海外のREIT投資(2) Parkway Life REIT

　シンガポールのREITにはいくつか投資しており、これもその一つ。Parkway Life REITはシンガポール
上場のREITでその特色はヘルスケア分野に特化したREITであることだ。昔から投資していたREITと違い、
このREITは金融危機発生後に投資し為、私の数少ない含み益銘柄の一つだ。当ファンドはアジアパシ
フィック地域に特化しており、シンガポールおよび日本での投資がメインとなっている。シンガポール
ではMount Elizabeth, Gleneagles Hospital and East Shore Hospitalなどの病院を保有しており、
日本では千葉での医薬品物流施設や9つの介護施設が千葉、兵庫、神奈川、大阪、埼玉、東京などに
資産を保有している。当ファンドは日本だけでなく、将来のアジアでの高齢化社会の到来により、成長
ポテンシャルの高いヘルスケア資産に特化したREITである。総資産額10億シンガポールドル(日本円で
670億円)、ギアリング(LTVに相当)は22.7%、ローンの平均マチュリティは2.8年とバランスシートは
健全である。NAVは1.34ドル、現在の株価は1.07ドル(8/7現在)、PBRは0.8倍、配当利回りは8%となって
いる。

　日本では少子高齢化がすでに常識であるが、アジアでの高齢化も問題となっている。特に中国では
過去の一人っ子政策が災いして将来日本よりも深刻な高齢化が起こるとされている。中国以外でも
高齢化の問題はあり、20－30年の長期的な視点から見ると成長余力は高いと考えられる。またアジア
地域での所得水準の上昇は医療水準の向上が予想されヘルスケア産業の成長はかなり高い。

　業績は堅調だ。発表されたQ2の売り上げは28.9%の増加、半期累計では33.1%の増収となった。純不動
産収益(NPI=Net Property Income)はシンガポールの病院の上方修正により27.9%の増益となった。
好調な業績により配当可能利益(Distributable income)は13.7%の増益となった。ヘルスケア分野は
REIT市場でもディフェンシブな銘柄だが、金融危機ではやはり株価が大きく下落したが、それでも
オフィス型と比較するとパフォーマンスはかなり良い。現在はシンガポールと日本がメインだが、
豪州、マレーシアなどの他地域の展開や将来は中国、インド、タイなどの市場も視野に入ると考え
られるだろう。

海外REIT投資(1) -- LMRT

　国内のREITがメインだが、香港のBOOM証券の口座を持っているので海外の
REITも投資している。今回は海外のREITも紹介しておこう。BOOM証券のおか
げで海外も分散して投資している。シンガポール、オーストラリア、香港、
米国などのREITを保有しているが、正直いってリターンはトントンがせいぜ
いというところ。金融危機前に投資したREITは株価が半値になったりした。
一方、危機の真っ最中にめをつむって買ったREITは株価が大幅に上昇して、
トータルでいいとこトントン。そのなかで金融危機前に投資したシンガポー
ルのREITが最近決算発表を行った。それがこれ。

 Lippo Maple Tree Indonesia Trust

 当ファンドはシンガポール上場だが、資産はインドネシアのショッピング
モールなどの流通関連に投資するREITだ。内容は以下に要約される。

・ Initial portfolio of 8 quality Retail Malls and　7 Retail Spaces.
　　(当初8つのリテールモール及び7つのショッピングセンターに投資)
・ Total NLA: 403,393 sqm1
　　(総敷地面積　４０３千スクウェア平方m)
・ Total valuation: S$ 904 million2
　　(総資産９億４百万シンガポールドル)
・ Weighted average occupancy rate of the Retail Malls1 : 95.0%
　　(平均稼働率　95%)
・ Retail Spaces are master leased to Matahari for 10+10 years with
   stepped annual rental increments for 2007‐2011 and variable rent
   increments for 2012‐2016.
　　(Matahariに１０+１０年のマスタリース契約。２００７-２０１１年は
　　 年間のステップアップ契約を締結、2012-2016は変動家賃契約)

　ポートフォリオの特徴としては

Strategically located with large population catchment areas. Conveniently
accessible by public transportation and well connected by highways
・ 5 of the Retail Malls are located in greater Jakarta, 2 in Bandung,
   and 1 in Medan
・ Quality and diverse tenant base
・ Target segment: Urban middle – high income local community

(エリアは人口密集地帯にあり、公共交通及び高速道路沿いにあり、内5つはジャカルタ
 圏に位置し、2つはBandung、1つはMedanにある。優良テナントが多く、ターゲット
 セグメントとして郊外の中堅、富裕層を狙う)

　現在、株価は４５セント。金融危機真っ最中には２０セント台まで暴落。因みに
投資したのはその前なので依然として含み損。配当利回りは11%。ピークで20%を
超えていたが、怖くて買い増しできず。一株当たりの純資産は７４セント。
ギアリング(LTVに相当)は12.1%と財務内容は意外と良好だ。問題は金融危機の影響
だが、当然あった。2Qの決算は売上げで20%ダウン、配当可能利益で12%のダウンと
なった。一株当たりの四半期配当も１３%ダウンの１．３セント。年率換算の配当
は５．２セントとなる。ポートフォリオの主要物件は以下の通り

　　名　　称　　　　　　　面　積　稼働率
----------------------------------------------　　
1 Bandung Indah Plaza 　　30,057   99.7
2 Cibubur Junction          34,139   96.8
3 Ekalokasari Plaza          25,889   95.3
4 Gajah Mada Plaza         35,030   98.3
5 Istana Plaza                 27,670   95.5
6 Mal Lippo Cikarang        28,711   86.5
7 The Plaza Semanggi       64,566   92.2
8 Sun Plaza                    63,262   96.4

Total Portfolio                403,393   96.2


　スポンサーは名前の通りLippoというインドネシアのコングロマリットが60%、シンガ
ポールの不動産会社のMapletreeが40%を出資している。Mapletreeという会社はこの
ファンドだけでなく、シンガポールで別のREITを運営している。金融危機の影響から
当ファンドは減収減益となったが、明るい話題もある。それは訪問顧客数に関しては
減少しておらず、2Qも２桁の伸びとなっている。客単価の下落が最も主要な減益要因
と見ることができる。ファンドの財務内容も当初懸念していたものよりは改善してお
り、レバレッジが低いことが幸いしたようだ。なお、ティッカーはそのままLMRTだが、
ヤフーなどから見る場合D5IU.SIで株価を見ることができる。現在も含み損だが、直近
の株価上昇で含み損は急激に縮小した。