復興住宅明け渡し訴訟 西宮市が勝訴 神戸地裁尼崎支部 入居者側は控訴へ

　　　　　　　　　　　復興住宅明け渡し訴訟　

　　　　　　　　　西宮市が勝訴　神戸地裁尼崎支部　

　　　　　　　　　　　入居者側は控訴へ　

復興住宅明け渡し訴訟　西宮市が勝訴　神戸地裁尼崎支部　入居者側は控訴へ
https://mainichi.jp/articles/20190424/k00/00m/040/150000c

　阪神大震災の被災者向けに兵庫県西宮市が借り上げた復興住宅「シティハイツ西宮北口」を巡り、入居
期限が過ぎたとして、市が7世帯に部屋や駐車場の明け渡しを求めた訴訟の判決が24日、神戸地裁尼崎支
部であった。河田充規裁判長（宮武康裁判長代読）は市の請求を認め、明け渡しを命じた。入居者側は控
訴する方針。

　入居者側は「入居時に退去期限を説明されていなかった」などと主張したが、判決は「入居申込案内書
には借り上げ期間と満了時の明け渡し義務を記載している」と指摘し、退けた。

　判決によると、西宮市は1995年10月から20年間、住宅・都市整備公団（現・独立行政法人都市再生機
構）からシティハイツ西宮北口を借り上げ、被災者に提供。7世帯はいずれも95年10月に入居し、2015年9
月末に退去期限を迎えた。

　同様の訴訟では、神戸市が借り上げた復興住宅でも、神戸地裁が市の請求を認め、7世帯に退去を命じ
ている。【近藤諭】

「会社への批判は迷惑だ」レオパレスオーナーたちのジレンマ

　　　　　　　　　　　　「会社への批判は迷惑だ」　

　　　　　　　　　　レオパレスオーナーたちのジレンマ　

「会社への批判は迷惑だ」レオパレスオーナーたちのジレンマ
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190418/k10011888101000.html

「レオパレス21への批判に、大半のオーナーは迷惑している」レオパレス21のアパートを所有するオー
ナーの男性から寄せられた手紙の内容の一部です。記者が書いた記事（詳しくは３月20日公開「レオパレ
ス住民の憂鬱」など）に対するご意見でした。入居者たちの不満の声を取材してきた私にとっては、正
直、意外ともいえる内容でした。そこで直接、話を聞いてみると、オーナーたちのジレンマと根底の課題
が見えてきました。（社会部記者 藤島新也）

オーナーたちの本音は？

３月下旬。私に届いた手紙には、レオパレス21に批判が集まる現状に対する、オーナーの憤りの気持ちが
込められていました。私は、本音を聞きたいと、差し出し人の西野（仮名）さんの元を訪問しました。
西野さんに聞いてみると…。

「私の所有している物件は、しっかりと管理され、賃料も滞ることはありませんので、会社を信頼してい
ます。会社はミスを認め、徹底的な調査と修理、入居者への対応を約束しています。それにもかかわら
ず、会社への批判が続いていることに憤りを感じています。メディアが取り上げている、会社を批判して
いるオーナーはあくまで一部で、オーナー全体の代表ではありません。むしろ、大半のオーナーは迷惑し
ています。不満があるなら個人で賃貸管理や運営をすべきだと思います。他のオーナーに迷惑をかけない
でほしい」

実は、こうした考えを持つオーナーは、少なくないようです。３月９日、東京・中野区のレオパレス21本
社で開かれたオーナー説明会でも、参加者からは…。
記者：会社の説明を聞いてどう感じましたか？
男性：納得しました。これで安心して寝られます。
記者：説明会はどんな雰囲気でしたか？
女性：ほとんどが「ともに頑張りましょう」という方で、社長のあいさつ後は拍手が上がっていました。
記者：会社に対して不信感や怒りなどは感じないのでしょうか？
女性：怒り？無いです、無いです。人間は神様じゃないので失敗することはあるんじゃないですか？「問
題だ」と騒いでいるのは、一部の方だけではないでしょうか。
会社が実施した、各地の説明会に参加したオーナーへのアンケートでも、実に85％が、会社の説明を「理
解できた」「おおむね理解できた」と回答していて、「理解できなかった」と回答したのは、わずか
0.5％だけだったといいます。
私は、施工不備の今回の問題では、物件を所有するオーナーも、退去を求められた入居者と同じ被害者だ
と思っていたので、会社に好意的なオーナーたちが多いことに驚きました。一体、どうしてなのでしょう
か？

