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宅建みやざき塾の宅建絶対合格ブログです♪ 合格するためのノウハウを無料公開! 一緒にがんばって、絶対に合格しましょう!

合格発表前日 みやざきの祈り!

2010-11-30 19:36:06 | みやざきの宅建活動日記♪
合格発表前日 みやざきの祈り!

ブログ読者のみなさまへ

いよいよ、明日の合格発表までカウントダウンです。
今年は例年以上に緊張しています。

なにをいまさら…という内容なのですが、
実は、数週間前にU-CANの成績データが届いたころから、
かなり悩んでいました。

いろいろなデータをひっくり返して分析すると、
ひょっとして、35も危ない…!? 
あ~、合格推定ライン変えなきゃよかったなぁ!
失敗した…
と思うこと、ここ2週間くらいよくありました。

本試験当日、Nなど大手スクールの客観性の高い当日データから、
36 30%
35 70%
と判断しました。

その後、いろいろなデータが増え、
いままで実績の高かった情報NETにそこそこの重みを付けて、
加重平均して、計算しなおし、推定ラインを35一本へ。

しかし、悩んでしまったのは、
U―CANのデータをみてからのこと。
あらためて集めたデータを見直してみると、
ほとんどのデータが35~36といっていて、
36の可能性がそこそこあるなぁ…と。

推定ラインを再修正しようかとも思ったのですが、
35の方に申し訳なく、できませんでした。

いまとなっては、
ブログ読者の方の期待を裏切らないことを
ただただ祈るのみです。

34なら、御の字で感謝。
35なら、ホッと安心。
36なら、35の受験生の方にほんとうに申し訳ない…
     
そんな心境です。

みやざきしんや
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ただただ…祈る! コメントありがとうございます。

2010-11-16 17:07:18 | みやざきの宅建活動日記♪

※更新の記録
2010.10.18 ※3:35、9:00、22:20    10.19 ※7:30
      10.20 ~ 11.11 随時更新
      11.16 ※17:00頃 最新の更新

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

・U-CANのデータが届きました。う~ん、34の可能性はあるのでしょうか?
 またコメントします。

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

 感謝! 
 松浦さん、ありがとう会にご参加いただいた皆さま、
 ほんとうにありがとうございました。
 とっても幸せです。
 また、お会いできること楽しみにしております♪
 宅建合格の先にある、みんなで協力しあって、
 お互いの力になれる
 いいサークルをつくっていきましょう! 

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

 合格推定ライン ※10.23早朝 変更あり。 以後、変更なし。

 みやざきが入手できた、信頼度の高いデータを総合して、
 近年の合格率15.5%~18.0%を前提に、
 客観的に判断すると、
 『35』 でほぼ決まり。
 ただ…

 36  ~           間違いなく、合格!  

 35 『ほぼ 100%』  なんとかなる! と信じて、合格発表を楽しみに待ちましょう。

 34 (祈る!)     みやざきの手持ちのデータ上は、ちょっと厳しいところ。
               ただし、一部の情報(Ex.「宅建情報NET 」など)によれば、
               34の可能性も十分にあるようです。     
               
 合格ライン(合格点)の判定がなされるまでは、正直どうなるのかわかりません。
 不動産業界の活性化を願って、少しでも高い合格率をとってほしい!
 より多くの受験生に合格していただき、宅建主任者になってほしい!
 34になることを祈るのみです。

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

こちらの記事では、客観性の高い最新情報による合格推定ライン、
読者の方とのコメントによる対話、がメインとなっています。

『2010合格祝賀会(12月4日土曜日 19:00)』、
『2011決起集会(1月15日大安吉日)』
『必勝!全員絶対合格!みやざき塾(月1回くらい、1月下旬スタート予定)』
などのイベントにつきましては、別のブログ記事
【松浦正尚氏主催『みやざき先生ありがとう会』(10月28日新宿20:00)のお知らせ♪】
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/bc2d7435fa70950bda9a771e4ee94c94
をご覧ください。※生講義の受講生の方で気がついた方は、ぜひみてください。

まだ、正式確定ではありませんが、来年度の日建学院の宅建講座では、
『新宿校(火・木夜)』で生講義をさせていただく予定になっています。
大手スクールの宅建教室としては、最も高い合格率を提供できる1つです。
『絶対に合格する!』 というかたとお会いできること楽しみにお待ちしております。

