平成21年度宅建試験 合格予想ライン
問３１・問３８について
１０．１９ １：００ すぎ ver.1 １０．１９ ３：００ ころ ver.2
１０．１９ ５：００ ころ ver.3 １０．２０ ５：００ ころ ver.4
最新版 １０．２０ ６：００ ころ ver.5
LECの水野さんと本試験当日深夜に対談イベントをしました。
打ち上げの後で、お酒もはいっていたので、
多少聞きとりにくいところがあっても、ゆるしてください。
平成21年度宅建試験の合格予想点（合格予想ライン）、
問３１、問３８などについて対談・解説しています。
※みやざきと水野さんが個人的に公開しているものです。
日建学院・LECとは関係ありませんので、ご了承ください。
☆対談の動画は、急きょ準備した機材でかなり苦戦しました…
水野さんの大変な努力があって、なんとか公開できました。
平成２１年１０月１９日 ４：００くらいに収録したものです。
～平成２１年度宅建試験合格予想ライン・問３８、問３１などについて～
http://www.youtube.com/watch?v=s0fpMdaP7dg
水野さんと一緒に講義するのは、２００４宅建カーニバル（LEC）以来でしょうか？
あのときは、水野さんが司会を担当し、すごく盛り上がりました。そんななかで、
『ラストの締めは、LECの核弾頭みやざき、発射！』…
と紹介いただき、時間がおしていたこともあって、ほんの８分くらい権利関係の予想講義を担当しました。
その年の本試験で、４点分的中させることができ、
参加された受験生の合格に貢献できて、すごく嬉しかったので、いまでもよくおぼえています。
もう５年もたったんですねぇ。とってもいい思い出です。
すみません。ちょっと余談でした。
～ 対談のお相手 ～
水野先生（LEC）
水野先生のブログ紹介
http://ameblo.jp/takkenken1972/
～みやざきの合格予想ライン（合格予想点）～
問３１が１、問３８が２の場合、
今年の合格率が近年の合格率と同じく、
１５．５％～１７．５％くらいとすると、
いろいろと入手した客観性の高いデータを総合して、
合格予想ラインは、３４又は３５になります。
※あくまでみやざき個人の見解です。
ブログの内容について、
日建学院へのお問い合わせはご容赦ください。
～問３８について みやざきの見解～
問３８ イの選択肢は、
重要事項として瑕疵が説明されたときに、
買主は、その説明を受けた『当該』瑕疵について、
瑕疵がある事情を知った（悪意になった）ことになります。
すると、その後の契約の時には、
瑕疵は隠れていない（善意無過失ではない）ことになりますので、
買主は、民法上瑕疵担保責任を追及できなくなります。
とすれば、
『当該』瑕疵に限定した、瑕疵担保責任を負わない特約は有効。
というのが、みやざきの見解です。
～問３１について みやざきの見解～
問３１ ウの選択肢は、
宅建業法33条の2、41条1項の条文から判断すると正しいので、
問３１の正解はおそらく１です。
第33条の２ 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。
ただし、次の各号の一に該当する場合は、この限りでない。
１ 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令で定めるとき。
２ 当該宅地又は建物の売買が第41条第１項（未完成物件）に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第１号又は第２号に掲げる措置（保全措置）が講じられているとき。
第41条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号の一に掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。
ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の100分の５以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
※この問題でひっかかってしまうのは、
平成９年問４５選択肢４の過去問題と
同じように考えてしまった場合です。
宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として，Ｂ所有の宅地（造成工事完了後）をＣに売却しようとしている。この場合，宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
４．「Ｃが宅地建物取引業者でない場合で，ＡがＣから受け取る手付金について宅地建物取引業法第４１条の２の規定による手付金等の保全措置を講じたときは，ＡＢ間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず，Ａは，Ｃと売買契約を締結できる。」
この平成９年問４５選択肢４は、完成物件の場合です。
したがって、
未完成物件だけを規定する41条1項の問題ではなく、
33条2号の適用もありません。
未完成物件で、33条2号が適用される
今年の問31ウとは、場面が異なります。
う～ん。これはひっかかってしまいますね 
みやざきしんや
熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガ
http://www.mag2.com/m/0000255105.html
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トータル
そもそも３５条の規定である重要事項説明には、瑕疵の存在の有無についての説明義務はありませんので、イは誤りではないでしょうか。
（参考）
１３号
当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
残念ながら32点で来年リベンジとなりそうです
ケアレスミスがあり悔いが残ります…まだ諦め切れない感じです。発表前ではありますが、また今日から今まで通り勉強しようと思いますが心掛ける事などありましたら教えて下さい。
不合格の報告で申し訳ありませんでした
相当勉強しただけにショックで放心状態です。
問38のィは合格日程の講義で中山先生か、久保先生か忘れちゃったんですが、重要事項説明のところで瑕疵は瑕疵そのものの説明は不要で瑕疵担保責任を講ずるかどうか、及びその措置の概要と言っていたのを思い出しイは違うと思ったんですが… いずれしても終わったことなので仕方ないですがどうやら一点に泣きそうな気がします。34点だと人数が多すぎてしまうというデータがあるというのも聞きましたし。発表なるまでわかりませんが、時間はかかるかもしれないけど気持ち切り替えて来年がんばります。
従って私もみやざき講師の見解と同じです。
問３８について、イにおいて、自ら売主で瑕疵担保責任についての特約は無効。という規定と、民法の瑕疵担保責任の規定（善意か悪意か）とはどちらが優先するのでしょうか？加えて、瑕疵を知ったとき（知らされたことは悪意なのか？）から１年は瑕疵担保責任を追及できるのではないでしょうか？
受験生にとって遅くまで更新して頂けるのはありがたいです。昨夜は気になって眠れませんでした、試験の前日は快眠だったのに（笑）
先生のフレーズ・絶対合格！・・・好きでしたよ、私も絶対に一回で合格！１点に泣く人は多い！と自分に言い聞かせて日建学院に通いました、約６ヶ月間辛かったなぁ・・・。
その甲斐あって日建の公開模試では４３点！・・・しかし本試験は問３１と問３８のおかげで日建ＨＰでは３５点、合格ラインは３５点前後とギリギリ。
でも宮崎先生の予想だと＋２点で３７点、合格ラインは３４～３５で楽勝！！！合格発表まで１ヶ月以上もこんな思いが続くと思うと疲れます、生涯初の国家試験・・・宮崎先生の予想が合ってて欲しい！
これからも頑張って下さいね。
ちょっとした質問なんですが、受験者が減少したことによって合格ボーダーを下げて例年並の合格者をだすと耳にはさんだんですが
これはガセですかね？
直前の対策メール本当に助かりました！
自己採点は３７点ですがマークミスが心配です…もしかして意外とマークミスってあったりするものなのでしょうか？