宅建合格らくらくナビ~みやざきの宅建ブログ~

宅建みやざき塾の宅建絶対合格ブログです♪ 合格するためのノウハウを無料公開! 一緒にがんばって、絶対に合格しましょう!

『宅建試験速効10点UP講義』 ご参加ありがとうございましたヽ(^。^)ノ

2012-09-27 21:58:18 | みやざきの宅建活動日記♪

9月27日 追記

本日、TRA(東京都不動産協会)様で、『宅建試験速効10点UP講義』を実施いたしました。

なんと! なんと! なんと! なんと! なんと!

ご担当の方から今日教えていただいたのですが…

定員を300名様としていた当初から、会場を増設して400名様にしたものの、

増設後の定員400名様をはるかに超えて、600名様以上の参加のお申し込みがあり、

200名以上の方に参加をお断りをしたうえでの実施となったそうです…(@_@;)

 

私が講義を担当させていただけるようになってから、

好評をいただき、参加者の方が毎回増えてとてもうれしく思います。

ただ、ほんとうに残念なのは参加できなかった受験生の方がたくさんいらしゃったことです(>_<)

みやざきの宅建講義の一端はYouTube宅建みやざき塾などでもご利用いただけますので、

YouTube宅建みやざき塾などを通じて、合格の応援をさせていただければと思います。

どうぞよろしくお願い申し上げます

 

ご参加された皆様には最後に最大な拍手をいただきとても幸せでした。

本日の講義内容は、他の指導機関等ではなかなか聴講することのできない

みやざきの徹底した過去問分析の成果でございますので、

ぜひ今年の宅建試験合格にお役立てください(*^^)v

ラストスパート一緒にがんばって絶対に合格しましょう!

みやざきしんや

 

9月26日 追記

新宿での『宅建試験速効10点UP講義』に、ご参加いただいた受講生の皆様ありがとうございました♪

ぜひアドバイスを活かして合格を勝ち取ってください!

絶対に合格しましょう(*^^)v

 

明日も頑張ります!

みやざきしんや

☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ ☆ ★ 

 

『宅建試験速効10点UP講義』がんばります!

 

9月26日に、新宿で『宅建試験速効10点UP講義』を実施します。

日建学院(法人営業部)で、企業様向けに、私が企画し講義を担当する講義なのですが、

一昨年、昨年と大好評だったこともあって、

これまた募集を開始してあっという間に、定員に達してしまいました(@_@)

※日建学院の法人営業部では、申込みの案内のすぐあとに、
 申込み締め切りの案内・対応を行っていた企業様もあるようです。

 

☆9月26日(日建学院法人営業部)、27日(TRA様)において、

 2日連続での実施となる『宅建試験速効10点UP講義』は、

 あわせて500名様を超える申込みをいただくことができました。

 ※どちらも申込み開始ほんの数日で締め切りとなっています

昨年、一昨年の講義がとても好評でしたので、大きな期待が寄せられているように感じております。

期待にこたえて、多くの受験生の皆様に合格していただけるよう

体調を万全に整え、全力を尽くして、宅建本試験での得点力を高めさせていただきます。

 

☆合否を分ける難テーマを予想問題でズバリ狙い撃ちます! 

一緒にがんばって、今年絶対に合格しましょう(*^^)v

みやざきしんや

 

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イベントのライブ中継うまくできず申し訳ございませんでした。

2012-09-24 10:38:31 | みやざきの宅建活動日記♪

イベントのライブ中継がうまくいかなかったとききました(>_<)

楽しみにされていたみなさま申し訳ございませんでした。

イベント会場は、ほんと盛り上がっていましたので、うまく中継できず残念な思いでいっぱいです。

当日に、ワイマックスの電波はいるからライブ中継しない? という提案があり、

急きょライブ中継をしましょう、という流れだったのですが…かなり痛い経験になりました。

今後はイベント会場選びのときにライブ中継のことも考慮するようにいたします。

 

 

今夜、イベントのライブ中継をします♪

23日 19:30~

イッチャン、大澤先生、右手先生、竹井先生、私(みやざき)による宅建座談会を中継いたします♪

ぜひご覧ください(^^)v

 

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今日から合宿に行ってきますヽ(^。^)ノ

2012-09-18 10:04:50 | みやざきの宅建活動日記♪

今日から合宿に行ってきますヽ(^。^)ノ

 

全員合格できるようがんばります!

参加されるみなさま、一緒にがんばって絶対に合格しましょう(*^^)v

みやざきしんや

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2012 Seep 宅建公開模擬試験 のご案内♪

2012-09-15 21:31:02 | みやざきの宅建活動日記♪

2012 Seep 宅建公開模擬試験 のご案内♪

 

いよいよあさって17日に実施となりました。

あと5名様くらい空席があるようですので、

ご都合のつく方はぜひご参加くださいヽ(^。^)ノ

 

9月17日(祝・月)に実施される宅建の模擬試験です。

2012 Seep 宅建公開模擬試験

2012 Seep 宅建公開模擬試験 を購入

 

※模試の他に『予想問題50問(模試)』もついています。

 

解説講義をみやざきが担当(1時間)します。

合格不合格を分ける問題の解説を行います。

2時間50問を有利に戦う戦い方のアドバイスもさせていただきます。

試験までの残りの限られた時間をどうやって戦えばよいかアドバイスさせていただきます。

日程的にご利用いただけるようであれば、ぜひご参加ください♪

 

リクエストがありましたら、

ご使用の教材【みやざき塾の教材、みやざきがブログで推奨している教材など】に

合格への応援メッセージなどもさせていただきます。

※模試開始前にその旨お伝えください。(試験時間中に応援メッセージを書かせていただきます)

☆ぜひモチベーションアップに! ☆

 

模試会場でお会いできること楽しみにしております(*^^)v

一緒にがんばって絶対に合格しましょう!

