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宅建みやざき塾の宅建絶対合格ブログです♪ 合格するためのノウハウを無料公開! 一緒にがんばって、絶対に合格しましょう!

みやざきの権利関係攻略ポイント♪ Part 32

2013-02-27 18:55:55 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2012-06-06 ver.1 ~ 2013-02-27 ver.2

必ず覚えるべきPoint♪

『みやざきの権利関係攻略ポイント♪』

Part 32

~区分所有法~

  

区分所有法については、『宅建みやざき塾』塾生限定レジュメを紹介させていただきます♪

  いかに効率よく学習するか、実感していただければ幸いです( ..)φメモメモ 

  なお、図については、宅建みやざき塾ではカラー板書で、空欄を埋めていきますが、

  この記事では、ブログの性質上、空欄となっております。ご了承ください。

 

  ☆すべて図が入った教材(カラー板書みやざきオリジナルレジュメ)は、

    DVD教材セット(H25.5月下旬販売開始)に含まれております。

    合格へとお役立て頂ければ、とっても嬉しいですヽ(^。^)ノ

 

 

◇  建物区分所有法 入門

~イメージで理解しよう♪~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

・区分所有権=101号室は私のもの、というように、

独立して住居や店舗として使える部分の所有権。

・区分所有者=区分所有権を持っている人

・専有部分=101号室など、区分所有権の対象となる建物の一部分。

・共用部分=区分所有者が共同で使う部分。

・法定共用部分=廊下、階段など当然にみんなで使用する部分。 ※登記できない!

・規約共用部分=本来専有部分になる101号室を、管理人室や集会室、キッズルームに

使う場合のように、規約で共用部分にする場合。

        ※登記をしなければ、共用部分であることを第三者に対抗できない。

・法定敷地=区分建物があるところの土地

・規約敷地=規約により、区分建物の敷地としたところ。例:道路の向かいの駐車場

 

H23-13-2 

規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。

○  区分所有建物(マンションなど)⇒ 内側線     戸建て住宅 ⇒ 壁心線

【図解】(真上から見た図)

 

 

 

 

 

 

H17-14-3 

構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の専有部分とすることができる。

× 法定共用部分 ⇒ 区分所有権の目的とできない。

 

H17-14- 1

 共用部分であっても、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることができる。

○  Ex.3F、4F、5Fの人だけが使うエレベータ。

【図解】

 

 

 

 

 

 

 

H23-13-3 

一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めることができない。

× 区分所有者全員の規約に定めることができる。

 

H17-14-4 

区分所有者の共有に属さない敷地であっても、規約で定めることにより、区分所有者の団体の管理の対象とすることができる。

○  規約敷地

・敷地利用権=専有部分を所有するための敷地についての権利(所有権、地上権、賃借権)。

 

・分離処分の禁止:敷地利用権が数人で有する権利の場合、

原則として、

専有部分と敷地利用権を分離して処分することができない。

例外 ⇒ 規約で別段の定め

【図解】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

H17-14-2 

専有部分であっても、規約で定めることにより、敷地利用権と分離して処分することができる。

 

H22-13-3

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。

× 原則、分離処分は禁止。例外として、規約で分離処分できる。

◇  管理者の選任と解任

 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議により、管理者を選任できる(解任できる)。

 

H22-13-4

集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

 

H20-15-3 

区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。

 

H24-13-3

管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持分の割合に応じて帰属する。

 

☆『区分所有者』の過半数 と 『議決権』の各過半数 の違いについて

【図解】

 

 

 

 

◇ 公正証書による4つの規約の設定

 

  分譲マンションの全部を売りに出しているマンション分譲業者のように、

 『最初に』建物の『専有部分の全部を所有する者』は、

 『公正証書』によって、4つの規約を設定できる。

 

・規約共用部分

・規約敷地

 ・分離処分可能(専有部分と敷地利用権の分離処分)

 ・敷地利用権の割合

 

【図解】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

H21-13-4 

他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。

× 『最初に』建物の『専有部分の全部を所有する者』は、『公正証書』により、4つの規約を設定することができます。

 

H19-15-2

 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、建物の共用部分を定める規約を設定することができる。

◇ 規約の保管、閲覧など

 規約は、管理者が保管しなければならない。

 ※管理者がいない場合 ⇒ 『区分所有者(またはその代理人)』で、

『規約』や『集会の決議』で指定された者が保管。

 利害関係人から請求があった場合、正当な理由がなければ、閲覧を拒めない。

 

・規約の保管場所 = 建物内の見やすい場所に掲示

 ※保管場所は建物内でなくてもよい

 

・集会の議事録の保管、閲覧も規約と同じ。

【図解】

 

 

 

H20-15-4 

規約は、管理者が保管しなければならない。 ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

× 管理者がないときは、建物を使用している区分所有者またはその代理人で『規約』又は集会の決議で定めるものが、保管義務を負う。

 

H19-15-1 

規約は、管理者が保管しなければならない。 ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

 

H23-13-1 

管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。

 

H19-15-3 

規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。

H18-16-4 

規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、集会の議事録の保管場所については掲示を要しない。

× 規約、集会の議事録 ⇒ 保管場所を、建物内の見やすい場所に掲示する。

 

H19-15-4 

規約の保管場所は、各区分所有者に通知するとともに、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

× 規約の保管場所 ⇒ 通知 不要

 

 

 

◇  集会

・集会の招集:管理者は、少なくとも『毎年1回』集会を招集しなければならない。

      ※区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、

管理者に対し、集会の招集を請求することができる。

(この定数は、規約で減ずることができる。)

GORO♪

 

 

【図解】

 

 

 

 

 

 

・招集通知:会日より少なくとも『1週間前』に、会議の目的たる事項を示し、

各区分所有者に『発し』なければならない。

ただし、この期間は、規約で『伸』『縮』することができる。

【図解】

 

 

 

 

 

H21-13-1 

管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

 

H20-15-1

 管理者は、少なくとも毎年2回集会を招集しなければならない。 また、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、集会の招集を請求することができる。

× 管理者は、少なくとも毎年1回、集会を招集しなければならない。

 

H18-16-1

 集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。

× 『2週間前』ではなく、『1週間前』である。規約で『伸』『縮』できる点は正しい。

 

・区分所有者全員の同意があれば、招集の手続きを経ないで、集会を開くことができる。

 

H20-15-2

 集会は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の同意があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。

× 集会は招集の手続きを経ないで開くためには、区分所有者全員の同意が必要。

 

・集会において決議をすべき場合において、全員の同意があれば、書面や電磁的記録による決議を行うことができる。

 

H23-13-4 

法又は規約により集会において決議すべきとされた事項であっても、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされる。

 

 

 

 

 

H21-13-2 

法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。

○  書面または電磁的方法による決議 ⇒ 区分所有者全員の承諾が必要

 

 ・専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者1人を定める必要がある。

 

H22-13-1

専有部分が数人の共有に属するときは、規約で別段の定めをすることにより、共有者は、議決権を行使すべき者を2人まで定めることができる。

× 議決権を行使すべき者は1人。

 

・占有者は、集会に出席して意見を述べることができるが、議決権を行使できない。

【図解】

 

 

 

・集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の  2人がこれに署名、押印しなければならない。

【図解】

 

 

 

H18-16-3

 集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名しなければならないが、押印は要しない。

× 集会の議事録⇒「議長」および「集会に出席した区分所有者の2人」が署名『押印』しなければならない。

 

・規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生じる。

 

H22-13-2

  規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。

× 特定承継人にも及ぶ

◇  共用部分の保存・管理・変更

 『保存』 Ex.修理、不法占有者への明け渡し請求(妨害排除) ⇒ 単独 でOK!
                                 集会決議不要!

        

 『管理(利用・改良)』Ex.火災保険契約の締結 ⇒ 過半数でOK!(普通決議)

 『変更』

軽微変更(形状、効用の著しい変更を伴わないもの) ⇒ 過半数でOK!(普通決議)

重大変更                ⇒ 『4分の3』以上でOK!(特別決議)

※区分所有者の定数は、規約で過半数まで減じることができる

  ※議決権は、規約で減じることができない。

 

◆特別決議(参考資料)

4分の3以上

・共用部分の重大変更 ※区分所有者の定数…規約で過半数までできる

4分の3以上

・規約の設定、変更、廃止

4分の3以上

・管理組合法人の設立、解散

4分の3以上

・使用禁止、競売、占有者への引渡しに関する請求

4分の3以上

・大規模滅失の復旧

5分の4以上

・建替え決議

GORO♪

 

H24-13-1

共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。

 

H24-13-4

 共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。

 

H24-13-2

 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。

× 規約で過半数まで減ずることができるのは、区分所有者の定数だけ。

≪その他≫

 

H18-16-2

 集会においては、法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議することができる。

○  集会では、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができるのが基本。 ただし、区分所有法に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いては、規約で別段の定めができる。

 

H21-13-3 

建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも2月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。

 

区分所有法については、

  H17以降の出題とH13年以前の出題とで傾向がちょっと異なっています。

  まずは、H17以降の出題で重視されているテーマから効率よく攻略するようにしましょう!

  H13年以前の古い傾向については、

  時間的に余裕がなければ、優先順位をさげてOK!です。 

  がんばっていきましょう♪

 

  

 

 

 ブログの記事の著作権は宮嵜晋矢(みやざきしんや)にあります。
許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます。
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日建学院、LECと関わりのあるものではありません。

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みやざきの権利関係攻略ポイント♪ おまけ編…交換契約

2013-02-27 18:18:24 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2007-01-31 ver.1 ~ 2012-02-27 ver.7


必ず覚えるべきPoint♪

みやざきの権利関係攻略ポイント♪

おまけ

~ 交換契約 ~

 

  ちょっと息抜き♪

   でも、無視はできないテーマ。交換契約です。

   国土利用計画法や宅建業法の報酬、印紙税などで

   交換のことを知らないと、困ってしまいます…

   イメージで理解することを心がけて、簡単に確認していきましょう!

 

      まずは、イメージづくりですね。

   交換ってどのようなものでしょうか?

   売買と交換とはどう違うのでしょうか?

