宅建合格らくらくナビ~みやざきの宅建ブログ~

宅建みやざき塾の宅建絶対合格ブログです♪ 合格するためのノウハウを無料公開! 一緒にがんばって、絶対に合格しましょう!

最新版 平成26年度 宅建試験 合格推定ライン 推定番号一覧 みやざき塾の2014年的中実績!

2014-11-18 11:02:51 | 宅建試験 合格予想点・コメント

最新版 平成26年度 宅建試験 合格推定ライン 推定番号一覧

※この記事は、追加されるデータを考慮し、随時加筆修正しています。

 

★宅建みやざき塾 公式ホームページ での合格予想ラインの公開は終了いたしました(12月2日)。

宅建の資格に関するよりよい情報を提供してまいりますので、今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます

http://takkenmiyazakijyuku.com/

1~2年で、このみやざき塾公式ホームページを利用する宅建受験生が圧倒的に有利に戦えるように頑張ってまいります(^^)/

 

平成26年度 宅地建物取引主任者資格試験 合格予想ライン

みやざきの最終見解は、『32でほぼ決まり!』 です。 

※合格ラインは、例年通りの『合格率15~18%』を前提とするものです。

※合格ラインは、複数の解答が正解となる問題はない。没問はない。ことを前提とするものです。

 

☆合格推定ラインについて

 

今年は、ほんと難しい(>_<)

いろいろなデータが増えれば増えるほど、どう判断してよいのかわからなくなります。

その理由はコチラ(銀次郎の合格サプリ) をご覧ください。

さすがにここでは公開できませんが、

日建学院受講生の数千人のデータも把握しています。

これをみると、さらにどう判断してよいのか…悩ましいのです。

 

かつて数年前に似たような状況のときがありました。

当初の最も信頼できる、本試験当日夕方までのデータだけで判断すれば合格ラインを正確に判定できたのに、

その時は当時数年連続的中していたあるネット上のデータリサーチを加味して、失敗してしまいました。

ボーダーライン上の受験生がデータリサーチに殺到したために、データがゆがんだものになってしまったからです。

今年もひょっとしたら、あの時と同じような状況(ずっと的中し続けていたネット上のデータリサーチが、データがゆがんだために予想ラインを外した結果となった)になるのではないか…そんな気も少ししています。

 

ということで、わたしの合格予想ラインは、最も信頼できる本試験当日夕方までのデータ(日建学院WEBリサーチ2000人超)を頼りに

『32でほぼ決まり!』 

とさせていただきます。一番信頼できる(と思っている)データだけ見れば、もう32で間違いない状況なのです。合格率もおそらく16%台になるかと。

ちなみに、今年合格ラインが32、合格率16.5%前後(16%~17%)で決着した場合、

もうよほどのことがない限り、ずっと予想ライン(1点予想~2点予想)を外すことはないと思っています。

 

ただ、一方で宮嵜個人の予想はいいから、持ってる複数のデータを総合的に判断するとどうなんだ!?

という声も多くあるかと思いますので、その声にお応えする形で、総合的な判断も公開させていただきます。

※32以外の決着の場合、みやざきの予想はハズレという扱いで構いません。

 

最も信頼できるデータによる予想ライン と 複数のデータを総合して判断する予想ラインと

2本立てすることについて、いろいろとご意見はあるかと思いますが、ご理解いただければ幸いです。

※合格予想ラインが判断しにくい今年の状況のような場合には、これはこれで役に立つのではないかと思っています。

 

※合格ラインは、例年通りの『合格率15~18%』を前提とするものです。

例年通りの合格率を前提にすると、次のようになります。

 

★35以上が合格ラインとなる可能性はありません。

34 まず間違いなく合格できます。 34で不合格だったら、切腹します(ー_ー)!!  ※合格率15~18%を前提

33 まず間違いなく合格できます。 よほど手持ちのデータに偏りが存在しない限り、合格は確実です。選挙速報の当選確実くらいの精度は間違いなくあります。

32 『宅建業界でもっとも信頼できるデータ(日建学院当日17:00までのデータ(WEBリサーチ、一般受験生):約2000人)』を見る限り、確実に合格できます。
  
   みやざき塾生の方で連絡のあった方には、32は90%以上大丈夫!と伝えています。
 
   現時点では、合格ラインは、『32問以上正解(45問受験の方は27問以上正解)』となる可能性が最も高い状況です。
 
   
31 本試験当日のデータ(会場リサーチ+WEBリサーチ)に限定すれば、そこそこの可能性がありました。
  
   ※本試験当日の会場リサーチデータについては、コチラ(銀次郎の合格サプリ)をご覧ください。わかりやすく昨年との比較も解説してあります。
 
     このデータを見る限り、31~32になるわけです。私が本試験当日に分析したのとほぼ同一の分析の解説がされています。
 
   
   ところが、いろいろなデータを複数入手し検討すると、少し厳しい状況のようです。
 
   本試験直後に大きく期待をさせてしまって申し訳ございませんでした。
 
   ただ、可能性はゼロではない! ☆合格率17.9%くらいで、ギリギリ31の可能性もあるとみています。
 
   合格を祈るのみです。 
 
 
★11月18日追記
 
 信頼度の高いユーキャンのデータが公開されました。
 
 11月の特別セミナーのときにお伝えさせていただいた推測通りのデータとなりました。
 
 特別講義のときに講義させていただいた事情により、今年は、スクールごとに異なるデータになりやすい年なのです。
 
 ※なぜ、それぞれのスクールで異質のデータとなっているかはブログ上では回答いたしません。ご了承ください。
 
 ユーキャンのデータの分析については、銀次郎さんの記事をご覧ください。 私とほとんど同じ分析がわかりやすく解説されています。
 
 
正直なところ、最終的な結果は合格発表(12月3日)までわかりませんが、
 
宅建業界でもっとも信頼できるデータである次の2つのデータ
『日建学院当日17:00までのデータ(WEBリサーチ、一般受験生):約2000人)』
ユーキャン』
によれば、どちらも
80%くらい、32
となっています。

ということで、
みやざきの今年の合格予想ラインは、
 
『32でほぼ決まり!』
 
とさせていただきます。※10月24日より変更なし。
 
ブログ読者の皆様の合格を祈っております。
 
 
★10月25日追記
 
 私の見解(予想)を整理します。
 
 10月19日本試験当日夕方
 
 31(40%)、32(60%)としました。
 
 その後、複数のデータを検討し、
 
 10月24日に、
 
 『32でほぼ決まり!』  

 と変更(上方修正)いたしました。

 ※ユーキャンのデータをみてから、もう一度変更する可能性があります。ご了承ください。 ⇒ 11月18日、変更なしに確定。
 
 

★10月24日以降追記、修正 ※25日修正(TAC、LECの公表データを加味)

 データを複数みて、おもうこと。

 本試験夕方までの会場リサーチ・一般受験生データ(日建学院)  ⇒  31~32

 本試験夕方までのWEBリサーチ・一般受験生データ(日建学院)  ⇒ ほぼ32で決まり。

 その他のいろいろなデータ(日建学院の現時点までのデータ、複数の機関のデータ)  ⇒ 33の可能性もある。 

本試験当日、31(40%)~32(60%)としましたが、ただ、今年の日建学院のデータ(会場リサーチ)は、ひょっとすると10年に一回くらいのデータの偏りがあったのかもしれません。

正直、31は本試験当日に思っていたよりも少し厳しい状況です。


次に従来までの方針で、すべてのデータを信頼度を等しいものと考え、総合的に判断するとすれば、

31(15%)~32(59%)~33(25%)~34(1%) という判断になりそうです。 ※(25日TAC,LECの一般公開データを加味して修正)

ただ、このような総合的な判断は、銀次郎さんのように優れた比較サイトに任せてもいいような気がしています。
 

私の役割は、私の入手できるデータで最も信頼度が高いデータ1つを基に判断することではないかと。
 
そして、そう判断すべきと考えるのは、
昨年(2013年)からスタートした日建学院当日17:00までのデータ(WEBリサーチ、一般受験生):約2000人)』のデータがあるからです。

このデータの信頼度は、どのくらいなのか、まだ2年目なので、つかみきれないところもありますが、
 
私は、(日建学院当日17:00までのデータ(WEBリサーチ、一般受験生):約2000人)』 が、

データの収取状況から、宅建業界でもっとも信頼できるデータと考えていますので、

『32でほぼ決まり!』というのが、現時点での予想です。
 


いまでも、31問正解の方が合格できることを祈っております!
とても大切なみやざき塾生の方で、31の方がいらっしゃるのです。なんとか、合格を!
可能性はゼロではない! 
宅建みやざき塾 宮嵜 晋矢(・人・)
 

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

平成26年度宅建試験が実施されました。

宅建試験受験生のみなさま。
たいへん、おつかれさまでした。
まずは、全力を出し切った自分をほめてあげましょう。

本当にやるべきことをやっていれば、
必ず合格しています。
合格発表を楽しみに待ちましょう。

今年も、みやざき塾、日建学院での講義で提供させていただいた重要テーマから、
多くのズバリ的中が、合格を決める問題(推定正解率40~70%前後)として出題されました。

例:問15など、多数的中!

  法令上の制限、税は、ほぼパーフェクト的中!

 ※たった、40ページくらいテキスト、直前講座資料で、 法令上の制限、税ほぼパーフェクト的中を達成!

 

問15 宅建試験初登場(過去問なし) 予告通りの大ヤマ的中!

推定正解率 約30%

準都市計画区域 ⇒ 市街地開発事業 はダメ!

受験生のほとんどが解けない問題を、らくらく1点!

※みやざき塾の講義だけではなく、日建学院の講義でも、ほとんどの講義で提供させていただきました。

 

☆宅建みやざき塾の講義、教材はこんなにスゴイ! ☆

 

みなさまのお使いのテキストなどと比べてみてください。

合格しやすさの次元が違うことを実感いただけるかと思います。

これが、宅建受験指導に人生を賭け、20000時間以上を注ぎ込んできたみやざき塾の実力です。

 

~2014宅建みやざき塾 本試験前日ファイナル講座P14、P15より~

『たった2ページ!』 の都市計画法のヤマで、問15、問16都市計画法2問とも、ズバリ的中!

  

 

問11 みやざき塾最重要テーマ 借地 解約申入れ 

推定正解率 約40% ズバリ的中!

 

問12 みやざき塾最重要テーマ 借家 定期建物賃貸借 予告通りの大ヤマ的中! 

推定正解率 約40% ズバリ的中!

 

問15 みやざき塾最重要テーマ 都市計画 予告通りの大ヤマ的中! 

推定正解率 約30% ズバリ的中!

 

問16 みやざき塾最重要テーマ 開発行為 予告通りの大ヤマ的中! 

推定正解率 約60% ズバリ的中!

 

問17 建築基準法 ゴロ合わせ ズバリ的中! 

推定正解率 約40% ズバリ的中!

採光 ⇒ 7分の1

 
☆たった155ページのテキストで、ここまで的中させていることに価値がある! 
 

 

問18 用途制限 ズバリ的中! 

推定正解率 約20% ズバリ的中!

 

問19 みやざき塾最重要テーマ 宅地造成等規制法 ズバリ的中! 

推定正解率 約40% ズバリ的中!

この問題は、60%くらいの受験生が1を選んでいる。

自信をもって、1が正しい(正解とならない)と判断できれば正解できる問題。

 

問20 みやざき塾最重要テーマ 土地区画整理法 ズバリ的中! 

推定正解率 約60% ズバリ的中!

2014宅建みやざき塾 本試験前日ファイナル講座 P19

たった1ページの土地区画整理法のヤマで、問20土地区画整理法、ズバリ的中!

 

問21 みやざき塾最重要テーマ 農地法 ズバリ的中! 

推定正解率 約70% ズバリ的中!

 
問22 近所のネタまで… ズバリ的中! 