みやざきしんや

 

 

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今日から合宿に行ってきますヽ(^。^)ノ

2012-09-09 09:09:24 | みやざきの宅建活動日記♪

今日から合宿に行ってきますヽ(^。^)ノ

 

昨年30名くらいの方にご参加いただき、

2泊3日の合宿で80%くらいの合格率を提供させていただいた

宅建合宿の第2弾です♪

 

今年は、全員合格できるようがんばります!

参加されるみなさま、一緒にがんばって絶対に合格しましょう(*^^)v

みやざきしんや

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宅建業法で勝負を決める宅建試験!

2012-09-08 09:50:36 | みやざきの宅建活動日記♪

宅建業法で勝負を決める宅建試験!

 

受験生の方と接していると、宅建業法を甘く見ている方がとても多いように感じられます。

宅建業法を学習するうえでの問題演習の素材は過去問題だけで十分なのですが、

ここ10年くらいの過去問題で2回以上問われたことのあるテーマについては、

スッキリと図表で整理して、なるべく正確におさえておかなければなりません。

過去問題を利用するときには、解説を読むだけではなく、

そのテーマの基本事項・重要ポイントをすべてセットで確認するようにしましょう!

※一方で過去問題で出題がない(例:成年被後見人は免許欠格)ものについては、覚える必要はありません。

 重要なところは高い精度で押さえ、重要でないところはバッサリ斬り捨てることが効率的な学習をする上では大切です。 

 

 

◇ 宅建業法の学力が100%合格できるレベルにあるかどうかのチェックリスト例

  ※一言一句正確に覚えている必要はありません。『キーワード』がいえて、初めて見る問題で○×判断ができるレベルにあれば十分です♪

 

  ・宅建業の免許が受けられないのはどのような場合ですか? 

  ・変更の届出が必要なのはどのような場合ですか?

  ・営業保証金、保証協会について

   支店の増設の場面での『供託・納付』、『取戻しにおける公告の要否』の扱いはどのようになっていますか?

  ・媒介契約の規制を表で整理できますか?

  ・区分建物の場合に追加される重要事項は何ですか? ※貸借の扱いに注意!

  ・自ら売主8種制限について

   クーリング・オフできないのはどのような場合ですか?

   保全措置が必要となるのはどのような場合ですか?

  ・売買や貸借の報酬の扱いはどのようになっていますか?

  ・住宅瑕疵担保履行法上、供託が必要となるのはどのような場合ですか?

  などなど

  いずれも今年の試験で出題可能性がとても高いテーマです。

  

  まさか、『えっ! 過去問題なら○×つけられるのですが…そんなふうにきかれても…(@_@;)』

  なんてことはないですよね。   

 

  すべてのテーマについて、こんな面倒な学習をする必要はありませんが、

  今年の試験で出題可能性がとても高いテーマについては、万全の準備をしておきましょう!

  あいまいな知識で落とした宅建業法の1~3点で合否がわかれることが多い宅建試験。

  準備できることは必ず準備しておきましょう( ..)φメモメモ

 

  と、今日の宅建みやざき塾(生講義:新宿)でももう少し詳しくしたうえで講義してきます。

  ブログ読者のみなさまも宅建業法で20点満点を本試験でとれるよう、

  一緒に頑張っていきましょう!

  みやざきしんや

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とても嬉しいメッセージをありがとうございます♪

2012-09-07 18:27:26 | みやざきの宅建活動日記♪

とても嬉しいメッセージを頂戴しました♪

『(こちらのブログで推奨されている、)教材の使い方も要領を得て来ました。
本当によく出来ていて、感動します。
宅建の勉強を通じて、自分なりに試行錯誤しつつ、最終的にこちらのブログにたどりつき、ここならと確信しました。
こちらで最後までお世話になります。

以前、予備校に勤務していたこともあって、講師の質、講義の質は、実力によってさまざまだということを経験的によく知っています。
だからこそ、すごいなぁ~と感心することも多くて・・・^^

さて、本番までこれから追い込み頑張らなくては。。
○○代の私ですが、宅建の勉強だけでなく、仕事への取り組み方等、いろいろ学ばせていただいています♪』

とても励みになるメッセージありがとうございました♪
一緒にがんばって、必ず合格しましょう(*^^)v
みやざきしんや

※ご質問の件、OKですよ♪

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TRA 東京都不動産協会様での講義がんばります!

2012-09-05 18:15:55 | みやざきの宅建活動日記♪

TRA 東京都不動産協会様での『宅建試験速効10点UP講義』がんばります!

 

9月27日に、『TRA宅建試験速効10点UP講習』が実施されます。

TRA 東京都不動産協会様 ホームページ
http://www.tokyo-fudousan.or.jp/index.html

 

私が担当する講習なのですが、すごい反響のようでとても嬉しく思っております(^o^)丿

なんと! 定員300名ちょっと の募集を8月29日にスタートしたら、

たった5日くらいのうちに定員締め切りになってしまったようです…すごい!(@_@)

 

昨年の講習、今春の講習がとても好評でしたので、大きな期待が寄せられているように感じております。

期待にこたえて、多くの協会の会員の皆様に合格していただけるよう

全力を尽くして、宅建本試験での得点力を高めさせていただきます。

 

一緒にがんばって、今年絶対に合格しましょう(*^^)v

みやざきしんや

 

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みやざきの5問免除攻略ポイント♪ ~CONTENTS~

2012-09-05 18:04:22 | みやざきの5免攻略ポイント♪

~みやざきの5問免除攻略ポイント♪~

2007-08-03 ~ 2012-09-04

 みやざきの5問免除攻略ポイント♪

 ~CONTENTS~

みやざきの5問免除攻略レジュメの目次です。

学習するテーマの優先順位を上手につけて

しっかりと重要Pointをおさえましょう♪

登録講習を修了している方は、学習しないようご注意ください!

