飲食居抜きソムリエ  山田 茂  飲食を辞める始めるときのブログ                 

飲食店を希望を持って始めたり順調に多店舗化したり、内装設備に費用がかなり掛かります。その投資を回収できます。

3.宅建取引主任士 26

2017-09-13 10:00:19 | 宅建取引主任士

   不動産開業は
     定年後と
   サイドビジネス
   が 最適です

        

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「店舗物語」連載開始
 てんぽたんの
「不動産開業顛末記」
  「出会い」連載中

   
      

  8.人生観変わる―最終章ー

  21.賃貸人の変更        new

   翌朝一番で、階段を勢いよく上って来
   る足音とともに賃貸人と細身の若い男
   性が入ってきた。名刺交換すると、日
   本を代表する大手不動産の社員だった
   。大分、活躍しているようですねと、
   賃貸人がお世辞を言いながらA4サイ
   ズの合意書を一枚目の前に出した。売
   買に伴う入居者の事前の確認合意書で
   、所有者変更の承諾捺印の来社だった
   。どうされるのですかと、質問すると
   とりあえずは、このままの継承ですと
   、当たり障りのない返事だった。当然
   建て替える予定なのに堂々と継承と、
   言う。その先は、買主の権利なので追
   及しても意味がないと思い、しばらく
   世間話をして、捺印すると間もなく帰
   った。正月を迎え、しばらくすると、
   入居ビルの他の階の入居者は、全員退
   去していた。一階から4階までもぬけ
   の殻で、まるで幽霊ビルのようになっ
   た。入居者がいないと、ビルの割れ目
   や傷んだところがやけに目立ち、おん
   ぼろビル化した。早い、やられたと思
   ったが、後の祭りだった。さすがに、
   大手不動産、やることに抜かりがない
   。新しい管理人が来たので、借りたい
   希望者がいるので、確認して、連絡を
   もらうことになった。
   (次回に続く)

 

  20.Webコンサルの誘惑    

   インターネット上に同業のHPが氾濫
   する中、Webコンサル会社の電話が
   、結構かかってくる。差別化・上位表
   示等、魅惑的な言葉を並べ誘惑してく
   る。でも、すべて断っている。なぜな
   ら、HPは、物件伝達方法であり、如
   何にアクセツ者が単純明快に物件いた
   どり着くかである。飾りは必要ない。
   それと集中すればアクセスも多くなる
   ので、それと他社に比べ早めの(同業
   内でかなり早期に導入)HPの立ち上
   げの効果もあってか、問い合わせは、
   多く、掲載すれば、専任はほぼ、間も
   なく決まるので、結構満足している。
   そのためHPは、若干の修正はあるも
   のの立ち上げの時から変わってない。
   製作費も安く、今の価格の5分の  1ぐ
   らいしかかかってない。地元でも、店
   舗専門でも常に上位にランクされてい
   る。そういう意味では、営業費・広告
   費用が、かなり助かっている。3人体
   制の経費は、十二分に賄える売り上げ
   は、確保でき創業以来赤字の年はない
   、ありがたいと思いながらも、今の課
   題に対して明確の方針が取れないまま
   数年たっている。そんな年の年末に当
   ビルの賃貸人から明日の来社の電話が
   入った。
        (次回に続く)

 

 

      19.営業しない営業      

   インターネットの普及とそれを使用し
   してのWeb競走は、益々激しくなり、
   同じ物件があちこちに掲載され、時々
   顧客からあの物件は、扱ってますかと
   と、言う確認電話をもらうこともある
   。それと、仕事の単純化がある。物件
   の依頼を受けると、現地確認・物件撮
   影・契約書・平面図等の確認が終了す
   ればHPに登録及び顧客に一斉メール
   で終了。後は、返事待ちである。この
   繰り返しである。情報の一方提供なの
   だが、これが一番早く顧客を見つける
   方法なのだ。物件発信後、間もなく、
   申込書や内見が入り、ニーズの高い物
   件だと、それで終了。あっけないのだ
   。インターネットが進めば進むほど、
   この傾向が強くなる。不動産は、同じ
   物件はないので、特にそう思える。経
   験すればするほど、昔の営業方法が懐
   かしく、愛しくなる。営業能力が、お
   そらく近い将来、入力作業も資料をス
   キャンすれば、終了ということもあり
   得る事だ。今でもそうだが、物件確保
   と管理が最大の命題になり、男性が、
   いない不動産会社がほとんどとなり、
   どこか、ぎすぎすした、雰囲気の業界
   が想像できる。そんなことを、予感さ
   せるほど、仕事が単純化され、面白く
   なくなるし、人間関係も稀有になりが
   ちだ。はたして、どうなのだろうか。
   (次回に続く)

   

