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東京都心で1年超の空室ビル急増、3年で12倍　湾岸部の苦戦鮮明岐路に立つ再開発　NIKKEI Investigation（日経2025.5.18）

2025-05-19 04:13:38 | 不動産・流通・交通

2025年末時点の東京23区内の大型ビルの賃貸面積は14年末比で2割弱増える見通し（東京都の湾岸エリア）

東京都心部の大型ビルに飽和感が出始めている。

日本経済新聞が1年以上にわたり20%超の空室を抱える物件の空室面積を調べたところ、2024年は3年前に比べて12倍に急増していた。

湾岸部の苦戦が鮮明で、新型コロナウイルス禍後の出社回帰が進むものの、相次ぐ再開発によってオフィス市況は供給過剰に傾いている。

ザイマックス総研（東京・港）が保有するテナント入退去のデータを基に、12年7月から25年1月にかけて東京23区内のオフィステナントの1カ月ごとの入退去動向を集計した。

賃貸フロアのうち稼働していない空室がある割合を示す空室率が1年以上にわたり20%を超えるビルを「長期空室ビル」と定義した。

賃貸の延べ床面積が5000坪（1万6500平方メートル）超の大型ビルでみると、長期空室の面積は24年平均値で約18.5万平方メートル。

21年の12倍に増え、年平均値がわかる13年以降では13年に次ぐ高水準だ。棟数ベースでは16.6棟と7倍に増えている。

一般的に市場全体でオフィス空室率が5%を上回ると供給過剰とされる。

13年はリーマン・ショックや東日本大震災の影響で企業が雇用を減らしていた時期で、東京23区の空室率は平均7%台だった。

24年はコロナ禍の在宅勤務中心の働き方から出社回帰が進み空室率は3%台前半だ。

オフィスの賃貸需要は市場全体では堅調であるなか、大型ビルで長期空室が増える背景には再開発による供給増がある。

ザイマックス総研によると、東京23区内の大型ビルの賃貸面積は25年末時点に約2400万平方メートルと14年末比で2割弱増える見通しだ。

ザイマックス総研の中山善夫社長は「大型オフィスは2010年代は市場規模が小さく、ビルを造ればすぐテナントが埋まっていたが、供給拡大で地域によっては飽和感が出始めている」と指摘する。

大手町は長期空室ビルがゼロ

長期空室ビルの立地を空室面積ベースで分析すると、地域別に優勝劣敗の傾向が鮮明だ。

25年1月時点では「晴海・勝どき・月島」が全体の35%を占め、「豊洲・有明・辰巳」が26%で続いた。「大手町・丸の内・有楽町」の長期空室ビルは同時点ではゼロだ。交通の利便性の良さが入居を希望する事業者などから人気だ。

オフィス仲介大手の三幸エステートの今関豊和チーフアナリストは豊洲や晴海で長期空室が多い理由について、交通の利便性が良くないことに加えて「近隣に住宅が増えてきたため、飲食店やシェアオフィスなど周辺に働き手向けの施設が少ない点が弱みになっている」と分析する。

長期空室ビルが増えているのは大型ビルに限った現象だ。延べ床面積が990〜1万6500平方メートルの中小ビルの長期空室面積は13年の4分の1程度の水準にとどまるからだ。

中小ビルは再開発でホテルや商業ビルへの転用なども進み、25年末見通しの賃貸面積は13年比で5%減となっていることが大きい。

今後も大型物件増える

大型ビルは今後も増えそうだ。

森トラストの調査によると、東京23区内で延べ床面積1万平方メートル以上のオフィスビル供給は25年に前年比1.9倍の119万平方メートルと23年に続いて高水準になる見通し。26年以降も東京駅前の「トーチタワー」をはじめ、超高層ビルの竣工が控える。