 

ご案内♪ 

 5問免除科目は、市販書籍の出来がいまいちなものが多いので、困っている方も多いと思います。

 そこで、50問を解く一般受験生のかたが、

 なるべく学習負担を減らし、なんとかラクに5問中4問以上確保できるよう、

  がんばって攻略ポイントをつくっていきます♪

 ぜひ活用してください!

 

~☆ 2012年版 CONTENTS ☆~

 

1.統計 2012年(平成24年度)受験対策版 

YouTube 宅建みやざき塾 2012宅建統計の攻略! 公開しましたヽ(^。^)ノ

 たった6分で、統計を攻略しよう!

   たったこれだけのPointで、毎年のようにズバリ的中!

 身近な受験生に聞いてみると、

   ここ数年、たったこれだけのPointで勝負して、

   みんな正解できています♪

 

   統計の勝負Pointは、『いかに覚える量を少なくするか』です。 

   ココで扱っていない統計は、覚える必要はありません!

   模試などで出題されても、無視した方がいいでしょう( ..)φメモメモ   

   【 ココだけの話 】

    多くのスクールの模試の統計問題は、生講義のときはお伝えしているのですが、
    ほんとつまらない理由で、どうでもいい統計が出題されているんです…

 

    

2.景品表示法    2012版 

http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/824627cfe844400c88f8b22127c1f836

 本試験では常識を働かせて解く必要も高いテーマ。

  とはいっても、頻出重要テーマだけはしっかりと準備しておきましょう♪   

 

3.住宅金融支援機構   2012版

http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/548fa847e1732cc49d247daf5764c391

  住宅金融支援機構の問題は、差がつきやすいので注意しましょう!

  まだ出題のないちょっとしたヤマのテーマが

  ほとんどの書籍・テキストでノーマーク(or軽い扱い)となっています。

  ここは、1点の差をつけるレジュメなればいいなぁ、とおもっています。

 

4.土地  2012版 

 Part 1
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/816e2185d24aaa3d44e89d266a9814b0

 Part 2
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/9e3d61da222c9abc30e975fb8a439496

5.建物  2012版 

 http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/99c8c381d7840c4ce8f6db777b51a197

 建物の攻略ポイント!の記事は随時更新していきます。ご了承ください。

 なかなか難しく、いろいろ検討中…

 過去問だけでは対応できないときも多い傾向。

 建築基準法施行令に真っ向勝負すべきなんだろうか…

 それとも、捨て問か?

 

 とりあえず、過去問題だけはやっておくという選択が一番無難でしょうか?

 

土地について、なかなか完成度の高いレジュメを作ることができました。

 土地は、一般の宅建書籍やテキストで、できの悪いものが多いテーマです。

 確かに地理(社会)が得意な受験生にとっては楽勝のテーマであっても、

 苦手な方にとっては、学習する機会すらもてないようなテーマでした。

 まぁ、そうはいいながらも…私自身、

 講義や企業研修で、十分な講義時間を確保できず、

 中途半端になってしまうこともあり、なんとかしたい!

 とおもっていた『土地』のテーマです。

 そんなテーマの攻略レジュメ♪

 これは、みやざきが担当する講義で、より高い合格率を確保するため、

 今後必ず紹介していく内容のものです。

 目安としては、30分~1時間くらいの学習で

 『土地』の問題をかなりの高確率で得点できるようになります。

 ぜひ活用してください♪

   こちらは土地のトレーニング用過去問題ですが、とっても役立つ内容です♪

 http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/c3e53512c077501344a5f07b33cd9982

 どうぞ合格のためご活用ください♪

  

みずから考え、調べ、情報を一元化する。

ちょっとたいへんですが、

攻略レジュメの学習効果は絶大です。

毎日コツコツ進めましょう。

 

 

みやざきの宅建ブログを

ご利用いただいている宅建受験生の方が

どんどん多くなって、

とても嬉しく思い、励まされます。

『攻略ポイント』シリーズは、

合格への力を養成する教材として

それなりに自信があります。

ぜひ積極的にご利用ください。

ブログでお会いしている受験生みなさまの合格を祈念いたします。 

みやざきしんや

 

  

 

 ブログの記事の著作権は宮嵜晋矢(みやざきしんや)にあります。
許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます

リンクをはることは、原則として自由といたします。

 ブログにおける記事は、あくまでみやざき個人としてのものです。
日建学院、LECと関わりのあるものではありません。

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みやざきの5問免除攻略ポイント♪  建物

2012-09-05 15:29:10 | みやざきの5免攻略ポイント♪

 ~みやざきの5問免除攻略ポイント♪~

2012-09-05 ver.1 

必ず覚えるべきPoint♪

5問免除攻略ポイント♪ 

~ 建物 

 

注意! この記事は、まだつくっている途中ですが、試験までの残り日数を考慮し、公開したうえで制作を進めていきます。

      ご了承ください

 

5問免除科目は、登録講習を修了している場合、学習する必要はありません。
  ご注意ください(@_@)

建物の問題については、しっかりとした準備をすれば1点確保できるというテーマではありません。
  過去問題と同じような問題が出題されれば、1点とりやすいものの、
  初登場のテーマが出題されたら、
  運だめし! えいやー!『4でいけー!』
  なんていうふうになりやすいテーマです(>_<)