基本的に独学だけど、借地借家や鑑定評価など難しいテーマをラクに1点取れるようになりたい!
学校や通信を利用するけれども、より合格可能性を高め、確実に合格したい!
みやざきの本音の生アドバイスを受けてみたい!
などなど、というかたは、
『必勝!全員絶対合格!みやざき塾(月1回くらい、1月下旬スタート予定)』
へのご参加お待ちしております。
今までの実績から、参加して、アドバイスどおりに学習される方は、
80%以上合格できると思います♪ 

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

とってもたくさんの
コメントをいただき、ありがとうございます。

1つ1つのコメントを、
何度も、読み返させていただきました。

ブログを通じて伝えられることの大きさも、
あらためて実感させていただきました。

涙がこみあがりながら、
宅建講師をしていてよかった!
ブログ・メルマガを提供していて、
ほんとうによかった!
と心を震わせてくれるものも多くありました。

応援のメッセージもたくさんいただきました。
感謝しております。

限られた時間の中ではありますが、
1人1人の受験生の方々に、
心をこめて、
コメントさせていただいております。

熱い思いをもって、
これからも受験生のために、
全力でがんばっていきます。

 ◇

今年も、
ブログの攻略レジュメ・一問一答、
メルマガのPoint集・一問一答などから、
合格・不合格を決める問題となった
住宅瑕疵担保履行法(問45)、国土(問15)、開発(問17)、農地(問22)などなど
たくさんのズバリ的中!がありました。
いずれも、NET上の無料講義で、
10分くらいで得点できましたので、
とても多くの方の合格にお役立ていただけたようです。

みやざきの直前アドバイスを信じて、
高得点をとっていただいた受験生の方もかなり多かったようで、
とても嬉しく思っています。
ほんと幸せです。

 ◇

『合格のための情報』を提供したい!
という思いで、
ブログをしておりますので、
合格の報告(コメント)がほんと嬉しいんです。

30代のうちに、新しいことをはじめよう!
と思いながらも、
あまりの幸せさに、宅建からはなれられません。
『合格させたい!という情熱』をもっている限り、
がんばって、続けていこうと。

温かいメッセージ、熱いメッセージをいただき、
大きな力もいただいております。

より多くの受験生の方の合格にお役立ていただけるよう、
最高の、最強の宅建合格ツール
をめざしてがんばっていきます!

コメントを頂戴した読者のみなさま、
宅建受験にブログをご利用いただいた読者のみなさまに
心より、感謝申し上げます。

 ◇

~ 合格推定ラインについて ~  

☆11月16日 U-CANのデータが届きました。またコメントします。

☆10月26日 早朝 祈りながらジョギングいってきます!

 34で決まってほしい!
 
 みやざきの予想ライン『35 ほぼ100%』が外れて、34で決まった場合、
 なんと日建学院生の合格率は、ほぼ横ばいだったここ数年と比べて、10%くらい上昇します。
 いろいろなコースを合わせて、10000人くらいの受講生がいる日建学院で10%上昇するということは、合格者が1000人増加することになります。
 これってほんとすごいことで、この数字(1000人)は、1年間のL○○やT○○の通学生の合格者数(T○○はHP上で公開)とほとんどおなじくらいの数字です。
 34になれば、今年初めて直前の講義の半分くらいを担当した講師として嬉しい限りです。
 (当然、予想があたるよりも、予想が外れて多くの受講生・ブログ読者の受験生に合格してもらえるほうが嬉しい!)
  
  把握できた他の大手スクールのデータ分析に基づく合格推定と総合しても、
  手持ちのデータ上、34はかなり厳しいのですが…
  34の受験生の気持ちになって、34になることを祈るのみです。

 『34になってくれ!』

   
 34を祈って♪


☆10月24日

 22日の夜から、ずっと考えていたこと。
 『なんで「情報NET」の分析結果と照らし合わせると、日建学院や他の大手スクールのデータは、いままでのデータと比べて、まるまる1点分高くなるんだろう…?
 1 大手スクールのレベルが全体的に1点分あがった
 2 情報NETの自己採点利用者のレベルが1点分下がった
 3 それ以外の理由
 う~ん…2は考えにくい。
 やっぱり、1なんだろうなぁ。でも、日建だけとかLECだけとかならわかるんだけど、どこのスクールも一緒にあがるか? という疑問。』

 今日の早朝、わかりました。
 
 『あっ…そうか! 共通点があった。
 なるほど、今年から、一昨年までと比べて大手スクールのデータがスクールを利用していない受験生と比べて、相対的にまるまる1点くらい上がる理由があるじゃない!
 きっとそうだ…しまったなぁ…
 いままでのデータと同じように、係数、重み付けをしたらダメだったのかも…
 (注:去年までは、その手法でデータ上の予想ラインはずっと的中していた)』