東京都の就業者数は横ばい傾向が続く。出社回帰の動きが落ち着けば、オフィス需要が伸び悩むことも予想される。

長期空室を抱えた大型ビルが増える公算が大きく、都心の再開発も岐路を迎える。

（山口和輝）

【「岐路に立つ再開発」連載記事】

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日経記事2025.5.18より引用

空き家「全国385万」は過大か　世田谷は国推計の4%弱、政策混乱も経済（日経2025.4.29）

2025-04-29 15:38:13 | 不動産・流通・交通

空き家推計が正確でなければ、適切な対策がうてない恐れがある

国が推計する空き家の数が過大である可能性があることが分かった。

最新データで所有者や用途が不明な物件は全国におよそ385.6万戸あるとされる。

東京都世田谷区の独自調査では空き家の数は国の推計の4%弱だった。国の空き家対策は絞り込みが甘く、非効率になっている恐れがある。

空き家に関する国の統計は総務省が2024年9月に公表した5年に1度の住宅・土地統計調査が最新で、23年10月時点の推計値だ。全国20万区域を選んで各区域で17戸を無作為に抽出し、調査員が戸別訪問して調べる。

この統計では広義の空き家が900.2万戸あり、総戸数の13.8%にのぼる。

このうち賃貸物件の空きが443.6万戸、売却用が32.6万戸、別荘などが38.4万戸あり、残る385.6万戸を「その他」の空き家と推計した。

所有者が分からなかったり、分かっても用途が明らかでなかったりする物件をさす。

戸別訪問の際はまず調査員が空き家かどうかを目視などで判別する。

これにより、国は広義の空き家900.2万戸やその他の空き家385.6万戸といった数を算出している。

同時に調査員は居住者がいた場合にアンケート用紙を渡し、自宅以外に所有する物件の有無やその状態を答えてもらっている。

シンクタンクのSOMPOインスティチュート・プラスの宮本万理子氏は「目視での調査による分類には限界がある」と話す。

市区町村によっては職員が現地調査をより厳密に実施しているところがあり、国の統計との差が明確になっている例がある。

世田谷区では住宅・土地統計調査で23年10月に所有者や用途が不明な空き家が2万3840戸あると推計された。だが21年度の区の独自調査の結果は883棟だった。

「空き家」の捉え方の違いが、推計のずれを招いている可能性がある。国の統計で3110戸の空き家があるとされた東京都西東京市は、市の独自調査では875棟（23年7月時点）だった。市の調査は建物全体が空室の場合に空き家と判定しており、対策を講じる物件をより絞り込んでいると説明する。

国土交通省は23年に成立した改正空き家対策特別措置法の法案審議の前に、「使用目的のない」空き家が1998年から2018年までに1.9倍に増え、さらに増加が見込まれると説明した。

数値は所有者や用途が不明な「その他」の空き家をベースとしている。

この延長線上で国交省は空き家の撤去や利活用を支援するための予算を毎年度計上する。

25年度は事業費ベースで158億円を盛り込んだ。都市計画が専門の麗沢大学の宗健教授は「住宅・土地統計調査の結果をもとに政策を議論すると混乱を招く」と指摘する。

空き家が問題となっているのは、放置されたまま周囲へ倒壊などの危険性が及ぶといった事例が各地で相次いでいることにある。

撤去を迫られた場合は自治体が財政負担をするケースもある。国や多くの自治体は財政状況が厳しい。推計のずれを見過ごしたままでは、本当に対策が必要な物件への選択と集中を妨げる恐れがある。

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東京23区の中古マンション、1年で3割高　文京区も億ションに（日経2025.4.23）

2025-04-24 01:09:06 | 不動産・流通・交通

東京23区の中古マンション価格は過去最高だった

不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が23日発表した3月の中古マンションの平均希望売り出し価格は、東京23区で前月比4.0%高の70平方メートル当たり9501万円だった。

調査を始めた2004年1月以降の最高を更新した。

前年同月と比べると3割以上高かった。

都心の物件への投資マネー流入が続き、文京区の平均価格は初めて1億円を超えた。

調査は事務所や店舗用を除いた専有面積が30平方メートル以上のファミリータイプの物件を対象としている。

国内外の富裕層の投資マネーが流入する東京都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）が、価格上昇をけん引する。

