2018年、決めるラストスパート！ 宅建試験 大逆転合格の決定版はコレだ！
10.19 湯島天満宮 にて
ご参加いただいた皆様、心より感謝申し上げます。
10.21 今年最後の合格祈願！
もう一度、湯島天満宮にいき、今年みやざき塾に御参加いただいた皆様のお名前を心で唱えながら、合格祈願してまいります。
一緒に頑張って絶対に合格しましょう！
宅建みやざき塾 宮嵜晋矢
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宅建みやざき塾・吉野塾 前日ファイナル講座
現在、スマ百貨 のＹｏｕＴｕｂｅチャンネル にて公開中！
https://www.youtube.com/channel/UCdGHpmZw3VBP4UbCuzL_g2A
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今年（2018年）のＹｏｕＴｕｂｅ上での公開は、より早く公開できるように、
宅建みやざき塾ではなく、
スマ百貨 のＹｏｕＴｕｂｅチャンネル にしました！
https://www.youtube.com/channel/UCdGHpmZw3VBP4UbCuzL_g2A
宅建みやざき塾・吉野塾 前日ファイナル講座をご視聴ご希望の方は、
スマ百貨 のＹｏｕＴｕｂｅチャンネル をチャンネル登録しておいてください！
いよいよ、本試験。
渾身のラストスパートで、絶対に合格しましょう！
宅建みやざき塾 宮嵜晋矢
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2018年10月20日 前日ファイナル講座（みやざき塾、特別出演吉野塾） のご案内について
★会場ご参加 まもなく定員締切りになります。机席締め切り後は、机なしイスのみでのご案内になります。
2017年のファイナル講座的中実績など、ご案内の動画はコチラです♪
https://www.youtube.com/watch?v=wZw0uPoBD8w
★2017年前日ファイナル講座の的中実績は、このブログ記事の最後にあります。
2018年10月20日 前日ファイナル講座（みやざき塾、特別出演吉野塾）
10/20（土） 11:00～16:00 本試験前日ファイナル講座 [ 会場注意！ この日だけ ＡＰ西新宿 です ］
お昼休みはありません。必要に応じて、各自で軽食をご持参ください。
※受付開始予定時刻 9:30～
11：00～11：05 感謝の言葉
11：05～11：55 みやざき塾 １ 権利関係のヤマ！（みやざき塾バージョン）、法令制限のヤマ！
12：10～12：55 みやざき塾 ２ 法令制限のヤマ！ 税、価格のヤマ！
13：10～13：55 吉野塾 権利関係 もう一度確認したい最重要テーマ！（吉野塾スペシャルバージョン！）
14：10～14：55 みやざき塾 ３ 2018法改正のヤマ！ 宅建業法全範囲 ココが注意ポイント！
15：10～15：55 みやざき塾 ４ 宅建業法全範囲 ココが注意ポイント！
★みやざき塾の宅建業法の講義に初めてご参加の方は、コチラの宅建業法まとめ講義をご視聴の上、ご参加ください。
https://www.youtube.com/watch?v=mrfUeWiYWzY&t=2s
≪ みやざき塾Ｌｉｖｅ生講義会場参加ご希望の方へ ≫
☆みやざき塾Ｌｉｖｅ生講義会場に参加ご希望の方は、
『氏名※必須』、「郵便番号」、「ご住所」、「連絡先電話番号」、『PCメール（長文）を受信できるメールアドレス※必須』 を明記のうえ、私宛てにメールをお願いいたします。
※ 「郵便番号」、「ご住所」のない方でもご参加いただけますが、欠席時の教材送付などの対応ができません。
★お申込みメールアドレスはコチラです。
miyazaki@luminoso.co.jp
出張などによりすぐに返信できないときもございますが、3日以内には返信させていただきます。
お願い：miyazaki@luminoso.co.jp からのメールを受信できるメールアドレスをお伝えください。
みやざき塾生講義のご案内はコチラです♪
https://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/3b5976ab452d50eb1494893b252f35fa
【ＬＩＶＥ生講義会場にご参加いただけない方のために！】
★10.12 ファイナル講座使用教材 販売開始しました！★
今年のファイナル講座は、教材を所持していることを前提とする講義部分が多くあります。
『YouTube上で講義をご視聴される予定の方』は、
ぜひ、教材をお求めの上、前日ファイナル講座の渾身のラストスパートにご参加ください！
※ＬＩＶＥ生講義会場にてご参加の方は、当日同一教材の配布があります。
どうしても事前に教材の欲しい方以外は、当日の配布をお待ちください。
教材の重複による返金は、性質上できませんのでご了承ください。
注意！
前日ファイナル講座で使用する『教材（本）のみ』を販売するものです。
講義の販売ではありませんのでご了承ください。
ＹｏｕＴｕｂｅスマ百貨（公開予定）上にて、通信障害などのトラブルがなく、
宅建みやざき塾・吉野塾 前日ファイナル講座
の講義を公開できた場合に、
教材に対応した講義が『無料で』ご視聴いただけるというものです。
※通信障害など諸事情により、ＹｏｕＴｕｂｅ上にて講義がご視聴いただけなかった場合であっても、責任は負いません。
◆ダウンロード版（印刷されていないデータのみ）
販売価格 3,000円（消費税込み）
下記よりご購入手続きをお願いいたします。
https://qualification.dlmarket.jp/products/detail/618820?
