マンションに決めようかと。(^^)

分譲マンションを買おうかな。(^-^)

そんな方向で妻と話し合ってます。
色々と物件を模索中♪

条件は？
先ずは駅徒歩7分圏内。
周りには買い物、医療、金融機関など全てが徒歩圏内にあること。
金融機関は都市銀行と郵便局🏣

買い物はAEONとか大型商業施設。
プラス万代とか中堅スーパーがあったらなおよし(o^^o)

場所は大阪市内or阪神間。
マンションデベロッパーは大手。

3ＬＤＫで80m2前後以上のマンションです。

これだけの条件を探すとなると、まぁ大変です。

一応、今のところ候補は3物件あります。

大阪市内と西宮市、神戸市です。

これから。
モデルルーム見学！

分譲マンション売れ残り(｀・ω・´)

新築分譲マンションの在庫が膨れ上がっているようです(｀・ω・´)

マンションの需要低下？高すぎて売れない？
などなど。
メディアでは報じられてます。
確かに、それらも要因である事は分かります。

ですが？
売れるマンションは完成前に完売しています。
値段も高くてもです。
超低金利時代の恩恵もありますが。
売れ残る物件と完売する物件の二極化です。

昭和の終わりから平成初頭にかけてのマンション売れ行き好調時代とリーマンショック前の売れ行き好調時代の中身は多少、違っていますし。

平成終わりも物件によって好調に売れているのです。
では売れ残り完成在庫になっている物件を見てみると。

環境の良くないエリアであること。かつお値段も高い！
環境とは
国道や電車線路の近くで騒音が気になる。
学校区が悪い。
駅徒歩15分前後以上。
駅力が弱い。
バス便
上記の内容に加え値段が高いマンションだから売れ残っているんです。
例えば。
関西住みたい街ランキング1位の阪急西宮北口駅徒歩7分のマンションが売れ残ってます。

なぜ？と。
学校区が西宮市内でワーストだから。
かつお値段も頗る高い。
大人気エリアである西宮北口の冠代金が大きい。
100平方メートル超あり広いですが最低8000万から上は1億超え|(￣3￣)|

いやぁ。いくらなんでも高いでしょ。
学校区を気にする。
関西で学校区が重要なのは、その周辺の環境もあり市営住宅が多くあるとか。
その土地の歴史に深く関係してくるわけです。

それが。売れない此処の理由。


関西は複雑なのです。

将来は悲劇か？タワーマンションd(￣ ￣)

東京や大阪はタワーマンションが乱立(O_O)
首都圏が高止まりしているため海外投資家は大阪に目を向けているそうです。

大阪市中央区はもちろんですが。
北区梅田周辺は東京と比較すると坪当りが安く2025年の大阪万博も控えておりインフラ整備も進む大阪(^^)
注目は大阪駅北側『うめきた二期開発』です。
ここは緑豊かにしタワーマンションや医療施設、スポーツジムや図書館など出来るそうで。
新しく北梅田駅も新設されます。

梅田は大阪の顔です。(^^)

さてさて。そんな大阪市内にも数多くのタワーマンションが軒を連ねていますが。
このタワーマンション。
今はお金持ちのイメージがあり羨望の眼差しを受けておりますが。
この先もずっと、そうなのか？どうか。

タワーマンションを買っている中国人富裕層。
日本のマンション管理システムを理解していないのが多く管理費と修繕積立金未払い問題も発生しているとか。

タワーマンションは免震構造のため少し揺れているそうです。
敏感な方は船酔い気分のようになるそうな。

賃貸物件としてオーナーが出すことも少なくないため入居者の質の低下も懸念されます。
質の低下は共用部分に出てきますね。

廊下やエレベーターでのモラルの問題がそうです

このような事は現在のこと。
将来の不安があるのです。

北摂神話は崩壊します。:(；ﾞﾟ'ωﾟ'):

ドーナッツ化減少d(^_^o)
高度経済成長時代。
1964年 東京オリンピック開催の頃から始まりました。
日本人はエコノミックアニマルとも言われ
世のお父さんは寝ずに働いてました。

1970年 大阪万国博覧会開催の頃から郊外に団地の建設ラッシュ。
大阪千里ニュータウンは正に万国博覧会の影響で街は大きくなったのです。

大阪市内に住んでいた人達は1964年〜1975年くらいにかけて郊外へと移住し人口は流れドーナッツ化現象と言われたのです。

土地の価値が上がり
団地タイプの持ち家やマンションを購入し値段が上がって、その売却資金で戸建住宅を買う人も多くいました。
場所によっては大きな値上がりをしてます。

