家賃債務保証会社48社の経営実態調査

　　　　　　　　　　　　　家賃債務保証会社　

　　　　　　　　　　　　　48社の経営実態調査　

家賃債務保証会社48社の経営実態調査
貸主や仲介業者のメリット大きく、7割強が増収
〓人間関係の希薄化も影響し、市場拡大〓
http://www.tdb.co.jp/report/watching/press/p151005.html

はじめに

第三者が連帯保証人の代わりとなる、家賃債務保証サービス。リーマン・ショック以降に家賃滞納者が続出したほか、高齢者や外国人滞在者、個人世帯の増加などを背景として、同サービスを導入する貸主や賃貸・仲介業者が増えている。

帝国データバンクでは、企業概要ファイル「COSMOS2」（146万社収録）の中から、家賃債務保証会社48社を抽出し、2014年度の総収入高、収入規模別、損益状況などについて分析した。

■「家賃債務保証会社」は、収入高のうち、不動産賃借人からの保証料収入が当該会社の収入の最大比率を占める会社で、不動産賃借人との間で保証委託契約を締結する会社。不動産転貸借のサブリース会社は除く

調査結果

1.家賃債務保証サービスを手がける48社の2014年度総収入高は約675億1000万円となった。2013年度（総収入高約543億8800万円）は2012年度（同544億6100万円）と比べ0.1％減の横ばいとなっていたが、2014年度は反転し前年度比24.1％増となった

2.規模別に2014年度総収入高を見ると、「50億円以上」（4社）は約318億3700万円となり、全体（675億1000万円）に占める割合は約47.2％

3.2014年度に「増収」となった企業は36社（構成比75.0％）。一方、「減収」となった企業は3社（同6.3％）、「横ばい」となった企業は9社（同18.8％）

4.2014年度に損益が判明した36社のうち、黒字を計上した「黒字企業」は32社（構成比88.9％）。一方、「赤字企業」は4社（同11.1％）

詳細は資料（PDF 463KB）をご覧ください。
http://www.tdb.co.jp/report/watching/press/pdf/p151005.pdf

お問い合わせ先
株式会社帝国データバンク　情報部
TEL 03-5919-9341　　FAX 03-5919-9348

部屋を借りるときの「家賃保証会社の利用」って絶対なの？

　　　　　　　　　　　　　　　「読売ホームガイド」

　　　　　　　　　　　　　　　　部屋を借りるときの　

　　　　　　　　　　　　　「家賃保証会社の利用」って絶対なの？　

部屋を借りるときの「家賃保証会社の利用」って絶対なの？
http://realestate.yomiuri.co.jp/yolp_journal_item_99003.html

賃貸で住まい探しをしていたら、「この物件にするなら、家賃保証会社使ってくださいねーー」なんていわれた経験はないだろうか。近ごろ、こうした家賃保証会社の利用がマストという物件が増えているという。では、その理由は？　会社の選び方なども聞いてきた。

普及の背景にあるのは、住人と保証人の「高齢化」

近年、急速に増えているのが、家賃保証会社を利用して契約する賃貸物件。今まで必要だった連帯保証人は不要になるものの、契約時に家賃の0.3カ月〓1カ月分、もしくは数万円などの固定額を家賃保証会社に支払う必要がある。場合によっては保証人＋家賃保証会社というケースもあるという。

これは入居時に連帯保証人が用意できない人にとっては朗報だが、初期費用が高くなるとデメリットに感じる人もいることだろう。では、家賃保証会社を利用する物件が増えている理由はどこにあるのだろうか。家賃保証サービスを行うリクルートフォレントインシュアの経営企画室の次長・相浦浩一さんに話を伺った。

「大きいのは社会全体の高齢化です。連帯保証人の方が高齢化し、年金生活なので保証人になれない、滞納したときに払えないという状況が増えてきました。実質的に連帯保証としての意味をなしていないんです。そのための受け皿として、家賃保証会社が普及してきたのです」と背景を解説する。

連帯保証人が用意できても、家賃保証会社を利用しなくちゃダメ？

では、連帯保証人が用意できる人の場合でも、家賃保証会社を利用しなくてはいけないのだろうか。

「基本的には、大家および不動産管理会社が、家賃保証会社をつけるかどうかを決めていますので、気に入った物件が家賃保証会社をつけなくてはいけない場合、原則として利用しなければなりません。また、家賃保証会社は選べないことが多く、この部屋を借りるならこの会社かこの会社で、と指定されることがほとんどです」（相浦さん）