   

   例えば、

   みやざきくんがパン屋さんで、パンをもらって、お金を渡す場合のように、

   『物』 と 『お金』 のとりかえっこ ⇒ 売買

   

   一方、

   みやざきくんがお友達と山にピクニックに行って、

   お弁当にもってきたパンをお友達に渡して、

   そのかわりにおやつのチョコバナナをもらう場合のように、 

   『物』  と  『物』 のとりかえっこ ⇒ 交換

   となります。

   

    難しい法律用語でムリヤリ覚えず、イメージで理解することが大切です♪

 

   交換は、売買と似ているので、

   民法上のルールは、基本的に、売買と同じように扱うことになっています。

 

   ただ、宅建業法の報酬、印紙税などでは、

   交換の場合ならではのポイントもありますので注意しましょう!

    EX. 宅建業法の報酬 → 高いほうの額で計算

  

  交換契約について

 

Q1.『交換契約』とはなんですか?

Q2.交換契約は、民法上どのように扱われますか?

 交換契約のPointは、基本的には売買と同じように扱う、という点です。

 

    

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みやざきの権利関係攻略ポイント♪ Part 7

2013-02-26 18:10:34 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2007-01-20 ver.1 ~ 2013-02-26 ver.7

必ず覚えるべきPoint♪

『みやざきの権利関係攻略ポイント♪』

Part 7

~共有~

 

   平成23年、

    『共有は、近年比較的よく出題されるテーマです(H13、15、18、19)。

    今年(2011年:平成23年)は、おおヤマのテーマといっていいでしょう!

    出題可能性は、80%くらいとみています。』

     とブログ上でも公開したように、大ヤマが的中したテーマです。

 

    昨年は、軽視した予想通りに、出題はありませんでした。   

 

    平成25年の出題可能性は50%くらいでしょうか?

    出題される可能性はそこそこ高いテーマといえます。

    今年は、しっかりと準備しましょう(^^)/

      

       共有については、

    合格への攻略Pointはそんなに多くはありません。

    20分もあれば、十分に攻略できるのではないでしょうか。

    時間のコスト対効果は比較的よいほうです。

    共有を攻略するのにはそれほど多くの学習を必要としませんので     

    出題された場合には、1点とれるように準備しておきましょう!

 

         しかし、しかし、しかし…
    本屋さんで買える宅建書籍の出来がいまいちのものが多い…

    

        ということもあって、

    出題されると合否の鍵となる可能性が十分にあります。

    しっかりと具体的なイメージで理解することを心がけて、

    ぜひ、ライバルに差をつけていただきたいテーマです。

 

みやざきのブログでは、合格点を確保するために、

  なるべく少ない学習時間で、得点に直結する

  学習効率のよいテーマを優先的にやっていきます♪ 

 

 みやざきの生講義では、このテーマ、

   すべての項目を板書で絵を描いてわかりやすくします。

   (イメージで理解していただくため、10枚くらいの絵を描きます。)

   とっても面白いテーマなんです。

   イメージで理解してしまえば、覚えることなんてほとんどありません。 ←  これが重要!

   ていねいに学習して、ぜひイメージで理解しましょう♪

   もし、みやざきの講義を利用できる機会がありましたら、ぜひ活用してください。

     勉強ってこうやってやるものなんだぁ…とおもっていただけることでしょう。

     ほんと工夫1つで、勉強は楽しくなるものです。

     クスクス笑いながら学習し、ほとんどの方が合格していく宅建みやざき塾の講義風景を

     近い将来、YouTube宅建みやざき塾でも紹介させていただきたいと思います(*^^)v

     ちなみに、みやざき塾では、共有はレジュメA4たった1枚だけで合格ライン突破です!

 

 

 

それでは共有の学習を始めましょう!

 

 共有とは、なんでしょうか?

 

 共有とは、例えば、

 サークルの仲間で、3,000円くらいずつ出しあって、

 みんなで使うPCを買ったり、楽器を買ったり、

 共同で購入して、みんなで一緒に楽しむことです(^^)/

 

 宅建試験で出題される不動産の例でいえば、

 友人たち三人で、軽井沢の別荘(3,000万円)を、1,000万円ずつ出しあって

 共同で購入する場合です。

 

 お金を出した人は、みんなで仲良く、

 PCや、楽器を使ったり、

 別荘でゆっくりとくつろいで過ごすことができます。

 でも、

 自分が使いたいときに、

 共同購入した他の人も使いたいなんてときには、

 ちょっと困ったものです。

 

 そんなときには、

 なかよく、使える時間や日にちを決めるものですよね。

 (○時~△時まではみやざきくん、△時~◇時までは宅建くん、というように。)

 

 こんなふうに、『具体的に考えながら』 学習しましょう♪

 宅建で学習する、民法のほとんどのテーマは、

 ただ単に、法律的なこむずかしい表現がやっかいなだけで、

 内容は身近にあふれていて、実はよく知っていることばかり!

 やさしかったりするものなのです(^。^)

 

 共有について

 Q1.『共有』とはなんですか? 
    (例えば、どのようなことでしょうか?)

 Q2.『持分』とはなんですか?

 Q3.各共有者は、共有物の全部について、その〔     〕に応じた使用収益をすることができる。

    ※〔     〕 内にキーワードを入れてください。

    参考ブログの紹介

   http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/5711dfa6b4fcbeca824954442df6aa6a

  

 Q4.各共有者が単独でできる行為にはどのようなものがありますか?

   せっかく共同で購入した軽井沢の別荘に、
    みたことのないへんなおっさんが住みついていた…
    『コラ!出て行け!』 
    なんていう、妨害排除などが保存行為の例です。

 Q5.持分の過半数の同意が必要の行為にはどのようなものがありますか?

 

    ここが実は、宅建試験では、間違えやすく、むちゃくちゃ危ないテーマです!

    共有物についての、賃貸借契約の解除 ⇒ 持分の過半数 の同意でできる

    ということと、

    当事者が複数の場合の、解除

    解除したいほうが複数      ⇒ 『全員から』 解除

    解除しようとする相手方が複数 ⇒ 『全員に対して』 解除

    ということは、区別して整理しておくようにしましょう!

  まだ、ピンとこない方は、とりあえず、ほうっておいて、

    民法の過去問学習をひととおりやってから確認しましょう!

 

 Q6.全員の同意が必要な行為にはどのようなものがありますか?

 Q7.「持分の譲渡」と「共有物(全部)の譲渡」では、どのように扱いが異なりますか?

    ここは正確におさえておきましょう!

 Q8.不法占拠者に対する「明け渡しの請求」と「損害賠償の請求」とではどのように扱いが異なりますか?

    ここの扱いは注意しましょう!

    別荘の不法占拠者に対する

    「明け渡しの請求」 ⇒ 単独で、別荘全部について、できる。

    「損害賠償の請求」 ⇒ 請求できるのは、自分の損害分だけ。

                   (他の共有者の損害分は請求できない!)

 Q9.共有者の一人が①持分を放棄した場合、また②死亡した場合、その持分の扱いはどうなりますか?

 Q10.共有物の分割は原則としてできますか?その例外は?

    ここはよくでます。 しっかりとおさえておきましょう!

    (全面的)価格賠償もOK! という点にちょっと注意。 
   

 Q11.共有している物の管理費用はどのように扱われますか?

 Q12.共有者の一人が、共有物の持分を譲渡した場合、

     共有物の修理代などの共有物に関する債権はどのように扱われますか?

    Q11はH6が最後、Q12はH3が最後の出題です。

     それほど重要ではありませんが、内容は簡単なので、

     図を描きながら学習すれば、どちらも1分で、1発で、覚えられます。

     なんでもかんでも丸暗記~! という乱暴な学習ではなく、

     『理解する』ことを大切にして、勉強しましょう。♪

 

共有については、以上のPointをおさえたら、

   過去問 H13-1,15-4,18-4,19-4、23-3 

   を解いてみてください。

     

 がんばっていきましょう♪

     

無理のない学習ペースで、権利関係を得意科目にしていきましょう。

少しずつ公開していきますので、
がんばって休まず、ついてきてください♪

 

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みやざきの権利関係攻略ポイント♪ Part6

2013-02-19 12:05:05 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2007-01-17 ver.1 ~ 2013-02-19  ver.7

必ず覚えるべきPoint♪

 

『みやざきの権利関係攻略ポイント♪』

Part 6

~相隣関係~

 

  平成21年、おおヤマが当たり、10分くらいで簡単に1点とれた相隣関係です♪

   平成22年、平成23年は、次のように学習の重要度を下げました。

   平成22年は、やるだけ学習時間が無駄なテーマの扱い。

   平成23年は、 『たぶん…出題は来年以降でしょう。

   今年は、ひまなときに軽く学習すれば、十分のテーマです。』

   とブログ上でも公開したように、

   やらなくてもいいよ~という重要度の低い扱いのテーマでした。

   

   しかし!2013年は、ノーマークといきません。

   今年は、一通りやっておくといいことがありそうな、重要度が高いテーマです!

   出題可能性は50~60%くらいと見ています。

  

       

 

    そこそこ出題される相隣関係(H11、13、16、H21)。

    次に出題されるとすれば、平成25年~平成26年の可能性が濃厚です。

 

    相隣関係で学習する分量は、そんなに多くはありません。

    図を描きながら、イメージをもって学習して、

    10分くらいで、あっというまに、攻略できます♪

    時間のコスト対効果はいいほうですね。

  

  みやざきのブログでは、学習効率のよいテーマを優先的にやっていきます♪     

  

   平成25年は、ぜひ、学習をしておきましょう!

   今年、もし出題がなければ、来年はおおヤマのテーマです!

 

 隣地使用・立入権について

 Q1.『隣地使用・立入権』とはなんですか? 
    (例えば、どのようなことでしょうか?)

H11-2-1、H21-4-1の出題テーマ。  

  たとえば、自分の家の壁を修繕したいときに、

  どのような条件で、お隣さんちに入れるか?

  というテーマです。

 

 公道にいたるための他の土地の通行権について

 Q1.『公道にいたるための他の土地の通行権』とはなんですか? 
    (例えば、どのようなことでしょうか?)

 Q2.分割や一部譲渡のケースでは、どのような扱いとなりますか?

H13-3、H21-4-2の出題テーマ。 

  例えば、自分の土地が道路に面していない…(道路に出ることができない!?)

  そんなときに、どういう条件で道路に出ることができますか?

  というテーマです。

 

 目隠しについて

 Q1.どのような場合に、目隠しを付けなければいけませんか? 