  そこで、おススメの受験対策としては、
  深入りしないように気をつけて、
  宅建試験で繰り返し出題されている重要なところだけを効率よくおさえる戦い方です。
  重要なテーマだけでよいので、イラストや写真などで
  しっかりと具体的なイメージをつかんで、Pointをおさえていきましょう♪

建物のテーマは出来のよいテキストがほとんどないので、
 (ココだけの話。ほとんどわかっていない宅建講師も多いので、スクールに通っている方も要注意!)
 学習のしやすさを考えて、いろいろなリンクを用いて実況中継風にして提供いたします♪

 

 建物の重要Point♪ 

 コンクリートと鉄筋

まず、コンクリートや鉄筋とはどのようなものなのでしょうか。
 んっ…なんだっけ…というかたは、コチラをご覧ください。

コンクリート
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88

 

かぶり厚さ
Polaris  ハウジングサービス様 http://www.polaris-hs.jp/zisyo_syosai/kaburiatsu.html 

 

コンクリートの弱点 
http://www.geocities.jp/mihojuutaku/kon.htm

コンクリートと鉄筋の関係
http://www.geocities.jp/mihojuutaku/kon1.htm

 

鉄筋コンクリート

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%89%84%E7%AD%8B%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88

 

重要Point♪

 欠込み(かきこみ)

http://blog.niwablo.jp/resources/member/001/054/0255712/XWCyOPVJ.jpg

たすきがけの場合
http://image.search.yahoo.co.jp/search?ei=UTF-8&fr=top_ga1_sa&p=%E6%AC%A0%E3%81%8D%E8%BE%BC%E3%81%BF#mode%3Ddetail%26index%3D171%26st%3D6122

欠込みとはどういうものか、イメージをもってしまえばもう攻略ですね♪

 

 

 耐震・制震・免震

 大きな地震に備えた耐震・制震・免震
  まずは、イメージをしっかりともてるようにしましょう♪ 

  大和ハウス工業株式会社様 HPより
  http://www.daiwahouse.co.jp/jutaku/lifestyle/daeqt/index.html

 

 がんばっていきましょう♪  

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 土地 ver.4

2012-09-05 08:55:55 | 宅建 1問1答  5問免除

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

宅建試験の重要テーマを、1問1答で狙い撃ち!    

  2006.10.13 ~ 2012.09.05 ver.4        

 5問免除科目 土地  

 土地の特訓講座♪

1. 地図の上で等高線が密な所は、その地形の傾斜が急であり、疎の所は、その地形の傾斜が緩やかである。 

2. 地形図の上では斜面の等高線の間隔が不ぞろいで大きく乱れているような場所では、過去に崩壊が発生した可能性があることから、注意が必要である。 

3. 断層は、ある面を境にして地層が上下又は水平方向にくい違っているものであるが、その周辺では地盤の強度が安定しているため、断層に沿った崩壊、地すべりが発生する危険性は低い。 

4. 地すべりは、特定の地質や地質構造を有する地域に集中して分布する傾向が強く、地すべり地形と呼ばれる特有の地形を形成することが多い。

5. 地すべり地の多くは,過去に地すべり活動を起こした経歴があって、地すべり地形と呼ばれる独特の地形を呈し、棚田等の水田として利用されることがある。 

6. 著しく傾斜している谷に盛土して宅地を造成する場合、盛土前の地盤と盛土が接する面がすべり面となって崩壊するおそれがあるので、原地盤に繁茂している樹木を残したまま盛土を行って、その安定を図らなければならない。 

7. 地すべり地は、安定していても、盛土をすると、バランスをくずし、再びすべることがある。

8. 崖錐堆積物におおわれた地域は、一般的に、切土をすると、崩壊や地すべりを起こしやすい。

9. 宅地予定地周辺の擁壁や側溝、道路等にひび割れが見られる場合、地すべりが活動している可能性が高い。

10. 旧河道でそれを埋める堆積物の上部が厚い粘土質からなるときは、軟弱地盤である可能性が高い。

11. 丘陵地帯で地下水位が深く、固結した砂質土で形成された地盤の場合、地震時は液状化する可能性が高い。

12. 液状化現象は、比較的粒径のそろった砂地盤で、地下水位の高い、地表から浅い地域で発生しやすい。

13. 旧河道は軟弱地盤となっている所が多いが、自然堤防は、砂質や砂礫質の土からなり,比較的宅地に適している。

14. 断層とは、地層がある面を境として互いに上下・左右にずれているものであり、断層面周辺の部分の地層強度は著しく低下している。

15. 崩壊跡地は、周辺と異なる植生を示し、微地形的に馬蹄形状の凹地形を示すことが多く、一度崩壊しているので安定した土地である。

16. 崩壊跡地は、微地形的には馬蹄形状の凹地形を示すことが多く、また地下水位が高いため竹などの好湿性の植物が繁茂することが多い。

17. 扇状地は、砂礫層からなるので、構造物の基礎について十分な支持力を得にくい。

18. 谷出口に広がる扇状地は、土砂・礫が堆積してできたものであるため、地盤は堅固でないが、土石流災害に対しては安全であることが多い。

19. 造成して平坦にした宅地では,一般に盛土部分に比べて切土部分で地盤沈下量が大きくなる。

 

   しっかり確認しましょう! 