推定正解率 約60% ズバリ的中!

うちの近所にある特別緑地保全地区のネタが…まさか正解の選択肢だなんて!

直前特別講座でお話しさせていただいた雑談からも、ズバリ的中! 

 

問23 登録免許税 ズバリ的中! 

推定正解率 約50% ズバリ的中!

2014宅建みやざき塾 本試験前日ファイナル講座 P22

たった4行の登録免許税≪住宅の軽減税率適用要件≫で、問22登録免許税、ズバリ的中!

 
 

問24 みやざき塾最重要テーマ 不動産取得税 ズバリ的中! 

推定正解率 約40% ズバリ的中!

 
問25 地価公示
 
ヤマは大外れ…も正解率10%未満の問題のため、全く影響なし。(ほっ!)
 

問26~45 みやざき塾最重要テーマ 宅建業法 20問ほぼすべてズバリ的中! 

多くの受験生が間違えた問題についても、

問27 推定正解率 約30% ズバリ的中!

問31 推定正解率 約30% ズバリ的中!

問45 推定正解率 約40% ズバリ的中!

 

問48 みやざき塾最重要テーマ 統計

推定正解率 約50% ズバリ的中!

統計は、宅建試験50問の中で、もっとも得点しやすい1問と予告通り、

『たった10分で1点取れる!』 今年も証明!

ゴロ合わせで、らくらく1点

http://youtu.be/ClY9JgqrlnI

はっきりといえば、統計で1点取れなければ大失敗。

1点取れても、1時間以上勉強したら、時間の無駄遣いである。

 

その他にも、的中問題たくさん。

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

対策の立てにくい問1について、このようなコメントも頂戴いたしました。
ちょっと特殊な問題ゆえ、友人の倉橋弁護士に依頼したことが功を奏しました。

倉橋弁護士へのお問い合わせはコチラから♪ ☆お問い合わせの際、宅建みやざきの紹介でと伝えていただければ、きっと喜んで依頼を受けてくれることでしょう。
二子玉川総合法律事務所

宮嵜先生 13日の宅建フェスティバルに参加させていただいた粕谷と申します。おかげさまで36点とることができ、3年苦汁を飲まされた鬱憤を晴らすことができました。何よりうれしかったのは、問1を正解できたこと。授業でやった予想問題は、でませんでしたが倉橋先生がおっしゃった「法律の前提となる暗黙の了解」と「判例になっていそうなこと」を外したら2肢を選ぶことができました。また法令上の制限に力を入れて学習したところ7/8正解できました。確かに「法令上の制限」と「宅建業法」おまけに「税」(これは苦労しました。所得税が出なくてラッキー)は努力を裏切らないと思います。ありがとうございました。

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★  
 
 
宅建みやざき塾をご利用いただいた受験生の皆様、ありがとうございました。
 
今年もたった155ページのテキストや直前特別講座の教材で、
 
ズバリ的中をどこのスクールよりも効率よく数多く提供させていただくことができました。
 
みやざき塾をご利用いただいた受験生の皆様、おめでとうございましたヽ(^。^)ノ

 

 
独学ではなかなか攻略しにくいテーマでの得点は、ライバルに差をつけることができたと思います。
受験生のみなさまの合格にお役立ていただけましたこと、とても嬉しく思っております。


ブログ読者のみなさま、メルマガご利用のみなさまの合格を、
Youtube宅建みやざき塾の動画講義をご視聴いただいた皆様の合格を
心よりお祈り申し上げます。

 

日建学院 宅建本試験無料解答速報サービス

にご協力いただいたみなさま、ありがとうございました。

http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/kaisoku/index.aspx

 

家坂先生の「みんなの解答 リアルタイム集計」

 http://e-takken.tv/

も、よろしければ、ご協力お願い申し上げます。 

 

どうぞよろしくお願い申し上げます。

宅建みやざき塾 宮嵜 晋矢

 

 

~おまけ~

宅建試験終了後、会場(戸山高校、新宿)から日建学院(池袋)に向かう途中で、

ふと今日なんか競馬やってたな~と思い、

久しぶりに競馬をやってみたら、ズバリ的中!

移動中の電車でのたった5分くらいの予想で、大当たり!

『宅建本試験の強運』は、ここまである! すごいね!

全力で頑張ってきたご褒美かな? ヽ(^。^)ノ

 

☆これから無料で提供していく宅建試験に関する動画の撮影・費用に使わせていただきますね(^^)v

 

 

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 


調子に乗りすぎると、良くないので、自分に厳しくできるよう、

本日から、ダイエット、ジョギング生活を始めます(^_^)/

10月21日 現在 約80kg (Before)


毎朝、毎晩、ジョギングしながら、2015年の教材の構成、より講義をわかりやすくするための工夫を考えてまいります♪

ジョギングして、街の風景を見ていると、けっこう講義のネタが思いつくんですよね!

  

コメント (32)
この記事をはてなブックマークに追加

平成25年度宅建試験 解答速報 合格予想ライン たぶん【確定版】

2013-10-31 15:25:25 | 宅建試験 合格予想点・コメント

平成25年度宅建試験 解答速報 合格予想ライン たぶん【確定版】

※この記事は、随時更新してまいります。  最終更新:2013.10.31  15:25

                                   2013.11.1 問17について、追記 

平成25年度宅建試験(宅地建物取引主任者資格試験) ustream 生放送公開イベント

第1弾

タイトル 『2013宅建本試験を語る ~分析と合格予想ライン~』

http://youtu.be/lqbiW5Gatz4

☆いろいろなデータを比較して、合格予想ラインを語りました。

水野先生(LEC)、大澤先生(ダイナマイト)と一緒に、
今年の宅建試験を分析し、合格予想ラインを検討しました。
 
 
第2弾
 
 
右手先生(渋谷会)と対談いたしました。
今年の本試験問題の特徴的な問題や問6、合格予想ラインについて対談しています。 
 
★問6、問17、合格予想ラインについては、ブログ上の見解が最新のものです。
 
☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

平成25年度宅建試験が実施されました。

宅建試験受験生のみなさま。
たいへん、おつかれさまでした。
まずは、全力を出し切った自分をほめてあげましょう。

本当にやるべきことをやっていれば、
必ず合格しています。
合格発表を楽しみに待ちましょう。

今年も、ブログ、Youtube、、メルマガ、Facebook、twitterなどで提供させていただいた重要テーマから、
多くのズバリ的中が、合格を決める問題(推定正解率50~70%前後)として出題されました。
例:問11、問16、問18など、多数的中! 
独学ではなかなか攻略しにくいテーマでの得点は、ライバルに差をつけることができたと思います。
受験生のみなさまの合格にお役立ていただけましたこと、とても嬉しく思っております。


ブログ読者のみなさま、メルマガご利用のみなさまの合格を、
Youtube宅建みやざき塾の動画講義をご視聴いただいた皆様の合格を
心よりお祈り申し上げます。

☆ ☆ ☆ ☆ ☆

平成25年度 宅建試験
解答速報 合格予想ライン たぶん【確定版】

10月20日 18:00時点  合格予想ライン 34くらい 

10月24日 15:00時点  追記 

34問以上正解(5問免除者は29問以上正解)できていれば、たぶん大丈夫です。

入手できたデータ上は、合格ラインが35以上になる可能性は、ほぼなしといえます。

※35の可能性について

  35の可能性は、入手データの偏り等も考慮して、

  問6が没問(問6は全員正解)となった場合に、ほんのわずかに残る程度です。

 

◇10月31日 15:30時点  合格予想ライン 『33』くらい ※問6の扱いによって、多少変動あり。

☆新たに入手できたデータをいろいろと分析した結果、現時点での合格予想ライン(%)を少し下方修正させていただきます。

下方修正の理由:
新たに入手できた、信頼性のある本試験当日夕方限定の一般受験生WEBデータ(約3000名)などを分析した結果 

※どうやら、いままで重視してしていた「本試験当日教室会場速報データ」は、試験当日の悪天候の影響やWEB環境の変化の影響等により、例年よりも少し高めに偏っていたのかもしれません。このデータのみが他の複数のデータと比べて、約1点分くらい高いデータになっています。(本試験当日教室会場速報データのみに限定すれば、今現在分析してみても、34の可能性が高い状況です)

☆新たに入手できたデータも加味して、昨年までの数値と比較すると、33の可能性が最も高い状況です。また、当初思っていたより32の可能性もありそうです。

 

◆以下、ちょっとややこしいのですが、とても気になると思いますので、場合を分けて合格ラインを予想してみます。

【 問6の正解は4のみ、問17の正解は4とした場合 】
『32(20%)-33(60%)-34(20%)』 あたりが合格ラインとなりそうです。

【 問6は没問(全員正解扱い)、問17の正解は4とした場合 】
『33(50%)-34(50%)』 あたりが合格ラインとなりそうです。
※問6は没問(正解なし扱い)、問17の正解は4とした場合は、『32(50%)-33(50%)』 です。

☆32の可能性は、問6が4のみ正解となった場合に、多少残っているとみています。
 したがって、問6が4(問6を除いて31、問6を入れて32)の方には、合格の可能性が多少ありそうです。
 問6が没問(問6は全員正解)となった場合には、手持ちのデータ上は、ちょっと厳しそうです。
  
 ちなみに、32が合格ラインになると、
 日建学院の合格率は、前年対比で大幅アップになります。
 みやざき塾でも、32の方(お2人いるのです…)が無事合格でき、ほぼ全員合格になりそうです。

 ということで、なんとか32が合格ラインになってくれないものでしょうか?
 私の希望の合格ラインは、手持ちのデータ上の下限ともいえる『32』です。
 合格ラインが一問分でも下がり、少しでも高い合格率となることを祈っております(・人・)

 

みやざきの解答速報を公開させていただきます。
※ 正解番号を変更することもありますので、あらかじめご了承ください。

みやざきの推定正解番号 

24442
※3412
43132
34311
42343

11224
22232
31213
22414
13344 

※問6は、本試験当日大手スクールにおいて、1か4でわれていましたが、

 現在は4が多数派です。

 問6については、没問(全員正解)になる可能性も、わずかながらあると思います。

 問6が没問になった場合、『問6を除いて32問正解(5問免除の方は27問正解)』の方にも、

 合格の可能性(50%程度)があります。

◆問6についての詳しい解説につきましては、家坂先生の記事をぜひご覧ください。

 

※問17については、出題がやや不適切だったとは思いますが、正解は4(イは誤り)でやむを得ないと思います。

イ 3階建ての共同住宅の各階のバルコニーには、安全上必要な高さが1.1m以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。

⇒誤り。1階のバルコニー(の全て)には、必ずしも安全上必要な高さが1.1m以上の手すり壁、さく又は金網を設ける必要はない。

◆なお、問17につきましては、保坂先生の『保坂つとむの宅建ブログ』に詳しい解説がありますのでご覧ください( ..)φメモメモ 
※私が本試験当日、日建学院の解答速報中にたどった道とほとんど同じです。
http://ameblo.jp/hosaka-tsutomu-no-blog/entry-11649390236.html

☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

問6について ~みやざきの見解~  
※来年受験する方は、合格レベルをはるかに超える内容なので、見ないほうがいいかも…

まず、この問題については『没問』扱いがもっともいいような気がしていることを率直に申し上げます。

当初、1と4で割れたのは、積極的に正しいのはコッチ!というものではなく、
2と3は明らかに違っているというところまでたどり着いてから、
1と4のどちらを選んだほうがよりよいかという消極的な状況でした。

※恥ずかしながら、私の勉強不足で、まだよくわからないところがある問題です。実際、本試験中は、『4』を選びながらも、日建学院の解答速報中には、いろいろと意見が出る中で条文民法501条後段2号を重視する『1』が最もいいような気がしました。しかし、21日(火曜日)にちょっと時間をとって調べてみると、やっぱり『4』でいいかもしれないと思えるようになりました。

現在の見解は、次のようになります。 ※ここの見解は、随時、更新する可能性があります。

肢1 ⇒ 誤りの可能性が高い。

理由:Cが、D及びEの各不動産に対する抵当権を実行して回収することができるのは、

    Cの負担部分を除いた『1000万円』までではないか?