固定資産税対策で多額のローン

背景の１つと考えられるのが、オーナーの抱える金銭的な問題です。
レオパレス21のアパートを複数所有する岡田さん（仮名）が、最初に契約を結んだのは20年ほど前。きっ
かけは「固定資産税」でした。父親から相続する土地の固定資産税が年間150万円を超えたのが理由でし
た。

「驚きましたし、とてもじゃないが払えないと思いました。単に土地を持っているだけではお金は出てい
くばかり。使わずに雑草が生えれば、消防から『火事になると困るのでしっかり管理をして』と指導もさ
れます。定期的な草取りも負担が大きいので、何とかならないかと考えていました」

こうした時に出会ったのがレオパレス21でした。レオパレス21は「サブリース」という手法で成長した企
業です。土地を持つオーナーにアパートの建設を提案。完成後は、建物を一括で借り上げ、入居者に「ま
た貸し」します。オーナーには集めた家賃から「賃料」を支払う仕組みです。レオパレスは、空室の有る
無しにかかわらず、事前に決めた賃料を支払う家賃保証を売りにしていました。これならオーナーは安定
した収入を得るメリットがあるのです。ただ、オーナーの中には、アパートを建設する費用を、金融機関
からの融資で賄った人もいて、賃料をローンの返済に充てるケースも少なくありません。

実は、岡田さんもこのケースでした。営業担当から「税金対策になる」「安定した賃料が得られる」とい
う勧誘があり、興味を持ったといいます。子どもに資産を残してあげたいという気持ちもありました。
レオパレス21の社員とともに銀行を訪問すると、その場でおよそ１億円の融資が決まり、トントン拍子で
アパートの建設に進みました。

その後も契約を増やし、結局、銀行から借りた総額は３億円に達しました。今もローンの返済は終わって
いません。岡田さんのアパートでも施工不備が見つかりましたが、こうした状況では、会社に対する批判
の声を上げたくても、ためらってしまうと話します。

「問題発覚後の会社の対応は遅く、不信感を持っています。入居者のことを考えれば、会社を追求したい
気持ちはあります。ただ、騒ぎが大きくなって、会社が倒産でもしようものなら、ローンの返済はできま
せんし、破産してしまうかもしれません。複雑な気持ちで、正直、今はどうしたらよいのかわかりませ
ん」

「住宅」ではなく「金融商品」？

ほかにも、不動産賃貸を行っているという意識が低いケースもあるようです。中部地方にアパートを所有
するオーナーの男性に話を聞くと、アパートの建設を資産運用の一環で行っている場合には、その後の不
動産賃貸管理には興味が無いオーナーも多いのではないかということでした。

「私も含めてオーナーの中には、アパートを『住宅』ではなく、もはや『金融商品』に近い感覚で見てい
る人がいると思います。投資をする人からすると、株を購入しようと思っても、銀行はお金を貸してくれ
ませんが、アパートを建てるとなれば、簡単に貸してくれる。これは非常に魅力的な金融商品です。こう
したオーナーからすると、管理に興味が無いので、突然、建物の安全性を問われてもピンと来ないと思い
ます」

住宅政策は時代遅れ？

こうした状況を不動産のプロはどう見ているのでしょうか。不動産コンサルタントの長嶋修さんは、オー
ナーの自己責任で片づけるのではなく、根本にある日本の住宅政策の課題についても、真剣に議論すべき
だと話してくれました。

