マンションレポーター(^^)

昨日、某マンションデベロッパーからメールが来ました(^｡^)

内容は？
新築マンションのレポーター募集♪

2020年 完成予定のマンションです。

レポートはマンションとその周辺をレポートしたら一万円の全国百貨店共通券をいただける！

その応募をしました！

妻も「え！一万円！行く行く！」
応募して選ばれたらの話です。

そのマンションは大阪三大ターミナル駅である天王寺駅徒歩3分の立地。

あべのハルカスの直ぐ南側に建設予定です。
地下鉄御堂筋線、谷町線
ＪR環状線、阪堺線など使え
お買い物も近鉄百貨店、あべのキューズモールもあります。

近くには緑豊かな「てんしば」
レストランや飲食店も豊富(^^)
こんな便利な立地はありません。

マンションレポーターとして選ばれたら。
モデルルームを訪問しマンション周辺を散策。
3時間でレポート作成をします。


無職の私にとって？
良いアルバイトでございます。

管理費と修繕積立金はきつそう(^^)

昨年、新築分譲マンションの資料請求をしてましたから。(^^)

何通ものダイレクトメールが届いてます。
売れてないんだなぁ。と言うのが感想(^^)

ネットのマンションコミュニティを時々、見に行きますが。
芦屋の駅遠物件は、かなり売れ残ってるみたいですね。

さて。マンションを買うと住宅ローンに加えて管理費や修繕積立金、また車を持っていれば駐車場代、自転車やバイクも持っていれば、そのお金が月額プラスされます。

マンション戸数が少なければ少ないほど管理費と修繕積立金の負担は大きくなるのが通常。
住宅ローンは完済すれば支払い負担は無くなりますが。
管理費と修繕積立金は売却しない限り支払いは必須です。

これは高齢になると極めてキツイ負担になると私は思っています。

例えば。35歳で住宅ローンを35年で組むと、完済年齢が70歳。
65歳で離職し年金生活。
でも住宅ローンは五年残ってます。
65歳から70歳の空白の5年間は住宅ローン、管理費と修繕積立金があり、その支払いは自ずと貯金の取り崩し。
高齢には病気のリスクもあったりします。
じゃあ？繰上げ返済しておけばいいじゃん！
たしかに繰上げ返済し完済年齢を70歳以下にすれば良いですが、
繰上げ返済は、そうそう簡単ではありません。

例えば
40歳を超えて来る頃に子供の教育費
50歳を超えてくると親の介護。

その間に車の買い替えや家電製品の買い替え
マンションは定期的な大規模修繕が必要となり
築20年には外壁など行います。
35歳で購入したら55歳の時に大規模修繕。

毎月の修繕積立金があるでしょう？
確かに、それで間に合えばいいのですが。
新築マンション購入時は大抵、低い金額で徴収されています。

外壁だけでなく機械式駐車場があれば、そのメンテナンス費用なども、そこから補われてます。

なので。
大規模修繕が必要な時期にくると？
各所有者に追加で徴収を求められるケースもあり、その金額も高額だそうです。

35年で新築マンション購入をしたら
50歳半ばに大規模修繕
更に70歳半ばで大規模修繕。
管理費と修繕積立金、車があれば駐車場代

若い頃は何とかなるだろう。
でも人生40歳を超えた頃から
何かと色々と想定外な出来事が来るものです。

サラリーマンなら転勤もあったら
せっかく買ったマンションをでなければならない時は？
借り手があれば良い方。無ければ最悪な状態を招くこともありえます。

実際に私は戸建購入後、転勤で札幌へ。
その間は両親に無償で住んでもらいました。
何故なら住宅は人が住まないと痛みが激しくなりますから。

今、売れ行きが鈍り始めたマンション。
売れ残って安くなったと飛びつく前に
よーーく考えてみてはいかがでしょう。

マンション売れてない？？(^^)

昨年、分譲マンションに興味を持ちまして(^^)
資料請求とかしてたせいか。

その後もダイレクトメールが後を絶たず。
内容は
堂々完成、現地見学先着順！とか。
家具付き販売とか。
ノベルティをくれる。とか。

まぁ。完成在庫が増えてきているようです(^^)

そりゃ高いもの。
人気の西宮や神戸に北摂は特にです。

住友不動産のシティテラスなど値引きしないとかですが。

三井のパークハイム四天王寺夕陽ケ丘は苦戦してるようですし。

供給過剰ではないかなぁ。(^^)

