本日は冗談の入荷ありません。

昨日書いた沖縄の知人のトラブル話。追加情報が入ったので書いておく。

競売の流れは・・・
１：公告
２：物件調査
３：入札期間
４：開札
（ちょっと飛ばして・・・）
９：不動産の引渡しとなる。

２の物件調査の中身は、裁判所の書類閲覧、現地調査と役所関係の調査があり、入札したい人はこれを自ら行わなければならないから、競売物件は通常の流通価格より安くなっている（らしい）。

役所関係の調査は建築基法や上下水道がどうなっているかなどを確認する必要があるし、物件が知らない場所にあるのなら自分の目で見ておかなきゃならないし、裁判所の資料は自分では知り得ない事柄が書かれてあるから必読だ。

そこで問題なのが、まず現地調査時点では自分は所有者ではないのでその土地には入ることが出来ないし、建物も競売対象であれば建物の中に入って見る権利がないということ。なので裁判所か公示する「物件明細書」「不動産評価書」「現況調査報告書」に書かれてある事項を信用するしかないってことになる。



今回問題となった物件はどうやらA・B・Cという地続きの土地のBの部分とBの上に建っている建物を落札し、その後AやCとの境界線をはっきりさせる目的で「測量した」ようだから、競売時点で使用された地図は実際の形状や方位・縮尺が正確では無いムカ～シの地図「公図」を使用して調査されたものなんだろう。

だから調査報告をした執行官も評価書を書いた不動産鑑定士もよく調べずに書類を書いちゃって、落札した知人が測量したところBの土地に建ってると思われてた建物が実はAやCの土地に出っ張って建ってたことが解っちゃた。

というか東京の住宅地と違ってあちらには、地目が「宅地」となってても見た目が「原野」なんてとこ多いから専門業者が測量でもしない限り・・・解らんだろうなぁ。



さらに追い討ちをかけるがごとく、AもCもヤクザ屋さんだったとな。
ヤクザ屋さんもそのこと知らなかっただろうから、どうするんだろうか。自分たちに不利になるような判断はしないだろうから「出っ張ってる土地、買ってもらおうかねぇ、市価の２倍で。」か？
「交渉は命がけ」と書いてある。
ついてないねぇ。




あ、そうだ。幅が４m以上の道路に２m以上接していない土地、要は奥は広いけど車を出し入れできるほどのスペースがない土地に住宅は建てられない（火事になっても消火活動が出来ないから）んだけど、悪徳な不動産業者の中には、道路に面した辺を薄～く分筆しておき「家をお建てになりたければ、この分筆部分は別途価格でいかがでしょうかぁ～？」なんてことするところがあるらしい。

それから・・・建売り住宅を購入するときも消費税を払う。建物に消費税はかかるけど土地は「消費」するものではないのでかからない。だけど消費税が導入された直後はイッパンピーポーに馴染みがなくって悪徳業者は土地部分にも消費税を乗せて請求した、なんてコトが多かったらしい。今は無いんだろうな。




ヤクザ絡みの土地問題。
どう処理するんだろうか？僕には解らないよ。

イッパンの不動産屋さんから同じような不動産を買った場合、瑕疵担保責任を追及して契約の取り消しをすることも可能らしいんだけど（ホントかな？損害賠償請求だけじゃないんだ）、９の引渡しまで行っちゃうと相手が裁判所だと責任を問えないそうで、なんじゃいゴルァ～！！という状態だとか。



彼はなんかツイてないようで。

いくつか不動産を所有してるんだけど、その中の一つは係争中。彼は悪くないんだけど汚水処理施設の管理費の請求が２つの法人から来ている。「払わないとは言ってない！！どちらにいくら払えばいいんだ？！」と憤慨してる。

去年は、やはり所有してるホテルの１室に女性が立てこもり「私のパパのお家だもん！！」と騒いだらしい。彼女の父親が駆けつけて話を聞くと年齢があまり変わらず計算が合わない。要はオツムがイッちゃってる人だった。それはいいとして、その父親が困った人で「所有者が部屋に鍵を掛けなかった為に娘が入り込み、中で暴れてケガをしたのは所有者の責任である」と演説をしたそうだ。

彼の家族だけなのか土地柄なのか解らないけど、車にも部屋にも鍵掛けてないけどなぁ。法的にはどうなんだろうか。