H11-2-4、H21-4-4の出題テーマ。

  お隣さんちをのぞき見できないようにしましょう というテーマです。 
    

 

 境界標について

 Q1.境界標は、誰が設置費用を負担しますか? 

 H16-7-2の出題テーマ。

 

 

 竹木の枝・根の切取りについて

 Q1.隣地の竹木の枝が境界線を越えてきた場合、自ら切取ることができますか?

 Q2.隣地の竹木の根が境界線を越えてきた場合、自ら切取ることができますか?

H11-2-3、H16-7-3,4、H21-4-3の出題テーマ。 

 枝 = 柿の実

 根 = たけのこ

 で考えてみると、面白くていいですよ♪ (^^)/

 

相隣関係については、以上のPointをおさえたら、

  過去問 H11-2,13-3,16-7,21-4 

  を解いてみてください。

  H11-2,13-3の過去問題は、手持ちの問題集に載っていないと思いますので、このブログ記事の最後に載せておきますね( ..)φメモメモ

 

  平成21年のときは、選択肢4つ完全的中したように、

  出題パターンが決まっていて、予想しやすいテーマでありながら、

  一般宅建書籍やスクールの扱いが手薄になりやすく、

  どうやって学習しているかによって、カンタンに差がつくテーマです。

 

  効率的、効果的な学習をして、絶対に宅建に合格しましょう

 

                      

 

H11-2

 土地の相隣関係に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、民法の規定と異なる慣習については考慮しないものとする。

1 土地の所有者は、隣地との境界近くで建物を築造し、又は修繕する場合でも、隣人自身の承諾を得たときを除き、隣地に立ち入ることはできない。

2 土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で境界標(境界を標示する物)を設置することができるが、その設置工事の費用は、両地の広さに応じて分担しなければならない。

3 隣地の竹木の根が境界線を越えて侵入している場合は、これを竹木の所有者に切り取るように請求することができるが、自分で切り取ることはできない。

4 他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側を境界線から1m未満の距離に設ける場合は、目隠しを付けなければならない。

 

 

 

正解 4

1× 隣人の承諾がない場合でも、裁判により使用することができる場合がある。

2× 境界標(境界を標示する物)の設置及び保存の費用は、相隣者の等しい割合で負担する。

  ※それぞれの土地の測量の費用は、それぞれの土地の広さに応じて分担する。

3× 隣地の竹木の根が境界線を越えて侵入 ⇒ 自分で切り取ることができる。

   隣地の竹木の枝が境界線を越えて侵入 ⇒ 自分で切り取ることはできない(竹木の所有者にこれを切り取るように請求することができる)。

 

                     

H13-3 ※法改正に伴い、一部表現を変えてあります。

 A所有の甲地は袋地で、Aが所有していない回りの土地を通る通路を開設しなければ公道に出ることができない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1 Aは、袋地を囲んでいる他の土地の所有者に代償を支払えば、自己の意思のみによって通行の場所及び方法を定め、囲んでいる他の土地に通路を開設することができる。

2 Bが、Aから甲地を譲り受けた場合には、Bは、所有権移転の登記を完了しないと、袋地を囲んでいる他の土地に通路を開設することができない。

3 甲地が、A及びCの共有地の分割によって袋地となったときには、AはCが所有する分割後の残余地にしか通路を開設することができない。

4 甲地が、D所有の土地を分筆してAに売却した結果、袋地になった場合で、Dが、甲地の譲渡後、その残余地である乙地をEに売却したときには、Aは乙地に通路を開設することができない。

 

 

正解 3

1× 通行の場所及び方法は、Aのために必要で、他の土地の所有者の損害が最も少ないようにする必要がある。

2× 登記は不要。※袋地そのものに認められた権利である。

4× 譲渡後も通路を開設することができる。 ※袋地そのものに認められた権利である。

 

 

 

 

無理のない学習ペースで、権利関係を得意科目にしていきましょう。

少しずつ公開していきますので、
がんばって休まず、ついてきてください♪

 

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5問免除 利用のススメ♪

2013-02-18 15:28:47 | みやざきの宅建活動日記♪

宅建業に従事し、従業者証明書をお持ちの方は、

より確実な合格のため、問46~50までの5問が免除される(5問正解扱い)、

5問免除(宅建登録講習)制度 をなるべくご利用ください(^^)/

 

☆宅建みやざき塾では、問46~50までの5問で、4~5問正解できる教材・講義を提供しておりますので、5問免除の制度を利用しなくても間違いなく合格できます。

しかし、試験直前期に該当テーマ5問分を学習しなくてもよいという、学習負担の軽減の時間的・精神的メリットはかなり大きいと思います(特に限られた学習時間しか確保できない方)。

 

宅建登録講習のお申込み方法などの詳細は、各登録講習機関までお問い合わせください(^^)/

 

◇  不動産適正取引推進機構HPより

平成24年度 登録講習機関一覧

http://www.retio.or.jp/exam/tourokukikan.html

 

 

◇ 代表的な登録講習機関とその紹介ページ

公益財団法人 不動産流通近代化センター

http://www.kindaika.jp/koshu/touroku/

 

日建学院

http://www.nik-g.com/course/takken01/about.html

 

LEC

http://www.lec-jp.com/takken/kouza/menjo/

 

TAC

http://www.tac-school.co.jp/kouza_takken/takken_tourokukou.html

 

住宅新報社

http://www.takkengoukaku.tv/kouza/touroku_detail.php?utm_source=jutaku-s&utm_medium=banner&utm_content=sidebar&utm_campaign=11000

 

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みやざきの権利関係攻略ポイント♪ Part5

2013-02-18 15:28:16 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2007-01-10 ver.1 ~ 2013-02-18 ver.7

必ず覚えるべきPoint♪

 『みやざきの権利関係攻略ポイント♪』

Part 5

~条件~


  平成23年は、宅建みやざき塾の講義などで大ヤマが当たり、簡単にライバルに差をつけたテーマ。 

    H23ー2のほかにも、ここ10年くらいで、ちょこちょこと出題されています(H11-6,15-2,18-3)。

    でも昨年に引き続き、今年も、権利関係の問題ではたぶん出ません(笑)

    次の出題は、H26~28のどこかでしょう。

    平成23年は、ブログ上でもアドバイスさせていただいたように、

    『 量も少なく、5分もあれば十分理解し、得点できるようになりますので、

    時間のコストで考えると、費用対効果はとてもいいです。

    しかも、今年(平成23年)は出そうなタイミング!

    真っ先に攻略すべきテーマの1つといっていいでしょう。』

    とヤマだったので、1点狙いにいくテーマでしたが、

    今年は…です。

 

    では、無視してまったくやらなくていいかというと、そこが難しいテーマで、

    宅建試験対策上の扱いとしては、

    『停止条件』が、

    自ら売主・8種制限の他人物売買(宅建業法) などの理解のため、

    (ごくまれに、国土利用計画法の届出の問題を解くための知識として)

       必要とされることから、

    仮に出題可能性が低い年であったとしても、

    『停止条件付きの売買契約とはどういうものか』

    という基本だけでもいいので、押さえておきましょう。

    

    余談:

    過去問をきちんと分析していないんでしょうか…

    市販テキストには、ちゃんと説明していないものもけっこうありますね…

    ほんと困ったものです。(ちゃんと過去問題を分析しろよ!分析した成果を反映させろよ!)   

 

   ※ちなみに、ここ10年くらいの傾向としては、条件の問題は、

    担保責任における悪意の買主でもできること、連帯債務、相続分の計算、区分所有法の特別決議などと

    同じくらいか、それよりも多く出題されています。 みなさまのテキストでの扱い方はいかがでしょうか?

 

 みやざきの宅建ブログでは、

   いかにして、少ない学習時間で確実に合格するか

   を追求しますので、

   『効率的に』点を獲れる分野は必ずやります。  

   ⇒平成25年は、条件の過去問題はやらなくていいです。

     その分、他の重要テーマの学習に時間をあててください。

 

 合格のための学習時間を、なるべく少なくできるよう工夫しましょう♪

  ムダなことをやらなければ、宅建合格はそれほどたいへんではありません。

  効率的に、得点をとることを意識して、学習をすすめていきましょう!

 さて、条件のテーマがテキストに載っていない方も、

 ここで、基本だけしっかりと理解しておきましょう♪ 

 

 『(停止)条件』とは、

 例えば、「○○大学の入試試験に合格したら…時計をプレゼントするね。」というように、

 (時計をプレゼントするという)贈与契約の効力が発生するかどうかを、

 (○○大学の入試試験に合格したら…という)将来の不確実な事実の成否しだいにすることをいいます。

 このとき、大学入試に合格すれば、時計をプレゼントしてもらえますが、

 不合格であれば、時計をプレゼントしてもらえなくなります。

 

条件を達成、クリアすることを、条件の成就(じょうじゅ)って、いいます♪

 

 では、

 以上のような(停止)条件付の契約について、

 大学入試の前(条件の成否が未定の間)に、

 例えば、受験勉強のジャマをしたり、試験会場にいけなくするなど、

 大学入試合格という(停止)条件の成就を妨害すると、

 どのような扱いとなるのでしょうか?

 

 このような場合、

 ①大学入試に合格した(条件が成就した)のと同様の扱いをして、時計をプレゼントしてもらえたり、

 ②損害賠償の問題となったり、

 となるんですね。

 

 Pointは、

  条件の成否未定の間に、条件の成就を妨害すると、

  ⇒ 条件が成就したものと扱う! 

    (場合によっては、『金払え!』ということになる)

 という点です。

 

 このくらいのイメージがあるかないかで合否を分けるのが宅建試験です。

 皆さんのご利用いただいている教材や講義では、

 きちんとイメージで理解できるように、具体的に説明していますでしょうか?

 わかりやすく、しかも覚えやすい(忘れにくい)、説明があるとよいのですが…

 

 条件について

 Q1.『条件』とはなんですか? 
    (例えば、どのようなことでしょうか?)

 Q2.『停止条件』とはなんですか?

 Q3.条件付契約について、停止条件の成否未定の間に、条件の成就を妨害すると、どのような扱いとなりますか?

 Q4.条件付契約について、停止条件の成否未定の間に次のことはできますか?