都心6区は前月比3.3%高の1億5612万円で最高値を更新した。上昇は26カ月連続で、前年同月と比べて35.7%伸びた。文京区が初めて1億円を超えた。

都心6区全域で中古マンションが平均価格で「億ション」となった。

実需層の買いも価格を押し上げている。東京カンテイの高橋雅之上席主任研究員は「高騰している新築の代替として築浅の中古を検討する人が増えており、中古価格が急上昇した」と話す。

首都圏（1都3県）の平均は前月比3.6%高の5408万円だった。東京都は3.7%高の8102万円、神奈川県は1.2%高の3841万円、埼玉県は0.8%高の2956万円、千葉県は0.4%高の2746万円だった。

近畿圏の平均は前月比0.3%高の2979万円となった。再開発が進む大阪が価格を押し上げた。

大阪市中心6区（福島・西・天王寺・浪速・北・中央）の平均は1.6%高の7263万円と前年同月と比べて33.0%伸びた。

中部圏の平均は前月比0.5%高の2306万円だった。名古屋市中心3区（中・東・千種）の平均は0.8%高の3900万円で前年同月と比べて8.4%伸びた。

前年同月からの伸び率は都心6区や大阪市中心6区と比べると小さい。

中古マンション価格は上昇が続いてきたが、トランプ関税によって先行きは不透明だ。

高橋氏は「株価下落で資産が目減りした投資家が現金確保のために保有する物件を手放せば、供給が増えて価格が下がる可能性がある」と話す。

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多様な観点からニュースを考える

※掲載される投稿は投稿者個人の見解であり、日本経済新聞社の見解ではありません。

青山瑠妙
早稲田大学大学院アジア太平洋研究科　教授

ひとこと解説

東京の中古マンションは年収1000万円で買えるエリアが激減していると、先日の日経でも報道している。

昨今の円安の問題などとも関連して、外国人投資マネーの流入が不動産価格の高騰につながっているが、働く世帯が住宅を買えないことは決して望ましいことではない。

ちょうど今月、オーストラリア政府は外国人の中古住宅購入を禁止する政策の導入に踏み込んだ。

禁止措置は2年間の期限付きで、2年後に延長するかどうかを再検討するという。

都内のマンション高騰の問題については、日本政府も他国の経験を踏まえて、政策を検討してもよい時期にきていると思います。

2025年4月23日 17:17

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日経記事2025.4.23より引用

超高級住宅街の芦屋市六麓荘　家は400平米以上､町内会入会に50万円（日経2025.4.22）

2025-04-22 10:38:11 | 不動産・流通・交通

六麓荘町の住宅は一定の面積ごとに樹木を植えなくてはならない

兵庫県芦屋市の六麓荘（ろくろくそう）町は日本一とも言われる超高級住宅街だ。

家を建てる土地の敷地面積は400平方メートル以上でなければならず、建てられるのは庭付きの一戸建てだけ。

景観や居住環境を守るため商業施設や電柱、自動販売機は存在しない。日本のビバリーヒルズに形容される憧れの街を巡った。

六麓荘町は六甲山の麓に位置し、1928年に国有林の払い下げを受けた大阪の経済人らが、株式会社六麓荘を設立して開発が始まった。

重要文化財の長浜大橋（愛媛県大洲市）などを手掛けた建設会社、細野組（大阪市）が造成を請け負い、東洋一の別荘地を作るという目標のもと、香港の九竜地区を手本に民間主導での街づくりを進めた。

4月初旬。町の入り口は桜が乱れ咲いていた。同町は約38万平方メートルの広さに住宅250軒ほどが集まり、全体がなだらかな坂になっている。初めに車で登り、下っていくことにした。

車から降りた途端、噂に聞く豪邸の数々が目に入ってきた。テレビアニメ「ちびまる子ちゃん」の花輪君が住んでいそうな白亜の洋館あり、大仏閣のような屋敷あり。

同町の土地や住宅の売買を手掛ける芦屋不動産（芦屋市）の東雄樹代表取締役は「町は開発当初から電柱が地下に埋設されており視界を遮るものが少ないため、豪邸はさらに見栄えよく映る」と説明する。