  18.AIVS人間         

   趣味として昔から将棋を時々、縁があ
   れば、気分転換として打っている。新
   人王戦・名人戦とかの新聞連載欄も目
   を通す。だからと言って強いわけでな
   い。特にNHKの日曜日の放映は、時
   間があれば見ている。将棋の手より、
   棋士のしぐさや解説者の読みとかが面
   白い。記憶に残る解説では、羽生VS
   加藤一二三戦の米長解説がいまだに、
   思い出される。天才羽生が注目され始
   めた頃で、中盤の大切なところで、敵
   陣に羽生が、ただ銀を打った時だった
   。「出たー」と、米長が大声をあげ、
   周りや視聴者を驚かせた。その時は、
   誰も読み筋がわからず、これは、なん
   なんだと、言う雰囲気だったが、十手   
   程進むと、摘み筋が見えてきて、羽生
   の快勝となった一局であった。七冠制
   覇独占した時期である。最近は、どの
   世界でもAIの活用で人間が負けるの
   ではないかとか、仕事がなくなるので
   はないかとか、言われている。将棋の
   世界でも同じことが言われている。
   コンピューターに負けるのでないか。
   でも、その答えは、判っている。人間
   は、人間らしく生きていけば、そして、
   いかに正義感をもって、AIを活用で
   きるかどうかだと思う。ここが、人間
   の凄いところだと思う。 
   (次回に続く)

 

  

      17.淘汰の歴史が早まっている 

         旅行や仕事で遠方に行った方から話を
   聞くと、駅前風景が、どこの町でも似
   てきているのでつまらないという。い
   つも職場で利用している外食を、地方
   行った時も仕方なくまた利用すること
   になるという。駅から近くて、便利で
   安く安心できるからだと、いう。決し
   て望んでいるわけでない。似たような
   経験は、誰でもしていると思う。地元
   、秋葉原でも500円ランチにデカンタ
   ワイン・ドリンクバーを付けて、二人
   2千円である。これを、住まいの近く
   でも、繰り返すことがある。安くて、
   楽なのだ。インターネットの登場で、
   まぎれもなく淘汰の歴史が早くなり、
   ほとんどの業界が、ベスト3に入れな
   いと生き残れない、  そんな時代が、
   すぐそこまで来ている。街が開発さ
   れると立派なビルに物販・飲食の出
   店で賑わっている裏で、個性がなく
   なり、同じようなネット情報をみる
   機会が多くなる。地名がなければ、
   どこの場所も同じに見える。繁華街
   統一現象が起きている。いわゆる個
   性がなくなっている。新入社員のリ
   クルートルックもほぼ同じ色とスタ
   イルで誰だ判らない。有名飲食店に
   行列ができる、当たり前だ、同じ情
   報が世界で同時に見れるから、同じ
   行動する率が高くなる。この現象は
   どこまです進化するのだろうか。果
   たして人間はついていけるのか。過
   労死が注目されているが、その被害
   者なのかもしれない。
   (次回に続く)
   

  16.入居ビルの老朽化       

   このころになると、店舗業界のサブリ
   ース物件の総数は、かなり多くなって
   おそらく3千店舗を超えていると思わ
   れる(あくまでも予想です)。当然、
   市場に出回らず、サブリース会社の都
   合で客付けが行なわれ、一部が同業に 
   おこぼれ的に回ってくる。勿論、全て
   物件がサブリースになるわけではない
   。当社の規模ぐらいだと大きな影響は
   受けないが、凄いプレッシャーが、か
   かって来ている。近い将来に対する、
   不安である。仲介で始まり仲介で終わ
   るを、信条としている以上、サブリー   
   に踏み込めない。今月も結構契約数も
   あり、数字的な影響は出ていない。す
   こぶる順調に進んでいるのだ。ただ、
   専任物件が多いため、同業者との契約
   少なく、情勢に疎くなっている部分も
   ある
かもしれない。そんな中入居中の
   ビルの壁が以前からひびが入っていた
   が、震災で大分目立つようになってき
   た。下の階の物販店が、いつの間にか
   退去していた。賃貸人が同業なので、
   いらぬ心配は必要ないが、やはり、空
   いていると寂しい。調べてみると、募
   集は、していなかった。
   (次回に続く)
      

  15.管理会社が内緒で手付契約 

   申込人の直接交渉の件でいやな思いし
   て、もう一件の記憶がよみがえった。
   7年ほど前、年末休暇に入る前日、日
   本橋の管理会社に、内見済の、石川県
   のメガネ販売会社の申込書等を持って
   いき、来年に話を進めましょうと、お
   互いに確認し、気持ち良い新年を迎え
   予定だった。新年を迎え、出社すると
   、いきなり年末に申込を入れた会社が
   ら、昨年暮れに入れた手付金を返して
   ほしいと、電話が入った。何のことか
   わからなかったが、年末に日本橋の管
   理会社から連絡を受け、手付契約をし
   た事が判明した。管理会社が、物件を
   抑えたいので、是非、年末にしてほし
   いと懇願され、新年に当社に報告する
   手はずだったらしい。ところが、申込
   会社の意思が変わって、当社に泣きつ
   いてきたのだ。管理会社に早速、連絡
   すると、慌てふためいた。当社に内緒
   でしたことが、うまく進めば、言い訳
   が立つが、撤回されたので、非常にま
   ずい立場に立たされたのだ。手付金の
   問題も含めて正月から嫌な思いをさせ
   られて、とても不愉快な新年を迎えた
   。何回も打ち合わせに立ち会い、その
   間、管理会社からお詫びの言葉が、一
   度もなかった。結局、申込人の弁護士
   に一任することで、決着がつき、後日
   、報告を受けることにした。流通物件
   を扱うと、良くある事と聞いているが
   居抜き仲介は、専任物件がほとんどな
   ので、こんな経験は、初めてだった。
        (次回に続く)