肢2 ⇒ 誤り。

理由:Dが、Cに対して求償することができるのは、『500万円』まで。

肢3 ⇒ 誤り。

理由:民法第501条後段1号「保証人は、あらかじめ先取特権、不動産質権又は抵当権の登記にその代位を付記しなければ、その先取特権、不動産質権又は抵当権の目的である不動産の第三取得者に対して債権者に代位することができない。」

       最判昭和41年11月18日

       民法501条後段1号『あらかじめ』=保証人の弁済後第三取得者が抵当不動産を取得する前

    本問では、第三者(第三取得者)が担保不動産を買い受けた後に、CがA銀行に対して弁済した場合なので、Cは代位の付記登記をしなくても、第三者に対してA銀行に代位することができます。

肢4 ⇒ 民法501条後段2号 『第三取得者は、保証人に対して債権者に代位しない。』

      というところだけみると、誤りのようにも思えますが、

      同条同号の解釈【代位から考えるアプローチ】 や

      他の規定(共同保証人間の求償権の準用?、物上保証人の求償権の準用?、不当利得?)

      【代位以外から考えるアプローチ】なども考慮すると、

      正しいように思えます。

肢4を正しいと考える解釈について 【501条後段5号類推】

物上保証人からの第三取得者は、501条後段2号の『第三取得者』には含まれず、物上保証人と同視することによって、保証人に対して代位できる。

と考える解釈。

う~ん、難しいね(>_<)

★この問題のことで時間を浪費するよりも、もっと有意義なことに貴重な時間を使っていただきたいと願っております。

 みやざき塾の塾生さんは、この問題を無視してください。

 この問題の正解は、没問の可能性もあるかと思いますので、合格発表を待ちましょう。

※現在、来年度向けの受験対策教材に精力を注ぎたい状況です。
そのような状況ですので、問6、問17に関する質問につきましては、
個別の回答は行わず、ブログ上の記事を持って回答とさせていただきますので、
どうかご容赦ください。

☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

 

◇ 10月20日~21日のイベント

20日夕方:宅建試験の解答速報(日建学院)、

22:15~  《 2013 宅建本試験を語る 生放送 ustream 》  

平成25年度宅建試験(宅地建物取引主任者資格試験) ustream 生放送公開イベント

タイトル 『2013宅建本試験を語る ~分析と合格予想ライン~』

http://youtu.be/lqbiW5Gatz4

☆いろいろなデータを比較して、合格予想ラインを語りたいと思います。

http://ustream.tv/channel/selectcube

水野先生(LEC)、大澤先生(ダイナマイト)と一緒に、
今年の宅建試験を分析し、合格予想ラインを検討していきます。
 
間に合えば、もう一人、あの先生もいらっしゃるかもしれません。 
 
⇒間に合わなかったので、第2部として、対談させていただきました。

 

☆ ☆ ☆ ☆ ☆

みやざきの宅建ブログをご愛読いただき、
YouTube宅建みやざき塾をご視聴いただき、
心より感謝申し上げます。

本気で合格を目指す方が、短期間で確実に合格できるような
よりよい宅建試験の合格情報を提供できるようがんばってまいります。

宅建試験に合格された後におかれましても、
これからの宅建受験生のみなさまに、
みやざきの宅建ブログ や YouTube宅建みやざき塾
をご紹介いただければ、
こんなに嬉しいことはありません。
今後とも、どうぞよろしくお願い申し上げます。
宮嵜晋矢

コメント (59)
この記事をはてなブックマークに追加

平成24年度宅地建物取引主任者資格試験 合格発表!

2012-12-05 03:50:15 | 宅建試験 合格予想点・コメント

平成24年度宅地建物取引主任者資格試験 合格発表!

 

※こちらの記事は、12月5日に数回更新いたします。 あらかじめご了承ください。

 

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

ついに平成24年度宅地建物取引主任者資格試験の合格発表です。

 

財団法人 不動産適正取引推進機構 のHPより

http://www.retio.or.jp/exam/

合否判定基準 50問中33問以上正解した者

問5 正解 3又は4

とのことです。

合格された受験生の皆様、合格おめでとうございました(*^^)v

 

問5について、(いままでの平成15年度問13等の扱いとは異なり)

両方正解したのは素晴らしい判断だと思います。 

ボーダーライン上でつらい思いだった受験生の多くの方が合格されたことは、

ほんと喜ばしいことです♪

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

宅建試験に合格された皆様へ


『宅地建物取引主任者の登録の手引きと実務』について、あの水野先生(LEC、水野塾)の講義があります。

ぜひご視聴ください(^^)/

http://www.youtube.com/watch?v=6FPAu58_AyE&feature=plcp

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 ブログ読者の皆様の合格を祈っております。

 ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

※なお、合格証書等は、合格発表の日(12月5日)に発送されますので、
 合格発表日に届くとは限りません。

コメント (35)
この記事をはてなブックマークに追加

平成24年度宅建試験 問5 について 

2012-10-24 21:05:23 | 宅建試験 合格予想点・コメント

☆合格ライン突破しました~! 等、

 ブログ読者さまからのコメントは、

『コメントをいただきありがとうございます♪~心よりの感謝の思いを込めて~』 

http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/0935c3c757359b7955ab36e2b85e601b

 へお願い申し上げます。

◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ 

こちらの記事へのコメントは、問5に関するものだけでお願い申し上げます。

なお、問5に関するコメントについては、この記事の本文をもって回答とさせていただきますのでご了承ください。

私の考えに修正等ある場合には、『※○月△日修正、追記』など明示したうえで、この記事の本文を直接修正いたします。

★実は、管理業務主任者試験対策講座の管業みやざき塾で使用する教材のバージョンアップや次年度向けの宅建みやざき塾などの宅建試験受験対策教材の制作(なるべく平成24年度試験の印象が強く残っているうちに手を加えたり、カリキュラムを確定したいのです…)  で

ほんと手いっぱいで、問5の議論についてまで時間がとれない状況なのです。

ほんとは、この問題についても丁寧にキャッチボールをさせていただき、みなさまと議論したいのですが、申し訳ないです。

今年の管理業務主任者試験を受験する方や来年度の宅建試験を受験する方の合格のために時間を使わせてください。

☆いただいたコメントは、ブログ読者を不快にさせるようなNGワードなどがない限り、すべて公開しております。

☆もちろんいただいたコメントは、すべて読ませていただいております。

『うん、そうだよね、うんうん、そうなんだよー』とほぼ納得しながら読んでおります。

ほんと困った問題ね…早く正解発表してよ!(本音)(@_@;) 

 

☆☆☆ この場を借りて、とても有益な情報を提供していただいている 通りすがりさん に感謝申し上げます。 ☆☆☆ 

 

◆問40 ア について

 ここも争いがあるようですが、

 『条文通りで正しい。』 とだけコメントさせていただきます。

 

◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ 

平成24年度宅建試験 問5 について

今年の問題で大手スクールなどで推定正解番号が分かれた問題があります。

問5です。

ひょっとすると『3と4(2つ正解)』になる可能性もありますが、

いままでの宅建試験の歴史を見る限り、この手の問題の正解は1つだけですので、

たぶん、正解は『3』だけだと思います。

 

恥ずかしながら、当初は作問ミスでやっちゃったのではないか? と思っていたのですが、

(いまでもやっぱり作問ミスったんじゃね…と内心思っているところはあるのですがwww)、

なるほど! こう考えれば…と思えなくもないところがあります。

4をすぐに判断できなかった自分の不勉強を反省中です…m(_ _)m

なぜ正解を『3』だけと考えるのか、(出題者がなぜ『4』を正解と考えていないと思うか)

みやざきなりの考え方を紹介させていただきます。

※率直に言えば、『3』が正解のときに、どうやって『4』が正解でないと考えるか、です。

☆なお、こちらの記事は、来年以降の受験には全く役立ちません。平成25年度以降の宅建試験受験対策としては全くムダな有害記事になります。ご了承ください。

 

みやざきの見解 (10月23日)

 ・選択肢3は、民法と本問の判決文に照らし合わせて明らかに誤っている。

 ・選択肢4は、以下の理由で、明らかに誤っているとはいえない…と考えます。

 

〔選択肢4問題文〕

請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であっても、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から1年以内にしなければならない。

◇みやざきの見解 

634条2項前段より

「注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができる。」

637条1項より

「前三条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約の解除は、仕事の目的物を引き渡した時から一年以内にしなければならない。」

 

ここまでであれば、特に問題はありません。

で、問題となるのが638条です。

 

638条1項本文が

「建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵について、引渡しの後五年間その担保の責任を負う。」

としているので、一見すると、

建物の請負の場合、『瑕疵について、引渡しの後五年間その担保の責任を負う』

ようにも思えます(私も当初そう思いました)。

しかし、638条2項において

「工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、注文者は、その滅失又は損傷の時から一年以内に、第六百三十四条の規定による権利を行使しなければならない。」

としていることから、

選択肢4の問題文にある『重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合』を、

前項(638条1項)の瑕疵によって滅失し、又は損傷したとき』にあたると考えると

注文者は、その『滅失又は損傷の時から一年以内』に、

第六百三十四条の規定による権利(瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求)を行使しなければならない、

ことになります。

さらにここで、

選択肢4の問題文にある『重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合』の損害賠償請求権の発生時点について、

請負契約における所有権の移転時期であり、瑕疵の問題が現実化する時点である

『建物を引き渡した時』『滅失又は損傷の時』にあたる、と解釈することができます。

☆わかりやすくいうと『注文した建物が最初からぶっ壊れている場合には、引き渡しから1年以内に損害賠償請求をしなければならないということです。

※損害賠償請求権(634条2項前段)は、注文者が『引き渡し』を受けた時点で発生する、という判例(最判S54.3.20)もあります。

このように考えると、

選択肢4の問題文にあるように、

「請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であっても、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から1年以内にしなければならない。」

ということができます。

このような考え方は十分成り立ちます。

したがいまして、選択肢4は、明らかに誤っているとはいえない、ということになります。

 

※ほんとにこれでいいの?といわれれば、

 私自身自分の上記筋道について突っ込みたいところはあるのですが、

 あくまで一つの考え方として成立しうるということです。 

 ご容赦くださいませ。

☆なお、来年度以降の宅建みやざき塾では、こんなひどい選択肢4は除外し、3択問題として利用いたします。 

 

◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ 

『10月29日追記』

請負人の担保責任においては、

第六百三十四条  『仕事の目的物に瑕疵がある』ときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができる。ただし、瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りでない。
2  注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができる。この場合においては、第五百三十三条の規定を準用する。

となっており、

売買の瑕疵担保責任についての

第五百七十条  『売買の目的物に隠れた瑕疵があった』ときは、…(略)…

とは扱いを異にしています。

そのため、請負人の担保責任においては、隠れた瑕疵であることは必要ない、とするのが一般的です。

ここまで、追記です。

◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ 

※関連条文を紹介させていただきます。

(請負人の担保責任)

第六百三十四条  仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができる。ただし、瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りでない。

 注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができる。この場合においては、第五百三十三条の規定を準用する。

第六百三十五条  仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。

(請負人の担保責任に関する規定の不適用)

第六百三十六条  前二条の規定は、仕事の目的物の瑕疵が注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じたときは、適用しない。ただし、請負人がその材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、この限りでない。

(請負人の担保責任の存続期間)

第六百三十七条  前三条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約の解除は、仕事の目的物を引き渡した時から一年以内にしなければならない。

 仕事の目的物の引渡しを要しない場合には、前項の期間は、仕事が終了した時から起算する。

第六百三十八条  建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵について、引渡しの後五年間その担保の責任を負う。ただし、この期間は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これらに類する構造の工作物については、十年とする。

