西新宿・成子天神社 タワーマンションの注意点

西新宿駅から数分のところにある成子天神社の敷地内で建築中のタワーマンション。
三井不動産レジデンシャルが分譲し、「パークタワー西新宿エムズポート（以下西新宿エムズポート）」と名付けられたようです。

丸の内線「西新宿駅」徒歩4分、27階建て、平成26年1月下旬引渡し予定です。
価格は安めの設定で、下記の価格からとなっているようです。
1LDK「38.51㎡～」2790万円～
2LDK「57.34㎡～」4130万円～
3LDK「72.47㎡～」5490万円～

一般的に都心部では22㎡位の新築ワンルームマンションでも2000万円位はするので、坪あたりの単価が安いと思ったら訳が有ります。
西新宿エムズポートは「定期借地権」という権利形態になっているからです。都心部の新築ワンルームマンションが2000万円位から売られていますが、権利形態は「所有権（区分所有権）」となっています。
ごく一般的なマンションは権利形態が「所有権（区分所有権）」なのです。


では「定期借地権」と「所有権」は何が違うのか。


「所有権」は物の全面的支配すなわち自由に使用・収益・処分する権利。と民法上では言われていますが、分かりやすく言うと一般的なマンションは「土地は共有して、建物は自分のもの」と思って下さい。
「定期借地権」は決められた時期が来れば、建物を取り壊して更地にして地主（成子天神社）に返却することになります。
西新宿エムズポートは70年の設定ですから、西新宿エムズポートを新築で買ってから70年すると、自分のものでは無くなるのです。
「所有権」のマンションではそのようなことは無く、70年経っても権利は有るので自由に使用・収益・処分が出来ます。
すなわち使用は自ら使用したり、収益は貸して賃料を得たり、処分は売却益を得ることが出来るのです。

30歳で西新宿エムズポートを購入すると100歳まで住めます。いわゆる生涯住める訳ですが、この手の「定期借地権」のマンションは注意が必要です。

新築で購入して30～40年後以降はかなり売りにくくなります。
借地の残存期間が30～40年位になると、年々「寿命」が気になってくるからです。
「寿命」が20年を切るとかなり売りにくいです。
皆さんは「寿命」が短く、高い買い物はしたくないですよね。
ですから「売りにくい」＝「格安にしないと売れない」ということになります。
これは過去の事例を見れば明らかなのです。

パークタワー西新宿エムズポートを購入する際に、「私は一生住む」と確信していれば良いですが、結婚・離婚・出産・独立など人生には色々な状況の変化が有る人が一般的で、同居人の人数が変わることが有ると思います。

長く住んでいるうちに「もっと広いほうが良い」「もっと狭くても良い」などと考えるのが一般的です。
「では西新宿エムズポートを売って、もっと広い（狭い）他のマンションを買おう」と思っても、西新宿エムズポートは良い条件では売却出来ないのです。
これは西新宿エムズポートに限っている訳では無く、「定期借地権」のマンション全体に言えますので、定期借地権のマンションの購入を検討されている人は、不動産会社の甘い言葉だけを信じないようにして下さい。