「賃貸住宅」現状回復をめぐるトラブルとガイドライン。
契約の終了に伴う現状回復義務の考え方。
賃借人の現状回復義務とは何か。
標準契約書では、建物の損耗等を２つに区分している。
①賃借人の通常使用により生じる損耗
②賃借人の通常使用により生じる損耗以外の損耗
①については賃借人は現状回復義務がないと定め、②については賃借人に現状回復義務があると定めている。
したがって、損耗等・修繕する場合の費用については、①については賃貸人が負担することになり、②については賃借人が負担することになる。
なお、原状回復の内容・方法、①と②すなわち通常損耗分とそれ以外の区分については当事者間の協議事項とされている。
ガイドラインの考え方。
建物の損耗等を建物価値の減少と位置づけ、負担割合等のあり方を検討するにあたり、損耗等を３つに区分する。
①建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）賃貸人負担
②賃借人の通常の使用により生じる損耗等（通常損耗）賃貸人負担
③賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用 による損耗等。賃借人負担
ガイドラインでは③を念頭に置いて、現状回復を次のように定義する。
現状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物定義の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。
例えば次の入居者を確保する目的で行う設備交換、化粧直しなどのリフォームについては賃貸人が負担。
震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など当該賃借人と無関係な第三者がもたらした損耗等は賃借人が負担すべきものでないことは当然である。
貸主負担。
通常損耗、経年変化
・壁に貼ったポスターや絵画の跡
・家具の設置によるカーペットのへこみ
・日照等による畳やクロスの変色
借主負担。
借主の責任によって生じた汚れやキズ、故障や不具合を放置したことにより、発生・拡大した汚れやキズ。
・タバコによる畳の焼け焦げ
・引越作業で生じた引っかきキズ
・借主が、結露を放置したために拡大したシミやカビ
※善管義務（善良なる管理者の注意義務）
民法第４００条では、他人のものを借りている場合、借主は、契約してから契約終了時に物件を貸主に明け渡しまでの間は、相当の注意を払って物件を使用、管理しなければならないという意味のことが規定されている。
次回はより具体的にお知らせいたします。
雨に濡れる自宅の紫陽花