   

  14.申込人、直接交渉する     

   翌日も朝一番で一棟賃貸申込会社の社
   長から電話が入った。交渉中なので少
   し時間を下さいと、伝えて電話をきっ
   た。少し前、同じ物件でスタジオで一
   棟使用の申込を入れたが、賃貸人が申
   込法人がアダルト系をやっているので
   断られている。結構、伝統のある賃貸
   人で色々と業種を選びそうな方針なの
   だ。そんな経緯もあって、押し付けて
   無理なのが判っているのだ。どうにか
   申込人が理解したのか連絡が5日ほど、
   切れて、ほっと、しているところその
   物件の管理会社から電話があり、直接
   交渉に来ていますが、聞いていますか
   と、確認があった。交渉が遅いと、の
   理由で直接かけたと、言っているとい
   う。これからは業者を外して直接交渉
   したいと言ってきたと。管理会社も、
   お客さんが、言っているので従います
   と、気を置けない返事なので、正直驚
   いた、というより、カチンと、来た。
   こんなことは、わからない内に進んで
   後で分かったことは、あるが、完全に
   あからさまにやられると、ちょっと、
   待ったと言いたい。申込人の社長に電
   話するけと、繋がらない。
   間もなく、社長の代理人という人から
   メールが入った。経緯を説明したメー
   ルを返信すると、忙しいので相手にで
   きませんと、返信メールが来た。自分
   から代理人と言っておきながら、相手
   できないと、少し常識のない会社と判
   断し、今までの経緯から、おそらく、
   賃貸人の承諾をもらうのは難しいだろ
   うと、予想し、しばらくほおってく事
   にしたが、どこかいらだつ気持ちが抑
   えきれんかった。
   (次回に続く)

 

  13.早くも宿泊施設の要望   

   先日、秋葉原の電気街のはずれの事務
   所ビル一棟7階建てを紹介した会社の
   社長と担当者(女性)の朝からの訪問
   を受けた。本業は派遣会社だが、社長
   意向でメイドカフェ・スタジオ等をや
   りたいので申込に来たという。社長は
   中々のはったりやで、意気軒昂に将来
   をかったていた。担当者は、またかと
   、思いつつ聞いて頷いてるように見え
   る。早速申込書に記入捺印してもらっ 
   たが、結構家賃の指値がきつい。 申
   込人が帰ると、すぐに交渉に入った。
   管理会社の担当に申込書をメールし、
   回答を待った。午後一番に申込人から
   早速電話があり、検討中と回答すると
   、急いでくださいと、催促された。夕
   方、申込人の担当者が急に来社し、宿
   泊の営業も、考えているので含んでお
   いて下さいと、いいのこして珈琲も飲
   まないで帰った。忙しい会社だなと、
   思っていると、帰り際、また、社長か
   ら、宿泊の事を念を押された。どうも
   メインは宿泊施設なのだと、思い、管
   理会社に連絡したが、もう帰っていな
   かった。メールでその旨を申込人の担
   当に送っておいて、事務所を後にした
   。急にらーめんが食いたくなり、外神
   田 4丁目の当社で管理している店によ
   って味噌味を食べた。狭い店は満席で
   繁盛しているらしく、店員も 4人もい
   たが、店主は留守だった。驚くほどの
   味ではないが、場所で売れていると、
   店主が、前、冗談ぽく言っていた。
   (次回に続く)
   
   

      12.課題とのマッチング       

   店舗の居抜き売却の相談は、今のとこ
   毎月、コンスタントに相談があり、順
   調とはいかないが、それなりにある。
   ただ、最近になって訪問しても委任契
   約に至らず、検討とういうケースが、
   いくつかあった。近くに行った際に確
   認するとまだ、営業している。同業者
   もかなり増えているので、様子を見て
   いるかもしれない。最近は、造作売買
   手数料を無料のところもある。造作売
   買の手数料は、特に規定がないので、
   商習慣として以前は、売買とみなして
   3%をもらったり、価格の10%だった
   り、各社まちまちである。最近は、H
   P上に料金を表示しているケースが多
   い。依頼主としては、少しでも高く売
   って手数料は安いほうがいいに決まっ
   ている。それをクリアして初めて委任
   契約に至る。多くの同業の中から選ば
   るわけだから、 委任を受けた場合は
   、ありがたいことなのだ。改めて、そ
   う思う。その意味で、FCに加盟する
   のは、ブランド力の効果がすごいかも
   しれない。しかし、残念ながら店舗専
   門不動は、現在募集しているFCと、
   馴染まないのである。まったく別の
   業種位に違うのである。結果的に、加
   盟は、結論出せないでいる。中々、課
   題を解決する方法が、マッチングしな
   い。
   (次回に続く)

 