     .相続

     .停止条件つき債権の譲渡 

 

 条件については、以上のPointをおさえたら、

   基本的な用語の意味さえわかれば、

   あとは常識でなんとか解けるテーマとなります。

   宅建試験で問われる具体的な事例についても、

   どのような場面が描かれているか、

   過去問の事例を図に描きながら確認するようにしましょう。

   効率的で効果的な学習をして、

   宅建にらくに合格しましょう

 

無理のない学習ペースで、権利関係を得意科目にしていきましょう。

少しずつ公開していきますので、
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みやざきの権利関係攻略ポイント♪  Part3

2013-02-15 18:34:12 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2007-01-06 ver.1~2013-02-15 ver.7
 
必ず覚えるべきPoint♪

みやざきの権利関係攻略ポイント♪

Part 3

~時効~

  注意!

 時効については、情報量が多すぎたり、逆に少なすぎたりと、

 ちょっと困ったことに、ピントがずれすぎていて、

 合格するための学習効率を考えると、使いにくいテキストがほとんどです…

 

 数年前の平成21年の問題についても、

 平成21年のヤマのテーマだった『請求による時効中断』

 との関連で、催告の場合が問われたのですが、

 『内容証明郵便』が催告の具体例ということがわからず、受験生は苦戦したようです。 

 

 『わかりやすい具体例によって、具体的なイメージを持つ』

 あたりまえの学習ができているかどうかが問われたのですが…

 

 個人的には、テキストの書き方や講師の教え方の質に問題があるように感じています。

 法律的な表現ばかりのっていて、代表的な具体例の紹介がないのは最悪です…

 

 そんな勉強をして、合格しても、合格した後でほとんど役に立たない知識しか身に付きません。

 宅建みやざき塾では、

 宅建試験で他の受験生よりもラクに合格できることはもちろんのこと、

 合格後も役に立つ実際の具体例(宅建業の業務、資産運用、不動産投資など)を、

 講義で提供させていただいております。

 

                   

 

 平成22年は、ヤマのひとつだった取得時効が狙い通りに出題されました。

 「平成23年は、たぶん時効はお休みでしょう。」

 予想して、その通り出題なし!

 

 「平成24年は、出題可能性は30%くらいだと思いますので…」

 と予想して、出題なし!

 

 平成23年、平成24年の宅建受験では時効のテーマを学習する必要はほとんどありませんでした。

 ここ数年、時効のテーマの優先順位づけはドンピシャでした。

 

 さて、今年(平成25年)はどのような対策を立てるべきでしょうか?

 今年は出題可能性は50%くらいだと思いますので、

 今年の時効対策は、

 出題可能性が若干高めな、消滅時効を中心に

 『重要Pointだけを、効率よく、短時間でおさえるようにする!』

 という学習方針がおススメです。

 

 あまり学習時間をさきすぎず、

 30~60分くらいの最小時間で要領よく攻略しましょう!

 貴重な時間を投資すべき重要テーマはほかにいくらでもありますので…

 

※直前期は、優先順位を下げて、捨ててもいいテーマだと思います。

※もちろん、学習時間がありあまる方は、一通り丁寧に学習してもよいと思います。

 

 

それでは、時効を攻略しましょう♪

 まず、他人のものを奪いとってしまう『取得時効』。

 ほんと、すんごいルールです!

 例えば、お隣さんとの間の垣根をバレないように、

 ズズズッ、ズズズッとお隣さん側に押し込んで、

 少し自分の敷地をひろげた場合、

 垣根をずらして広げたぶんの土地を20年間使いつづけることで、
 奪い取ってしまうことができます

 ほんとすごい制度ですね。取得時効って。ムチャクチャです。

 

 戦争の後の混乱期や大きな自然災害の後で、

  土地の所有権関係がよくわからなくなってしまったときには、

  役立つ制度ですね。

  

 Ⅰ.取得時効について

 Q1.『取得時効』とはなんですか?

 Q2.所有権の取得時効が認められる要件はなんですか?

 Q3.『所有の意思』の要件は、賃借する(借りて使う)場合に満たしますか?

    具体的に考えてみることが大切です♪

     アパートを20年間借りつづけたら、

     『大家さんこのアパートはオレのもんだ!』

     と賃借人がいえるのでしょうか?

     ⇒ありえないっしょ

 Q4.『占有』の要件は、賃貸する(貸している)場合に満たしますか?   

 Q5.『10年』間の短期取得時効は、占有開始時に〔      〕であることが必要です。
    では、占有開始後、悪意になった場合、10年間の短期取得時効は認められますか?

 Q6.売買契約や相続によって、占有が承継される場合、どのように占有は承継されますか?

    例えば、悪意の売主から善意無過失の買主が買った場合、

     善意無過失、悪意はどのように扱われますか?    

 Q7.賃借権や地役権について、取得時効が認められる要件はなんですか?

 

 

つづきまして、消滅時効。

 これまた、すんごい制度!

 たとえば、みやざきがみなさんから100万円借りたとします。

 10年間、そっ~と、バレないように、コソコソ、コソコソ…ひっそりとしておけば、
 その100万円の借金を返さなくてもよくなってしまうんですねぇ…

 

 もっとも、『それではいけない! 借りたものはきちんと返すんだ!』

 と、時効の利益を放棄して、100万円返すこともできますね♪ 

 

 Ⅱ.消滅時効について

 Q1.『消滅時効』とはなんですか?

 Q2.一般債権の消滅時効の期間は何年ですか?

   『不法行為による損害賠償請求権』の消滅に注意しましょう! 

        ↑ これは、不法行為の問題などで出題される可能性が高いところです。

 

ここで、みなさんが100万円を貸したのですが、

 100万円借りた人がこそこそ逃げ回っているとしましょう。

 10年ほうっておいたら、100万円取り立てることが出来なくなってしまいます。

 いやいや、それではまずいでしょ。むちゃくちゃ困りますよね!

 お金を貸したんだから、ちゃんと返してもらわないと…

 

 そこで、10年経過するだけでは借金逃げ切りを許さない!

 というために用意されたのが

 『時効の中断』のルールです。

 しっかり理解しておさえましょう!

 

 Ⅲ.時効の中断について

 Q1.『時効の中断』とは、なんですか?

 Q2.どのような場合に時効は中断しますか?

 Q3.『請求』とはなんですか? 

   平成21年のヤマで命中したテーマですが、

    今年は、(連帯)保証債務の問題の対策としておさえておきましょう。

 Q4.『催告』をした場合、どのような場合に、時効は中断しますか?

   『催告』の代表例として、内容証明郵便を送りつけた場合を押さえておきましょう♪

 Q5.『承認』とはなんですか?

     『請求』と『承認』の違いは、しっかりと理解しておきましょう!

 

Q3、Q5は、2013年に、(連帯)保証債務の問題として、かなりの高確率で出題されるはずです

 

 

さて、なが~い年月をへて、時効が完成しました。

 そんなとき、『時効が完成しました!』 と主張できるのは、

 借金をした本人(債務者)のほかに、どのような人がいるのでしょうか?

 また、時効が完成すると、どんな扱いになるのでしょうか?

 なるべく具体的に考えてみましょう!

 

 Ⅳ. 時効の援用・放棄、遡及効などについて

 Q1.『時効の援用』とはなんですか?

 Q2.時効の援用ができるのは、どのような者ですか(時効の援用権者は)?

 Q3.どのような場合に、時効の援用権を喪失しますか?

 Q4.『時効利益の放棄』とはなんですか?

 Q5.時効の効力はいつから生じますか(時効の遡及効)?
    

    

 

 テキストに書き込みながら考えて学習すると効果的です!
権利関係における『考える力』を養いましょう

 

絶対に、今年宅建に合格するぞ

 

 

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 『宅建試験に負けるもんか!』  電子書籍の紹介です(^^)v

2013-02-14 20:49:05 | みやざきの宅建活動日記♪

 『宅建試験に負けるもんか!』  電子書籍の紹介です(^^)v

 

宅建フェスティバルや宅建七夕イベントでご一緒させて頂いている
イッチャンこと一木秀樹さんとのコラボレーションヽ(^。^)ノ

宅建試験受験生のみなさまを応援させていただきたくて、

電子書籍を発刊させていただきました。

 

宅建試験に負けるもんか!
 
宮嵜晋矢 一木秀樹

 

宅建試験に負けるもんか!』


今年、宅建試験を受ける受験生のために心を込めて制作させていただきました。

一人でも多くの方に宅建の魅力を伝えるとともに、

宅建試験は決して歯がたたない試験では絶対ないよということを知ってほしい。

宅建に負けないで!

あなたに心からのエールと元気を贈りたい。

そんな思いを込めています(^^)v

 

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

以下、イッチャンのブログからの引用です♪

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

ここで、アマゾンkindle版について、ここで少し説明します。

一番多い質問が、ハードであるKindleを購入しないと読めないかと
いうことです。

答えは、
アマゾンが発売しているハードのKindleを購入しないと読めないわけではありません。

iPhoneなら、アップルストアで無料のkindleアプリをダウンロードすれば
kindle版を販売価格でダウンロード出来ます。
(もちろん、iPadもiPad-miniも)


たまに、連続して購入しようとするとハードのKindle paper whiteの購入を
勧めてきますが、一旦アマゾンサイトから再ログインすればkindle版電子書籍を
購入できます。


私も電子書籍は、今のところiphoneで読んでいます。
(通勤の時は、できるだけ小型サイズの方がいいので)

アンドロイド系のスマホも同様の無料アプリがあります。


もし、kindleを購入されるのなら、paper whiteが私のお勧めです。
重さが軽量なので、持ち運びが便利ですし、片手で電車で読む時に
重量感を感じさせません。


ヤマダ電機では販売していませんが、ビックカメラやビックロで
実機を手にとって確認できます。

私も近日に購入予定です。


さて、『宅建試験に負けるもんか!』


概要です。


1)宅建受験決意の強い動機づけ
2)メンタルをベースでの学習構築
3)学習環境の作り方
4)平日での学習方法
5)休日での学習方法
6)学習テーマの絞り込み
7)権利関係 身近な具体例で考えれば、難しくない!
8)宅建業法 身近な具体例で考えれば、難しくない!
9)法令上の制限 恐れるに足らず

 

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

ここまで、イッチャンのブログからの引用です♪

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

 

宅建試験に負けるもんか!