 今年から、みやざきが本試験当日に把握した大手スクールのほぼすべてで共通する、
 自己採点利用者の母集団のレベルが上がる理由らしきものがありました。
 (ちょっとブログ上では書きにくいので、ご想像にお任せいたします。生講義ではお話させていただきます。)
 
 すると、みやざきの手持ちのデータ上は、本試験当日公開したように、
 35(70%)、36(30%) 
 なのですが、
 そもそも、手持ちのデータの自己採点を利用している母集団レベルが+1くらい上昇しているので、
 いままでと同じようにデータ分析を機械的に行うと、
 +1くらい予想ラインがあがってしまう(+1くらいズレる)可能性が…

 だから、
 自己採点利用者の母集団のレベルが上がる理由が該当しないスクールなどのかたがたからは、
 34の可能性も十分ある話がいくつかあったんだなぁ…と。

 よくわからない説明で申し訳ないのですが、
 いままで、ずっと予想ラインがあたっていた手法で、
 客観的に、機械的に処理して判断すると、
 今年、外す可能性があることに気づきました。

 みやざきの手持ちのデータ上は、かなり厳しい状況の34ではあるのですが、
 実は、十分ありうるのでは…と思うようになりました。

 34への願いが強まったことは確かです。

 
☆10月22日 最新情報 + 10月23日 推定ライン変更 と ひとりごと
 ※10月28日追記

 宅建情報NETさんより、『34 70% 35 30%』との発表。
 これは、精度の高い判断をするところの数字です。
 
 おそらく、試験当日U-streamで話したように、
 問45(住宅瑕疵担保履行法)をはじめ、
 スクールを利用している受験生が点をとりやすい問題が数問あったため、
 わたしのもっている日建学院をはじめとするスクールのデータが、
 例年以上に、やや高めになっているのでしょう。
 手持ちのデータ上、
 0に近かった34の可能性がそれなりに見込めるのは嬉しい限りです。
 34になってくれることをただただ願うばかりです。
  
 さて、みやざきの推定ラインですが、これは外れてもいいので、
 客観性の高いデータから総合判断して、

 35 ほぼ 100%

 今年は1本で行くことにしました。
 ただこれは、
 1万人をこえるほんと多くのブログ読者のために、
 信頼を得られないような予想ラインは出したくない。
 個人的な主観、願いは捨てて、
 確かなデータの数字だけで判断しているものです。
 
 願いは、34!
 予想が外れてもいいので、34!


 ※不確定要素も考慮すれば、
  36(10%)、35(80%)、34(10%)くらいにすべきかもしれませんが、
  今年のデータ上は、はっきりしているので、35(ほぼ100%)でいきます。
  
  『ほぼ』ってなんだ! って…それは、34を願っているからです。
  潔い(いさぎよい)のかどうか微妙ですが、許してやってください。
  データ上は35。願いは34。

 ※34だと、講義をしている日建学院の合格率がグン!とのびそうです。
  今年初めて、試験直前の合格日程講座の半分近くを担当したものとしては、
  ほんと嬉しい結果となるのですが…34になんないかなぁ。
 (『みやざきがやったほうが合格率が高くなる』と期待してくれた方の思いに応えたい!)  
 
 ※ちなみに、今年はある事情(ある資料の扱い)の変化により、
  合格者、合格率の上限の判断は出来なくなりました。
  逆に言えば、合格点を判定する方々は、
  なんの(事務手続き上の)制約もなく、合格ライン判定ができるようになったともいえます。
  少しでも高い合格率をとっていただき、
  少しでも多くの方が合格を祝えるよう願っております。

 【追記:あくまで、『ある資料の扱い』の変更により『合格者数、合格率の上限』の判断ができなくなったということにすぎません。】

☆10月21日 最新情報
 信頼できる方とお話させていただき、34の可能性もあるのではないかとのお話でした。
 なにぶん、みやざきの手持ちのデータ上は厳しいところなのですが、
 みやざきの予想なんか外れてしまって、なんとか34にならないものかと願っているところです。
 ある学校の信頼できる受験生集計データをあらたに1つ知ることができました。
 このデータ上もおそらく35のようです。
 なので、データ上から推定する予想ラインは、本試験当日とかわりません。