 工作物が『前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したとき』は、注文者は、『その滅失又は損傷の時から一年以内』に、第六百三十四条の規定による権利を行使しなければならない。

 

※本問の判決文について

最高裁判所HPより

平成14(受)605 損害賠償請求事件  
平成14年09月24日 最高裁判所第三小法廷 判決 棄却 東京高等裁判所

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319133918310717.pdf

         主    文

       本件上告を棄却する。

       上告費用は上告人の負担とする。

         理    由

 上告代理人鎌田哲成の上告受理申立て理由(ただし,排除されたものを除く。)について

 1 本件は,建物の建築工事を注文した被上告人が,これを請け負った上告人に対し,建築された建物には重大な瑕疵があって建て替えるほかはないとして,請負人の瑕疵担保責任等に基づき,損害賠償を請求する事案である。建て替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することが,民法635条ただし書の規定の趣旨に反して許されないかどうかが争われている。

 2 原審が適法に確定した事実関係の概要は次のとおりである。

 被上告人から注文を受けて上告人が建築した本件建物は,その全体にわたって極めて多数の欠陥箇所がある上,主要な構造部分について本件建物の安全性及び耐久性に重大な影響を及ぼす欠陥が存するものであった。すなわち,基礎自体ぜい弱であり,基礎と土台等の接合の仕方も稚拙かつ粗雑極まりない上,不良な材料が多数使用されていることもあいまって,建物全体の強度や安全性に著しく欠け,地震や台風などの振動や衝撃を契機として倒壊しかねない危険性を有するものとなっている。このため,本件建物については,個々の継ぎはぎ的な補修によっては根本的な欠陥を除去することはできず,これを除去するためには,土台を取り除いて基礎を解体し,木構造についても全体をやり直す必要があるのであって,結局,技術的,経済的にみても,本件建物を建て替えるほかはない。

 3 請負契約の目的物が建物その他土地の工作物である場合に,目的物の瑕疵により契約の目的を達成することができないからといって契約の解除を認めるときは,何らかの利用価値があっても請負人は土地からその工作物を除去しなければならず,請負人にとって過酷で,かつ,社会経済的な損失も大きいことから,民法635条は,そのただし書において,建物その他土地の工作物を目的とする請負契約については目的物の瑕疵によって契約を解除することができないとした。しかし,請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に,当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく,また,そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは,契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって,請負人にとって過酷であるともいえないのであるから,建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても,同条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。したがって,【要旨】建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には,注文者は,請負人に対し,建物の建て替えに要する費用相当額を損害としてその賠償を請求することができるというべきである。

 4 以上と同旨の原審の判断は,正当として是認することができる。原判決に所論の違法はなく,論旨は採用することができない。

 よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。

(裁判長裁判官 濱田邦夫 裁判官 金谷利廣 裁判官 奥田昌道 裁判官 上田豊三)

 

◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ ◇ ◆ 

ひとりごと

う~ん、しかしこの問題の扱いは難しいね(>_<)

まともな方が作問する限り、この問題全体の趣旨、判例の趣旨からいって、

正解は『3』であることは間違いないんだけど…。

コメント (65)
この記事をはてなブックマークに追加

宅建解答速報平成24年速報版

2012-10-23 07:00:35 | 宅建試験 合格予想点・コメント

☆たくさんのコメントをいただき感謝申し上げます。
 恥ずかしながら、いろいろな思いが駆け巡り、涙なしには読むことができません。
 頂いた順にコメントを返させて頂きたいと思いますので、どうぞよろしくお願いいたします。 

いただいたコメントのお礼、回答は、
『コメントをいただきありがとうございます♪~心よりの感謝をこめて~』
でさせていただいております。

☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 

平成24年度宅建試験が実施されました。

受験された受験生のみなさま、
たいへんおつかれさまでした。
まずは、全力を尽くした自分をほめてあげましょう。
本当にやるべきことをやっていれば、
必ず合格しています。
宅建みやざき塾のみなさま、ブログ読者のみなさま、メールマガジンご利用のみなさまの
全員が合格されていますこと、
心よりお祈り申し上げます。

 

平成24年度 宅建試験
解答速報 合格予想ライン
速報版

翌日 9:30 追記
10月23日 追記あり ※私の表現が悪くて誤解している方が多かったようですので、少し読みやすくいたしました。
☆予想ラインについては、公開当初(10月21日本試験当日)より変更はございません(表現が変わっただけで内容は変わっていません)。


合格予想ライン ※合格率を例年並み、問5の正解を3とした場合
34(80%)~33

~合格予想ラインについてのコメント~

★問5の正解は『3』『4』『3と4』の可能性があり、
 問5の正解が『3と4』となった場合には、
 合格予想ラインが若干上昇し、34~35になります。
 『4』だけの可能性は、私個人的にはないと思いますので触れません。

☆以下の合格予想ラインは、問5の正解を『3』だけとして考えた場合のものになります。
  あらかじめご了承ください 

【問5の正解を『3』だけとして考えた場合の合格予想ライン分析です】

合格率が15%~18%の間で決まるとした場合、
本試験当日に、私が入手できた『複数の』『客観的なデータ』上、
得点分布、偏差などから、
可能性があるのは、その可能性の小さいものも広く含めると、
だいたい次のように33~35になります。

33 (15%) 34(80%) 35(5%)  
データを総合的に判断して、
もっとも可能性が高いのが『34』、
次に可能性が高いのが『33』になります。
大手のスクールなどでは35前後としているところもあり、
そのことも考慮させていただいて、35(5%)としておりますが、
当日データの信頼度の最も高い日建学院の一般生データ(日建学院に通っていない方のデータ)をみるかぎり、
35になると、おそらく合格率が15%を下回ることになってしまうので、
従来の合格率を維持するのであれば、現時点ではほぼなしといえます。

※以上の分析は、問5の正解を『3』だけとした場合のデータです。

★問5の正解が『3と4(どちらも正解)』の場合は、上記の『3』だけ正解の場合とは変わり、35の可能性も30%くらいはあるかと思います。

みやざきの解答速報を公開させていただきます。
※ 正解番号を変更することもありますので、あらかじめご了承ください。

みやざきの推定正解番号 ※変更なし

31323※
41414
43221
13234
24214
11122
44121
42343
33342
32231

※問5の正解は『3』『4』『3と4』の可能性があるようです。
 少し考えた結果、
 私は、『3』だけという結論にいたします。
 詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
 『平成24年度宅建試験問5について』

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

今年も、ブログ、Youtube、メルマガなどで提供させていただいた重要テーマから、
多くのズバリ的中が、合格を決める問題(推定正解率40~70%前後)として出題されました。

例えば、権利関係でデータ上合格を決めるうえで重要となった問題となった、
問4『無権代理と相続』
問6『不動産物権変動』☆正解肢は、今年のみやざき塾で大ヤマにしていた「(宅建試験初登場)背信的悪意者からの転得者」
問10『遺留分』☆兄弟姉妹に遺留分なし
問12『定期建物賃貸借』
などなど、多くの問題を
究極の宅建直前ヤマ当て講座として提供させていただいた『みやざきのズバリ狙い撃ち!』でも
(権利関係はたった30個しかない一問一答なのに!)
正解の選択肢をズバリ直撃して、大きく合格に貢献させていただくことができました。 

独学ではなかなか攻略しにくいテーマでの得点は、ライバルに差をつけることができたと思います。
受験生のみなさまの合格にお役立ていただけましたこと、とても嬉しく思っております。

ブログ読者のみなさま、メルマガご利用のみなさまの合格を、
Youtube宅建みやざき塾の動画講義をご視聴いただいた皆様の合格を
心よりお祈り申し上げます。

☆ ☆ ☆ ☆ ☆

 《 2012 宅建本試験を語る 生放送 ustream 》  

10月21日 22:00~23:30 実施

水野先生(LEC)、大澤先生(ダイナマイト)、右手先生(渋谷会)、那賀島先生(SEEP)、竹井さん(ルミノーゾ・パートナーズ)

S先生(元大手スクール主任)、イッチャン 

と一緒に今年の宅建試験を分析し、合格予想ラインを検討していきます。

 

こちらの動画はYouTubeで公開しております。

http://www.youtube.com/watch?v=cGybby8SGzE&feature=plcp

日建での解答速報打ち上げでかなりグビグビ飲んだ後の撮影だったため、テンション高くて申し訳ありません

どうかご容赦ください。

☆ ☆ ☆ ☆ ☆

~みやざきより大きな感謝の思いを込めて~

みやざきの宅建ブログをご愛読いただき、
YouTube宅建みやざき塾をご視聴いただき、
心より感謝申し上げます。

本気で合格を目指す方が、短期間で確実に合格できるような
よりよい宅建試験の合格情報を提供できるようがんばってまいります。

宅建試験に合格された後におかれましても、
これからの宅建受験生のみなさまに、
みやざきの宅建ブログ や YouTube宅建みやざき塾
をご紹介いただければ、
こんなに嬉しいことはありません。
今後とも、どうぞよろしくお願い申し上げます。
宮嵜晋矢

コメント (105)
この記事をはてなブックマークに追加

平成23年度宅建試験 解答速報合格予想ライン など

2011-11-04 14:08:42 | 宅建試験 合格予想点・コメント

2011.10.17~10.18 10.20 追記
2011.10.27 追記
2011.10.31、11.1 追記 ※問42について追記させていただきました。
2011.11.4 追記 ※合格予想ラインについて追記させていただきました。

☆ ☆ ☆ ☆ ☆

追記

ほんとうにたくさんのコメントをいただき、あらためて心より感謝申し上げます。
いま、宅建に、管業に、FPに、その他いろいろあって、とても忙しく、
なかなかブログの時間をとれないのですが、
時間ができましたら、必ずコメントの回答をさせていただきますので、
どうぞよろしくお願い申し上げます。
→11.4 コメントのお礼をさせていただいております。

☆ ☆ ☆ ☆ ☆

たくさんのコメントをいただきありがとうございます。
心より感謝申し上げます。
がんばって、宅建受験に役立てていただけるブログをやっててよかったなぁ、
と嬉しくて涙がこぼれてきます。
ただいま、1つ1つ全てのコメントを丁寧に読ませていただいております。
コメントの回答は、こちらの記事を通じてさせていただきますので、
どうぞよろしくお願い申し上げます。

☆ ☆ ☆ ☆ ☆

自己採点結果で苦しい思いをされている方へ

私もかつて、試験でいい結果がでなくて苦しい思いをしたことが何度かあります。
あのときの胸のうちを思い出してみると、
こんなふうに接してくれたら、アドバイスしてくれたら、
なんて心が安らいだことだろう…
私自身が試験で失敗することの多かった頃に出会いたかった。
そんな素晴らしいイッチャンさんのサイトを紹介させていただきます。

『初心者のための宅建試験一発合格サイト』
http://blog.takken-get.com/

※ご縁あって、先日お会いさせていただくことができました。
 ハートがとっても熱く、そして優しい方でした。
 受験生のみなさまのお役に立てるようなイベントを一緒にさせていただきたいと思います。
 どうぞよろしくお願い申し上げます。

☆ ☆ ☆ ☆ ☆

来年、再チャレンジをする方は、一度疲れた体と頭を休めましょう。
確実な合格をするためには、十分な休息も必要です。
合格発表の頃、
2012宅建試験で確実に合格するためのアドバイスをブログで公開してきます。

なお、お問い合わせをいただいている
全員合格!を目指す、
宅建みやざき塾 (東京都内にて、月1~2回土曜日実施)につきましては、
塾生の方からの紹介などが中心となります。
ブログ上では、合格発表後、
5名程度に限り、限定募集をさせていただきます。
※合格発表当日~翌日に案内をさせていただきますので
 よろしくお願い申し上げます。
※今年の実績について
 ほとんど出席していただいた多くの方が、合格推定ラインを超えています。
 5~6割くらいの出席の方でも、各種模試の成績を問わず、
 合格率70%~80%の見込みです。
 脳・神経系の一級障害をお持ち(しかも高齢)の方も、自己採点結果で合格推定ラインを超えています。
(正式な合格発表後に、合格体験記、推薦文などをぜひとの申し出をいただいております。)

