東京・大阪オフィスビル事情

東急電鉄は、ＪＲ東日本、東京メトロなどと共同で、東京・渋谷駅周辺の再開発を継続するようです。東急百貨店・東横店はかなり古いビルですよね。東急東横店が入居している駅ビルを建て替えるほか、駅南部でも商業・オフィスビルの建設を進める計画です。東急東横店はご存知の通り、渋谷駅ビルで立地は言うまでも無く便利です。その駅ビルを200M級大型ビルに建て替えれば収益性も飛躍します。

渋谷ではヒカリエが開業しましたが、開業の約1年前からテナント企業が埋まり、上々の船出となっています。以前、当ブログで書きましたが西新宿駅や東新宿駅に2010～2011年に竣工した新築ビルの入居率・賃料とは大差です。

大阪では近鉄がハルカスという超高層ビルを建築中です。
大阪・阿倍野にハルカスという超高層ビルを建築してホテル、ショッピングモール、美術館、オフィスなどを建築してテナントを募る訳です。ホテルは入居が決まり、ショッピングモール、オフィスなども有る程度のニーズは有ると思いますが、阿倍野（天王寺）にどこまで集客出来るチカラが有るか、見てみたいと思います。阿倍野（天王寺）は近鉄の主要駅ですが、大阪では大阪駅（キタ）、難波駅（ミナミ）に続く三番目のターミナル駅です。大阪本社の会社は東京本社に移転をしていますからね。

また大阪駅（キタ）周辺にはグランフロント大阪という開発をしています。2012年9月時点で全体の9割の工事を終えたようです。2013年夏には英国系高級ホテル「インターコンチネンタルホテル大阪」が開業するほか、1億円を超える物件も有する高級分譲マンション「グランフロント大阪オーナーズタワー」（総戸数525戸）もある。

開業に向け順調に計画を進めるグランフロント大阪。しかし、オフィスの入居には先行き不透明感が強まっている。大阪市内では大規模オフィスビルの建設が相次ぎ、過剰供給の恐れも出てきている。グランフロント大阪では賃料の高さなどを指摘する声もあり、入居率の低迷もささやかれている。


そんな中最近、東京駅が話題になっています。98年前当時の姿に復元されてお披露目されているからです。
復元には500億円の費用がかけられていますが、JR東日本は殆ど費用を出していません。

それはなぜか。東京駅舎は3階建てですが本来はもっと高い建物が建てられます。その権利を丸ビル、新丸ビルなどに売却をしているからです。
日本全国でも珍しい制度で、東京駅周辺しか取り入れられていません。その制度を利用しているから歴史と伝統の有る東京駅が約100年前の姿を取り戻したのだと思います。

さあ、東京も大阪もオフィスビルは供給過剰気味。
インフラの整っていない古いビルや立地で劣るビルは苦戦しそうですね。