  11.二度とお目に掛かれない
     売買物件          

   突然飛び込みで来社した神田の同業の
   営業マンの顔色がさえなかった。珈琲
   を入れて出すと、枯れた声で、最近、
   調子はどう?と、聞いてきた。去年並
   ですよと、答えると、相変わらず頑張
   っているねと、お世辞を言った。少し
   間があいた。営業マンが、実は、秋葉
   原の売買物件の決済が伸びて、昨日か
   眠れなくて、一寸、辛いんだ。その筈
   である、その物件は、耳にしていたが
   、おそらく二度とお目に掛かれない金
   額の物件で、買い手が見つかったと、
   聞いていた。まさか、あなたが、客付
   したのとは、聞けなかった。しばらく
   世間話をしていると、営業マンの顔色
   が良くなってきたので、酒でも誘うと
   思ったが、本人が一人で行きたいとこ
   ろがあるというので、間もなく帰った
   。その会社は、神田では珍しく、FC
   に加盟していて、毎日が忙しさに追わ
   れていやになると言っていた。そのF
   Cは、先日加盟店説明会に参加した、
   2社の一つである。その大きな売買
   が決まったら、管理を任せてもらい
   別会社を作って、じゅっくり仕事を
   したいと、嬉しそうに語っていた。
   間もなく、その物件が契約になった
   と、他から聞いた。本人からの報告
   は、なかったが、本当によかったと
   、心から思った。その後の営業マン
   の活躍のうわさが、事務所まで届く
   迄、時間はかからなかった。
   (次回に続く)

 

 

  10.不動産FC説明会        

   参加しませんか、という誘いに乗って、
   不動産のFC加盟説明会に行った。
   最初は、大手のFC組織、もう一つは、
   新興の勢いのあるFC組織。
   FCの特徴
    1.全国組織による情報
    2.賃貸・売買等総合不動産
    3.すべての管理の進んだコ
      ンピュータ化
    4.ブランドによるメリット
    5.FC同志の交流と信頼性
    6.全国レベルの経験と競走
      による刺激
    7.費用負担は、安くない
    8、勧誘の殺し文句
      「単体で生き残る時代は
      終わりました」
             以上
   説明会を一通り聞いて、まず、
   店舗専門不動産と別の不動産部
   を作らないとダメだと思った。
   もう一つは、埼玉県の私鉄沿線
   で、FCに入り、複数の駅を独
   占している同業の話も地元で聞
   いている。競争の激化している
   今日、物件確保すると、いう命
   題も解決してくれるかもしれな
   いと、いう期待感。
   そんなことを考えながら会社に戻り、
   FCの資料を珈琲を飲みながら復習し
   ているところに、同業の予約なしの訪
   問を受けた。
   (次回に続く)

 

    9.飲食店を完全に任す    

   事務所から5分ぐらいのところに6坪ほ
   どの店舗を死に物狂いで頑張って繁盛
   店にした店主が、7年感で計3店舗出店、
   現在は、すべての店を完全に任せて各
   店から固定給を受け取って生活してい
   る。任されているほうから見ると、給
   料が家賃見たいのものだ。だが、開店
   費用は掛からず営業も繁盛店の引き継
   ぎもあって、それぞれ結構流行ってい
   る。誰でも、出来そうなことだが、中
   々大変である。それなりの資質がない
   と難しそうだ。横から見ていると、妥
   協しない、とことん理詰めで会話をこ
   なし、信頼したらとことん信頼する。
   それと、相手の立場も尊重し、譲る時
   は、きちっとする。それと結果的には
   人を愛し仕事も一生懸命だ。やがて、
   8 年になるそうだ、と言っていた。任
   された店主も、結構うまくいっている
   ので他に店を出したりしているが、こ
   らは、どうゆうわけが、早めの撤退に
   なるらしい。やはり、飲食店は、甘い
   時もあるが激辛の時もある。そこが面
   白いと、言うとしかられそうだが、世
   間なのだ。任された店と新規開店の店
   は、違いがあるはず、そこの認識をど
   こまで確認し企画するかである。意外
   と難しいのだ。任している店主による
   と後、 10年は継続でいるとみている、
   という。任す人、任される人、この違
   いをこれから観察して、機会があった
   らお伝えしたいと、思います。
   (次回ぬ続く)

 

        8.仲介料          

   不動産の仲介手数料は、賃貸の上限が
   賃料の1ヵ月分、売買の上限が6%と、
   決まっている。賃貸で30坪5階の店舗
   の場合、賃料が50万であれば手数料は
   50万円であるが、同じ物件で一棟貸し
   になると、例えば 6階建の場合だと、
   およそ賃料が350万円になる。当然、
   手数料も350万円になる。契約に伴う
   作業は、ほとんど変わらず、数字上の
   違いだけである。新人の頃、このこと
   が、ピンと来なかった。同じ作業なの
   手数料が違うのか、不思議な感覚たっ
   
た。支払う方も当然のように支払い、
   契約が成立する。売買でも同じことが
   いえる。  3億円のビルと6億円のビル
   を仲介し、両手になると、1,800万円
   と3,600万円になる。これも作業は、
   そんなに変わらないが、仲介料の差は
   、何なのかと、いつも、思いながらも
   契約を締結する。勿論、仲介した以上
   、不動産業者としての責任もあるが、
   調査・時間とも業法通りにするなら、
   違いは、そんなにない。だから、本当
   は、有難い話なのだが、ここが、不動
   産業の怖い処なのかもしれない。
   (次回に続く)