六麓荘町の旧入り口にある石碑。この後ろには敷地面積約6000平米の御殿があったという（兵庫県芦屋市）

住宅は全て町内会の厳しい建築規定を満たす。町内には土地の面積が400平方メートル以上で2階建てまでの戸建て住宅しか建築できない。

敷地の3〜4割以上は庭とし、一定の面積ごとに桜や紅葉といった木を植えなくてはいけない。さらに建築の際には近隣住民を招き説明会を開かなくてはならない徹底ぶりだ。

道にも特徴がある。一般的な住宅街では細い道路が網の目のように通っていることが多いが、同町では6メートル以上の幅が確保されており、歩きやすい。

細野組の初代社長、細野浜吉氏の孫にあたる細野房雄さんは「町の道路は意図的に三差路が多く作られており、美しく通りやすい。祖父の美意識が感じ取れる」と語る。

巡ってい
ると、町全体が極端に静かなことに気づいた。

高級車は時折通るが、歩行者は自分以外におらず、山からウグイスのさえずりが聞こえる。町を貫くように流れる通称「どんどん川」が生み出す小さな滝の音も、みやびやかな雰囲気に一役買っていた。

そのうち町内会の事務所の前に着いた。町内会は法人格を持ち、町の独特のルールをつかさどる最高決定機関だ。

住民全員が加入を義務付けられており、入会金は驚きの50万円という。

そこへ町民の男性がやってきたので話を聞いた。自分は勤め人だが、親の遺産が数百億円あり、この町に十数年前に家を買ったそうだ。

「収集車にごみを回収してもらう際、付近に出没するイノシシに荒らされるが、町は景観のためかごみの収集場所を設置していない。仕方がないので皆頑丈なごみ箱に入れてごみを出している」と笑う。

町の入り口付近まで下ると、町内なのに電柱と電線が現れた。話が違うと思い、芦屋不動産に聞くと「町の下の方は後から編入されたエリアなので電柱が残っているのだろう」という。

辺りを見回すと、電柱の地中化工事を実施する旨を知らせる看板が立っていた。さすが万事徹底している、とため息をつき探索を終えた。（三隅勇気）

【推しビュー】坂上から望む大阪湾

六麓荘町は全体がなだらかな坂になっており、高い建物が存在しないため、南側を向くと芦屋市や西宮市の町並みとその先に広がる大阪湾がきれいに見える。特に夜景が美しい。

芦屋不動産の東代表は「近年流行するタワーマンションからの眺望もよいが人工的な感じがする。

六麓荘町の坂から望む景色は奥行きが感じられる自然で美しい眺めで、同町で土地や家を求める人の多くは、この眺望を目当てにしている」と語る。

町の上の方より、中間の位置の方が眺望がよいとされ、このエリアの土地の人気が特に高いという。

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日経記事2025.4.22より引用

虎ノ門ヒルズ、7000億円開発完了　森ビルが新施設開業へ（日経2025.4.7）

2025-04-07 20:05:18 | 不動産・流通・交通

9日に開業する虎ノ門ヒルズの新施設「グラスロック」（東京都港区）

森ビルは7日、虎ノ門ヒルズ（東京・港）に9日開業する新施設「グラスロック」をメディアに公開した。エリア周辺の官公庁や企業をつなぐ拠点だ。

約7000億円の総事業費、約10年の歳月をかけた再開発事業が事実上完了する。収益の柱に育つ一方、今後は「六本木」「麻布台」など近隣ヒルズ群との相乗効果が課題となる。

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グラスロックは地下3階、地上4階建てで、延べ床面積は約8800平方メートル。地下鉄直結で「森タワー」「ステーションタワー」の2大オフィスビルをつなぐ歩行者デッキに接する。