記者：オーナーの事情をどう分析していますか？
長嶋：オーナーは本来、入居者にサービスを提供する立場で、いわばレオパレスと同じ事業者です。た
だ、アパート購入の経緯を見ると、不動産賃貸業の経験が無いうえ、事業者としての意識も薄い人がいる
のだと思います。さらに、多額のローンを抱えているオーナーは会社が倒れては困るので、会社に対して
批判的なだけではいられないのだと思います。

記者：問題はどこにあると考えていますか？
長嶋：今回の問題の根底には、日本の住宅政策の問題点があると思います。現在、建物を建てたほうが固
定資産税が安くなるので、オーナーはアパートを建てたくなるのは当然です。住宅が不足している時代で
あればよいですが、各地では空き家が問題になるなど、住宅が足りている現代には合っていない制度で
す。また、建設できる住宅の上限はなく、簡単に、どんどんアパートを建設できるという点も問題です。
海外では、住宅の数を決めているところも多いのが現状です。今回の問題をきっかけに、こうした日本の
住宅政策についても考えていく必要があると思います。

被害者なのに運命共同体？

レオパレス21の施工不備の問題では、入居者もオーナーも、会社に裏切られたという意味で同じ被害者だ
と考えていました。ところが、オーナーは多額の出資をしている、いわば運命共同体で、会社が倒れれ
ば、自分も倒れてしまうリスクがあります。その点が入居者との最も大きな違いで、会社に対する好意的
な姿勢の一因だと感じました。

アパートを建てた理由は、税金を支払うため、子どもに資産を残すため…とさまざまですが、どのオー
ナーもレオパレス21を信頼していたのは事実です。じくじたる思いを持ちながらも、現状では「会社を信
頼するしか選択肢が無い」オーナーがいることもわかりました。会社はこのことを重く受け止める必要が
あります。また、こうした状況を生み出す住宅政策についても、しっかりと議論しなければいけないと感
じます。

レオパレス問題を語る～賃貸住宅トラブル全国ネットワーク

　　　　　　　　　　　　　レオパレス問題を語る　

　　　　　　　　　　賃貸住宅トラブル全国ネットワーク　

レオパレス問題を語る～賃貸住宅トラブル全国ネットワーク
https://www.data-max.co.jp/article/28833

　全国の有志の法律家で結成される賃貸住宅トラブル全国ネットワーク（以下、同会）。2004年11月の結
成以降、賃貸住宅契約における不明瞭・不当な一時金条項など、賃貸人に不利益となる条項の是正などに
取り組んでいる。

　同会の定時総会が4月6日（土）、福岡市中央区の「福岡県司法書士会館」で開催された。活動報告の発
表ではアパートの施工不良が話題となっている「レオパレス問題」に多くの時間が割かれた。

　同会代表幹事の増田尚弁護士（きづがわ共同法律事務所、TEL:06-6633-7621）は「建築基準法違反が
あったからと言って、賃貸契約が終了するわけではない」として、レオパレス物件のオーナーの利益保全
の重要性や、万が一（株）レオパレス21が清算手続に入った場合の保証家賃の問題や物件管理について話
した。

　同会に所属する弁護士らは、それぞれレオパレス物件のオーナーや住民らの声を集めており、今後も関
係各所と連携して、レオパレス21に対してさまざまな要請を行っていくとしている。
【代　源太朗】

レオパレスに夏までの全棟調査指示　国交省
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO43654450S9A410C1CC0000/

レオパレス21の施工不良のアパートを巡る問題で、同社の調査で新たに約3700棟で不備が確認されたこと
を受け、石井啓一国土交通相は12日の閣議後の記者会見で、同社に対し今夏前までに全棟の調査を行うよ
う指示したと明らかにした。不備が見つかった物件については10月までに改修工事を完了させるよう求め
た。

国交省は同社から新たに提出された資料を自治体に提供し、建築基準法違反に該当するかどうかの調査を
依頼した。石井国交相は「既に不備が明らかになっている（アパート）シリーズ以外でも多くの不備が
あったことは極めて遺憾」と話した。

同社は10日、不備が確認された物件が約3700棟増えて計約1万4千棟に拡大したと発表した。これまでは
2014年までに施工した物件が中心だったが、18年までに手掛けた物件でも不備が見つかった。