☆ ☆ ☆ ☆ ☆

平成23年度 宅建試験
解答速報 合格予想ライン
当日 18:00 速報版
翌日 10:30 追記

合格予想ライン ※合格率を例年並みとした場合
『35問前後』

※追記
LECが合格予想ラインを途中で上方修正しました。
資料として用いている、試験当日データにはLECのものも加味していますので、
無視することはできません(下記の%を少々上方シフトすることになります)が、
合格ラインの可能性が最も高いのは35問でかわりありません。

~合格予想ラインについてのコメント~

合格率が15%~18%の間で決まるとした場合、
本試験当日に、私が入手できた『複数の』『客観的なデータ』上、
得点分布、偏差などから、
可能性があるのは、その可能性の小さいものも広く含めると、
だいたい次のように33~37になります。
33 (10%) 34(30%) 35(45%) 36(12%) 37(3%)

データを総合的に判断して、
もっとも可能性が高いのが『35』、
次に可能性が高いのが『34』になります。

※昨年、本試験当日の見解で合格予想ラインを当てていたのに、
途中でより合格ラインを絞り込む変更をしたら、
想定していた下限15.5%を下回る、15.2%の合格率になったこともあって、
ボーダーライン上の受験生のみなさまにご迷惑をおかけしてしまいました。
そこで、今年は合格率はやむなく幅を広く15%~18%とさせていただき、
判断材料のデータも,本試験当日:15:00~18:00 のデータのみにさせていただきます。

~この場を借りて大山さんへ~
昨年、35点で一点足りなかったのに、
私の判断ミスで合格祝いをしてしまった大山さんには、
ほんとうに申し訳ないことをしてしまいました。
それにも関わらず、
今年、みやざき塾にいつも笑顔でご参加いただき、
42点くらいをとっていただくことができました。
ほんと嬉しい報告をいただきました。
合格おめでとう!

☆ ☆ ☆ ☆ ☆


平成23年度宅建試験が実施されました。
受験生のみなさま、
たいへんおつかれさまでした。
まずは、全力を尽くした自分をほめてあげましょう。
本当にやるべきことをやっていれば、
必ず合格しています。
ブログ読者のみなさま、メールマガジンご利用のみなさまの全員が合格されていますこと、
心よりお祈り申し上げます。


解答速報を公開させていただきます。
※ 正解番号を変更することもありますので、あらかじめご了承ください。

推定正解番号
41423
14234
32343
24134
13132
32442
32411
11224
41433
21243

~ 問42 ウ について ~

※追記
注:解答速報では、多くの教育機関が1としていますが、正解は1と4のどちらの可能性もあると思います。
合格発表当日まで、正解は1なのか、正解は4なのか、はっきりとはわかりません。
個人的には、本試験当日から変わらず、
1のほうがより可能性が高いと思うのですが、4の可能性もけっして低いわけではなく、
1(60%)、4(40%)くらいの差しかありません。
むしろ、多くの教育機関が1に偏っているのが不思議なくらいです。

※追記
宅建業法の内容を正確に覚えていながら、明確な判断ができず、
1と4で迷い、やむなく1と4のどちらかを選ばざるを得なかった受験生が
相当に多かったことを考えますと(私自身いまでもちょっと迷っています)、
『1と4どちらも正解』とするほうがいいと思います。

この問題は受験生にとっては、ちょっといやな問題であったと思います。
個数問題なのに、
ウは正しいとも、誤りともいえそうな問題です。
ウが正しいと1が正解。ウが誤りであれば4が正解になります。

そこで、どう考えるかなのですが、
この問題は、『事例問題』であり、
ウの事例設定自体は正しい内容なので、
正しいと判断する方がよりよいと思います。

例えば、事実として
『今日は①役所と②病院にいかなければならない』というときに、
『①役所にいかなければならない』
ということ自体は正しいからです。

そうはいっても、
問題のとらえ方1つで正解が変わる問題ですので、
真剣勝負の受験生にはつらい問題ですよね…

※来年以降の受験生に講義するときは、
 ウはあまり気にしないようアドバイスする予定です。

※参考までに、42-ウに関して、実務上の扱いを紹介いたします。
本試験当日、私が日建学院の正解番号を導く際、いくつかあった根拠らしきもののうちの1つです。
試験対策上、知らない方がいいかもしれない、なんともややこしい内容なので、
これから宅建試験を受験される方は、ご注意ください。
合格者の方、今年合格予想ラインを超えている方、
どうしても42-ウについて納得できないという方のみご覧いただければと思います。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/sinsei/820-04-0sinseiyousiki.htm
※なお、『~庁』と『~知事』は同じではありません。

※ご質問をいただいている、契約、申込みが明記されていない点について
この点もちょっと悩ましいのですが…

問42 イ の問題文
 「売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない案内所」 という表現との比較
問42 ウ の問題文 
「法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出」 という表現、
問42 ウ の事例設定
甲県知事免許のA社(甲県にしか事務所がない)が、
乙県に設置した案内所で、契約、申込みのどちらも行わない場合は、ちょっと考えにくいこと

などから、届出が必要な場所と判断したほうがよいと思います。

※参考条文を掲載しておきます。(合格だけを考えて学習する方は読まなくても大丈夫です。)
宅建業法50条2項
宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、第十五条第一項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の取引主任者の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。

宅建業法15条1項
宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。)ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者(第二十二条の二第一項の宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。以下同じ。)を置かなければならない。

宅建業法施行規則 6条の2
法第十五条第一項の国土交通省令で定める場所は、次に掲げるもので、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約(予約を含む。以下この項において同じ。)若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする。
 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
 宅地建物取引業者が十区画以上の一団の宅地又は十戸以上の一団の建物の分譲(以下この条、第十六条の五及び第十九条第一項において「一団の宅地建物の分譲」という。)を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
 他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
 宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所

コメント (61)
この記事をはてなブックマークに追加

宅建本試験当日のイベントのお知らせ♪

2011-10-14 08:19:32 | 宅建試験 合格予想点・コメント

2011宅建本試験当日(10月16日23:00頃)、

平成23年度宅建試験(宅地建物取引主任者資格試験) ustream 公開イベント

をご案内させていただきます。

水野先生(LEC)、那賀島先生(TOLE)、竹井さん(ルミノーゾ・パートナーズ) 

と一緒に今年の宅建試験を分析し、合格予想ラインを検討していきます。

※視聴者の方からの質問にも応えていく予定です。

http://ustre.am/DQz9  ←こちらをクリックしてみてください。

http://www.ustream.tv/channel/宅建本試験を語る2011年 (コピーペーストするときはこちらで♪)

 

☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 

平成23年度宅建試験 解答速報 合格予想点(合格予想ライン) についてはこちらをご覧ください。

宅建合格研究所のHP

http://www.luminoso.co.jp/takken/sokuho.html

 

コメント (2)
この記事をはてなブックマークに追加

平成22年度宅建試験 みやざきの合格予想ライン 試験当日確定版

2010-10-18 01:49:27 | 宅建試験 合格予想点・コメント

平成22年度宅建試験 合格予想ライン

10.18 1:50  ver.1

LECの水野さん、独立したばかりの実力派竹井さんと
本試験当日17日深夜にustream生放送対談イベントをしました。

合格の報告をたくさんいただいて、
とても嬉しく、
日建の打ち上げで、調子よく飲んでしまい、
かなりお酒がはいっていたので、
多少聞きとりにくいところがありました。
ほんと、すみません。

☆ ☆ ☆

平成22年度宅建試験

みやざきの合格予想ライン(合格予想点)


今年の合格率が近年の合格率と同じく、

15.5%~18.0%くらいとすると、

いろいろと入手した客観性の高いデータを総合して、

合格予想ラインは、

35(70%) 又は 36(30%)

になります。
 

『36問』正解できていれば、まず間違いなく合格できます。
合格発表を楽しみに待ちましょう。

『35問』のかたは、35問正解の方がどのくらいいるかで左右されるかもしれません。
たぶん大丈夫かとおもうのですが、合格できることを期待し発表を待ちましょう。

『34問』はデータ的にはちょっと苦しいところです。
ごめんなさい。

 ※あくまでみやざき個人の見解です。
ブログの内容について、
日建学院へのお問い合わせはご容赦ください。

みやざきの推定正解番号

問1~10
24134
31223

問11~20
42413
14433

問21~30
12331
42344

問31~40
21432
41141

問41~50
43134
33222

※特に、あやしそうな問題はいまのところはありません。

みやざきしんや

 

熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガ

 http://www.mag2.com/m/0000255105.html

※合格予想ラインの最新情報はみやざきのメルマガで♪

   にほんブログ村 資格ブログへ    

がんばるみやざきへの応援クリック♪

コメント (14)
この記事をはてなブックマークに追加

宅建H22解答速報合格予想ライン速報2版

2010-10-17 17:41:27 | 宅建試験 合格予想点・コメント
平成22年度 宅建試験
解答速報 合格予想ライン
速報2版

合格予想ライン
35~36

平成22年度宅建試験が実施されました。
受験された受験生のみなさま、
たいへんおつかれさまでした。

本当にやるべきことをやっていれば、
必ず合格しています。

今年は、住宅瑕疵担保履行法など、ブログ、メルマガで提供させていただいたテーマから、ズバリ的中が合否を決める問題として出題されました。
合格にお役立ていただけましたこと、とても嬉しく思っております。

ブログ読者のみなさま、メルマガご利用のみなさまの合格を、
心よりお祈り申し上げます。

それでは、みやざきの解答速報を公開させていただきます。

みやざきの推定正解番号
問1~10
24134
31223

問11~20
42413
14433

問21~30
12331
42344

問31~40
21432
41141

問41~50
43134
33222


現時点では、以上です。
※新しい情報がはいりしだい、更新していきます。

祈・合格!
みやざきしんや
コメント (30)
この記事をはてなブックマークに追加

宅建試験2010速報

2010-10-17 15:30:48 | 宅建試験 合格予想点・コメント
平成22年度 宅建試験
速報

平成22年度宅建試験が実施されました。
受験された受験生のみなさま、
たいへんおつかれさまでした。

本当にやるべきことをやっていれば、
必ず合格しています。

今年は、住宅瑕疵担保履行法など、ブログ、メルマガで提供させていただいたテーマから、多くのズバリ的中が、合格を決める問題として出題されました。

合格にお役立ていただけましたこと、とても嬉しく思っております。

ブログ読者のみなさま、メルマガご利用のみなさまの合格を、
心よりお祈り申し上げます。


まだ客観的なデータがないので、
あんまりあてにはなりませんが、
感覚的には、
権利7問
法令5問
税、鑑定2問
宅建業法17問くらい
5免4問
程度正解して、35問とれれば合格ではないでしょうか?

この後、夕方6時くらいから、
いろいろな客観的なデータを多数検証したうえで、
精度の高いみやざきの合格推定ライン等を、順次、公開させていただきます。

祈・合格!
みやざきしんや
コメント (11)
この記事をはてなブックマークに追加

2009宅建試験合格発表までの道のり 

2009-12-02 06:38:10 | 宅建試験 合格予想点・コメント
~2009宅建試験合格発表までの道のり~ 

☆12月2日 早朝 今朝の『週刊住宅オンライン』ニュースより

 奇跡が起こった!
 ムチャクチャ嬉しいです。

 合格率17.9%
 『33』問正解で合格!