ぜひ、宅建受験生を応援させていただいている二人からの熱い思いを受け取ってください。


一緒にがんばって、絶対に合格しましょう!

みやざきしんや

 

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みやざきの権利関係攻略ポイント♪ Part 2

2013-02-13 08:19:35 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2007.01.02 ver.1 ~ 2013.2.13 ver.7

 

必ず覚えるべきPoint♪

 みやざきの権利関係攻略ポイント♪

Part 2

~意思能力・行為能力(制限行為能力者)~

 

さぁ、権利関係を攻略しましょう♪

 今回のテーマは、ヤマにしたときにほんとよく出題されている

 意思能力、行為能力です。

 今年(2013年)は大ヤマです!

 しっかりと理解し、整理しておきましょう!

 

 宅建試験の対策として,ちょっと注意したいことは、

 (なんでも学習できる、時間に余裕のある方でなければ)

 『あまり時間をかけすぎず、なるべく短い時間で、

  効率よく、重要Pointだけ仕上げてしまうこと』 です (^^)/

 

 まず、必ず学習すべきこととして、

 意思能力を欠く者と未成年者、成年被後見人をしっかり確認し、

 被保佐人、被補助人について、重要ポイントを、

 具体的なイメージで理解するようにしましょう。 

 あとは学習時間との兼ね合いですね。

 

 限られた学習時間の中で、1点でも多くの点をとれるように、

 上手に優先順位をつけ、時間を配分するようにしましょう。

 

 細かいところに意識が行き過ぎてしまうと、

 どんどん合格から離れていきますので、ご注意ください!

 たとえば、『被保佐人が取消しできることにはどんな場合があるか?』

 なんてことをすべて覚えるのは、時間のムダ! でしかありません。

 また、民法の条文を読むことも、

 宅建試験の受験対策としては、学習効率が悪すぎます。

 ムダなことに時間を浪費しないようにしましょう!

 

 

 まず、

 『意思能力を欠く』 例として、

 自分が何をしているのかわからない、

 覚せい剤をうって、あたまがくるくる ラリっている人 や

 ひどいよっぱらい(泥酔者)などを

 イメージしながら学習しましょう♪

 

 Ⅰ.意思能力について

 Q1.『意思能力』とはなんですか?

 Q2.意思能力を欠く者がおこなった意思表示や契約の効力は、どうなりますか?

 

次は、ちょっとお金の価値がわからなくて大損してしまったような場合のおはなしです。

 

 例えば、不動産を売ったりするときに、

 どのくらいの価値があるのか、よくわからなくて、

 ほんとは1億の価値がある土地なのに、100万円で売っちゃった!

 なんてことがあったらかわいそうなので、

 損させられてしまった被害者を、何とか助けてあげましょう。

 

 ほうっておいたら、わる~い人たちの食いものにされかねない

 経済的な判断能力が不十分とおもわれる人たちを守るためのルール、

 『制限行為能力者』の保護のルールを学習していきましょう!

 

 

 制限行為能力者の例としては、

 

①じいちゃんから相続した1億の土地よりも、

 Wii(マリオカート、太鼓の達人など)やDS(ポケモンなど)、PSP(モンスターハンター)の

 ゲームのほうがいいなぁ~

 ワンピースのコミックやDVD全部そろえたいなぁ~

 100万円あったら何でも買えるのに~

 とおもっている子ども(未成年者) や

 

②なんだか忘れっぽくて…

 ボケちゃった…じいちゃん(成年被後見人等) などを

 イメージしながら学習しましょう。

 ちょっと表現が不適切かもしれませんが…

 (わかりやすさを優先したいので、お許しをいただいて、)

 ボケちゃった程度が、

 ひどい重症  (ボケレベル:大)  … 成年被後見人

 そこそこ   (ボケレベル:中)  … 被保佐人

 軽い     (ボケレベル:小)   … 被補助人 

 といったイメージをもつと学習しやすいとおもいます。

(表現について、お詫び申し上げます。ごめんなさい。)

 

 Ⅱ.行為能力(制限行為能力者)について

 Q1.『行為能力』とは、なんですか?

 Q2.『行為能力』が制限される者には、どのような種類がありますか(4つ)?

 Q3.『制限行為能力者』が単独でおこなった契約の扱いは、どうなりますか?

 Q4.『未成年者』とは、なんですか?

   未成年者が単独でできる行為については、

    法定代理人から許可された営業に関する行為
    Ex.不動産屋さんやっていいよ、といわれて不動産屋さんを始める場合

    を確認しておけば合格のためには十分です。

 Q5.『未成年者』が婚姻すると、民法上の扱いはどうなりますか?

 Q6.『成年被後見人』とはなんですか?

 Q7.成年後見人の同意を得ておこなった、『成年被後見人』の契約の効力はどうなりますか?

  ちょっと注意!

   「保護者の同意がある」場合については、成年被後見人だけ扱いが異なります。

 Q8.『成年被後見人』が単独でおこなった契約について、
    取り消すことのできないものにはどのようなものがありますか?

 Q9.成年後見人が、成年被後見人が居住する建物を売却することは自由にできますか?

 Q10.『被保佐人』とはなんですか?

   被保佐人は、重要な行為だけ、取消しの対象となります。

    ※取消しの対象となる重要な行為を紹介しているテキストが多いのですが、
     覚えておくのは、不動産の取引、不動産の賃貸借に関するものだけで十分です。

  合格への鉄則! 『無駄なことは覚えない!』

            覚える量を無駄に増やして、合格から遠ざかることは、やらない!
 

 Q11.『被補助人』とはなんですか?

     『補助開始の審判』だけは、(他の制限行為能力者とは異なり、) 『本人の同意』が必要です。

 Q12.制限行為能力者が詐術を用いた場合の扱いは、どうなりますか?

 

 Ⅲ 同意、追認、取消し

 Q1.同意権、追認権、取消権とは、なんですか?

 Q2.同意権、追認権、取消権について、
    4種類の制限行為能力者の扱い上、異なる点はなんですか?

 

制限行為能力者については、余裕があって、ヒマでヒマでしょうがない!

  という場合でない限り、『催告』については学習しないほうがよいでしょう。

  どうしても気になる…というかたは、

  取り消しうる行為は、一応いったん有効に成立している、ということから考えましょう。

  いったん有効に成立しているものに対して、

  催告をしたけど、無視された。

  そんな場合は、いままで通り有効のままが基本ですよね。

 

  よくわからなければ、気にしないこと! 【これが合格の秘訣!】

    

 

 みやざきの攻略ポイントは、

テキストに書き込みながら、

『具体的に考えて学習する』と効果的です♪

 

(貴重な)情報を一元化し、
(一箇所に集約し)

効果的な学習をして、絶対に宅建に合格しましょう!

  

無理のない学習ペースで、権利関係を得意科目にしていきましょう。

少しずつ公開していきますので、
がんばって、ついてきてください♪

  ブログの記事の著作権は宮嵜晋矢(みやざきしんや)にあります。
許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます。
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 ブログにおける記事は、あくまでみやざき個人としてのものです。
日建学院、LECと関わりのあるものではありません。

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みやざきの権利関係攻略ポイント 1 おまけ♪

2013-02-12 07:34:03 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2006.12.30 ver.1 ~ 2013.2.12 ver.6

みやざきの権利関係攻略ポイント♪

Part 1 ~契約・意思表示~

のおまけ♪

 

みやざきの権利関係攻略ポイント Part 1 では、

勉強しておくほうがいいはずなのに、

あえて心裡留保を扱いませんでした。

 

近年では、

H19-1-1、H16-1-1、H10-7-3 

に出題のある心裡留保です。

 なので、宅建試験では出題可能性が高いのに!

 

おやっとおもったかたも、いらっしゃったのではないでしょうか?

実は、意識的にこのように編集しました。

なんでもかんでも詰め込みの学習をするのはよくない!


『しっかりと理解することが大切!』

しっかりと理解しておけば、覚えていなくても問題は解ける

というみやざき流の学習スタイルを

具体例で知っていただきたかったからです♪

 

さて、なぜ扱わなかったのか?

これがわかると、宅建試験の正体もちらっとみえてきます

 

出題頻度からすれば、学習したほうがよいテーマなのに、

なぜあえて扱わなかったか? 

その理由がわかってしまうと、

『心裡留保の原則有効』を強調したり、  ← 宅建試験ではたぶん出ない!

『心裡留保における第三者』の問題をピックアップしている  ← 宅建試験ではたぶん出ない!

テキスト(実はほとんどのテキスト)が、

な~んにも考えないで、テキストつくっているんじゃないか…

とおもえてくることでしょう…

  

 H16-1-1

 A所有の土地につき,AとBとの間で売買契約を締結し,Bが当該土地につき第三者との間で売買契約を締結していない場合に関する次の記述のうち,民法の規定によれば,正しいものはどれか。

1 Aの売渡し申込みの意思は真意ではなく,BもAの意思が真意ではないことを知っていた場合,AとBとの意思は合致しているので,売買契約は有効である

× (無効)

 

 H10-7-3 (H19-1-1類題)

 Aが, A所有の土地をBに売却する契約を締結した場合に関する次の記述のうち, 民法の規定によれば, 誤っているものはどれか。

3 Aが, 自分の真意ではないと認識しながらBに対する売却の意思表示を行った  場合で,BがそのAの真意を知っていたとき, Aは, 売却の意思表示の無効を主張 できる。

⇒○

 

 心裡留保については,

 表意者が、真意ではないことを知って行った意思表示であっても,

 原則として有効である。 【この原則は、宅建試験において重要ではない!】

 しかし、

 相手方が表意者の真意を知り,又は知ることができたときは,

 その意思表示は,無効となる。 【宅建試験では、これが出題される!】

 というのが『民法の条文レベル』での基本的な理解になります。 

 

 さて、宅建テキストの大半のものは、原則・例外 ともコメントしてますね。

 それはそれで、あたりまえのことで当然かな…とも思うのですが、

 ちょっと、丁寧に分析すると…

 まともな人が『宅建』試験の問題を作る限り、

 『相手方が表意者の真意を知り,又は知ることができたときは,

 〔冗談だとわかっているんだから(or冗談だと気づくべきだから)〕

 その意思表示は,無効となる』

 という、誰も間違えないような常識でわかる部分しか、

 宅建試験では出ない、と思います。(つまり、覚えなくてもよい!