   7.名言           

   現状の規模の経営を維持する仕事量は、
   継続できて、震災後も、順調とはいえ
   ないが、確実に推移している。古いタ
   イプなので賀状や暑中見舞いのハガキ
   は、毎回だし、最近特に戻るハガキが
   多くなった。長年やっているのでかな
   利の枚数になる。元、住職が経営して
   いる同業のハガキは、面白く毎回楽し
   みにしている。そんな中、世田谷の土
   地を沢山所有している2代目と、ファ
   ミレスに賃貸した物件で、縁があり、
   時々ぼやいていることがある。土地を
   持っていると、相続のたびに納税し、
   固定資産税を払うために投資をし、ま
   た、税を払う。その度、思うことは、
   国から土地を預かって管理運営して、
   税を払うのを毎年繰り返し、生活費を
   もらっているような気分になると。
   あまり嬉しそうでなく、疲れているよ
   うな言い方なのだ。本当のことは、よ
   く判らないが、そうゆう側面もあるか
   もしれない。そんな時、いつも、仲介
   に始まり仲介に終わる、の原則を思い
   だす。まさに名言であるが、果たして
   今後も名言なのだろうか。
   (次回に続く)

 

         6.時と場所の運を生かせるか 

   少人数による営業体制・固定制の経費
   等、決算書を改めてみると、多少の増
   減はあるもののほとんど 5年間分の数
   字が変わらない。不思議に売買が決ま
   ると自然に賃貸のほうが調整されて、
   辻妻があっている。安定はしていると
   いうものの経営的にみると当然物足り
   ない。これが、現時点での経営者とし
   て才能の限界なのだ。大きくしたい、
   No.1になりたい、かつてのそうゆう
   希望も薄れてきているし、  自信もな
   い。店舗専門で大きくする方法は判っ
   ているが、それが出来ない。不思議な
   感覚である。今は、確実性を楽しんで
   いる気がする。専任物件をうければ、
   100%契約になる、そんな気持ちなの
   だ。この業界では、多少の実績があり、
   秋葉原という地域も恵まれている。良
   く、運がいいねと、同業から言われる
   。確かに仕事を楽しみながら大企業並
   みの勤務状態を続けられ、大金は、な
   いが資金も困らない。本当にありがた
   い時と場所を得られたと思う。問題は
   これからである。これをどう発展させ
   るかが、本当の経営者なのだろう・
   (次回に続く)

 

   5.ネット集客講習会     

   インターネット上の競争が増々強まる
   中、ネット集客の講習会に、担当の事
   務員と久しぶりに参加した。東京駅か
   ら 5分ほどの会場は、テーマ別になっ
   ており、それぞれ盛況だった。集客の
   最先端企業の報告会に参加した。2社
   の代表者が発表した。最初は荒川区で
   賃貸・売買でうまくいっている例で、
   何でも、同業者が少なくネットも活発
   でなく、希少立地なのが印象に残った
   。ネットを初めて導入したことを思い
   
出しながら聞いていた。次は、神奈川
   の東横線で中古マンション販売専門の
   同業の若い社長だった。東横線の複数
   に駅を絞って手数料半額がウリだった。
   報告を聞いていて、そんなに余裕のあ
   ある感じは、なかった。結局、的を絞
   り、手数料半額で集客率を上げている
   ことになる。そんなに目新しい事では
   なかった。今回の講習会で、はっきり
   と、方向性が、従来予想していた事で
   間違いないと、確信をした。そういう
   意味では、参加してよかったが、少し
   残念でならなかった。
   (次回に続く)

   4.たばこの煙に咽る      

   外神田の売買物件、 3億円で纏めてく
   れませんかと、お茶に口もつけないで
   社長が口を開いた。今迄、数件売買で
   契約しているが、今回は、珍しく急い
   でいる。何か理由がありそうだが、売
   主には関係ないので、努力してみます
   と、答えて、しばらく世間話をして、
   少し、落ち着いたころ、急ぎますねと
   、確認すると、急ぐ理由を語り始めた
   。結局、この売買は、纏まらなかった
   。価格差がどうにも、埋まらなかった
   が、売主に訪問して顧客がいることを
   報告したことが、二年後の同じ時期の
   梅雨明けの暑い時に、売主の事情が変
   わって打診があり、売買が成立すると
   は、夢にも思わなかった。
   買主に、価格が、折り合いつきません
   と、断りの連絡をして、 1週間ほどす
   ると、近くの同業の社長から 2億円弱
   の売買物件を紹介された。少し売買物
   件づいてきた、珍しい事である。早速
   4億の売買がまとまらなかった社長に
   連絡をいれて、明日の返事を待った。
   帰り際、久しぶりに喫茶店にはいって
   珈琲を頼んで週刊誌を開いた時、たば
   この煙で咽が、しばらくせきが止まら
   ず息が苦しかった。先日も同じような
   経験をした。胸が熱くなって、熱があ
   るような感覚だった。
   (次回に続く)