1:○  

 地図上の等高線      ⇒ 傾斜が
                 ⇒ 傾斜が緩やか 
 

 『等高線』については、ぜひこちらをご覧ください♪

  わかりやすくてとってもいいですね(^o^)丿

  http://www.tawatawa.com/chizu2/page004.html

 2:○  

 地図上で、
 斜面の等高線の間隔が、不ぞろいで大きく乱れているような場所は、
 どこか崩れたような場所なんでしょうね。
 過去に崩壊が発生した可能性があり、注意が必要といっていいでしょう。  

3:×

 断層 … 地層が、上下or水平方向にずれているもの

  その周辺では、地盤が不安定で、
   断層に沿った崩壊・地すべりが発生しやすくなっています。

   断層についてはコチラをご覧ください♪

   http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%AD%E5%B1%A4

4:○  

5:○ 

 地すべりについては、こちらの動画をご覧になってみてください♪

 http://www.sabopc.or.jp/hukudoku/jisuberi.htm

6:×

 傾斜している谷に、しげっている樹木を残したまま盛土をして宅地を造成すると、崩壊の危険がでてきますね。  

 盛土、切土、不等沈下についてはこちらをご覧ください♪

  http://www15.plala.or.jp/simplelife/kirido.htm

7:○  

8:○

9:○

10:○

11:×

 液状化現象    地下水位が高く、地表から浅いところで発生しやすい。

12:○

 液状化現象についてはこちらをご覧ください♪

 新潟地震対策連絡会HP より

 http://www.hrr.mlit.go.jp/bosai/niigatajishin/paneru/ekijoka/introduction.html

13:○

14:○

15:×

 『崩壊』跡地  一度崩壊しているので不安定です。

 崩落跡地についてはこちらをご覧ください♪

 NATURE & HUMAN より

 http://www.ym-j.com/LargeLandslide/bandai1888.htm

 http://www.ym-j.com/LargeLandslide.htm

16:○

17:×

 微高地となっている『扇状地』は、
 砂礫質(されきしつ)であり、
 宅地に適しています。

 しかし、
 『谷の出口』は土石流などの可能性もあり、
 宅地に適していません。

 扇状地   ⇒ 宅地 適している

 谷の出口 ⇒ 宅地 適していない

 扇状地についてはこちらをご覧ください♪

 国土地理院HPより
 http://watchizu.gsi.go.jp/riyou/katuyou/h01-03senjouti.htm

 Wikiより
 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%89%87%E7%8A%B6%E5%9C%B0

18:×  

 谷出口に広がる扇状地 ⇒ 土石流災害 むちゃくちゃ危険です!

 土石流についてはこちらをご覧ください♪

  http://www.sabopc.or.jp/hukudoku/dosekiryu.htm     

 

19:×  

 不同沈下についてはこちらをご覧ください♪

 http://www.nikken-kiso.co.jp/material_05.html

 

~みやざき講師からのAdvice~  

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 

 今回は、土地 を出題しました。 

 ちょっと対策をたてにくいテーマですね。

 試験に出てくる可能性の高いところだけ、 確実におさえていきましょう。 

 いよいよ宅建本試験

 絶対に合格するぞ!

 

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みやざきの5問免除攻略ポイント♪ 住宅金融支援機構

2012-09-04 18:56:38 | みやざきの5免攻略ポイント♪

 ~みやざきの5問免除攻略ポイント♪~

 2007-08-02 ver.1 ~ 2012-09-05 ver.6

必ず覚えるべきPoint♪

 5問免除攻略ポイント♪ 

~ 住宅金融支援機構 

  

五問免除科目を攻略していきましょう。

  登録講習を修了している方は、学習しないようご注意ください。

 

住宅金融支援機構については、

 あんまり深入りせず、基本的な内容だけおさえていきましょう♪

 注意! リンク先の情報を覚える必要はありません。あくまで参考資料です。

       過去問題を解いていて、よくわからなかったら参考情報として活用してください( ..)φメモメモ

 

 住宅金融支援機構の重要Point♪

Q1.『住宅金融支援機構』とはなんですか?

住宅金融支援機構とはどのようなものでしょうか?

 まずは、具体的に家を買う場面を、イメージしてみましょう♪

 

 住宅ローンを利用して家を買うとき、

 利息が高かったり、返済期間が短い設定だと大変ですよね。

 また、利率が変動するタイプのローンでは

 安心してお金を借りることができないかもしれません。

 そこで、安心して利用できる住宅ローン、

 長期間の返済で、利率が低く、固定されている

 そんな長期固定金利の住宅ローンを提供する。

 そんな目的でつくられたのが住宅金融支援機構です。

 具体的な住宅ローンとしては、フラット35があります。

 こちらをご覧ください。(イメージだけで十分♪)

 http://www.flat35.com/index.html 

 

Q2.住宅金融支援機構の業務について

   .証券化支援業務とは、どのようなものですか?

    Keyword:「長期・固定の低金利」、「フラット35」

   .直接、融資ができるのはどのような場合ですか?

    Keyword:「災害」、「子育て」、「高齢者」、「財形」

One Point Lesson!

  「自分が居住するため」に住宅を必要とするもの⇒貸付はできない。

   .住宅金融支援機構が行う『住宅融資保険』とはなんですか?

     http://www.jhf.go.jp/financial/insurance/index.html

   .住宅金融支援機構が提供する住情報とはどのようなものですか?

     http://www.jhf.go.jp/customer/index.html

   .貸し付けを受けた者が返済に困った場合、どのような変更が認められますか?

     http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/index.html

   .住宅金融支援機構が業務委託できるのは、①誰に対して、②どのような内容の業務ですか?