☆10月20日 最新情報
 
 本試験後~現在まで、客観性の高い信頼できるデータを少し入手できました。
 そのデータを加味して判断しても、下記の本試験当日の判断と同一になります。

 今後は、客観性の高いものとして、U-CAN、情報NETなどの情報を加味して、
 再検討させていただきます。◆この2つは、ネット上の無料サービスがあります。
 
※本試験当日における、入手できた複数の客観性の高い実際の受験生データにもとづいて、判断しています。

本試験当日における、複数の客観性の高いデータを総合して、
例年通りの合格率(15.5%~18%)を前提に、
『客観的に』データの数字どおりに判断すると、

36 30%
35 70%

になります。



~残念ながら、35問にとどかなかった受験生のみなさまへ~

あくまで、上記合格推定ラインは、
みやざきがいろいろなところから入手したデータを独自に分析したものになります。
34の可能性がまったくないということではありません。
データ的には確かに厳しいのですが、
「『心情的』には、34問が合格ラインとなって、
少しでも多くの方に合格していただきたい!」との思いです。
複雑な心中、ご理解いただければ幸いです。

なかなか点が伸びなかった受験生の方は、
気持ちを切り替えて、
目の前のことに全力でぶつかっていただきたいと思います。
合格発表までの1ヶ月ちょっと、
放心状態では、もったいないです。

来年、再チャレンジの際には、
必ず合格できるように、応援させていただきますので、
ぜひ、みやざきのブログ・メルマガをご利用いただければと思います。

※3月くらいまでは、権利関係一本勝負でいきましょう!
 真の実力を身につける『権利関係の攻略レジュメ♪』を活用してください。

☆平成23年 1月15日 土曜日 大安吉日  
 『平成23年 宅建試験絶対合格 決起集会!』
 を予定しています。
 絶対に合格するんだ! という方はぜひご参加ください。
 月1回くらい開催予定の『必勝!全員絶対合格!みやざき塾』
 も紹介させていただきます。
 詳細は、あらためてご案内させていただきます。

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

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2010宅建試験 みやざきの分析! 1

2010-11-11 19:37:12 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!
※まだ未完成の段階ですが、連載することを前提に公開していきます。
 後日、加筆・修正しますのであらかじめご了承ください。

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

 『2010宅建試験 みやざきの分析!』

この記事は、
『宅建試験に絶対に合格する!』と決めた方に向けて、
学習方法や使用教材の再検討をしてもらい、
必ず合格していただくためのアドバイスになっています。

少々、厳しい内容のコメントもありますが、
趣旨をご理解いただき、ご利用ください。

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

これまでの合格率15.5%~18.0%を前提として、
今年の客観性の高い複数のデータを基に、
合格推定ラインを35点とする場合、
平成22年度のの宅建試験で
合格と不合格を決めることになった問題の代表例は次の9問である。

≪選択基準≫
35点以上得点した受験生と、34点以下の得点だった受験生との間で、
(30%以上!)正解率の差が大きく開いた問題。

問12,15,16,26,31,36,41,42,45

以下、合否を分けた学習上のPoint、問題を解く上でのPointなどを簡単にコメントする。
※より詳しい解説は、後日あらためて公開する予定です。

【問 12】
 Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
1 本件契約期間中にBが甲建物をCに売却した場合、Aは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
2 AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Bが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
3 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。
4 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増減額請求権を行使できる。

【みやざきのコメント!】
本問は、次にように『消去法によって、2』でもOK! 

1 『引渡し』があるから、○ 
2 信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にしたとあるから、催告しても無駄なので、たぶん×? 
3 造作買取請求権を排除する特約がないから、たぶん○? 
4 賃料の改定に関する特約がなく、契約期間中に賃料が不相当になっているから、たぶん○? 

【問 15】
 国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者Aが、自ら所有する市街化区域内の5,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Bに売却する契約を締結した場合、Bが契約締結日から起算して2週間以内に事後届出を行わなかったときは、A及びBは6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる場合がある。
2 事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Cは、甲県知事に対し、当該土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができる。
3 乙市が所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地と丙市が所有する市街化区域内の2,500㎡の土地について、宅地建物取引業者Dが購入する契約を締結した場合、Dは事後届出を行う必要はない。
4 事後届出に係る土地の利用目的について、丁県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Eが勧告に従わなかった場合、丁県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表しなければならない。

【みやざきのコメント!】
本問は、1、2,4で多少引っかかりやすい設定となっているが、
「3は絶対正しいから、100%3が正解!」
と解くべき問題である。
ちょっとでも知識があいまいだと、迷って4を選んでしまうおそれがある。
基本中の基本である1で間違ってしまうのは、宅建試験対策としての勉強方法が間違っていると思う。
ちなみに、3は、H20-17-2、H15-16-4などで出題がある超重要基本知識。



【問 16】
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされている。
2 準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域に指定するものとされている。
3 区域区分は、指定都市、中核市及び特例市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている。
4 特定用途制限地域は、用途地域内の一定の区域における当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定めるものとされている。