マンションは立地が命。
駅徒歩5分以内なら売れるようですが。
10分を超えると厳しくなるようです。

売れ残り在庫が今後も増えそう。

先日は阪急ブランドの『ジオ西宮長田町』
完成見学出来るとメールが来ました。

ここは線路に近いため除外してました。

ここも苦戦するかも？
西宮北口は住みたい町ランキングトップのため色々と調べてはみたのです。

西宮ガーデンズもあり阪急神戸線という人気沿線ではあるのですが。
まぁ。出て来る出てくる。
ＪR西宮と阪急西宮北口との間のエリアが。
学区の問題など。
阪急神戸線以南、ＪR西宮以北のエリアです。

地方の方は分からない。
香ばしいエリアだそうで。

西宮北口なら駅北東側が無難かも。
そつなると今津線を使うことに。

西宮七園なら良いのですが


話はそれましたが。
分譲マンション、今後は売れない在庫が増えると言うことは
リセールは更に厳しくなることは充分に予想されますし。
空室が増えると管理費と修繕積立金の負担への影響はさることながら大規模修繕時期にも
ままならず老朽化を指を咥え見る👀と言うことにも。

機械式駐車場の負担があれば更に。

そんな事を考えるとタワーマンションなど
恐ろしくて買えません。
外壁工事だけても膨大な費用が。

マンションは辞めるに越したことないと。

しかし。
立地が最高に良ければ別問題。
なのは理解しております。

将来の住宅事情

先日、三井と積水ハウスからダイレクトメールが届きました(^^)

大阪天王寺区にある二つのマンション。
三井のはパークハウス東出門、積水は上本町にあるグランドメゾンです。

三井の方は家具付きでした。
あー売れてないんだなぁ。

少し前にも三井のマンションで同じく天王寺区のパークハウス四天王寺夕陽ケ丘。
これは未だに売れ残りの部屋があるそうです。

天王寺区はの北側上町台地周辺は人気エリアですが、にも関わらず売れ残り(｀・ω・´)

マンションは今後の事を考えると？
買わない方がいいと私なりに結論を出しまして。
積水のダイレクトメールを妻は見ながら
『もうマンションは要らないの？』
『あー要らんよ。』

昨年秋、阪急阪神不動産のマンションブランド『ジオ』のマンションサロンに訪れましたが。
なーーんか。冷めたんです。

マンションは管理費と修繕積立金が永年必要となるだけでなく、管理組合も面倒ですし。
大規模修繕が来る時に大きなお金もかかる。

また、賃貸に出す人もいたり
老朽化してくると心配する事も増えそう。

空室が増えてきたら？
色々と面倒な事も。
現在、築40年以上のマンション問題は未来にもあるわけですから。

建て替えとか？
その時、入居者の多くは高齢化してるわけです。

想像すると。
マンションは買えません(^^)

今後、住み方も変化していく事でしょう。
今ほど高いお金を出さずとも自宅を買える時代へ。

マンションは駅近五分以内のマンションなら古くてもリノベーションされ若い人達も住んで。

週末など休日は郊外にも戸建を持って
別荘気分で暮らす生活スタイル(^^)

大阪なら普段は梅田や難波周辺に住んで
休日は北摂の緑の多いところで暮らす(^^)

35年もローンを組む必要もなく
今で言えば高級車を買える程度で家が買える時代変化するかも？

ローンと言っても5年くらいで返済が終わるとか。

不動産価格、価値は住宅地はほとんどやすく、
商業地が高値維持なんてことに。

用途地域も再編それたりなんかして。

などと勝手に想像している今日この頃です。(^^)

平屋もいいかも？(^^)

平屋住宅もいいかも？(^^)
大手ハウスメーカーから平屋住宅のプランが出ていましたので、ネットで見てみると。

意外にも洒落たデザイン。
子供が独立し夫婦2人で住むには丁度いい。
天井も高くて。
オールバリアフリー(^^)
二階がない。それだけでも安全⭐️

でも。広さを3ＬＤＫで100m2を超えます。
少し、ゆとりを持ちたいと思うと120m2。
建ぺい率を考えると
低層住宅地域では郊外のそれまた郊外でないと
なかなか難しい。

大阪なら南部へ。北摂は無理d(￣ ￣)
奈良か京都府南部ならいけそう。
精華町とか木津川市とか
奈良だと学園前からのバス便。

マンション買うなら平屋もありかも。

少し気になったのが
住友林業の平屋
三井ホームの平屋。

平屋だと坪単価が高くなるそうな。

うーーん。と悩みます。