※ダウンロード方法等については、DLマーケットにお問い合わせください。
（宮嵜、スマ百貨にお問い合わせいただいてもダウンロードなどに関する対応はできません。）
◆リング製本版（印刷しリング製本をしたものをレターパックライトにてお送りいたします）
販売価格 5,000円（送料・消費税込み）
Ａｍａｚｏｎ販売ページのURLです。
下記よりご購入手続きをお願いいたします。
https://www.amazon.co.jp/dp/B07J6T5LH3
※直接ポスト投函となりますので、日時指定は出来ません。
※発送は16・17日を予定しております。
※離島等受け取りに支障が生じそうな方は、ご注意ください。
ぜひ、あなたの宅建試験合格にお役立てください！
一緒に頑張って絶対に合格しましょう！ 宅建みやざき塾 宮嵜晋矢
～2017年10月17日 本試験直後のブログ記事より～
みやざき塾の講義、前日ファイナル講座をご利用いただいた受験生の方の奇跡！
宅建本試験前日ファイナル講座は多くのズバリ的中を提供させていただきました。
今年は当たり年になるとブログで予告したとおりになりました(*^^)v
例えば、法令制限は、ファイナル講座の復習をするだけでも、
『８問全問正解！』が狙える内容を『たった1.5時間程度の講義』で扱っております。
こういう年は、ミラクルな合格者が誕生することが多いのですが、さっそくメールでのご連絡をいただきました。
☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★
Ｓさんよりいただいたメールを転載させていただきます。
☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★
次の方は、
受験勉強を始めたのは、なんと『10日前！』
みやざき塾の講義を活用していただいての奇跡の合格となる見込みです。
みやざき塾のYouTubeの講義 と TACのやまかけ講座 で25点くらいまで力を伸ばし、
もっとも得点を挙げにくい、
２５ → ３６
の10点分くらいを、前日ファイナル講座で上げていただいたようです！
もちろん、基礎学力や多少の運があってのもので、誰もがまねできることではないのですが、
ほんと、スゴイですね！
Aさんよりいただいたメールを転載させていただきます。
A
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数々のミラクル合格を誕生させてきた みやざき塾 本試験前日ファイナル講座
今年は、昨年まで資格の大原の不動のエース講師だった
吉野塾の吉野先生（司法書士）に、
1コマ 『権利関係』 を御担当いただき、さらなるパワーアップで提供させていただきます。
吉野先生は、これからの宅建受験指導の世界でトップクラスの合格させる力のある先生として活躍される先生です。
日建学院にも推薦させていただきました。好評をいただいております♪
例 模擬試験解説、企業研修、
ＬＩＮＥ宅建 出演
https://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/27deddacd2893fad43acf977caa7c675
『宅建試験に合格して、人生を変えましょう！』 吉野塾 吉野哲慎
吉野先生のブログはコチラ♪ 毎日、合格に役立つ良問を配信されています(*^^)ｖ
ＹｏｕＴｕｂｅ吉野塾はコチラ♪ ★私がゲストのヤマ当て講義もあります！★
https://www.youtube.com/channel/UCLPbvf6dLK3ta73C-fxSSKA
法改正関連講義や今年の大ヤマ！『根抵当権』の講義もありますね！
みやざき塾×吉野塾 対談 2018ヤマ当て講義！
権利関係
https://www.youtube.com/watch?v=cEDUBSUUa8Q
法令制限、税
https://www.youtube.com/watch?v=BCOiwQkSdso
宅建業法
https://www.youtube.com/watch?v=Gwz5hGQM15k
一緒に頑張って絶対に合格しましょう！ 宅建みやざき塾 宮嵜晋矢
【2017年的中実績！】
2018年10月20日 前日ファイナル講座（みやざき塾、特別出演吉野塾）
2017年の的中実績など、ご案内の動画はコチラです♪
https://www.youtube.com/watch?v=wZw0uPoBD8w
★2017年前日ファイナル講座の的中実績★
★ファイナル講座だけでもこれだけ得点できた！
1点獲るために必要な正解肢の的中実績例の紹介です♪
法改正 多数的中！
宅建業法 ほぼ全問的中！ 20問中18問以上正解できた！
権利関係 ズバリ的中！ 一例
問９ 受験生正解率約４０％
【問 ９】 １億2,000万円の財産を有するＡが死亡した。Ａには、配偶者はなく、子Ｂ、Ｃ、Ｄがおり、Ｂには子Ｅが、Ｃには子Ｆがいる。Ｂは相続を放棄した。また、Ｃは生前のＡを強迫して遺言作成を妨害したため、相続人となることができない。この場合における法定相続分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
３ Ｄが6,000万円、Ｆが6,000万円となる。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ１９
☆代襲(だいしゅう)相続 ※ 相続放棄 だけ ⇒ 代襲相続しない！
問１１ 受験生正解率約３０％
【問 11】 Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
２ 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ２０
