前から数えることが大事で、単価や数をたくさん知っていることで、いろんな暗算ができると書いてました。
たとえば、番町１丁目で、１０００㎡の更地を買った会社があるとします。
はい、これで、何店の飲食店が増えるだけの需要ができるでしょうか？
これだけで、だいたいわかります。
もちろん、正確にわかるわけがないのですが、原則がわかれば、応用が利きますし、何か始めようとするときに、とっかかりをつくる嗅覚につながります。
１０００×４×０．７÷７÷１００＝４
だいたい４店分の飲食店の需要ができるというのが、高松の中心部でのスタンダードな考え方になると思います。
これはほかの人が言ってるかどうか知りません。
自分では、オリジナルだと思ってます。
似たことは、いろんな人が言ってると思いますが、これ自体はオリジナルだと思うし、うどんジムが普段考えていることの中から自然に導かれたものです。
土地の取引事例や立地の属性を知っていれば、何億円の土地を買ったかがわかるだけで、需要がわかるかもしれません。
まず、１０００㎡の土地を番町一丁目でわざわざ買うからにはビルを建てるに決まってます。もともとのオーナーが廃業して、駐車場にすることはあっても、わざわざ買った人はまずビルを建てるはず。
すると、容積率は、３００％か、４００か、６００か
まあ、後で調べればわかりますし、場所にもよりますが、４００で置いときましょう。
そして、だいたいオフィスビルの執務室比率は、７０～８０％だし、一人当たりの執務室面積はだいたい、７㎡とか８とかそんなもんです。
高い土地を買うからには、公開空地をつくって特例を狙うとこさえあるんだし、容積率いっぱいまで普通は建てるし、合理的に設計して、合理的に効率よく、配置しようとする限り、執務室比率や一人当たり面積もそう大違いはどこでもしません。
そして、高松市の中心部での飲食店の数は、だいたい昼間人口１００人で、１店あります。
まあ、働いてる人の６、７割が、食べに出て、昼の単価が５、６００円と置いたら、個人店が、まあ、やってけるか、晩もちょっと稼ぐかというところで、土地の事情と個人店の損益計算の数値のつじつまがちゃんと合います。
街中のほとんど何を見ても、これぐらいの暗算を自由自在に操れるようになると、ビジネスチャンスへのアンテナの感度はかなり良くなると思います。
もちろん、正確ではないんですよ。
ただ、普通の人は、何億の土地を買ったら、何人の人が働くかは、直感では、正解の両側に一桁ずつずれて、言う人によって数十倍の差が出て、参考にもとっかかりにもなりません。
上の暗算のようにスタンダードがあれば、多いとこと少ないとこで、倍も離れればいいとこで、具体的なアイディアに結びつきやすくなります。
番町一丁目の、平均空室率は、１４％ぐらいなので、これで補正するかどうか？
新しいビルの空室率ってのは、そんなにないでしょう。
古い、インテリジェント対応してないビルこそ空室率を上げるでしょうが？
まあ、自分がやるなら、保守的に、９がけとかしてもいいかもしれません。
将棋じゃないけど
お金や組織のような駒がないと将棋にならないので、嗅覚だけで商売がうまくいくわけではないので、うどんジムも、駒をたくさん持ってる人にあっさりやっつけられるかもしれませんが、これは一つの戦術の種のようなものでしょう。
ちなみに、うちで１番か２番にお客さんが多いビルは、だいたい３００人働いてるそうです。
機会をつくって、総務の人に聞いてみました。
じゃあ、これぐらいのビルがいくつならんでるかで、中央通りのうちの近くの両側３００ｍで何人執務してるかは正確ではないけど一つの見当はつくでしょう。
ちなみに、うちのまわりになると空室率は２０％強ぐらいはあるのではないかと思ってます。
たとえば、番町１丁目で、１０００㎡の更地を買った会社があるとします。
はい、これで、何店の飲食店が増えるだけの需要ができるでしょうか？
これだけで、だいたいわかります。
もちろん、正確にわかるわけがないのですが、原則がわかれば、応用が利きますし、何か始めようとするときに、とっかかりをつくる嗅覚につながります。
１０００×４×０．７÷７÷１００＝４
だいたい４店分の飲食店の需要ができるというのが、高松の中心部でのスタンダードな考え方になると思います。
これはほかの人が言ってるかどうか知りません。
自分では、オリジナルだと思ってます。
似たことは、いろんな人が言ってると思いますが、これ自体はオリジナルだと思うし、うどんジムが普段考えていることの中から自然に導かれたものです。
土地の取引事例や立地の属性を知っていれば、何億円の土地を買ったかがわかるだけで、需要がわかるかもしれません。
まず、１０００㎡の土地を番町一丁目でわざわざ買うからにはビルを建てるに決まってます。もともとのオーナーが廃業して、駐車場にすることはあっても、わざわざ買った人はまずビルを建てるはず。
すると、容積率は、３００％か、４００か、６００か
まあ、後で調べればわかりますし、場所にもよりますが、４００で置いときましょう。
そして、だいたいオフィスビルの執務室比率は、７０～８０％だし、一人当たりの執務室面積はだいたい、７㎡とか８とかそんなもんです。
高い土地を買うからには、公開空地をつくって特例を狙うとこさえあるんだし、容積率いっぱいまで普通は建てるし、合理的に設計して、合理的に効率よく、配置しようとする限り、執務室比率や一人当たり面積もそう大違いはどこでもしません。
そして、高松市の中心部での飲食店の数は、だいたい昼間人口１００人で、１店あります。
まあ、働いてる人の６、７割が、食べに出て、昼の単価が５、６００円と置いたら、個人店が、まあ、やってけるか、晩もちょっと稼ぐかというところで、土地の事情と個人店の損益計算の数値のつじつまがちゃんと合います。
街中のほとんど何を見ても、これぐらいの暗算を自由自在に操れるようになると、ビジネスチャンスへのアンテナの感度はかなり良くなると思います。
もちろん、正確ではないんですよ。
ただ、普通の人は、何億の土地を買ったら、何人の人が働くかは、直感では、正解の両側に一桁ずつずれて、言う人によって数十倍の差が出て、参考にもとっかかりにもなりません。
上の暗算のようにスタンダードがあれば、多いとこと少ないとこで、倍も離れればいいとこで、具体的なアイディアに結びつきやすくなります。
番町一丁目の、平均空室率は、１４％ぐらいなので、これで補正するかどうか？
新しいビルの空室率ってのは、そんなにないでしょう。
古い、インテリジェント対応してないビルこそ空室率を上げるでしょうが？
まあ、自分がやるなら、保守的に、９がけとかしてもいいかもしれません。
将棋じゃないけど
お金や組織のような駒がないと将棋にならないので、嗅覚だけで商売がうまくいくわけではないので、うどんジムも、駒をたくさん持ってる人にあっさりやっつけられるかもしれませんが、これは一つの戦術の種のようなものでしょう。
ちなみに、うちで１番か２番にお客さんが多いビルは、だいたい３００人働いてるそうです。
機会をつくって、総務の人に聞いてみました。
じゃあ、これぐらいのビルがいくつならんでるかで、中央通りのうちの近くの両側３００ｍで何人執務してるかは正確ではないけど一つの見当はつくでしょう。
ちなみに、うちのまわりになると空室率は２０％強ぐらいはあるのではないかと思ってます。