   3.全ての壁が崩れる     

   同業者の来社の内容は、ほとんどが愚
   痴である。ネット対応の遅れを、ネッ
   ト業者の性にしたり、若い業者が、専
   任物件の賃貸人にアタックして常識が
   ないとか。震災がきっかけになり、色
   々な壁が崩れたのかもしれない、そん
   な気がする。地元密着、ネット不採用
   で頑張っている同業もいるが、時代の
   流れはネットを中心に進み、今では、
   ネット同士の淘汰が起こり、今回の震
   災でより深刻になったようだ。うかう
   かできないのだ。震災後の契約数は 2
   ヵ月目で、すでに回復しているが、ど
   こか空気が乾いているような雰囲気が
   ある。この感覚は、果たして世間でも
   感じているのだろうか。とにかく、ネ
   ット専門の同業が増え、近くの上階の
   事務所にいつの間にか出店しているの
   を、発見することが多くなった。不動
   産の開業は、そんなに難しくないし、
   費用もかからない、後は、継続できる
   かだ。帰り際、震災前から地元の売買
   物件を紹介しておいた社長から連絡が
   あり、今から来社することとなった。
   切ったポットの電源を入れ直し、お茶
   の準備をして待った。
   (次回に続く)

 

   2.同業者の来社増える    

   1カ月程すぎると営業サイクルが戻り
   どうにか震災の前に戻った。とは言っ
   ても被災地をはじめ関係者にとってこ
   れからが大変なのだ。簡単に進むもの
   出ない。戦後の65年間平和でいられた
   のも憲法があったから戦争に参加でき
   ないからだ。ありがたいことである。
   原発もコントロールできない事が、わ
   かっていながら何故、廃止できないの
   だろう。資本主義の利益がるものなら
   何でも商売にしてしまう本質が、そう
   させるのか。使用済みの燃料も処理に
   莫大な費用と時間がかかる、いや、処
   理出来ないかもしれない。何処の地域
   でも、おそらく賛成しないであろう。
   そんなものに、莫大な予算を計上して
   果たして日本はまともに歴史を進める
   ことができるのだろうか。そんなこと
   頭の中によぎるこの頃である。歴史は
   進むと、学んできた。ならば、早く進
   んだ方が、いいと思う。そんな中、同
   業者の来社や電話が、やけに増えて来
   た。
   (次回に続く)

 

   1.震災の影響          new

   東日本大震災の翌日・翌々日は、自宅
   で過ごした。停電のお知らせが相次い
   が、運よくこの地域は停電にならなか
   った。被害がどんどん大きくなり地震
   と津波と原発の三重奏でとんでもない
   こと少しずつ伝ってくる。
   よく月曜日は、交通網が乱れていて会
   社に行くか迷っていたが昼頃、竹ノ塚
   から上りが動き始めたとの連絡が入り
   どうにか苦労したが会社にたどり着け
   た。乱れた室内を整頓していて、地震
   の大きさが改めて感じた。  60㎝奥行
   きの棚が1m以上ずれているのだ。普
   通はあ得ない。ほぼ片付け終わって、
   一人で珈琲を飲んでいると、携帯に、
   震災前日に近くの8階建 一棟を契約し
   社長から連絡があり、解約したいの    
   で、協力してくれと、   しかも、無償
   却で依頼された。勿論、家主は、契約
   書通りですよと、当たり前の返事だっ
   た。秋葉原に複数店舗を構えて、震災
   で土・日、お客がほとんど来なかった
   ので慌ててしまったのだ。結果的に解
   約しないで継続したが、今日も営業し
   ている、ので、正解だったのだ。
   契約予定の物件のキャンセルが、複数
   出た。仕方がないので、関係者に事情
   説明して、納得してもらった。しばら
   くは、仕事にならないと、腹をくくっ
   た。
   (次回に続く)
   

 

 

  7.2011.3.11.14:46.18

   

        58.運命の出会い      

   この広告代理店を社長と一緒に育て
   社員教育や募集活動しながら時を過
   ごす中で運命の出会いが待っていた。
   初めて自分の意志で答えを出し、独
   立開業し、無事25年間、楽しく、経
   済的にも安定してすごすごとが出来
   本当に心から・・・・・・・・・
   この物語は、ここからスタートに戻
   り始まる・・・・・・・・・・・。

   はっと、我に返った。

   少し熱くなってきた太陽が光を浴び
   せ、汗ばんできた。ここは旧4号線
   の谷塚あたりで間もなく草加に入る
   あたりだった。東日本大震災の翌朝
   の十時ごろになっていた。革靴は、
   少しみすぼらしくなり、足底に豆が
   出来たらしく痛かった。車の音が後
   ろから聞こえたので振り向くと、タ
   クシーだった。思わず手を上げると
   止まった。回送と表示してあったが
   同情したらしく乗せてくれた。ほっ
   として家族に電話を入れ帰宅を知ら
   せた。全員無事で何よりだった。
   南千住から4時間ほど歩き、今、タ
   クシーで自宅に戻る途中で、何かが
   変わったような、4時間が10年たっ
   たような、不思議な感覚がわいてき
   た。大げさに表現すると、歴史が動
   いたような個人の力ではどうにもで
   きない自然の法則が作用したような
   経験だった。
   (次回に続く)

   