◎賃貸借（民法）ファイナルチェック！ ☆宅建みやざき塾カラー板書 Ｐ９８～ 対応
○賃貸借 契約期間（民法のルール）
上限２０年。 ２０年を超える期間を定めた → ２０年に短縮。
最短期間の制限 → なし（例：２泊３日のレンタルDVD、３０分のレンタサイクル）
Ｐ２１
借地 『建物所有を目的としない』 ⇒ 民法のルール！ Ｅｘ．駐車場（注意！）
○借地契約 ※必ず期間が定まる。 ⇒解約申入れはできない。
最初の契約 30年以上
更新 １回目 20年以上 更新 ２回目以降 10年以上
問１２ 受験生正解率約７０％
Ａが所有する甲建物をＢに対して３年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
４ ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にＡがＢに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ２３
☆定期建物賃貸借 ★権利関係の中で最も重要なテーマ！
『定期』…期間満了で契約終了。更新しない。再契約が問題となる。
ⅰ①『書面』を交付して、事前説明！＋②『書面』で契約 ※①と②は別個の書面
このルールに違反すると、『定期（更新しない）』の部分が無効（普通の借家契約になる）。
法令制限 ズバリ的中！ 一例
問１５ 受験生正解率約７０％
【問 15】 農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
４ 相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ３３
☆３条許可『不要』となる代表例
・ 相続（包括遺贈）、遺産分割など ∵農家の後継ぎには口出ししない。
⇒『遅滞なく』農業委員会へ届出 ∵農地の権利を有する者をはっきりさせるため。
問１６ 受験生正解率約７０％
【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
ア 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。
ウ 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。
１ ア、ウ
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ２６
・都市計画施設の区域内，事業地内等の制限 ○：知事（市の区域内は市長）の許可必要
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|
建築物 |
土地 |
５ｔ超の物件 |
許可不要の例外 |
|
都市計画施設の区域内 |
○ |
× |
× |
あり |
|
「予定」 |
○ ※工作物 |
○ |
× |
あり |
|
事業地内 |
○ ※工作物 |
○ |
○ |
なし |
問１７ 受験生正解率約６５％
【問 17】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積について、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
２ 市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ２８
≪開発許可が不要となる例外≫
・農林漁業用建築物 ※農林漁業者の『居住用』の場合も、許可不要！
☆注意！ 『市街化区域』だけは、1,000㎡以上で、許可必要！
問１８，１９ 建築基準法 正解肢の的中は不発！
ゴメンなさい！
2018年は、当てます！
ヤマは田園住居地域、用途制限、容積率など！
問２０ 受験生正解率約６０％
【問 20】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
４ 宅地造成工事規制区域内において、政令で定める技術的基準を満たす地表水等を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要となるが、当該技術的基準を満たす必要のない地表水等を排除するための排水施設を除却する工事を行おうとする場合は、都道府県知事に届け出る必要はない。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ３４
○宅造法の届出制 次の場合、知事に届出をしなければならない。
・規制区域内で、高さ２ｍを超える擁壁（ようへき）、排水施設の除却工事をする場合 →工事着手の１４日前までに届出。※事前の届出！
問２１ 受験生正解率約６５％
【問 21】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「組合」とは、土地区画整理組合をいう。
４ 組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その組合の組合員とはならない。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ３５
・設立の認可後、施行地区内の宅地の所有者、借地権者は『すべて』その組合員となる。
問２２ 受験生正解率約５５％
【問 22】 次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 津波防災地域づくりに関する法律によれば、津波防護施設区域内において土地の掘削をしようとする者は、一定の場合を除き、津波防護施設管理者の許可を受けなければならない。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ３８