 いやぁ、よかった♪
 合格率が、17.5%を越えることは、
 かなり厳しいと思っていたのですが、
 なんと、17.9%までとってくれました。
 いろいろと配慮してくれたのでしょう。

 『33』『34』で苦しんだ受験生の皆様。
 ほんとに合格おめでとうございました!

 『35』以上で合格発表が待ち遠しかったかたも、
 ほんとに合格おめでとうございました!

 合格者として、宅建主任者として、
 がんばっていきましょう!
 
 詳しくは、
 早朝でも利用できる
 『週刊住宅オンライン』
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=33226

 不動産適正取引推進機構のHP
http://www.retio.or.jp/exam/pass/todoufukensentaku.html

 をご覧ください。

※合格率、合格ラインから判断すると、
 2つ正解、没問はなく、
 問31『1』、問38『2』で間違いないでしょう。

 みやざきしんや


☆12月1日
 いよいよ明日合格発表。
 なんとか『34点』のかたが合格できることを祈るのみ!

☆11月9日 21:50
 
 今年は、宅建試験の合格発表までの道のりが、
 ほんと長く感じます。
 ボーダーライン上の受験生の皆様にあっては、
 とても苦しい1ヶ月となっていることでしょう。
 そのような中で、多少なりとも、
 お役に立てる情報を提供させていただきたいと思っております。
 
 本日は、ブログの前回記事『コメントありがとうございます♪』
 の字数制限がそろそろいっぱいになってきたので、
 その続編としての位置づけで新しい記事を設定させていただきました。
 合格予想ラインなど今年の宅建情報はこちらの記事で更新していきます。
 どうぞよろしくお願い申し上げます。
 みやざきしんや

 ※いろいろなアドバイスものっているブログ記事『コメントありがとうございます♪』はこちらです。
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/c8e7b2513877c6ee55b30b395232b50a

☆みやざきの合格予想ライン 確定版! 11月25日 早朝

 ※今年は、特に本試験当日以降、
  新たな情報が入ることもありませんでしたので、
  本試験直後に公開した合格予想点・合格可能性で確定させていただきます。
 
 ※あくまで、個人的に収集できた範囲での複数の客観的なデータに基づく
  みやざきの個人的な判断によるものです。ご了承ください。
    
 《みやざきの確定見解》
 例年並みの合格率(15.5~17.5%)で、
 問31『1』、問38『2』とした場合、
 
◎ 合格予想点 『34点 or 35点』  (10月18日から変更なし)  

○ ~手持ちのデータ上の合格可能性~   (10月20日から変更なし)
  33(7%)、34(40%)、35(50%)、36(3%)
  
 ※個人的に収集できた信頼度の高い複数のデータを客観的に判定した場合の%です。
  33点、36点は、それぞれある特定の大手スクールのデータの影響を強く受けています。
  総合的に見た場合は、上記合格予想点のとおり、
  『34点 or 35点』のどちらかという状況です。

 ※問31、問38については、2つ正解になることは想定していません。 

 ※今年は、いろいろ考慮して、
  信頼度の高い本試験当日夕方のデータを最大限尊重し、
  合格可能性を変更しないことにしました。
  しかし、33点(7%)の根拠となっているデータは、
  現時点のデータでは、ほぼ34点と上昇しているとのことです。
  なので、33点はかなり厳しい状況であることお伝えしておきます。

 ⇒36点以上は、100%合格!
  35点は、まず間違いなく合格。  ※36点以上の可能性はほぼ皆無。
  34点は、合格発表待ち。 ※33点は奇跡待ち…。

 ※34点の合格可能性はほぼ50%。
  仮に、34点で合格ラインを設定した場合に、
  34000人くらいでおさまれば、ギリギリ合格点!
  34点で35000人近くになると、
  35点になってしまうのではないかとみています。 
  
  なんとか、34点の方が合格できますように!
  みやざきしんや

 ☆土地家屋調査士の最終口述試験は、
  なんとか90%以上答えられたので、合格できたと思います。
  応援していただいたブログ読者の皆様に、
  ご報告させていただくとともに、
  心よりの感謝を申し上げます。
  ありがとうございました。


 《更新履歴》
※11月10日 6:00
おはようございます。みやざきです。
さすがに、昨夜は口述試験で集中力・エネルギーを使い切ってしまい、
あっという間に寝てしまったのですが、
今朝は、5:00セットの目覚ましに勝って、4:20くらいに起きました。
もう心身ともにバッチリですね。気合入れていきます。
いただきましたコメントの回答は、本日中にさせていただきますので、
どうぞよろしくお願いいたします。
ブログ読者の皆様、一緒にがんばっていきましょう!
みやざきしんや

※11月10日 20:00
 コメントをいただきありがとうございました。
 コメントとその回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや

※11月11日 6:00
 コメントをいただきありがとうございました。
 コメントを公開させていただきました。
 なるべく早くに回答させていただきますのでよろしくお願いいたします。
 みやざきしんや

※11月11日 21:00
 コメントをいただきありがとうございました。
 コメントとその回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや

※11月12日 8:00
 コメントをいただきありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 まだ合格発表まで3週間くらいあるんですねぇ…
 今年はほんと長く感じます。
 ボーダーラインが1点でも下がること祈っています。
 みやざきしんや

※11月13日 5:30
 コメントをいただきありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 
☆『34点か、それとも35点か?』
 データといくらにらめっこしても、わかりません。
 34点だと、合格率がちょっと高くなり、
 35点だと、合格率がちょっと低くなる…
 ほんと、合格ラインを決定する会議の場の雰囲気で
 どちらにでもなるように思います。
 個人的には、
 不動産市場が冷え込んでいる状況なので、
 市場の活性化のためにも、
 『34点』として欲しいですし、
 そうなるのではないかと期待しています。
 ただ、受験生の減少を抑えるために来年の潜在的受験見込み者を増やしたい、
 という狙いがあれば、『35点』にしてしまうのかもしれません…
 なんとか、『34点』にしていただけないものでしょうか?
 今朝は、4:00くらいにそんな夢を見ながら、目が覚めました。
 みやざきしんや

※11月13日 19:00
 コメントありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 なんとか『34点』になってくれ!
 みやざきしんや

※11月14日 0:10
 コメントありがとうございました。
 コメントを公開させていただきました。
 今日は、来年度受験向けの宅建教材のチェック
 を5:30から23:00くらいまで 
 がんばってました。
 なのに、ぜんぜん終わらない…ふぅ~。
 という状況で、今帰ってきたところです。
 あ~天地人もあと2回。全然関係ないんだけど、ちょっとさびしいなぁ。
 『義』『愛』の精神でがんばっていきます。
 みやざきしんや

※11月14日 9:00、15:00、19:40
 コメントありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 『34点』で決まってくれ!
 みやざきしんや

※11月16日 2:30
 コメントありがとうございました。
 コメントを公開させていただきました。
 
 今日は、なんと2:00過ぎに目を覚ましてしまいました。
 いくらなんでもちょっと早すぎ…
 
 宅建と離れてしまって恐縮なのですが、
 きっと、昨夜の天地人をみて、
 とても感銘をうけ、
 考えさせられることが多かったからでしょう。
 宅建の講師として、
 受験生のためにどのようにがんばっていけばよいか、
 幸せになるために、
 どのように生きていくべきか、
 あらためて深く考えることになりました。
 
 いまはただ、『34点』のかたが合格できることを祈るのみではありますが… 
 みやざきしんや

※11月16日 21:40
 コメントありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 なにがなんでも『34点!』
 ほんとお願いします…m(_ _)m
 みやざきしんや

※11月17日 23:20
 ふぅ~やっとかえってきました。
 コメントありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや

※11月18日 19:00
 コメントありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 
 今日は、東京都庁に行ってきました。
 展望フロアからの眺めはなかなかいいものです。
 来年、新宿(千葉、川崎も)で生講義を担当することになったので、
 都市計画法をよりわかりやすいイメージで理解してもらえるよう、
 最高の講義を提供するため、
 東京の都市計画の資料を購入してきました。
 都市計画法の講義の質によって、
 法令上の制限全体を得意科目にできるかどうか
 大きく影響を与えますので、
 少しでもよりわかりやすい講義を追求して
 がんばっていきたいと思います。
 もちろん、なかなか好評の
 『都市計画法をイメージで理解しよう♪ 都市計画法入門』
 (法令制限の攻略レジュメにはいっています)
 のブログ講義にも活かしていきます。
 みやざきしんや

※11月19日 21:20
 コメントありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 最近は、
 来年度向けの宅建教材の制作であわただしい毎日を送っています。
 なんとか『34点』になって欲しいと願いつつ…
 (ほんと、どっちかわからないんですよねぇ…)
 みやざきしんや

※11月20日 8:00
 コメントありがとうございました。
 コメントを公開させていただきました。
 回答はなるべく早く順番にさせていただきますので
 よろしくお願いいたします。
 コメントを通じて、いろいろなアドバイスをいただき感謝しています。
 この場を借りてお礼申し上げます。 
 みやざきしんや

※11月20日 23:30
 コメントありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 この3連休は、久々に自分の勉強をできるチャンス到来…のはず…
 なのに、レンタルDVDを3本も借りてきてしまいました。
 うん。メリハリつけてがんばろう。
 朝はジョギングして、
 昼は、鑑定評価演習の基本パターンをマスターして、
 夜はご褒美で映画を観よう♪
 ぜんぜん宅建と関係ない私事で失礼しました。 
 みやざきしんや

※11月21日 19:00
 コメントありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 コメントを通じて、いろいろなアドバイスをいただき感謝しています。
 今後のブログ・メルマガに活かしていきます。
 ありがとうございました。 
 みやざきしんや


※11月22日 22:00
 コメントありがとうございました。
 コメントと回答を公開させていただきました。 
 
 今日は、『天地人』の最終回を観ました。
 1年にわたり観てきた『天地人』を通じて、
 『義』『愛』に生きることの大切さを学ばせていただきました。
 学ぶことができた大きな財産を、ぜひ活かしていきたいと思います。 

 宅建の受験生の合格のために、
 より充実したブログ・メルマガを提供させていただき、
 宅建講師としての『義』『愛』を、
 読者の皆様と一緒に大切に育てていきたいと思います。
 どうぞよろしくお願いいたします。
 みやざきしんや

※11月23日 20:00
 コメントありがとうございました。
 コメントを公開させていただきました。 
 ちょっと、手がはなせない私用がたてこんでいて、
 あわててコメントするのは本意ではないので、
 コメントの回答はあしたの朝ゆっくりとさせていただきます。
 どうぞよろしくお願いいたします。

※11月24日 8:00
 おはようございます。
 コメントの回答を公開させていただきました。 
 みやざきしんや

※11月25日 8:00
 おはようございます。
 コメントとその回答を公開させていただきました。 
 いよいよ合格発表まで1週間となりました。
 『34点』のかたがなんとか合格できることを祈るのみです。
 みやざきしんや

※11月25日 22:00
 こんばんは。みやざきです。
 コメントとその回答を公開させていただきました。 
 『34点』で合格できますように…
 おやすみなさい。

※11月26日 22:40
 こんばんは。みやざきです。
 コメントを公開させていただきました。
 今日は、以前お世話になった方の送別会で
 かなり飲んできてしまったので、 
 コメントの回答はあしたの朝にさせていただきます。
 ごめんなさい。
 みやざきしんや

※11月27日 8:30
 おはようございます。
 コメントの回答を公開させていただきました。 
 合格発表まであと5日。
 『34点』か『35点』か?
 祈・『34点』合格!
 みやざきしんや


※11月27日 23:10
 こんばんは。みやざきです。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 今年も…一部でちょっと怪しげな情報が流れているようです。
 一瞬『奇跡』を夢見てしまいました。
 あぁ、合格発表が待ち遠しい…
 みやざきしんや

※11月28日 19:00 21:00
 こんばんは。みやざきです。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 合格発表まで後3日。
 なんとか『34点』で合格できますように!
 みやざきしんや
 