 

 なぜでしょうか?

  実は、とっても簡単なことなんです!

 それは、『不動産取引における』心裡留保の場面で、

 お客さんが損害を受けて、契約の無効を主張したときに、

 「宅建主任者、宅建業者が(おバカさんで)、

 …冗談とは知らなかった。

 う~ん。『善意』だったんですね。

 ではお客さんが損害を受けてもしかたない。

 契約は『有効』です。

 お客さん、損しちゃうけど、あきらめてね。」

 と扱われる可能性はまずありえない、といっていいからです。

 宅地や建物の取引の場面で、

 冗談の契約を仲介したとしたら、

 99.9%、宅建業者、宅建主任者に『過失がある』とされるでしょう。

 (自らの直接冗談で売ったときは、知っているので悪意ですね。)

 

 こういったことを具体的に考えて過去問などを分析すると、 

 宅建試験では、ここだけ勉強すればよい、というところが結構あって

 学習対象をぐっと減らすことができるんです♪

 【な~んにも具体的な場面を考えていないと、困ったことに原則を強調します…

 

 こういった工夫によって、『覚える量を少しずつ減らしていく』と、

 どんなに忙しい方でも、

 宅建試験は簡単に合格することができます。

 

 覚える量は最低限にしたい! 

 なるべくラクして、確実に合格したい!

 という受験生の方は、

 高い合格率を提供してきた実績に裏付けられた

 宅建みやざき塾

 をぜひ活用してみてください♪


 

余裕のある方は、

『意思表示』の復習 と 『代理』の予習

をしっかりとやっておきましょう。

 

無理のない学習ペースで、権利関係を得意科目にしていきましょう。

少しずつ公開していきますので、
がんばって休まず、ついてきてください♪

 

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許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます

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日建学院、LECと関わりのあるものではありません。

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みやざきの権利関係攻略ポイント Part 1

2013-02-12 07:32:23 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2006.12.19 ver.1 ~ 2013.2.12 ver.6

 

みやざきの権利関係攻略ポイント♪

Part 1

~契約・意思表示~

必ず覚えるべきPoint♪ 


YouTube宅建みやざき塾


今シーズン公開予定♪

 

 ※権利関係=例えば、売買契約で、買主にはどんな権利があるのか、売主にはどんな権利があるのか、『~することができる』という権利に関することを学習していきます。

 

 

 まずは、売買契約について、身近な例で考えてみましょう♪

 セブンイレブンやファミリーマートなどのコンビ二で、パンやコーヒーを買ったり、

 スーパーで、野菜やお肉やタイムセールで安くなったお弁当を買うことを、売買契約といいます。

 お店が、『いいもの売ってますよ~』、

 お客さんが、カゴに入れて、『コレ、くださ~い♪』 というように、

 売りたい人 と 買いたい人 の売買しようとする気持ちが一致して、

 売買契約が成立します。

 

 売買契約が成立すると、

 買主は、お金を払って、買った物をもらえます。

 一方、

 売主は、売った物を渡して、代金をもらえます。

 

 買主の側で考えると、お金を払うことが「義務」、買った物をもらえることが「権利」ということになります。

 一方、

 売主の側で考えると、売った物を渡すことがやらなければいけない「義務」、代金をもらえることが「権利」ということになります。

 

※ちなみに、契約書なんてなくても、売買契約は成立します。

 コンビニやスーパーで、パンや野菜のお買い物をするときに、わざわざ契約書なんて作りませんよねヽ(^。^)ノ

Ex.コンビニのレジで、チロルチョコやブラックサンダーを1個買うときに契約書をつくりますか? 

 ⇒ 契約書いらないよね(笑)



☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

 次に、賃貸借契約について、身近な例で考えてみましょう♪

 自宅で映画を見たくなったので、TSUTAYAやGEOなどで、DVD『となりのトトロ』を7泊8日100円でレンタルしたり、

 JAZZを聴きたくなったので、CDをレンタルしたり、

 家族みんなで旅行にいくので、車をレンタカーで借りることを、賃貸借契約といいます。

 

 『○○円で貸しますよ~』、『お金を払うので、貸してください』

 と有料で物を貸したい人と、それを借りたい人と気持ちが一致して、

 賃貸借契約が成立します。

 

 こんなふうに、いつも生活しながら、経験している場面をイメージしながら、

 楽しく学習を進めていきましょう!

 

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

 ここから先は、お使いの基本テキスト・参考書を読みながら、調べながら、

  イメージで『理解』すること、スッキリと『整理』することを大切にして、学習を進めていきましょう!

  覚えることは、試験が近くなってからで十分。

  いきなり、よくわからないのに覚えてはいけません!

  むしろ、『最初は覚えようとしないで、理解と整理にエネルギーを注ぎましょう!』

 

 

  たった2~3回参加するだけでも、70%くらいの合格率を提供している宅建みやざき塾では、

 1.イメージで『理解』すること、スッキリと『整理』すること

 2.精選した過去問題集、オリジナルポイント集 で 効率よく最低限覚えること 

 を分けて学習するようにアドバイスしております。

 

  ぜひ、ブログ読者の皆様も、

  『合格への近道』は、

  イメージで『理解』すること、スッキリと『整理』すること、

  それを踏まえて、効率よく最小限のポイントを覚えること、

  にあるということを体験してみてください♪

 

 

 一緒にがんばって、絶対に合格しましょう(^o^)/

 みやざきしんや 

 ☆【Youtube:宅建みやざき塾】にて、重要テーマの無料動画講義を大好評公開中☆

 

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

 Ⅰ.契約について

 Q1.『売買契約』、『賃貸借契約』とはどのようなものですか?

 Q2.契約をするのに、原則として、書面(契約書)は必要ですか?
    〔例外はありますか?〕
       権利関係全体を学習した後でよいので、
    『どういう場合に書面(公正証書)が必要か?』
    整理しておくといいでしょう。

    要チェックテーマ:保証契約、借地借家法

 Q3.公序良俗に違反する契約はどうなりますか?

    Ex.G13に人殺しを依頼、麻薬の取引、トイチの金貸し、お金をかけてグリーン会議(ゴルフ)…

それでは、宅建試験で狙われるテーマを攻略しましょう!

 意思表示は、出題されたら1点確保しなければいけない重要テーマです。

 まずは、詐欺から学習しましょう♪

 こんな経験ありませんでしょうか?

 『絶対にやせる○○○』…

 『これであなたは必ず若返る!』…

 『ツルツルがフサフサに!』…

 『このネックレスを身につければ、パチンコ、競馬で当たりっぱなし!』

 つかってもつかっても、ぜんぜんダメダメダメ!
 せっかく、◇☆■万円も払ったのに…
 だまされちゃいました…

 さぁ、どうしますか?

 Ⅱ.詐欺について

 Q1.『詐欺』とはなんですか?

 Q2.『詐欺』による意思表示はなかったことにできますか?

 Q3.だまされた者と第三者との関係は?

    取消し前の第三者 と 取消し後の第三者 
      とでは、どのように扱いが異なりますか?

 Q4.『第三者による詐欺』の場面において、

    だまされた者 と (そのだまされた者と契約をした)相手方 

    との関係はどのようになりますか?

 

とってもこわ~いおにいさんにすごまれ、こっころされる~…

  おもわず、契約書にはんこをPon!Pon!…

  あ~こんなもの買いたくないのに…(涙)

  そんなとき、あなたならどうしますか?

 Ⅲ.強迫について

 Q1.『強迫』とはなんですか?

 Q2.『強迫』による意思表示は、なかったことにできますか?

 Q3.おどされた者と第三者との関係は?

 Q4.詐欺と強迫では、どのように扱いが異なりますか?

    ここは重要! 正確に違いをおさえましょう♪

 

先祖代々伝わってきた大切な土地、銀行から借りた借金を返せず、競売にかけられてしまいそうです。

 そんなときに、なんとか土地を守るために、悪い友人とグルになって…

 Ⅳ.(通謀)虚偽表示について

 Q1.『(通謀)虚偽表示』とはなんですか?

 Q2.『(通謀)虚偽表示』による契約の効力はどうなりますか?

 Q3.『(通謀)虚偽表示』による無効は、どのような第三者に対抗できますか?

 

宅建試験の過去問H24-1は、時間に余裕がなければ、学習しなくてもいいですよ♪

※H24のときには、ヤマが的中した通謀虚偽表示ですが、H24-1はちょっと特殊な問題なので、繰り返し出題されることはないと思います(*^^)v

 

そんなアホな…(実際に裁判で争われたのとよく似たお話です)。

 どんな馬よりも速い競走馬をもちたい!

 そこで、稀代の名馬ディープインパクトの仔馬を買うことにしました。

 牧場に行って、『ディープインパクトの仔馬』を身ごもっている牝馬と思い、

 『あのおなかの大きい牝馬を売ってくれ!』と、

 おなかの大きな牝馬を1億円で買いました…

 ところが!

 なんと、牧草を食べすぎて、ぷくぷくと大きくなっただけの

 (仔馬をみごもっていない!)牝馬だったのです…

 こんなとき、とんでもない勘違いをしたから、お金を返してくれ!

 といえるんでしょうか?

 Ⅴ.錯誤について   

 Q1.『錯誤』とはなんですか? 『動機の錯誤』ってなんでしょうか?

 Q2.『錯誤』による契約の効力はどうなりますか?

 Q3.Q2の扱いは、どのような要件で認められますか?

 悪意(ある事実を知っている)と善意(ある事実を知らない)について、

     4つのレベルがあることをしっかりとつかんでおきましょう♪   

       悪意                  (勘違いの錯誤ではなく、心裡留保になります)

       善意   過失あり   重過失  錯誤無効 ×

       善意   過失あり   軽過失  錯誤無効OK!

       善意   過失なし         錯誤無効OK!

 

 Q4.動機の錯誤は、どのような場合に錯誤無効を主張できますか?

 Q5.錯誤無効を主張できるのは、誰ですか?

 Q6.勘違いした人(表意者)と第三者との関係はどのようになりますか?

 Ⅵ まとめ

 Q1.『無効』と『取消』はどう違いますか?

    『取消』のいいまわしに注意しましょう!

 Q2.第三者との関係について、
    詐欺、強迫、(通謀)虚偽表示、錯誤、
    ではどのように扱いが違いますか? 