もう少し詳しく解説しよう。保証会社を利用すると入居者が家賃を滞納した場合でも、保証会社が家賃を立て替えて支払うため、大家・不動産管理会社には、毎月、確実に家賃が振り込まれるようになる。大家や不動産管理会社からすれば、家賃の回収不能リスクはゼロになるわけだ。そのため、連帯保証人制度を併用するのではなく、家賃保証会社に切り替え、一本化したいという背景もある。

ただ、管理会社によっては、家賃保証会社でなく保証人に変更することや、家賃保証会社を自分で選ぶことが可能なケースもあるそうなので、家賃保証会社を利用したくない場合、一度相談をしてみるといいかもしれない。

では、家賃を滞納するとどうなるの？　怖い取り立てがある？

では、あまり考えたくないことだが、家賃を滞納してしまった場合はどうなるのだろうか。

「家賃を滞納しても、家賃保証会社が立て替えているだけですので、入居者の支払い義務は当然、残ります。当社でも、家賃が引き落とせない場合、入居者にすぐに連絡します。いちばん多いのがうっかり、つまりたまたま口座にお金がない場合です。そんな場合はすぐにお支払いいただけることが多いです」と話す。一般に住まいは生活の基盤になるため、家賃が滞納になるケースは少ないのだという。ただ、それでも、家賃を支払えない／支払わないというトラブルはつきものだ。

「家賃が滞る理由はさまざま。病気や失業などと切実なこともあります。家賃保証会社は個々の事情を伺いながら、相談に乗ることで生活を立て直すお手伝いを行うこともあります」と相浦さん。
ちなみに、家賃保証会社に支払う金額が大きいほど、保証内容が手厚くなるのだとか。ただ保証内容が手厚くても、滞納すればするほど金額は雪だるま式に増え、最終的には入居者の支払い総額が増えるだけ。自分で自分の首を締めるだけなので、これは注意したい。

賃貸住宅を借りる際の連帯保証人制度は、特に高齢者や外国人だと用意することが難しく、不公平・不透明と批判されてきた制度だ。家賃保証会社が普及することで、大家、不動産管理会社、そして入居者も、より安心して住まいを借りられるようになっている。今はその過渡期といえそうだ。

●取材協力
・株式会社リクルートフォレントインシュア

耐震性能の欠如を理由とする更新拒絶の正当事由が否定された事例（東京地方裁判所)

　　　　　　　　　　　　　耐震性能の欠如を理由とする　

　　　　　　　　　　　　更新拒絶の正当事由が否定された事例　

　　　　　　　　　　　（東京地方裁判所平成２５年２月２５日判決）　

耐震性能の欠如を理由とする更新拒絶の正当事由が否定された事例（東京地方裁判所平成２５年２月２５日判決）
http://www.zensyakuren.jp/saiban/2015/151009_01.html

　賃貸人の「耐震性欠如」と理由とする明渡請求裁判が増えており参考になります。

出来事

　本件ビルは昭和５６年４月に新築されました。賃借人は平成６年３月にビルの一部を店舗として賃借して焼き鳥店の店舗として使用しています。賃貸人は平成１９年５月に賃貸借契約の終了に基づき店舗の明渡請求の裁判を起こしました。

　「耐震性能欠如」による更新拒絶の正当事由の有無

　最大の争点は賃貸人の更新拒絶の「正当事由」（借地借家法二八条）の有無でした。
　賃貸人は耐震性能に欠けることを理由に建替えの必要があると主張して証拠として「診断報告書」を出しました。

　判決は本件ビルの現況は新耐震基準による耐震性能を満たすものではないとしうえで、「診断報告書」においてさえ、建替えについては選択肢の一つとして挙げているにすぎず、本件ビルは現在なおその多くが既存している旧耐震基準のもとで建てられた建物と比較してビルの全体について耐震性能に著しく欠けた状態にあるとまではいえず、直ちに建て替えることが要求される建物とはいえないとしました。

　また新耐震基準に合わせるために必要最小限のものに限定すれば耐震補強工事に要する費用は３６６４万円で済み、賃貸人が算出した建替え費用の見積額２億１４００万円と比較しても相当低額であるとして、老朽化の点はもとより、耐震性能の問題についても、それを理由として近い将来取り壊さなければ具体的な危険が生じる蓋然性が高いということはできないから直ちに建替えの必要が肯定されるものではない。耐震性能の問題については、これに対処する措置をとることが望ましいとはいえ新耐震基準に合わせるために必要最小限の耐震補強工事に限定すれば、その費用は比較的低廉な価額で済み、それ以上の工事を施したり、あるいは建替えによって対処したりするのであれば、それは必要な安全性を確保するというよりは、賃貸人の利益を図る側面が相当強くなると指摘しました。

以上

（弁護士　黒岩哲彦）