※11月29日 21:20 22:50 
 こんばんは。みやざきです。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 今日は、マンション管理士の解答速報がありました。
 いやぁ、マン管の解答だしは面白いけど、
 ほんとたいへんです。

 宅建の合格発表まであと2日。
 『祈・34点合格!』
 みやざきしんや
 
※11月30日 20:00
 こんばんは。みやざきです。
 コメントと回答を公開させていただきました。
 『34点』で決まってくれ!
 みやざきしんや

※12月1日 7:30
 おはようございます。
 コメントとその回答を公開させていただきました。 
 いよいよ明日合格発表。
 祈・『34点』合格!
 みやざきしんや
コメント (232)
この記事をはてなブックマークに追加

コメントありがとうございます♪ 

2009-11-08 21:25:31 | 宅建試験 合格予想点・コメント
☆字数制限いっぱいになってしまいましたので、
 ブログ記事は、~2009宅建試験合格発表までの道のり~ 
 に引き継ぎました。どうぞよろしくお願いいたします。


☆11月8日 日曜日 21:10
 LEC水野さんの温泉バスツアー からかえってきました。
 ムチャクチャ盛り上がりました。
 こんなにバスの中まで盛り上がったツアーは初めてかもしれません。
 水野さん、幹事の白戸君、一緒にとても楽しい思い出をつくってくれた
 みなさまに感謝申し上げます。
 旅行風景につきましては、みやざきの写真も掲載されている
 LEC黒岩先生のブログを紹介させていただきます。
 http://ameblo.jp/ranka0227/

 さて、お気に入りの温泉にはいって、気力も充実!
 明日、調査士の口述試験をやっつけてから、
 合格発表・来年度試験に向けて、
 ブログ・メルマガを再起動いたします。
 どういう風に構成するか、バッチリ考えてきました。
 がんばっていきますので、
 どうぞよろしくお願いいたします。
 みやざきしんや 

☆11月7日(土曜日)~9日(月曜日)まで 
 たいへん申し訳ないのですが、
 ブログはお休みさせていただきます。
 コメントの公開、回答は10日(火曜日)早朝に予定しています。
 いただきましたコメントは順番に、
 なるべくはやく回答させていただきますので、よろしくお願いいたします
 ※7日~8日は、LEC水野さんの温泉バスツアー
  (ちょっと気力を充電してきます)
  9日は、土地家屋調査士 口述試験 
  がんばってきます(口述試験の準備はなんとかできました。ふぅ~)。
 どうぞよろしくお願い申し上げます。
 みやざきしんや 

☆ブログの次の記事をお待ちの読者の皆様へ   10月29日
 『次の記事はまだですか?』というコメントをいくつか頂戴し、
 みやざきのブログ記事に期待していただけていること、
 ほんと嬉しく感謝申し上げます。
 ただ、
 ボーダーライン上の受験生の方のお気持ちを考えますと、
 置いてきぼりにして先に進むことがなかなかできません。
 たいへん申し訳ないのですが、
 もう少し今年の試験の結果の見通しがはっきりとするまで、
 お待ちいただけるようお願い申し上げます。
 現在、平成21年度宅建試験問題について、
 複数の正答率データを精査し、
 より質の高い教材・講義を提供できるようがんばっています。
 どうぞよろしくお願い申し上げます。
 みやざきしんや


☆現在のみやざきの合格予想ライン ほぼ確定版! ※11月8日現在変更なし 
 ※あくまで、みやざきの個人的な判断によるものです。ご了承ください。
 
 例年並みの合格率で
 問31『1』、問38『2』とした場合、
 
◎ 合格予想点 『34点 or 35点』  (10月18日から変更なし)
○ ~手持ちのデータ上の合格可能性~   (10月20日から変更なし)
  33(7%)、34(40%)、35(50%)、36(3%)

 ※問31、問38については、2つ正解になることは想定していません。 

 ⇒36点以上は、100%合格!
  35点は、まず合格。  ※36点以上の可能性はほぼ皆無。
  33点、34点合格発表待ち。

 ・心情的には、可能性が残っている33点になってほしいのですが…

   

☆コメントをたくさんいただきありがとうございます。
 いただいたコメントにつきましては、
 できるだけはやく、順番に、回答させていただきたいと思っております。 
 すべてのかたに回答させていただきたいとおもっておりますので、
 少し時間がかかっております。
 ※日中は、日建学院の教材制作で外出しております。 
 たいへん申し訳ないのですが、
 少々、お時間をいただけますようよろしくお願い申し上げます。

 みやざきしんや



 ~本記事・コメントの履歴~

(10月19日 13:30ころ 初稿)
たくさんのコメントを頂戴し、ありがとうございます。
なるべくはやく、コメントにこたえさせていただきます。

ここ3日くらいで、あわせて3~4時間しか寝ていないので、
ちょっと休ませてください。

今日の夜には復活しますので、よろしくお願いします。

※20:45。いったん復活して、
 いただいたコメントすべてに、回答させていただきました。
 ほんと、たくさんのコメントありがとうございました。
 感謝しております。

※10月20日 早朝
 たくさんのコメントをいただきました。
 ありがとうございます。 
今日の夜までに回答させていただきますので、
 どうぞよろしくお願いいたします。

○10月20日より、日建学院のお仕事が日中はいっていますので、
 コメントの回答を公開できるのが、金曜日まで毎日20:00くらいとなります。
 どうかご了承ください。
 
※10月20日 21:30
 たくさんのコメントをいただき、ありがとうございます。 
なるべくはやく順番に回答させていただきますので、
 どうぞよろしくお願いいたします。

☆合格予想ラインにつきましては、
 問31『1』、問38『2』とした場合のデータを検討し、
 いまのところ、いろいろと集めたデータ上、
 (※LECデータについては、ある事情を考慮して、)
 33(7%)、34(40%)、35(50%)、36(3%)
 くらいではないか、ととらえています。

※10月20日 23:40
 たくさんのコメントありがとうございます。
 とってもうれしいです。
 きょうはちょっと休ませていただいて、
 あした回答させていただきますのでご容赦ください。
 ほんとごめんなさい。
 みやざきしんや

※10月21日  0:25
 もうひとふんばり、がんばってみたのですが、
 あした(今日?)4時起きしたいので、
 そろそろ休ませていただきますね。
 あした(今日?)の夜までに、
 必ずコメントの回答をさせていただきます。
 少々、おまちを!
 みやざきしんや
 
※10月21日  4:50
 おはようございます。
 少しだけ時間に余裕がありますので、
 いただいたコメントの公開と
 数件のコメントの回答をさせていただきます。
 みやざきしんや

※10月21日  21:20
 こんばんは。みやざきです。
 ただいま自宅に帰ってきました。
 今日の早朝までにいただいたコメントの回答と
 21:30までにいただいたコメントを公開させていただきます。
※10月21日  21:35
 先ほど公開させていただきましたコメントの回答は
 あしたの夜までに公開させていただきますので、
 よろしくお願いいたします。

※10月22日  05:40
 おはようございます。
 いただきましたコメントを公開させていただきました。
 今日の夜までに公開させていただきますので、
 よろしくお願いいたします。
 みやざきしんや

※10月22日  19:45
 こんばんは。
 ただいま自宅に帰ってきました。
 コメント、コメントの回答を
 なるべくはやく順次公開していきます。
※10月22日  20:15
 今日の早朝までにいただいたコメントの回答と
 20:10までにいただいたコメントを公開させていただきました。 
 ちょっとこれから、外出してきますので、
 今日の朝以降にいただきましたコメントの回答につきましては、
 あしたの夜までに回答させていただきます。
 ご了承ください。
 みやざきしんや

※10月23日   3:10
 おはようございます。
 夕べは帰ってきたら、すぐに寝てしまいました。
 そして、なぜか3:00起き。
 せっかく早起きできたので、
 コメントの回答をさせていただきますね。
※10月23日   5:10
 すべてのコメントについて回答させていただきました。
 もし万が一回答漏れがありましたら、
 教えていただけますようお願い申し上げます。
 ちょっとジョギングにいってきます。
 権利の瑕疵かぁ…う~ん。
 みやざきしんや
※10月23日   20:00
 コメントいただきありがとうございます。
 いただいたコメントの公開と『権利の瑕疵』について回答させていただきました。
※10月23日   22:00
 いただいたコメントについて
 回答させていただきました。
 たいへんおまたせいたしました。
 
☆10月23日   22:20
 ここ数年データの母集団が大きくなり、
 一般的な得点分布が得られ、客観性が高いデータである
 『宅建情報ネット』さんの予測合格ラインが出ました。
 http://www.ess-net.info/tksokuhou/
 私の入手できるデータとしては、日建学院のものと並び、最も精度が高いものです。
 そのような高精度のデータですので、
 34点の可能性が高い%(パーセンテージ)ででてくれることを、
 ここ3日くらいずっ~と気にしていたのですが、
 『合格率が15%-17%であること、問31は肢1正解かつ重複正解肢なし、を前提として70%の確率で35点、30%の確率で34点、と予測いたしました』
 とのことです…
 36点の%がないのでホッとしたものの、
 33点の%がないのでとっても残念でした。 

 おそらく私のもっている速報データとほぼ同じなんでしょう。
 みやざきの場合、合格率を0.5%高めに
 15.5%~17.5%と想定しているため、
 34点の比率が少し高くなっています。
 34点を合格とした場合に、
 17.5%、35000人くらいまでであれば、
 なんとか合格の可能性があるとおもいます。
 あとは天に祈るのみ!
 なんとか34点で決まってくれ!
 もちろん、奇跡の33点ならなおよし!
 みやざきしんや

※10月24日  6:00
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 なるべく早く、今日の夜までに回答させていただきますので
 どうぞよろしくおねがいいたします。
 みやざきしんや

※10月24日  20:30
 こんばんは。みやざきです。
 ただいま自宅に帰ってきました。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントと
 いただいたコメントの回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや

※10月25日  5:30
 コメントありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
みやざきしんや
※10月25日  7:00
 いただいたコメントの回答を公開させていただきました。
※10月25日 18:00
 こんばんは。みやざきです。
 ただいま自宅に帰ってきました。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントと
 いただいたコメントの回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや
※10月25日 23:00
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントと
 いただいたコメントの回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや

※10月26日  5:00
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 なるべく早く、今日の夜までに回答させていただきますので
 どうぞよろしくおねがいいたします。
 みやざきしんや

※10月26日  19:45
 こんばんは。
 ただいま自宅に帰ってきました。
 たくさんコメントをいただきありがとうございます。
 19:45までにいただいたコメントを公開させていただきました。 
 みやざきしんや
※10月26日  21:30
 天気が悪いので、外出をやめて用件を週末に延期しました。
 時間ができたので、コメントの回答をさせていただきました。
 みやざきしんや

※10月27日  5:10
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 なるべく早く、今日の夜までに回答させていただきますので
 どうぞよろしくおねがいいたします。
 
※10月27日  21:00
 こんばんは。
 ただいま自宅に帰ってきました。
 たくさんコメントをいただきありがとうございます。
 21:00までにいただいたコメントを公開させていただきました。 
 なるべく早く、回答させていただきますので、
 どうぞよろしくおねがいいたします。
 
◇今年は、合格点だけではなく、そもそも正解がどれかあやしいのが2つもあり、
 ボーダーライン上の受験生の方にあっては、
 すごくつらい環境にあるかとおもいます。
 みやざきなりになんとかお力になれるよう、
 精一杯がんばってはいますが、
 最終的な結論は合格発表までわかりません。
 お力になることに限界があることをお詫びし、
 少しでも受験生のみなさまの心の支えとなって、
 日常のお仕事や生活などに支障がないよう願うばかりです。
 
 みやざきしんや

※22:05
 すべてのコメントに回答させていただきました。

※10月28日  6:00
 おはようございます。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントと
 いただいたコメントの回答を公開させていただきました。