        57.先輩の独立      

   電話広告営業の仕事は、結構向いて
   いるらしく、契約も予定より多く取
   れ報奨金もでたりして、夜、先輩と
   居酒屋で飲むようになった。そんな
   ある日、一番こわそうな、背の小さ
   く太っていて、成績の良い先輩から
   初めて、誘われて喫茶店で話をした
   。近い将来広告の会社を立ち上げる
   ので協力の依頼だった。中々、理論
   整然として、今よりも間口を広げて
   やりたいとの熱弁を聞いた。すごく
   素直に聞けたのと、今の会社は、ま
   だ新人なので遠慮もなかった事も有
   り簡単に承諾した。それに会社を立
   ち上げるプロセスも見れるし、勉強
   になると思い、悩まなかった。社長
   の片腕となってほしいとの希望だっ
   た。1カ月ほど勤務しながら秘密裏
   に進め、今の会社からは社員は採用
   しないで、独自に募集することに決
   めた。この出来事が、近い将来に一
   生の仕事に出会えるきっかけになる
   とは、夢にも思わなかった。
   (次回に続く)

   56.NEXT        

   難航した引き継ぎ交渉も、どうにか
   解決、3か月後の引渡となった。青
   図委託会社の承諾も取れ、飯田橋の
   出張所として再出発となった。少し
   安堵したが、次の仕事を決めなけれ
   ならない。すでに飯田橋の同業の営
   業マンが動きだいたのでほとんどや
   ることがなかったので、色々、情報
   を集めたり、募集広告で面接に行っ
   た。青図営業で少し貯えがあったの
   で生活は、心配ない。いざ、仕事探
   すやりたい仕事は中々ないもんだ。
   植物性の錆取剤の販売代理店募集の
   広告が気になり、説明会に行ったが
   販売方法が、店頭販売がメインにな
   り、ピンと来なかったので、やめた。
   業界紙の営業とか、消火器の訪問販
   売とか、いずれも展望が見えなかっ
   たので、行かなかった。2ヵ月ほど
   立った時、電話による広告取材営業
   という募集広告が目に留まり面接に
   行った。神田駅から10分ぐらいの
   古い事務所で10人ぐらいの社員が
   電話営業をしていた、聞いていて
   うるさかった。この会社に勤務す
   ることになったが、ここの営業マ
   ンとの出会いが結果的に人生を変
   える事となった。
   (次回に続く)

 

        55.引き継ぎ、難航     

   夜7時、 飯田橋の駅近くの喫茶店に
   飯田橋の同業者の社長とバイトの3
   人で打ち合わせをした。青図事業の
   引き継ぎの件である。バイトは、飯
   田橋の同業の社内を事前に内見して
   安心してこの会話の望んでいる。同
   業の社長は、前回と違って、ほとん
   ど喋らないで聞き役に回って、渋い
   顔をしてこちらの様子をうかがって
   いた。バイトの雇用条件、撤退に伴
   う保賞条件、引き渡し時期等、意外
   と隔たりがあり、簡単には、決着つ
   きそうになかった。来週もう一度、
   打ち合わせすることで、別れた。価
   値観の違いが思ったよりも大きい。
   バイトと二人で居酒屋に入り、食事
   を兼ねて一杯飲んだ、バイトが、自
   分の事は、あまり、気にしないで、
   進めてくださいと、気配りを見せた
   。飯田橋は、サラリーマンでごった
   返していた。
   (次回に続く)

 

        54.その時が、来た    

   近い将来を見据えて、売り上げUP
   と本店の開店を目指していろいろと
   挑戦しながら一所懸命努力して、現
   状の継続という目で見ると、ある程
   度満足するが、やはり、本店を開店
   する立場で見ると、予定通りいって
   ない。青図以外の仕事が安定して確
   保出来ないのだ。月日の流れるのは
   早いもので、飯田橋の同業の忠告か
   らすでに半年が過ぎ、胸にズサリと
   刺さったまま抜けない。そろそろ限
   界に来ているのかもしれない。本人
   には自分が見えないものだ。成長す
   る企業は、大変だと思うが、スピー
   ドが早いし、タイミングも良いのだ。
   悲観ばかりしていても仕方がないが
   物事には、必ず潮時がある、その時
   来ているのかもしれない。バイトの
   ことも考えないといけない、中々優
   秀な男なのでこのままでは、つぶし
   かねない。久しぶりに、六本木の美
   容室に行って気分転換して、一回頭
   を空にしてみたいと思った。
   (次回に続く)

 

    52.バイトの提案実る   

   新しいサービスで、バイト提唱の図
   書券プレゼントを始めた。毎月一回
   青図営業訪問時、くじを引いてもら
   い一等一名10,000円分、二等三名
   5,000円分の図書券をプレゼント。
   単純であるが、同業者がやってない
   ので
面白いと思って実行した。
   最初は、担当者も笑っていたが、い
   ざ当選してみると、だんだんその日
   を楽しみにしている様子が分かった。
   仕事を同業者に流さないという意味
   では、効果がはっきりした。しかし、
   新規開拓には、中々結びつかない。
   バイトにそのことを報告すると、新 
   規営業の枠を設けたらどうですか。
   なるほど、新規訪問数が10社とする
   と、同じように賞品を設定すれば、
   当選が4割になる。仕事が取れても
   取れなく手も当選したら賞品手渡す。
   これは、仕事に結びつかなかったが
   喜ばれた。3カ月ほど繰り返してい
   内についに、新規が3件増えて、ト
   ータルの賞品額よりも売り上げが上
   がり、バイトの提案が実った。一部
   を報奨金として、バイトの給料に加
   えて渡すと、素直に喜んでくれた。
   その後も、バイトからのサービス提
   案が色々あり、業績に貢献した。
   (次回に続く)