【みやざきのコメント!】
基本知識。1が正しく正解。
ただし、H4以来およそ20年ぶりの出題なので、
使っていた教材によってはとれないのかもしれない。
まぁ、そうはいっても、市街化区域のイメージ、調整区域のイメージをもっていれば、解ける内容なので、イメージがわかないという方は、みやざきのブログでも紹介してきた次のHPをご覧いただきたい。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/03/index.htm
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm


【問 26】
 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
2 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。
3 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
4 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

【みやざきのコメント!】
H11-30―4に出題のある内容。(H15-30-3などに類題。)
4を正しいと判断できなかった受験生は、
使っていた教材、講義をした講師に問題があると思うので、ちょっと気の毒に思う。
宅建業法20問時代、当然予測できたテーマであり、予想通り差がつく問題となった。
みやざきの講義では、板書して『覚えやすい表』の形で整理したテーマである。

2を選んだ受験生が多いようだが、過去問頻出(『自ら貸借⇒免許不要』)の2を選んでしまうのは学習方法が間違っているように思える。

【問 31】
 宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、「還付請求権者」とは、同法第27条第1項の規定に基づき、営業保証金の還付を請求する権利を有する者をいう。
1 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとして免許を取り消されたときであっても、営業保証金を取り戻すことができる場合がある。
2 宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。
3 宅地建物取引業者は、一部の支店を廃止したことにより、営業保証金の額が政令で定める額を超えた場合は、還付請求権者に対し所定の期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかったときに、その超過額を取り戻すことができる。
4 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業保証協会の社員となった後において、社員となる前に供託していた営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。

【みやざきのコメント!】
自信を持って、「2が100%誤り!」と判断できなければいけない。
こんな易しい問題で迷ってはいけない。
営業保証金を取り戻す場合、原則として公告が必要である。
( H9以来ずっとでていない、営業保証金のケースの公告不要の例外が問われたわけでもないので、)
この問題を間違えた方は、勉強方法を見直さないと、
ずっと合格できない可能性が高いと思う。

【問 36】
 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
1 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
2 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵(かし)担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
3 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
4 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。

【みやざきのコメント!】
ちゃんと勉強している受験生とそうでない受験生とで差がつく、いい問題と思う。
正解は4。
過去問知識だけで解けるこの問題をとれないと合格は厳しい。

登記された権利の種類及び内容 ⇒ 重要事項説明必要
移転登記の申請の時期 ⇒(35条、37条の比較で)
             35は不要。37は必要。
と学習しているはずの内容である。

【問 41】
 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア 売買契約において、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
イ Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができる。
ウ Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。
エ 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領することができる。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

【みやざきのコメント!】
個数問題であるが、内容は基本のみ。
実際に、合格する受験生の80%くらいが正解している。
ちょっと注意したいのは、イの判断。
迷ったとすれば、余りに雑な学習をしていたか、
使っていた教材や講師の教え方が悪かったのではないだろうか?



【問 42】
 宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)には、消費税相当額を含まないものとする。
1 依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。
2 宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
3 宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.05月分の報酬を受領することはできない。
4 宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の1.05月分又は権利金の額を売買代金の額とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない。

【みやざきのコメント!】
ここ7年くらいで最も多く問われ、
しかも正解の選択肢となっているのが3の内容である。
この問題を間違えてしまうのは、勉強方法や利用している教材が悪いとしか思えない。
正直、この問題を間違えた方は、
そのままの学習方法では、何年受験しても合格の可能性は0に近いと思う。


【問 45】
 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
2 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
3 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
4 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

【みやざきのコメント!】
みやざきの予想通り、10分くらいの準備で簡単に1点獲れた問題。

≪無料で公開していたYou-Tubeの講義はこちら≫
~ 『住宅瑕疵担保履行法 緊急講義』 You Tube プライベート ~
http://www.youtube.com/watch?v=9KAOd3oDCZI

どのような学習教材を選択し、どのような講師のアドバイスを利用したかで大きく差がついたのではないだろうか?
みやざきの受講生10数名くらいに聴いてみたところ、
『簡単でしたねぇ!』と、
容易に全員正解していたようである。
来年度以降の出題も予想されるテーマなので、
これから受験される方は、ぜひYou-Tubeの講義をご覧いただき、
ライバルに差をつけてほしいところ。

※次回、連載予定の問題。

合格者(35点以上)とそれ以外の受験生(34点以下)とで(20P~30Pの)差が開いた問題。
問2,4,8,11,13,17,19,20,22,24,29,33,34,38,39,40,43
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