 

それでは、住宅金融支援機構の業務についてみていきましょう♪

 まず、主要なものは、長期固定金利の住宅ローンを提供することです。

 ただちょっと注意していただきたいのは、

 直接に、融資するのではなくて、

 銀行などの金融機関が長期固定金利の住宅ローンの融資をすることを

 『支援する』という点です。

 

 この証券化支援業務はちょっと難しいのですが

 こちらの流れ図で確認して攻略しましょう♪

 証券化支援業務(買取型)

 http://www.jhf.go.jp/financial/join/outline_kaitori.html

 ざっくりイメージとしては、

 お金を借りたい人(住宅ローンを利用する債務者) と お金を投資したい人(投資家)

 を結び付けるために、住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取る仕組みですね。

 

 証券化支援業務(保証型)

 http://www.jhf.go.jp/financial/join/outline_hosyo.html

 ざっくりイメージとしては、

 お金を借りたい人(住宅ローンを利用する債務者) と お金を投資したい人(投資家)

 を結び付けるために、住宅金融支援機構が住宅ローンに関して保証を行う仕組みですね。

 

 宅建みやざき塾(生講義)では、わかりやすく噛み砕いて説明させていただいております(^o^)丿

 

 その他の業務としては、

 よりよい住宅を建てるために役立つ情報の提供や、

 大地震で被災した方を支援する直接融資。

 http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/info/saigai.html

 

 子育てファミリー向け賃貸住宅のための直接融資や
 高齢者向けのバリアフリー対応賃貸住宅のための直接融資。

 http://www.jhf.go.jp/customer/keiei/yushi/index.html

 

 勤労者のための財形住宅融資   

 http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/shinchiku/zaikei/index.html

 などの直接に融資する業務があります。

 

 また、一家の大黒柱の主人が亡くなってしまった場合に、

 残された家族がローンの返済に困らなくてもいいようにするための

 団体信用生命保険に関する業務も確認しておきましょう。

 http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/danshin/index.html

 

 リバースモーゲージも確認しておきましょう♪

 http://www.jhf.go.jp/financial/insurance/guide.html

 金融機関が融資した者の死亡時に元金等を一括でご返済いただくローンですね( ..)φメモメモ

 

 そして、今年の宅建試験対策としてぜひ押さえておいていただきたいのが、

 業務の委託のテーマです。

 かつて、住宅金融公庫の時代には、宅建試験でよく出題されていたのもかかわらず、

 住宅金融支援機構法などの条文がいりくんでいるためか、

 きちんとかかれているテキストがほとんどありません。

 出題されれば、大きく差をつけられるテーマなので注意しておきましょう。

 重要Pointをまとめておいたので、ぜひ活用してください♪

 合格に向けて、大きく前進!

 住宅金融支援機構は、次に掲げる者に対して、一定の業務を委託することができる。

 ① 主務省令で定める金融機関
 ② 債権回収会社
 ③ 地方公共団体、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関
 ④ 指定構造計算適合性判定機関

 《 委託することのできる業務のまとめ 》 ①~④は委託できる者

 貸付債権の元利金回収業務         ① ②
 直接融資業務                       ①
 団体信用生命保険に関する弁済業務  ①
 建築物の工事、規模、規格の審査        ③
 建築物の構造計算の審査               ④

 読み方の例:建築物の工事、規模、規格の審査 は、
           ③ 地方公共団体など にだけ委託できる。
           ( ①、②、④のものには委託出来ない。)

 注意! 『貸付の決定』 ⇒ 委託することはできない!

  住宅の建設等をしようとする者又は住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、
 必要な資金の調達 又は 
 良質な住宅の設計若しくは建設等に関する情報の提供、相談その他の援助
 を行うことを委託することはできない。

Q3.「(従来の)住宅金融公庫」と「住宅金融支援機構」との関係は、どのようなものですか?

基本的には、引き継ぎます。(まぁ、あたりまえですね) 

 

 これだけおさえておけば十分すぎるでしょう♪

  がんばっていきましょう。

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みやざきの5問免除攻略ポイント♪ 景品表示法 

2012-09-04 18:20:41 | みやざきの5免攻略ポイント♪

~みやざきの5問免除攻略ポイント♪~

2007-07-31 ver.1 ~ 2012-09-04 ver.5

 

必ず覚えるべきPoint♪

5問免除攻略ポイント♪ 

~ 景品表示法 

 

五問免除科目を攻略していきましょう。

  登録講習を修了している方は、学習しないようご注意ください。

 

  もうずいぶん経ちましたが、2010法改正です ♪

  「排除命令(公正取引委員会)」 が、

  消費者庁長官の『措置命令』になりました。

 

景品表示法は『過去問』中心に学習を組み立て、

  間違ってしまったところ や これは正確に覚えていないと危険!

  というところから覚えていくようにしましょう♪

  手持ちのテキストに大量の項目が載っていたとしても、無視してOKです(^o^)丿

 

 景品表示法の重要Point♪ 

Q1.景品表示法(不当景品類及び不当表示防止法)の目的はなんですか?

   また、『公正競争規約』とはなんですか?

Q2.景品類を提供するとき、どのような制限がありますか?

   .懸賞による場合

   .懸賞によらない場合 

Q3.『新築』と表示できる条件は?

Q4.『新発売』と表示できる条件は?

Q5.『市街化調整区域』に土地がある場合、表示上、注意することは?

Q6.『高圧電線』の下に土地がある場合、表示上、注意することは?

Q7.『傾斜地』を含む土地がある場合、表示上、注意することは?

Q8.『新設予定の公共交通機関の駅など』について、表示上、注意することは?

Q9.『徒歩による所要時間』について、表示上、注意することは?

Q10.物件の『写真』について、表示上、注意することは?