※10月28日  20:10
 こんばんは。 ただいま自宅に帰ってきました。
 たくさんコメントをいただきありがとうございます。
 20:10までにいただいたコメントを公開させていただきました。 
 なるべく早く、回答させていただきますので、
 どうぞよろしくおねがいいたします。

※10月29日  4:10
 おはようございます。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 なるべく早く、今日の夜までに回答させていただきますので
 どうぞよろしくおねがいいたします。

※10月29日 12:40《昼休み時間中もなるべく対応するようにしました》
 こんにちは。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントと早朝までにいただいたコメントの回答を公開させていただきました。
 その後にいただいたコメントにつきましては、
 なるべく早く、今日の夜までに回答させていただきます。
 どうぞよろしくおねがいいたします。
※ 15:25 《休憩時間にちょっとがんばってみました。》
 いただいたコメントの回答を公開させていただきました。
※ 22:00
 いただいたコメントの回答でもしまだ未回答のものがありましたら、
 ご連絡ください。
 よろしくお願いいたします。 
 みやざきしんや

※10月30日  5:00
 おはようございます。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 なるべく早く、回答させていただきますので
 どうぞよろしくおねがいいたします。

・今夜は、わたくしがとてもお世話になっている方々とお会いしてきます。
 とても楽しみです。
 ちょっと、遅くなるかもしれません。

・土地家屋調査士試験の合格通知(口述試験受験票)が届きました。
 やはり合格はいいものです。

 ブログ・メルマガ読者のみなさまに
 合格証書が届くこと祈っています。
 みやざきしんや

※10月30日 12:40、18:10
 こんにちは。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントとお昼までにいただいたコメントの回答を公開させていただきました。(※たっけんくんさんの物語だけはもうちょっとお待ちください。)
 どうぞよろしくおねがいいたします。

※10月30日 23:55
 こんばんは。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントといただいたコメントの回答を公開させていただきました。(※たっけんくんさんけんじさんはもうちょっとお待ちください。)
 どうぞよろしくおねがいいたします。
 みやざきしんや

※10月31日  6:20
 おはようございます。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 なるべく早く、回答させていただきますので
 どうぞよろしくおねがいいたします。

※10月31日 18:30
 こんにちは。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントとコメントの回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや

※11月1日  5:20
 おはようございます。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントとその回答を公開させていただきました。
 合格発表までまだ1ヶ月あり、なかなかつらい時期です。
 そのようななか、あらたなスタートをするコメントをたくさん頂戴し嬉しく思います。
 一緒にがんばっていきましょう!
 みやざきしんや 

※11月1日 19:20
 こんにちは。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントとコメントの回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや

※11月2日 0:10
 こんばんは。コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントとコメントの回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや
※11月2日  5:00
 おはようございます。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 みやざきしんや 
※11月2日 12:50
 こんにちは。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントとお昼までにいただいたコメントの回答を公開させていただきました。(※たっけんくんさんのコメントの回答だけはもうちょっとお待ちください。)
 どうぞよろしくおねがいいたします。
※11月2日 20:00
 こんばんは。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントとコメントの回答を公開させていただきました。

※11月3日  18:50
 こんばんは。みやざきです。
 コメントをたくさんいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 なるべく早く、明日の夜までに回答させていただきますので
 どうぞよろしくおねがいいたします。
 今帰ってきたばかりなのですが、これからまたちょっとお出かけしてきます。
 みやざきしんや
 
※11月4日  6:20
 おはようございます。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 みやざきしんや
※11月4日 22:40
 こんばんは。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントとコメントの回答を公開させていただきました。

※11月5日  5:10
 おはようございます。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 みやざきしんや
※11月5日 20:00
 こんばんは。みやざきです。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントとコメントの回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや

※11月6日  5:20
 おはようございます。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントを公開させていただきました。
 お昼までに回答させていただきますね。
 今日の夜、とってもお世話になった
 あの方とお会いできるのでとっても楽しみです。
 宅建受験生のみなさまのお役にてたることを
 いろいろと話してみたいなぁ、と思っています。
 みやざきしんや

※11月7日  7:00
 おはようございます。
 コメントいただきありがとうございました。
 いただいたコメントと回答を公開させていただきました。
 これから赤羽に向かい、
 水野さんの温泉バスツアーにいってきます。
 受験生の皆様ほんとごめんなさい…
 すこし楽しんで、充電してきます。
 どういう風にブログとメルマガで
 宅建合格情報を提供していくか、
 温泉に入りながら、しっかりと考えてきます。
 いろいろとがんばっていきますので、
 どうぞよろしくおねがいいたします。
 みやざきしんや

 ※昨夜聴いたあるデータによれば、34点の可能性がかなり高いそうです。
  正直、えっ…そんなに可能性あるの!
  とビックリしたくらいでした。
  まだ、私の手持ちのものと総合的に判断していないのですが、
  客観的な集計データによるお話なので、心の中で期待度が少し上がりました。
  これも、ちょっと考えて、火曜日までに決めます。
  少しだけお待ちいただけますようお願いいたします。

※11月8日 21:20
 コメントをいただきありがとうございました。
 回答は明日の調査士口述試験後にさせていただきます。
 どうぞよろしくおねがいいたします。

※11月9日 22:00
 コメントをいただきありがとうございました。
 たいへんもうしわけないのですが、
 回答は明日の早朝から、コメントをいただいた順にさせていただきます。
 どうぞよろしくおねがいいたします。
 みやざきしんや

※11月10日 20:00
 コメントをいただきありがとうございました。
 コメントとその回答を公開させていただきました。
 みやざきしんや
コメント (554)
この記事をはてなブックマークに追加

平成21年度宅建試験 合格予想ライン 問31・問38について

2009-10-20 05:53:37 | 宅建試験 合格予想点・コメント

平成21年度宅建試験 合格予想ライン
問31・問38について

10.19 1:00 すぎ ver.1 10.19 3:00 ころ ver.2
10.19 5:00 ころ ver.3 10.20 5:00 ころ ver.4
最新版 10.20 6:00 ころ ver.5

LECの水野さんと本試験当日深夜に対談イベントをしました。

打ち上げの後で、お酒もはいっていたので、
多少聞きとりにくいところがあっても、ゆるしてください。

平成21年度宅建試験の合格予想点(合格予想ライン)、

問31、問38などについて対談・解説しています。

※みやざきと水野さんが個人的に公開しているものです。
日建学院・LECとは関係ありませんので、ご了承ください。

☆対談の動画は、急きょ準備した機材でかなり苦戦しました…
水野さんの大変な努力があって、なんとか公開できました。
平成21年10月19日 4:00くらいに収録したものです。

~平成21年度宅建試験合格予想ライン・問38、問31などについて~

http://www.youtube.com/watch?v=s0fpMdaP7dg

 

水野さんと一緒に講義するのは、2004宅建カーニバル(LEC)以来でしょうか?
あのときは、水野さんが司会を担当し、すごく盛り上がりました。そんななかで、
『ラストの締めは、LECの核弾頭みやざき、発射!』…
と紹介いただき、時間がおしていたこともあって、ほんの8分くらい権利関係の予想講義を担当しました。
その年の本試験で、4点分的中させることができ、
参加された受験生の合格に貢献できて、すごく嬉しかったので、いまでもよくおぼえています。
もう5年もたったんですねぇ。とってもいい思い出です。
すみません。ちょっと余談でした。

 

~ 対談のお相手 ~
水野先生(LEC)

水野先生のブログ紹介
http://ameblo.jp/takkenken1972/

 

 

~みやざきの合格予想ライン(合格予想点)~

 問31が1、問38が2の場合、

今年の合格率が近年の合格率と同じく、

15.5%~17.5%くらいとすると、

いろいろと入手した客観性の高いデータを総合して、

合格予想ラインは、34又は35になります。

 ※あくまでみやざき個人の見解です。
ブログの内容について、
日建学院へのお問い合わせはご容赦ください。

 

~問38について みやざきの見解~

問38 イの選択肢は、

重要事項として瑕疵が説明されたときに、

買主は、その説明を受けた『当該』瑕疵について、

瑕疵がある事情を知った(悪意になった)ことになります。

すると、その後の契約の時には、

瑕疵は隠れていない(善意無過失ではない)ことになりますので、

買主は、民法上瑕疵担保責任を追及できなくなります。

とすれば、

『当該』瑕疵に限定した、瑕疵担保責任を負わない特約は有効。

というのが、みやざきの見解です。

 

 

~問31について みやざきの見解~

問31 ウの選択肢は、

宅建業法33条の2、41条1項の条文から判断すると正しいので、

問31の正解はおそらく1です。

(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)

33条の2 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。

  ただし、次の各号の一に該当する場合は、この限りでない。

1 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令で定めるとき。

2 当該宅地又は建物の売買が第41条第1項(未完成物件)に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第1号又は第2号に掲げる措置保全措置が講じられているとき。                          

(手付金等の保全)

41条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号の一に掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。

 ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の100分の5以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。

※この問題でひっかかってしまうのは、
平成9年問45選択肢4の過去問題と
同じように考えてしまった場合です。

 宅地建物取引業者が,自ら売主として,所有の宅地(造成工事完了後)に売却しようとしている。この場合,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。

4.「が宅地建物取引業者でない場合で,から受け取る手付金について宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは,AB間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず,は,と売買契約を締結できる。」

この平成9年問45選択肢4は、完成物件の場合です。
したがって、
未完成物件だけを規定する41条1項の問題ではなく、
33条2号の適用もありません。

未完成物件で、33条2号が適用される
今年の問31ウとは、場面が異なります。

う~ん。これはひっかかってしまいますね 

みやざきしんや

 

熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガ

 http://www.mag2.com/m/0000255105.html

※合格予想ラインの最新情報はみやざきのメルマガで♪

   にほんブログ村 資格ブログへ    

がんばるみやざきへの応援クリック♪

コメント (143)
この記事をはてなブックマークに追加

平成21年問31について

2009-10-19 01:05:34 | 宅建試験 合格予想点・コメント
問31について

ただいま、lecの水野さんと対談イベントをするため、外出しています。
携帯から公開しますので、少々見にくい点ご了承ください。

ウの選択肢が宅建業法の条文から判断すると正しいので、問31の正解はおそらく1です。

問31が1、問38が2の場合、
客観性の高いデータを総合すると、
合格予想ラインは、
34又は35
になります。

みやざきしんや
コメント (26)
この記事をはてなブックマークに追加

宅建H21解答速報合格予想ラインほぼ確定版!

2009-10-19 01:03:00 | 宅建試験 合格予想点・コメント
平成21年度 宅建試験
解答速報 合格予想ライン
ほぼ確定2版

合格予想ライン
34~35点くらいになりそうです。

平成21年度宅建試験が実施されました。
受験された受験生のみなさま、
たいへんおつかれさまでした。
まずは、全力を尽くした自分をほめてあげましょう。
本当にやるべきことをやっていれば、
必ず合格しています。
ブログ読者のみなさま、メールマガジンご利用のみなさまの
全員が合格されていますこと、
心よりお祈り申し上げます。


みやざきの解答速報を公開させていただきます。※本日は、正解が揃うまで、こまめに更新していきます。
正解番号を変更することもありますので、あらかじめご了承ください。

みやざきの推定正解番号
問1~問5
4、2、3、2、1

問6~問10
3、3、1、3、4

問11~問15
4、2、4、2、3

問16~問20
2、3、1、1、2

問21~問25
3、4、2、1、2

問26~問30
3、1、2、2、4

問31~問35
1、2、2、4、4

問36~問40
1、3、2、3、4

問41~問45
3、2、3、1、4

問46~問50
2、4、3、3、1

あくまで、現在のみやざき個人の推定解答であり、日建学院とは直接の関係がないこと、変更可能性があることをご了承ください。

みやざきしんや
コメント (12)
この記事をはてなブックマークに追加