 合格への近道♪

   きちんと、図を描いて、人物関係をかんがえましたか?

   『絶対合格する!』という方は、必ず図を描きましょう! 

    

『みやざきの権利関係攻略ポイント』では、 

権利関係を学習するうえで、キーポイントとなるところ

1問1答形式で問いかけます。

 

本当に理解できていないと答えられません。

『過去問は解けるけど…本試験ではダメなんです…』

なんていうわかったつもりレベルでは、先に進めません。

必ず合格できる真の実力を身に着けながら先に進めていきます。

 

 テキストに書き込みながら考えて学習すると効果的です。

みなさんのテキストが、みやざきの重要Point集に大変身します♪

ぜひ、(貴重な)情報を一元化(一箇所に集約)しましょう!

 権利関係における考える力、真の実力を養いましょう!

 

ちょっとたいへんですが、

実際に取り組んでいただければ、間違いなく合格できます!

効果的な学習をして、絶対に宅建に合格しましょう

 

無理のない学習ペースで、権利関係を得意科目にしていきましょう。

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許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます。
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日建学院、LECと関わりのあるものではありません。

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宅建試験合格のカギを握る最重要テーマはコレだ!

2013-02-08 08:35:55 | 宅建絶対合格へのアドバイス!

宅建試験合格のカギを握る最重要テーマはコレだ!

 

宅建試験の合格のカギを握る超重要テーマ、

『借地借家法』

なんと、宅建みやざき塾では、第1回講義で扱います。

高い合格率を提供するために、とっても効果的だからです(*^^)v

 

 

 

毎年毎年、事前準備が簡単にできるテーマでありながら、

準備を上手にできるかどうかで、大きく差が付くテーマです。

 

YouTube宅建みやざき塾   ☆まもなく、再生回数50万回達成(*^^)v☆  や

みやざきの攻略ポイント(ブログ連載中) を活用していただき、

ぜひ早い段階で、借地借家法をバッチリと攻略しましょうヽ(^。^)ノ

 

 

 

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みやざきの権利関係攻略ポイント♪ Part19

2013-02-06 08:30:58 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2007-02-17  ver.1 ~ 2013-02-06  ver.7

 

必ず覚えるべきPoint♪

みやざきの権利関係攻略ポイント♪

Part 19

~借家~


 

YouTube宅建みやざき塾

 

宅建みやざき塾 借家の重要Point!        16:45

 

宅建みやざき塾 借地借家法~対抗要件の比較~ 6:30

 

宅建みやざき塾 借地借家法~契約期間の比較~ 14:14

 

 



  ここ数年、ちょっと難しい本試験問題が多い借家

   ちゃんと過去問分析をすれば、出題範囲を絞り込めることもあって、

  しっかり準備すれば、確実に1点とれます

  借家は、ライバルに差をつけるチャンステーマ!

  勝負を決める1点を、バッチリ確保しましょうヽ(^。^)ノ

  ココ数年、ヤマを的中し続けていますが、

  今年も、もちろんヤマを当てていきます!

  一緒に気合を入れて攻略しましょう

 

まず、借地借家法って、なんのためにつくられたルールでしょうか?

  貸し借りのルールは、民法に賃貸借のルールとしてあるのに、

  わざわざ特別につくったのが借地借家法です。

  どのような立場の者を特別に保護しようとするルールなのか、

  ちょっと、かんがえてみましょう♪

 

 

 借地借家法の規定と異なる特約について 

Q.借地借家法の規定と異なる特約を結んだ場合、

   その内容が建物賃借人に不利な内容であるとどのような扱いとなりますか?

   

借家の問題は、

  アパ-ト、マンションを貸す大家さんの立場、借りる人の立場、

  事務所や店舗(テナント)を貸す大家さんの立場、借りる人の立場、

  それぞれの立場で考えてみましょう。

 建物賃貸借契約の存続期間、更新、終了について 

Q2,3については、H14を最後に出題がありません。ひょっとしたら、実務上多くのケースで特約が設定されるので、借地借家法上のルールはもうでないのかも…

Q1.借地借家法上、建物賃貸借契約の存続期間はどのように扱われますか?

   期間の定めのある建物賃貸借契約について、期間を1年未満とするとどのような扱いとなりますか?

Q2.借地借家法上、建物賃貸借契約の更新(法定更新)・終了はどのように扱われますか?  
   次の、のそれぞれの場合について、説明してください。  

   .期間の定めのある建物賃貸借の場合 
     Hint:『更新拒絶の通知』、『正当事由』、『使用を継続』  

   .期間の定めのない建物賃貸借の場合 
     Hint:『解約申入れ』、『正当事由』、『使用を継続』 

Q3.Q2に関連し、立ち退き料を払うだけで、『正当事由』があると認められますか?
   『正当事由』についてはいろいろなことを総合的に考える、と覚えましょう。

    正当事由の1つ1つの要素を覚えても、合格の役には立ちません…
    無駄なことは覚えない!

 

 

今までの大家さん(A)がアパート、マンションをCさんに売ってしまいました。

  新しい大家さん(C)とちょっともめてしまって、

  『おまえなんかでていけ~! もう貸してやらん!』 と。

  いきなり、アパ-ト、マンションから追い出されて、ホームレス…

  これでは、困りますよね。

  では、いままでアパート、マンションに住んでいた賃借人(B)を

  どうやって守ってあげればいいのでしょうか?   

 建物賃借権(借家権)の対抗力について 

Q1.『対抗力』とはなんですか?

Q2.建物賃借権の対抗力は、どのような条件で認められますか?
   〔賃貸人が賃貸の目的建物を第三者に譲渡した場合、賃借人はその第三者に対してどのような条件で賃借権を対抗できますか?〕

 

ココで注意してほしいのは、使用貸借のときだよ♪

 使用貸借のときは、引渡しがあっても、使用借権を守ってもらえないから、要注意ね!

 (∵使用貸借では、借地借家法の適用がない)

 これ、ほぼすべての受験生の盲点になっているけど、今年のヤマだよ!

 

 

借地上の建物が賃貸されているときのお話です。 

 借地上の建物の賃借人の保護について 

 AB:借地 (A:借地権設定者、B:借地権者)

 BC:建物賃貸借

Q.Bの借地権が期間の満了によって終了する場合、Bから建物を借りているCはどのように扱われますか?

 

  

大型エアコン、システムキッチンなどの造作を取り付けたときのお話です。 

 造作買取請求権について 

Q1.『造作買取請求権』とはなんですか?

Q2.造作買取請求権を認めない旨の特約は有効ですか?

 

 

ここは今年のおおヤマ!

  バッチリ決めましょう♪

 建物の転貸借について 

  A → B → C と転貸がされた。

  ABの賃貸借が終了した場合に、AはCを追い出せますか? という問題です。

  次の3つのパターンで、扱いが異なりますので、しっかり整理しておきましょう!

 

Q1.建物の賃貸借契約が期間の満了または解約の申入れによって終了する場合、

   どのような条件で、賃貸人は転借人に賃貸借契約の終了を対抗することができますか?

Q2.建物の賃貸借契約が賃貸人と賃借人との合意解除によって終了する場合、

   賃貸人は転借人に賃貸借契約の終了を対抗することができますか?

Q3.建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由として解除された場合、

   賃貸人は転借人に賃貸借契約の終了を対抗することができますか?

 

 居住用建物の賃借権の承継について 

このテーマは、めったに出ないので、軽くイメージで理解しておけば十分でしょう。

Q1.居住用建物の賃借人が死亡し、相続人がいる場合、賃借権はどのような扱いとなりますか?

Q2.居住用建物の賃借人が死亡し、相続人がいない場合、死亡した賃借人と同居していた内縁の妻は賃借権を承継することができますか?
 また、その例外はありますか?

 

家賃が隣近所と比べて、安すぎる(高すぎる)なんて場合、

  どんなことが出来るのでしょうか?

 借賃増減請求権について 

Q1.『借賃増減請求権』とはなんですか?
 また、どのように扱われますか?

Q2.借賃を増額しない旨の特約、借賃を減額しない旨の特約がある場合、どのように扱われますか?

 今年の宅建試験(本試験)で具体的な問題が出るとしたら、現在の不動産賃貸借の状況から見て

  99.9%減額請求だから、減額請求の具体例を理解しておいてね♪

 

 

半年くらい転勤で家を空けてしまうとき、

  その半年間だけ賃貸して家賃がもらえるといいですよね。

  また、今年の大晦日(12月31日)に建物を壊すことが確実。

  残り数ヶ月、空けておくのはもったいない…

  そんな場合、どんな借家契約が出来るのでしょうか?

 

2011年、2012年と連続でおおヤマ的中しましたが、

  今年もヤマです!

  バッチリ決めましょう♪

 特殊な建物賃貸借契約について 

Q1.『定期建物賃貸借』とはなんですか?

     契約の期間はどのような扱いとなりますか?

Q2.『定期建物賃貸借』である旨、書面を交付せずに説明すると、どのような扱いとなりますか?

Q3.『定期建物賃貸借』における、期間満了による契約終了の通知とはどのようなものですか?

Q4.『定期建物賃貸借』における、賃借人の解約申し入れとはどのような場合にみとめられますか?

Q5.『定期建物賃貸借』における、賃料増減請求はどのような場合にみとめられますか?

Q6.『取壊し予定建物の期限付き賃貸借』とはなんですか?

定期建物賃貸借に関しては、本試験過去問題の

  H15-14、H19-14、H20-14、H24-12 を必ず攻略しておきましょう♪

 

 

  一緒にがんばって、絶対に合格しましょう♪

 

  

 

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みやざきの権利関係攻略ポイント♪ Part18

2013-02-05 21:46:56 | みやざきの権利関係攻略ポイント♪

 ~みやざきの権利関係攻略ポイント♪~

2007-02-14 ver.1  ~  2013-02-05 ver.7

 必ず覚えるべきPoint♪

『みやざきの権利関係攻略ポイント♪』

Part 18

~借地~ 

 

YouTube宅建みやざき塾

宅建みやざき塾 借地の重要Point!        7:49

宅建みやざき塾 借地借家法~対抗要件の比較~ 6:30

宅建みやざき塾 借地借家法~契約期間の比較~ 14:14

 

 

 借地借家法は、大きな勝負どころ

  まず、『借地』は絶対に1点とってほしい合格を決定付けるテーマ。

  今年も間違いなく1問出題!