Q11.物件の『見取図、完成図など』について、表示上、注意することは?

Q12.『住宅の価格』について、表示上、注意することは?

Q13.禁止される『おとり広告』とは?

Q14.禁止される『二重価格表示』とは?

         

簡単にPointを確認していきましょう♪

1.『インチキ広告防止』という、ざっくりイメージだけでOK♪  

 不動産の取引について、インチキ広告などにより、一般のお客さんが損をしないように、悪い業者が不当に利益を得ることを防ぐルール。

 景品表示法に基づいて、公正取引委員会の認定を受け、自主的に作られたルールが公正競争規約です。

 正確な定義は、ほうっておきましょう。それが合格への近道

2.. 懸賞による場合
    取引価額の20倍 又は 10万円 のいずれか低い価額まで
    ※景品類の総額は、取引予定総額の100分の2以内

    例えば、3000万円の不動産の場合、

   ⇒取引価額の20倍(6億円) と 『10万円』 の低い価額である 10万円まで

  
  . 懸賞によらない場合
    取引価額の10分の1 又は 100万円 のいずれか低い価額まで

    例えば、3000万円の不動産の場合、

   ⇒取引価額の10分の1(300万円) と 『100万円』 の低い価額である 100万円まで

 両方覚えようとすると、混乱するので、
  まずは試験に出題される可能性が高いほうから1つだけ覚えましょう♪

  ここは、ズバリ 『懸賞によらない場合』から優先的に

  ほとんどの不動産の場合、『100万円』までになるんだね♪

3.『新築』=①建築後1年未満 かつ ②居住の用に供されたことがないもの

  『新築』といえるかどうかは、住宅瑕疵担保履行法でも出題可能性があるんだよ♪

4.『新発売』= 新たに造成された宅地又は新築の住宅(工事完了前を含む)について、
         初めて、購入の申込みの勧誘を行うこと
        
        ※複数の期間に区分して販売     ⇒ その期間ごとの勧誘
        ※申込みに一定の期間を設ける場合 ⇒ その期間内の勧誘

5. 市街化調整区域にある土地 

 ⇒「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」
   と16ポイント以上の文字で明示する。
 
 ※開発許可 を受けているものについては、例外あり。 
 ※新聞・雑誌広告における文字の大きさについては、例外あり。

6.高圧電線の下に土地があるとき

 ⇒その旨 及び そのおおむねの面積 を表示すること。
 
 ※建物などの建築が禁止されているとき ⇒ その旨を明示

7.傾斜地を含む土地の傾斜地割合がおおむね30パーセント以上を占める場合

 ⇒傾斜地を含む旨 及び 傾斜地の割合又は面積 を表示すること。
 
 ※傾斜割合が30パーセント以下の場合であっても、
  傾斜によって、「こんな土地、使いものになるか!」という場合は、
  その旨 及び 傾斜地の割合又は面積を明示する。
 ※マンションなどに例外あり!

8.新設予定の鉄道の駅やバスの停留所の表示

 ⇒①運行主体が公表 かつ ②新設予定時期を明示 して表示できる。 

9.『徒歩による所要時間』 

  道路距離80メートル ⇒ 1分間

  ※1分未満の端数→1分 とする。

  注意! ハウルのように空をまっすぐに飛んでいけるわけではないので、
        直線距離ではなく、『道路距離』で考えること

  ここは発展講義だよー♪

   『道路距離』か『直線距離』か迷う問題にであったら、図を描いて考えてみましょう。

   実際に歩く時間等、移動時間が問題になる場合 ⇒ 『道路距離』

   実際の移動時間が問題にならない場合 ⇒ 『直線距離』
   ※航空写真で空から見てどのくらいの距離かわかればいいような場合
  例:H18-47-1
   新築分譲マンションの名称に,公園,庭園,旧跡その他の施設の名称を使用する場合には,当該物件がこれらの施設から最短の道路距離で300m以内に所在していなければならない。
   ⇒× 『直線距離』 ※ココで問題なのは、公園,庭園,旧跡から空間的にどのくらいの距離にあるか?

 

10.物件の写真は、取引するものの写真を用いて表示する。

  ただ、そうはいっても、まだドンカチンカ、ドンカチンカ…
  工事中の場合には、工事現場の写真をみせられても困りますね。

  そこで、

  建築工事完了前などその建物の写真を用いることができない場合

 ⇒ 他の建物である旨を明示すれば、次のような写真を用いることができます。

  ア 取引する建物と大きさや見た目などが同じような建物の『外観写真』
   ※門塀、植栽、庭等が異なる場合 ⇒ その旨を明示
 
  イ 大きさや形などが同じような建物の『内部写真』

11.宅地又は建物の見取図、完成図、完成予想図 ⇒ その旨を明示

   物件の周囲の状況について表示するとき ⇒ 現況に反する表示をしない

   例えば、隣近所にパチンコ店、カラオケボックスがあるのに、
        緑に囲まれた閑静な住宅街、としてはいけません! 

12.住宅の価格 ⇒ 1戸当たりの価格(消費税などを含む)

 ただそうはいっても、
 たとえば、一度に30戸を分譲する場合に、
 一枚の広告チラシに30の価格がのっていても、
 文字が小さくなって、みにくくなってしまいますね。 

 そこで…

 すべての住戸の価格を示すことが困難であるとき

 ⇒新築分譲住宅の価格について、

  1戸あたりの最低価格 と 最高価格 
  及び 
  最多価格帯 と その価格帯に属する住宅の戸数 を表示すればOK

 Ex. 3000万円~5000万円

   最多価格帯 3500万円 5戸

   という イメージです。

 ※販売戸数が10戸未満であるときは、最多価格帯の表示を省略できます。

13.禁止される『おとり広告』の物件

  (1) 物件が存在しない
  (2) 物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない
  (3) 物件は存在するが、実際には取引する意思がない! これ注意だよ!

