやろ？池田？悪いけど豊中にしても郊外マンションは意味ある？私はない！。」
キッパリ(^^)
駅力がないというのです。
「だって中高年ばっかりやん？10年後は勿論、娘達に残す頃には、ジジババの街になってるんとちゃうかなぁ。そんなとこに娘達は残して欲しいやろうか？」
確かに。
神戸東灘区は？
「駅から7分？この本山のマンションって2号線渡るやん？信号待ちもあるから実質10分以上かかると思ってええやん。住吉のマンションは駅から結構、あるよ。住んでたから分かるやろ？」とバッサバッサ切り倒す妻。

じゃあ西宮北口の二件は？
片方は駅徒歩7分。
でもねー！！場所が場所だけに、ここは嫌。
もう一方の徒歩12分は？
「阪急神戸線の特急停車駅やからこそ10分以内でないと意味ないやん、ガーデンンズには10分かもしらんけど。うーん。でもまぁ西宮北口は降りた事ないし。」
とあれこれ言って、ひとまずは西宮北口のマンションを見に行こうという事になりました。

分譲マンションは駅近かつ利便性ありきです！(o^^o)

分譲マンション購入は大きな決断を要します(^^)
買う前に今の時代、ネットで調べられるだけ調べて買う人は少なくないと思います。
私も？その1人（＾ν＾）

ヤフー知恵袋やマンションコミュニティ掲示板なども見に行きます。

その中でコミュニティ掲示板をみると。
資産価値での意見交換もチラホラ。

またマンションの構造や周囲の環境。
地歴や震災など様々な意見を交換する場所でもあります。

買う前って、中には、どうでもいい事に拘る時もありますね。

さて。マンションを実需で購入し永年住む時にしろ、リセールするにせよ、賃貸に出すにせよ
重要なのは資産価値が目減りしづらい場所が望ましいのは誰もが理解しているはず(^^)

では。その第1条件は駅近徒歩5分以内。
第２に利便性。
その次に人気エリアであること。
これで充分なのです。

設備な内装はリフォームすればいいのですが立地だけは、絶対的。

そして。次に
構造面を前に出す人がいますが。
例えば直床か二重床か？とか。
梁や柱の出っ張りとか。
こんなのは不動産査定では関係ありません。

リセールするときにマイナスになるか？
なりません。
マンションは駅から、どれくらいの距離に位置しているか？が大事。

今の時代でバス便は大きく資産価値を下げます。
いくら内装が豪華で二重床で梁や柱もスマートに建てられても、バス10分乗る。これだけで
今後30年後には負動産になるリスクは大きいのです。

次に
ブランドマンションか？そうでないか？
そりゃ。ブランドマンションに越したことはありません。
でも。急行も停車しない駅から徒歩15分のプラウドやパークホームズと
駅徒歩5分の急行停車駅のノンブランドマンションと。同じくらいの築年数、値段で販売されたらどちらを買いますか？
全員が全員、ブランドマンションを買うでしょうか？
それが答えです。

資産価値では、どちらが？ その1

よく戸建てか？マンションか？の比較検討は購入を前提に言われる事がありますね(^^)

では売却の時は？
もちろん立地や築年数にもよる事は多いです。

都会か田舎か？とか。
そのような細々とした条件は一旦、度外視して下さい。

私は以前は戸建てだと思っていましたd(^_^o)

庶民が新築購入できる範囲の戸建て、マンションを前提として大阪府の一部ですが参考にしてくだされば幸いです(^^)


私は消費者金融会社に勤務していた頃、不動産担保ローンも販売していたんです。
担保融資する際、普通は土地家屋調査士などに物件評価を依頼するのですが。
会社は、それをせず支店長に調査現地確認や相場リサーチをさせていました。
書類を書いて支社の担保ローン担当部署へ稟議書を申請します。

なので。
昭和から平成初頭はバブル期もあり不動産相場はうなぎ登りでした。
なので担保力は大きくなり大抵は融資出来ました。

八尾や東大阪のマンションで新築時1500万前後で65m2くらいのマンションが
なんと4000万以上まで値上がりしていたからです。
狂乱のバブル期(^^)
昭和50年半ばから後半に建築された長谷工やリクルートコスモス、野村不動産などのファミリータイプのマンション。
河内でそれですから。
阪神間や北摂など庶民が買う事は不可能に近買ったのです。
なんせ。
中古マンションが新築マンションより高いー！
そんな時代でした。

そして平成31年の現在。
バブル期に4000万円以上まで跳ね上がったマンションは築30年から40年、もしくは45年近く経った現在、800万前後と。なってます。
お値段を付けて売られているのです。
築44年のマンションでも。
バブル期から比べたら大きく値下がりしてますが？
新築時は1500万円前後です。
40年が経過しても半額で売りに出ています。
売買が成立してるかどうかは分かりません。
しかし。
売りに出すとき不動産会社が査定はしてるはず。

何がいいたいのか？
それは
次の、その2でお話しさせていただきます(^^)