☆2019年宅建試験から出題範囲☆
2019年重要法改正 みやざき塾Selection！
※後日もうちょっと、加筆、修正するかも… 今日から数日お出かけなので、もう寝ます…zzz
2019年宅建試験受験対策として押さえておくべき内容はほんの少しです♪
ココに載っていない法改正は、無視できる方が受験対策上の勝者！
試験に出るところだけを狙い撃ち！
試験に出る可能性が限りなくゼロに近いものは無視をする！
節約した時間を、重要テーマの学習時間に回す！
★限られた学習時間を、いかに効率よく、効果的に学べるか？
みやざき塾生は、『時間の価値』を意識しましょう！
みやざき塾では、法改正テーマ 毎年Ｐerfect的中！
本試験分析の精度の高さを体感してみてください。
過去問分析、社会背景、法改正に至った経緯など総合的な力がなければ達成できないレベルです。
過去の法改正的中実績は、ゴマカシの一切きかない
ＹouTube宅建みやざき塾 法改正講義（2018年版、2017年版、2016年版、2015年版…）
でご確認いただくことができます。
何時間も講義を聞かされ、情報量が多すぎて覚えきれない…時間のムダ！ の講義ではなく、
たった、10分～30分程度の講義で、法改正を毎年のように完全的中できる教材は、他にあるのでしょうか？
みやざき塾をご利用の方に、合格可能性を飛躍的に高める教材としてご利用いただければ幸いです♪
一緒にがんばって、絶対に合格しましょう！
みやざき塾 宮嵜晋矢
最近は、
ミュージカル♪（感動して絶好調になる！）→ 講義や教材制作 → ミュージカル♪（感動して絶好調になる！）
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の素晴らしい絶好調ループです♪
☆帝国劇場（日比谷、有楽町）、東急シアターオーブ（渋谷）、東京宝塚劇場（日比谷）、劇団四季劇場（大井町ほか）など、
どこかで見かけたらぜひ声かけてください！
たまに、映画（日比谷、有楽町、池袋、としまえん など）も観てます♪
一緒に観に行きたい ミュージカル大好き♪ 映画大好き♪ みやざき塾生（受験生、合格者OBOG）募集中♪
★体調管理も順調！ 筋肉量増えて、脂肪減っています！
【権利関係】相続・遺言
自筆証書遺言
従来の自筆証書遺言では、「自筆証書によって遺言をするには、遺言者が、その全文、日付及び氏名を自書し、これに印を押さなければならない。」とされており、遺言書の全文について、すべて手書きしなければなりませんでした。
これでは、財産がたくさんあるときでも、銀行の預金通帳や登記事項証明書、財産目録などについても全てを自書しなければならず、書きミスが発生したり、かなり面倒だったのです。
そこで、法改正によって、次のような扱いとなりました。
「自筆証書にこれと一体のものとして相続財産の全部又は一部の目録を添付する場合には、その目録については、自書することを要しない。」
例えば、銀行の預金通帳のコピーや登記事項証明書を添付したり、パソコンで財産目録を作成したりするなど、自筆証書遺言を作成する負担が軽減されることになりました。
ただし、注意点として、インチキ（不正）を防ぐため、次のようにされています。
「この場合において、遺言者は、その目録の毎葉（自書によらない記載がその両面にある場合にあっては、その両面）に署名し、印を押さなければならない。」
すべてのページに署名・押印が必要とすることで、遺言者が想定していなかった財産が自筆証書遺言に勝手に追加されたり、財産目録等の偽造がなされるなどのインチキ（不正）を防止するために、このような扱いとなっています。
【建築基準法】 道路の規制
接道義務の例外（追加）
従来の接道義務のルール
家を建てる敷地は，「４ｍ以上の道路」に，「２ｍ以上接していなければならない」。
例外① 周囲に広い空地 ※特定行政庁が、建築審査会の同意を得て、許可したもの。
次のような接道義務の例外が、新たに追加されました。
例外② 農道などの「道」に接する ※特定行政庁が、認めたもの。建築審査会の同意は不要！
「その敷地が幅員４メートル以上の『道』（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な基準に適合するものに限る）に２メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し一定の基準（＝農道その他これに類する公共の用に供する道であることなどの基準）に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの」
このままでは、わけが分からないのが普通なので、ちょっとかみ砕いて説明しますね。
『（建物を建てて良い）道路』には接していない土地があります。
その土地は、幅員４ⅿ以上の農道などの『道』に、２ⅿ以上接しています。
この幅員４ⅿ以上の農道などの『道』が、
利用する者が少ない道で、公共の用に使える道で、ちゃんと舗装されていて、
消防車や救急車が利用することができる道であるときは、
建築審査会の同意を得なくても、
特定行政庁が認めるだけで、
建物を建ててよい敷地 と認めていいよね。
というルールです。
注意点！ 建築審査会の同意は、不要です。
この例外の追加は、（かみ砕いた説明と重複しますが）次のような理由で導入されました。
農道に接している土地に家を建てる場合、あんまり『道』の利用者も多くなく、ちゃんと舗装されていて救急車や消防車が通ることができるのであれば、家を建てる土地として認めてあげましょう。
この場合は、あらかじめ定めた一定の基準をクリアしていれば、建築審査会の同意を省略できるものにして、建築行政の負担を軽くしてもいいよね。
というものです。
なので、試験に出題される可能性としては、建築審査会の同意は不要！ というところが重要です。
そのための法改正だからです！
みやざき塾では、このように法改正の趣旨から重要ポイントを絞り込みます。
制度趣旨・法改正趣旨を理解しているから、わかりやすく、しかも正確に学んでいただくことができるのです。
スクール教材、市販教材などの法改正資料とぜひ比べてみてください。