森ビル新領域事業部の竹田真二部長は7日、「回遊性が高まる重要な施設になる」と述べた。

森ビルにとって、2014年6月の森タワー開業をはじめとした虎ノ門ヒルズの再開発に区切りがつく。総事業費は六本木ヒルズ（約2700億円）や麻布台ヒルズ（約6400億円）よりも大きい。

グラスロックは小ぶりな建物ながら、周辺の人流を押し上げる「最終ピース」と位置付ける。目玉となるのが、2フロアで構成する会員制の交流拠点だ。

社会課題を解決する知見の共有を目的に、バーカウンター付きのオープンスペースや展示場などを備えた。官公庁や企業、NPOなどが対象で法人は月額33万円。個人も月額1万1000円で利用できる。

グラスロックはバーカウンターなど会員が交流しやすい空間づくりを意識した（7日、東京都港区）

実業家や専門家から手法や事例を学べるプログラムや交流イベントも充実させる。森ビル社員も会員らの交流を促す企画に関わる。

会員目標は100社、1000人。すでにNECの経営企画や事業部門のほか、大手食品メーカーなど約10社が契約したという。

虎ノ門ヒルズの強みは、美術館など文化の発信拠点である六本木ヒルズ、高級住宅エリアの麻布台ヒルズと異なり、立地を生かしたオフィスの集客力だ。

約30万平方メートルの総貸室面積はヒルズ群のなかで最大規模だ。官公庁が集積する霞が関、外資企業がひしめく赤坂や六本木に近い利点もあり、3万人が働く「ほぼ満室状態」（森ビル）が続く。

森ビル全体の年度ベースのオフィス空室率は過去10年以上、都心5区の平均を下回る水準を保つ。好調さを持続させるだけなら、新施設もオフィスとして貸し出した方が理にかなう。

だが、森ビルは虎ノ門ヒルズ内の相乗効果に目を向けた。タウンマネジメント事業部運営企画部長の岩原佳乃子氏は「オフィスビルは執務スペースだけでなく、他社と連携できる環境や情報収集の機能が求められている」とみる。

これまでも「グローバルビジネスセンター」をめざし、国内外の企業を集積してきた。20年に設置した大企業の新規事業組織に特化した拠点「ARCH（アーチ）」は4月時点で約120社の1000人が参加する。

グラスロックが官公庁や企業の結節点となれば「エリアの価値が高まり、（既存オフィスの）賃料改定時にプラスに働くことは十分ある」（岩原氏）と期待する。

森ビルの24年4〜9月期の連結営業利益は前年同期比2.9倍の525億円だった。虎ノ門ヒルズの好調さが押し上げ要因となっており、収益面における収穫期に入った。25年3月期通期の営業利益は前の期比1%増の790億円と過去最高益を見込む。

一方で投資がかさみ、24年9月時点の有利子負債は1兆6277億円と10年前より約6割増えた。フリーキャッシュフローは赤字が続く。

今後は虎ノ門、六本木、麻布台といったヒルズ群の相乗効果を高めることが課題だ。同社はヒルズ利用者のデータを基に、情報を配信して再訪を促している。六本木のオフィス勤務者が虎ノ門でのイベントに参加できるといったヒルズ横断の仕掛けも施す。

六本木ヒルズの近隣に住友不動産と共同で進める大規模な再開発計画「六本木五丁目西地区プロジェクト」も25年度以降に着工、30年度に開業する。

明治大の市川宏雄名誉教授は「異業種と出会えるオフィスの付加価値は世界でも潮流で需要は衰えない。各ヒルズの個性を磨きながら、エリア間の回遊を生むことが求められる」と指摘する。

都心のオフィス需要の堅調さが続くなか、競合他社との顧客の奪い合いは激しさを増す。3月にJR東日本の複合施設「高輪ゲートウェイシティ」（東京・港）がオープン。大手企業の本社や国際会議場などが集積し、虎ノ門ヒルズとの直線距離は約4キロメートルにすぎない。

「トランプ関税」によって世界経済も不透明さを増す。立地だけに頼らない持続的なエリアの魅力づくりが欠かせない。

（斎藤萌）

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日経記事2025.4.7より引用

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