  しかも、多くの受験生にとってはおそらく難問…でありながら、

  上手に対策をたてた受験生にとっては、楽勝のテーマ!?

  

 ☆ここ数年、ずっとヤマが当たりっぱなしで相性のいい借地。今年もヤマを当てていきますね♪

 

 2011年( 問11-3 : 一般受験生正答率 約40% )は、

  絞り込んだヤマで正解肢をピンポイント的中でした!

 

~2011年のブログ記事より抜粋~

『  借地権の譲渡: 今年のおおヤマ! 

 Q2.借地権設定者(賃貸人)の承諾がない場合、借地権者(賃借人)は、どのような条件で、転貸や借地権の譲渡をすることがみとめられますか?                  』

 

⇒ちなみに、このテーマは2011年はおおヤマでしたが、2012年はたぶんでないと思います。【 ←これも当然的中! 】

 

  というように、借地はライバルに簡単に差をつけられるテーマです♪

  教える側としては、実に教えがいのあるテーマで、

  講師の講義力の差や教材の質的なレベルの差ががはっきりとでます。

 ☆みやざき塾の塾生の方は、借地をほぼ全員正解します(*^^)v

  

  たまにきく、『借地は難しいから捨てていい。』というアドバイスは、

  超直前期以外は、はっきりいって間違っています。

 

  条文が20条くらいしかなく、過去問で重要ポイントがほぼ網羅され、

  試験で出題される内容が宅建業法並みに限定されているのに、

  ただ単に、『点のとり方、教え方』について、

  教える側の勉強不足、分析不足なだけといっていいでしょう。

 

  私の知る限り、安定して高い合格実績を出している講師の多くは

  借地借家法の宅建試験における重要性を認識し、

  宅建試験の過去問分析を精緻に行い、

  基本法コンメンタールなどで講師自身の理解も深めています。

  一般受験生の正解率がどんなに低かろうと、

  講師の腕一つで、

  教えている受講生の正解率が80%以上になる(ほぼ全員が正解できる)

  ことがわかっているからです。

 

  このブログ記事をご覧いただいている読者の方にも、

  ぜひ本試験の借地で貴重な1点を確保していただきたいと思います。

 

  ※ちなみに、一部の予備校の模試や市販の予想模試では本試験では出題されない細かな知識をやたらときくものもあるので、

   過去問題以外を使用するときは、有害図書に振り回されないようお気を付けください!

 

  ◇ ◇ ◇ 

 

  借地は、一見ちょっと難しいテーマですが、

  無理やり覚えようとせず、きちんとていねいに1つずつ

  イメージをもって、重要ポイントだけを、理解していけば、必ず攻略できます!

  少々時間がかかってもいいので、勝負を決める1問を必ずとれるようにしましょう!

  

  データ的にみると、

  ここ数年、ちゃんと準備しさえすれば易しい問題ばかりなのに、

  一般受験生正解率50%台(合格者は7~8割)と、

  データ上は合否を分けることがほとんどなので、

  データ分析上も、がんばって攻略しましょう!

 

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

もし、家がなかったら…住むところがなかったら… 

  とってもこまってしまいますよね。

  そこで、住むところに困らないように、

  家を借りる人、家を建てるために土地を借りる人を守っていこう、

  こんなルールが借地借家法の考え方です。

  借家、借地の問題を考えるときは、

  家や土地を貸すほど持っていて、いろいろと強い立場の、大家さん、地主さん と

  生活していくため、仕事をするために、守ってあげる必要の高い、弱い立場の、借りる人 の

  両方の立場から、考えるようにしましょう♪

  

 借地借家法全体の考え方について 

Q1.借地借家法の目的はなんですか?

Q2.借地借家法の適用範囲について、借地・借家それぞれについて答えてください。

 『一時使用』の扱いに注意しましょう!  ←  H24 ヤマ的中! 

 

まずは、丁寧に図を描きながら、どんな場面が問題となっているかしっかりと把握し、それぞれで用いられている用語のイメージをつかみましょう♪ 

 

 借地権について 

Q1.『借地権』とはなんですか?

Q2.『借地権者』、『借地権設定者』とはなんですか?

 

 次は、近年ムチャクチャよく出るテーマヽ(^。^)ノ

  どうして、契約期間、更新のルールがあるのか?

  しっかりとイメージで理解すると、覚えやすくなります♪

 

 考え方のPointは、

  建物を建てるために土地を借りるとき、

  どのくらい借りている期間が必要か?

  その期間がおわったとき、すぐに追い出されてしまっていいのか?

  などです。

 

 借地権の存続(期間)について 

 H18,19,20、21と4連発! 今年もしっかりと準備しておきましょう

   2013年のおおヤマはコレ! 絶対に押さえること!

Q1.最初に借地権設定契約をするとき、借地権の存続期間の扱いはどうなりますか?

Q2.更新するときの、借地権の存続期間の扱いはどうなりますか?

Q3.借地権が法定更新されるための条件はなんですか?

Q4.存続期間満了前に建物が滅失した場合、借地権設定契約の扱いはどうなりますか?

Q5.存続期間が満了し、契約の更新後に建物が滅失した場合、借地権設定契約の扱いはどうなりますか?

 

 面倒がらずに、図を描きながら学習した方が、結果的に覚えやすく、記憶に残りやすくて近道になるんだよ~ヽ(^o^)丿

 

 

 建物買取請求権について 

Q1.『建物買取請求権』とはなんですか? 

Q2.『建物買取請求権』はどのような場合にみとめられますか?

 

 

次の「対抗力」はとっても重要です。必ず攻略すること!

  不動産物権変動などの総合問題でも出題されますので、

  今年も出題可能性は、高いテーマです。

  しっかりと図を描きながら、誰と誰がなんで争っているのか?

  どのようなルールで勝ち負けを決めているのか?

  しっかりとイメージをもてるようにしておきましょう♪

 

 借地権の対抗力について 

Q1.どのような場合に借地権は対抗力を有しますか?

Q2..借地上に所有する建物が長男名義で登記されている場合、借地権に対抗力は認められますか?  

   .借地上に所有する建物について、借地権者名義で登記されているものの、表示の登記だけしかなされていない場合、借地権に対抗力は認められますか?   

   .借地上の建物が借地権者名義で登記されている場合に、その建物が滅失すると、対抗力の扱いはどうなりますか?

  

「借地権の譲渡」は、テキスト、講師によって、わかりやすさ、覚え方に差がつくところです。

  ☆春頃、販売予定の『宅建みやざき塾オリジナルレジュメ カラー板書』もよかったらご利用ください♪

  

  このテーマはあせらず、ゆっくりでいいので、

  しっかりと図を描きながら、

  必ずイメージをもてるようにしておきましょう♪

  

  よくわからないから、丸暗記!

  なんてのは、最悪だ!   

 

 借地の転貸と借地権の譲渡について 

Q1.『借地の転貸』、『借地権の譲渡』とはなんですか?

Q2.借地権設定者(賃貸人)の承諾がない場合、借地権者(賃借人)は、どのような条件で、転貸や借地権の譲渡をすることがみとめられますか?

Q3.借地権設定者(賃貸人)の承諾がない場合、借地を競落した競落人は、どのような条件で、当該土地を利用することがみとめられますか?

Q4.2と3の場合について、裁判所に申し立てるのは誰か比較し、その理由を答えてください。

2011年のおおヤマが的中したテーマ。

  全力で勉強すべきだったのは、2011年のお話。

  昨年は予告通り、お休みで出題なし。

  たぶん今年もお休みでしょう(>_<)

  今度出題されるのは、きっと来年以降だね( ..)φメモメモ

  2013年の受験対策としては、時間に余裕があったら、押さえるくらいでOK!

      

 

 借地権設定契約の内容の変更について 

めったに出題がされないテーマです。最初は軽く流してもOKです♪

Q1.『地代』、『借賃』とはなんですか?

Q2.地代、土地の借賃の増減額請求はどのように扱われますか?

Q3.借地条件の変更はどのように扱われますか?

Q4.増改築の許可はどのように扱われますか?

 

 

 次は、もうずいぶん経ったけど、2008法改正テーマ。

   2013年の出題可能性は、かなり高め!

   それぞれの特殊な借地権は、どのように違うか?

   自分なりにかんたんな表を作ってみるといいですね。

   いっけん回り道でも、最終的には最短距離で攻略できるとおもいます。  

 

 特殊な借地権について 

2010年(H22年)のおおヤマ的中のテーマです♪

  今年、3年ぶりに出題される可能性がかなり高いおおヤマのテーマです( ..)φメモメモ

  定期借地権、事業用定期借地権、の2つはしっかり攻略しましょう!

 

Q1.『定期借地権』とはなんですか?

Q2.『事業用定期借地権』とはなんですか?

Q3.『建物譲渡特約付借地権』とはなんですか?

Q4.定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権について、

    次の項目を比較して整理しましょう。  

 .借地権の期間  

 .目的の制限  

 .法定更新の有無  

 .建物の買取について  

 .公正証書による必要の有無

 

事業用定期借地権のポイントについて♪  

    期間 → 10年以上、50年未満

     契約の更新    → なし
    建物買取り請求 → なし
    建物の築造による
    存続期間の延長 → なし

 絶対に覚えるべき重要なことは、

 公正証書でなければ契約できないもの ⇒ 事業用定期借地権だけ!

 居住用の賃貸マンション、社宅など居住用の建物  ⇒  事業用定期借地権 ×

 

 借地借家法は、合格と不合格を決める勝負どころの一つ

   気合を入れて攻略しましょう

    

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みやざき塾Live生講義がんばってきますヽ(^。^)ノ

2013-02-02 10:06:45 | みやざきの宅建活動日記♪

みやざき塾Live生講義がんばってきますヽ(^。^)ノ

 

今週は、水、金、土、日と、

とっても楽しみにしている、みやざき塾Live生講義♪

塾生の方々と一緒に合格を目指して頑張っているのがほんと幸せですね~ヽ(^o^)丿

気が付いたら、いつのまにかこんなに楽しく講義をさせていただいております♪

全員合格を目指して、一緒にがんばっていきます!

 

※来週は、やっと時間がとれそうなので、ブログの更新頑張っていきますね(*^^)v

 

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