改正条文すら読まず、公的な法改正関連資料も読まず、
ただスクールの教材製作スタッフが作った2次資料だけ目を通して終わりの低レベルな先生の講義（宅建受験業界の約９０％！）
を聴いている受験生はかわいそう…といつも思っています。
多くのスクールの法令制限の講義が面白くないのは、講義をしている講師のレベルが低いからなんですよ！
スクールや出版社の知名度・ブランド力など（宣伝広告などに費用をかけて販売するスタイル）を基準に選び、
真の価値（教材の中身の質、講師の講義内容の質など）で選ぼうとしない選択基準は、
これからの時代、情報弱者・負け組に回る可能性が高いことを、この機会に気が付いてほしいと思います。
いろいろな投資等も同じことが言えるのは、みやざき塾生講義の際に塾生の方にアドバイスさせていただいております。
それでは、次の法改正について
【建築基準法】 容積率
容積率の特例
従来のルール（2018年まで）
・容積率の特例
ａ．エレベーター、共同住宅の共用の廊下、階段など
→ 延べ床面積に、算入しない。
宅配ボックスを設ける部分 → 「共同住宅」の「廊下につながっている」場合だけ、延べ床面積に、算入しない。
ｂ．車庫 → ５分の1 算入しない ＧＯＲＯ♪ 『車庫（５）』
ｃ．地下室に、住宅、老人ホーム、福祉ホーム等
→ １ 地下…住宅、老人ホーム、福祉ホーム等の用途
２ それ以外の用途の部分があってもＯＫ！ （例 １階事務所）
３ 『住宅、老人ホーム等の部分』の『３分の１』 ⇒ 延べ床面積に算入しない
法改正のＰoint！
高齢社会に対応するための法改正です。
高齢者の利用する建築物については、車いすの利用、いろいろな移動手段など特別な配慮が必要です。
老人ホーム、福祉ホームなどでは、車いすの利用、いろいろな移動手段などがしやすいように、
共同で利用する廊下、階段室などの空間は、十分な広さを確保すべきです。
そこで、共同で利用する廊下、階段室などの空間については、
容積率計算を気にしなくてもいいように、十分な広さを確保できるように、
容積率を算定するときの延べ床面積に算入しないことにしました！
とても重要な法改正なので、出題可能性はかなり高いと思います。
老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの（老人ホーム等）
の共用の廊下又は階段の用に供する部分について、
共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分と同様に、
容積率の算定の基礎となる延べ床面積に算入しないこととなりました。
もう一つ、容積率の特例です。
次の法改正の背景にあったのは、中高層の建築物で話題になることが多いあのテーマです。
通信販売（ネット通販など）を利用する方が増えて、宅配サービスを利用することが多くなりました。
居住用建物だけでなく、オフィス・店舗利用の建物でも、宅配サービスの利用が増えています。
問題となるのは、
宅配業者が荷物を届けても、受取人不在のため再配達を余儀なくされてしまうことが多くあることです。
受取人不在の場合、人件費・時間の浪費などによる物流コストの上昇が発生します。
受取人不在でなん往復もせざるを得ないことや再配達のための手続きには、コストがかかるのみで、生産性がありません。
受取人の側にとっても、面倒な再配達等の手続きや再配達を受け取るために待機しなければいけない等の面倒が発生します。
この無駄なコストを節減できるための施設・設備が一時的に荷物を預かってくれる場所なのです。
一時的に荷物を預かってもらえる宅配ボックスがあれば、ずいぶんと改善されそうですね！
そこで、法改正です。
「宅配ボックスを設ける部分（宅配ボックス設置部分）」について、
延べ床面積に算入しない こととなりました。
設置されている建物の用途を問わず、
設置場所を問わず、
特例が認められる点が法改正点です。
ただし、各階の床面積の合計の100分の１が限度となります。
容積率の特例について、まとめておきましょう！
2019年以降の宅建試験受験対策用のＰoint！
・容積率の特例
ａ．エレベーター、共同住宅・老人ホーム・福祉ホームなどの共用の廊下、階段など
→ 延べ床面積に、算入しない。
宅配ボックスを設ける部分 → 延べ床面積に、算入しない。
ｂ．車庫 → ５分の1 算入しない ＧＯＲＯ♪ 『車庫（５）』
ｃ．地下室に、住宅、老人ホーム、福祉ホーム等
→ １ 地下…住宅、老人ホーム、福祉ホーム等の用途
２ それ以外の用途の部分があってもＯＫ！ （例 １階事務所）
３ 『住宅、老人ホーム等の部分』の『３分の１』 ⇒ 延べ床面積に算入しない
最後に、ほとんどの宅建教材に載らないであろうこのテーマを予想問題スタイルで！
2019年10月20日、本試験問題にあったら、超Ｌucky!
お金を払って学校に通った方、通信教材を購入した方でも知らないのに…
みやざき塾では、無料レベルの教材でも、ズバリ的中！
【宅建業法】 重要事項の説明
重要事項の説明事項
（予想問題）宅建業法に関する次の記述の正誤を答えなさい。
宅地の売買の媒介を行う場合、
当該宅地が高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（バリアフリー促進法）法51条の２第３項に規定する協定の対象である土地であるときは、
当該協定の効力が及ぶ旨、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明をしなければならない。
正解は…
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正解 正しい。
宅建試験は、正しく学べば、必ず合格できる！
一緒にがんばって、絶対に合格しましょう！
楽しく学んで、実際に役立つことを身につけましょう！
将来の人生をより幸せに！ より豊かに！
学び方で、人生は変わる！
自分の学ぶ力で、人生を変えていく！
自分の将来の人生を変えていけるのは、今の自分の学びなんだ！
みやざき塾 宮嵜より
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