 

    51.政党機関紙       

   建築関係の仕事をしていると、労働
   組合の活動に時々、出くわす。当時
   の都知事は美濃部さんで、社会党・
   共産党が一緒になって応援していた
   のを覚えている。その影響で政党の
   機関の読者になり今でも続いている
   。不思議に思ったのは、今はときめ
   きの将棋の藤井4段も勝ち上がって
   いる新人王戦の主催が日本共産党の
   機関誌「赤旗新聞」なのだ (囲碁
   の新人王戦も)。
   当時の感覚では、全く理解できなか
   った。新人王戦は将棋(囲碁も)の
   登竜門で、一流の棋士は、ほとんど
   優勝している。その他の棋戦は、朝
   日新聞をはじめ一般の新聞社が主催
   している。だから、将棋や囲碁の世
   界では、赤旗新聞が当たり前なのだ
   。以外と思う方も多いと思う。だが
   長年読んでいると芸術・文化に対す
   る対応がすごく進んでいるのが良く
   理解でき、素晴らしい新聞と思うよ
   うになった。今では、読まないと、
   忘れ物をしたような気分になり、必
   需品となっている。参考までに書き
   記しました。
   (次回に続く)

 

    50、新サービス実行    

   新しいサービスを値引きしない方法
   で考えているとき、青図を頼む立場
   から考えた場合、何があるだろうか
   と、想像してみる。納品時間の厳守
   、原図の破損防止、担当者の留守時
   の処置等、色々ある。優先順位は、
   破損防止だろうと、早速、紙筒メー
   カーに相談して直径20㎝のB0版の
   入る紙筒を作成し、当社の名前、複
   写の総合コンサルのメインコピ-を
   入れ、一番目立つと処に相手企業名
   、担当者名前と日付と時間が差し替
   え出来るようにしてもらった。紙筒
   メーカーの担当者は、数が少なく、
   面倒くさそうな仕事なので不機嫌だ
   ったが、別れ際に、頑張ってねと、
   声を掛けてくれた。応援してくれて
   いるのが、強く感じられて、うれし
   かった。
   完成品を持って、一現場、2本づつ
   置いて毎回交換で処理した。地味な
   サービスなので大きな動きはなかっ
   たが、雨が多少降っても原図は守れ
   たし、依頼企業を思ってののサービ
   スなので気持ちはよかった。それに
   紙筒メーカーの協力で安くできたの
   有難かった。誠意が伝わったのか売
   上が上向いてきた。さらに新しいサ
   ービス考案しようと、必死にになっ
   た。
   (次回に続く)

 

        49.バイト結婚する      

   青図作業場のビルから遠くない喫茶
   店で新聞を読んでいると、間もなく
   バイトが頭を下げ遅くなりましたと、
   入ってきた。相変らずスマートで格
   好良かった。注文のコーラを一口飲
   んだところで、バイトが、結婚が決
   まりましたと、いきなり話し出した
   。咄嗟だたので、おめでとうと、言
   うのに少し間があいた。なんでも、
   近くの幼稚園に勤務している人と知
   り合い意気投合して両親を紹介され
   て、決まったという。それなら、尚
   更きちんと話したほうがいい機会だ
   と。最近の経営状態を報告し、ちょ
   っと未来の話をし、不安を与えない
   様に話すのは難しかったが、指示に
   従いますと、はっきり言ってくれた。
   バイトの両親が働く姿を見ていて、
   小さい会社だが、信用していいと、
   言ってくれているらしい、ありがた
   いことだ。飯田橋の同業に引き継ぎ
   を、お願いする可能性もある事も、
   伝えると、任せますと、言ってくれ
   た。凄く信用されているのが、嬉し
   かった。後1年間お互いに頑張って、
   より良い方向性を選ぼうと、意気投
   合し、その後、 3件隣のスナックに
   行って軽い食事とお酒で結婚のお祝
   いをして別れた。 3か月後、こじん
   まりと、結婚式を上げたバイトが、
   やけに立派に見えて、頼もしかった。
   (次回に続く)


   
   

   48.同業者の忠告     

   飯田橋の同業者の社長との面会後、
   今までの業績をすべてコピーして改
   めて見直してみると、数字上は、利
   益もあがっているし、経費も少なく
   優良企業に近い。設備投資もなく、
   すべて現金決済のため借り入れも必
   要なく凄く楽である。が、飯田橋の
   社長の忠告、5年後を見ると厳しい
   と、見ている。複写業界の方向性が
   大型化し、設備投資も半端でない、
   そこまでできますかと、問われた。
   確かに、今、メインの青図委託営業
   も相手の事業でいつ中止になるか分
   からないし、店舗を新規に出しても
   どうなるかも、読めない。いずれ、
   撤退せざるを得ないのではないか、
   かなり強調していた。バイトも含め
   て当社が引き継ぎますよと、言った
   社長のあの顔が頭から抜けない。何
   処か真実を含んでいるかなのだろう
   。青図営業しながらも、そのことが
   ずーっと気になって仕方がない。そ
   うだ、久しぶりに、バイトの意見も
   聞いて見ようと、明日の夜の約束し
   て、六本木の美容室へと向かった。
   (次回に続く)

 

 

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