【複数の都道府県にまたがるものシリーズ！】 この応用問題の出題！
道路法、河川法、海岸法、港湾法 ⇒ 『管理者』の許可 ←コレは、覚える！
税・価格 ズバリ的中！ 一例
問２４ 受験生正解率約６５％
【問 24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
３ 固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産課税に係る固定資産について、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるときは、一定の場合を除いて、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ４０
○固定資産課税台帳
納税者は、価格について、不服を申し出ることができる。
問２５ 受験生正解率約６０％
【問 25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
３ 標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ４３
・標準地の選定 土地鑑定委員会が選定する。
宅建業法の難問 ズバリ的中！ 一例
問２９ 受験生正解率約４０％
【問 29】 次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
４ 宅地建物取引業者Ｄ（丙県知事免許）は、法第72条第１項に基づく丙県職員による事務所への立入検査を拒んだ。この場合、Ｄは、50万円以下の罰金に処せられることがある。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ７０
○罰則についてのアドバイス
問題を解くときには、懲役、罰金の数字は正しいのではないか、と推定して解くとよい。
問４３ 受験生正解率約２０％
【問 43】 宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Ａは、２週間に１回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をＢに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならない。
イ 当該専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Ｂが宅地建物取引業者である場合は、ＡとＢの合意により、自動更新とすることができる。
ウ Ａは、当該専任媒介契約の締結の日から７日（ただし、Ａの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の６に規定する登録を証する書面を遅滞なくＢに提示しなければならない。
エ 当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はＡの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びＢがＡに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をＢに請求することができる。
１ 一つ
２ 二つ
３ 三つ
４ 四つ
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ７４ 2017重要法改正
【重要ポイント！】 媒介契約における、依頼者への報告義務
媒介契約を締結した宅建業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に「報告」しなければならないことになりました。
Ｐ５７
（2017法改正：注意！この報告義務は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介共通のルールです。）
☆媒介の目的物について申込みがあったときは、遅滞なく、依頼者に『報告』しなければなりません。
○媒介契約の規制（売買・交換のみ。※貸借…規制なし！）
※これらの規制よりも、依頼者に不利となる特約は、無効となる。【右に行くほど、厳しくなる →】
|
|
一般媒介 |
専任媒介 |
専属専任媒介 |
|
有効期間 |
規制なし |
３ヵ月以内 ※ |
３ヵ月以内 ※ |
|
報告義務（休み含める） |
規制なし |
２週間に、１回以上 |
１週間に、１回以上 |
|
登録期間（休み含まない） |
規制なし |
７日以内 |
５日以内 |
※３ヵ月を超えると、３ヵ月に短縮される。
更新するには依頼者の申し出が必要（自動更新⇒×）。
○指定流通機構（レインズ Real Estate Information Network System）への登録
登録
・ 流通機構 ⇒ 宅建業者 ⇒ 依頼者
登録証の発行 引渡し
・契約の成立 ⇒ ①登録番号、②取引価格、③契約成立年月日を通知 ←コレ、正確に覚える！
問４８ 受験生正解率約７０％
【問 48】 次の記述のうち、正しいものはどれか。
２ 建築着工統計（平成29年１月公表）によれば、平成28年の持家の新設着工戸数は約29.2万戸となり、３年ぶりに増加に転じた。
★コレで１点獲れた！★
2017みやざき塾ファイナル講座 教材
Ｐ７５
◎住宅着工統計（「年」の統計：平成28年）
新設住宅着工戸数 約97万戸。
前年比６.４％増。 ２年連続の増加。
持家（自分で居住） ⇒ ３年ぶり、増加。
貸家（賃貸目的） ⇒ ５年連続、増加。
分譲住宅（販売目的） ⇒ ２年連続、増加。
トータル
本日20日は新宿でよろしくお願い致します。
合格発表でまた新宿の都庁でお会いしたいです！