今でも大阪府豊中市、吹田市、茨木市、高槻市といわれる北摂は大人気で特に豊中市、吹田市の千里山近郊や千里中央は土地の値段も高い。

阪急宝塚線、千里線、北大阪急行沿線の戸建を持つには、それ相応の年収が必要です。

ドーナッツ化現象で街の価値観が上がった場所は
私が思うには、今度はドーナッツ化減少？になってきている今、価値が下がると考えています。

北摂神話は、いづれ衰退する。

地下鉄御堂筋線から延びている北大阪急行は、大阪の大動脈なので。衰退はしないと思ってますが。
一番衰退するのは
阪急千里線。次に宝塚線。

阪急神戸線には西宮北口駅という駅力のあるハブ駅があり街も大きい。
宝塚線には西宮北口ほどの駅力ある駅がありません。
阪急京都線に北摂主要駅は高槻と茨木があります。
京都線にはＪＲが並行して走っていてＪＲ高槻と阪急高槻駅の間は徒歩でいける距離。

なので。京都と大阪を結びますが
阪急は京都河原町が終点で結んでいて
ＪＲは河原町からバスで10分ほどの
京都タワーや伊勢丹のあるところに駅があります。
どちらに行くか。
高槻市民なら新幹線利用をＪＲで新大阪へも京都へも行けます。
四条河原町へ行くなら阪急電車で行けます。
この使い分け、意外も便利な街なのが高槻市。

北摂エリアはお金持ちや教育熱心な家庭も多い土地柄。
ですが。場所の棲み分けは今後、加速していき衰退する街と維持する街に分かれて発展する街は、ほんの一部だろうと思っています。
土地の価値は下がります。

坂道も多く高齢者にはこたえるエリア。
豊中市東部の上野、刀根山、緑ヶ丘。
北千里など団地と混在してるところは大幅に下落すると。
千里線は各駅停車しか走っておらず梅田に出るには基本的に淡路駅で乗り換えが必要。
いわは支線なのです。

阪急沿線に住む以上は梅田へ直接、行ける本線でないと今後はますます価値は下がるでしょう。
箕面線、今津線、甲陽線は
単に田舎の電車へ。

かつて大阪市内に人口が集中していた高度経済成長真っ只中の時代へと戻るには
おそらく今後、20年以内には答えは出る。
いや10年。

かつて原野だった千里丘。
こんどは空き家ばかりの地域へと変わることは想像できませんか？

資産価値？？その5 将来は分からないけど٩( ᐛ )و

資産価値(^^)
昭和の時代は土地神話。
戸建>分譲マンションの図式でしたね。

平成の現在。
郊外の戸建は空き家も目立ってきています。
団塊世代のジュニアは都心部へと流れて核家族化は常識となった今日。

企業のオフィスも都心部に集中。
都心部も今や二極化現象。
大阪で言えば
中央区、北区、西区、天王寺区などに人口は集まっていき西成区、平野区は著しい減少傾向。

それ以外の港区、此花区、東住吉などは
おそらく減少傾向は強まるかと。

大阪の面積は狭く主要ターミナル駅は梅田、難波、天王寺。
その次に京橋くらい。

では。その駅に近い場所に今後はドンドン人が集まると考えられます。

では？本題の資産価値(^｡^)
もうご理解頂いてると思いますが。
その近辺のマンションは資産価値が落ちにくい。
と考えられます。

戸建<マンションの時代へと変化すると私は思い始めております。

今、天王寺駅徒歩5分圏内に近鉄不動産のマンションが建設中です。
阪神野田駅徒歩4分圏内には阪急不動産のマンションが。ここは福島区ですが梅田まで阪神電車で3分なのです。徒歩圏内です(^^)

ＪR環状線京橋駅徒歩5分に住友不動産のマンションが建設中です。

また、梅田周辺にはタワマンはもちろん、現在は大和ハウスのマンションが茶屋町近くに建設中。

都心部でのマンション建設ラッシュ♪
それは需要があるからなのです。

やがて郊外の高齢化は加速。
生活に必要な施設などは撤退していく事でしょう。

かつてダイエーなど駅前にあった昭和。
そして車社会が浸透し郊外へと店舗を拡大した流通産業は
人口の都心部流入に伴って
また駅前へ。そんな時代へと変化しつつあります。

マンションも二極化。
郊外型マンションは資産価値は大きく減少。
反対に都心部の駅近マンションは上昇。
マンションは戸建と違い投資対象になるのですから古くなっても上昇する可能性があるということ。です。

関西であれは。
大阪梅田、難波、天王寺、京橋駅近物件。
神戸市、京都市も主要ターミナル駅。
それでないと資産価値を維持することは難しい時代へとなっています。