14.禁止される『二重価格表示』

  実際に販売する価格とは別に、おとくな割引感をもってもらうため、
  バカ高いインチキの比較対照価格を付けることは禁止されます。

景品表示法の問題は、そのほとんどが感覚で解ける問題です。

  そこで、覚えるPointは、

  間違えやすいところに絞込み、できる限り減らしましょう。

  どんどん過去問を解けば、得意分野になってくれます♪

  がんばって合格しましょう

  

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みやざきの宅建講義・実況中継 所得税

2012-09-04 12:30:37 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

 ~みやざきの宅建講義・実況中継~ 

所得税を狙い撃ち
2007.9.25 ~ 2012.9.4 ver.2

 

2007年9月に提供させていただいた

 ~『みやざき講師の狙い撃ち!(実況中継)』~

の2012年版です♪

 

今日の課題は、ブログ読者の方からのリクエストにお応えしまして、

税法から所得税です。

さて、この所得税、ちょっと扱いに注意が必要です。

確かに、今年の出題可能性はけっこう高いテーマでしょう。

しかし、真正面からガチンコ勝負をしてしまうと、覚える量が多すぎて、パンクしてしまいます。

勉強が『イヤー!』になってしまっては、どうしようもありません…

また、絶対に落とせない分野ともいえません。

 

そこで、みやざきの戦略・戦術としては、

興味のある人はぜひ学習を!

興味のない方や、覚えるのがいやな方は、

 買換え特例『3,000万円控除』 で勝負!

 としました。

はずしたら、ごめんなさい…
(利用の仕方は、あくまで自己責任でご判断ください。)

買換え特例は、こちらをご利用ください♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/ebf8abc5f5f88bc8267a4151c3008c24 
YouTube宅建みやざき塾買換え特例の攻略!

 

それでは、『3,000万円控除』いってみましょう! 

 

 まずは、基本からきちんと確認しましょう。

 税の勉強をしていて、 最初にイ~ヤ~!になっちゃうのは、

 「課税標準」ってなに??

 あたりでしょうか?

 たとえば、1,000円の本を本屋さんで買いますと、

 1,000円 × 5% = 50円 の消費税を納めることになりますね。
 (課税標準)  (税率)  (税額)

 まずは、わかりやすい身近な例で、「課税標準」、「税率」、「税額」の関係をおさえましょう♪

 

譲渡所得税とは?

 例えば、5,000万円で買った戸建住宅を7,000万円で売ると、2,000万円儲かりますね。

 このとき、ふところが潤った儲け分が、「所得」となります。

 そして、この「所得」について課せられる税が、所得税です。
 

 居住用財産の3,000万円控除(居住用財産の譲渡所得の特別控除)

 まずは、ざっくりとイメージをつかみましょう♪ (とりあえず費用などは無視します)

 例えば、6,000万円で買った土地を1億円で売ると、4,000万円儲かりますね。

 このとき、4,000万円-3,000万円=1,000万円 

 と 3,000万円分 差し引いた残りの 1,000万円に対して、

 所得税を課すのが3,000万円控除です。

 

 さて、

 『居住用財産の,000万円控除(居住用財産の譲渡所得の特別控除)』

 が認められるための条件(要件)は、

 コンパクトにまとめると、

 1.居住しなくなって年目の年末まで

 2.身内への譲渡ではない

 3.年に1回

 ※ 所有期間は関係ない!

 となります。

 覚え方♪   3 3 3  (*^^)v

 

居住用財産の軽減税率との併用関係について

 3,000万円控除  ⇔  居住用財産の軽減税率
           併用OK!

 

 居住用財産に関するまとめ

      3,000万円控除       ⇔    軽減税率
                   
 併用 OK!

 ※ 所有期間は関係ない!           ※ 所有期間…10年超

 1.居住しなくなって3年目の年末まで

 2.身内への譲渡ではない

 3.3年に1回

  となります。

 

税の学習は深入りしないように注意しましょう!

  絶対に合格しましょう

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みやざきの税攻略ポイント♪ Part 7

2012-09-03 12:55:55 | みやざきの税攻略ポイント♪

~みやざきの税攻略ポイント♪

2012-09-03 ver.1 ~ 2013-10-13 ver.2

 

税攻略ポイント♪ 

Part 7

~ 住宅ローン控除 

 必ず覚えるべきPoint♪

 

2013年の住宅ローン控除の出題可能性は5%くらいでしょうか?

  出ないような気がしていますが、余力がありあまっているようであれば、攻略しましょう♪

☆捨てても合格できるテーマです(*^^)v

  

 住宅ローン控除の重要Point♪

Q1.『住宅ローン控除』とはなんですか?

Q2.住宅ローン控除の適用要件はなんですか?
    

Q3.住宅ローン控除と併用適用が認められるものは何ですか?

 

住宅ローン控除では、覚える数字が多いので、

  10年以上のローン、6か月以内に居住、所得3000万円以下、50㎡以上あたりは、

  ゴロ合わせで覚えてしまうのもいいかもしれません。

  GORO♪

  10年以上のローン、6か月以内に居住、所得3000万円以下、50㎡以上

   ト      ロ     ロ              3000万円    GO!

  なんてどうでしょうか?

  トトロじゃないよ、トロロだよ♪ (笑)

  数字を覚えるときは、ちょっと楽しみながら覚えられるといいですね♪

  

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