住宅履歴が不動産評価に・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

先般の長期優良住宅の記事に
多くの反響を頂いたことに気を良くして、
今回はそれに深く関連する「住宅履歴」について。

今のところ「知る人ぞ知る」
ところの存在のようですね。

NPO法人住宅長期保証支援センターさんが
既に平成14年から活動しているとのこと。

住宅履歴がないと不動産評価が下がる！を合言葉に、
国交省「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」を追い風に、
一気に行こうというものでしょう。

要旨は、
住宅の履歴書を本人、施行者、センターの3社で
長期間保存更新していこう、
というものです。詳細はこちらのHPで確認してください。確実です。

確かに現在の不動産仲介の販売手法でも、
過去の修理履歴の明示は必要不可欠になってきている。
単に築年数を表示説明するだけでは
実態の説明にならないケースは多いということです。

一昔前までは、
不動産業者やユーザーさん自身も増改築リフォームは
不動産評価しにくいというのが通り相場でした。

だから販売価格の妥当性そして付加価値をつけるためにも
修理履歴は必要なことでしょう。

それが新築の構造仕様全て
第3者にも保存されるというのであれば
歓迎すべきことです。
付け加えるならば、
その費用の多寡の問題ですね。

やろうと思えば自分でも新築時の設計図書を保存し、
その後の補修履歴を控えることも可能ですから。

安くしてくださいね。住宅長期保証支援センターさん。
そして分かりやすいメリット・インセンティブを！
期待しています。

不動産の査定について

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不動産の売買動向はそのまま経済動向と重なり合っています。
景気が底割れか底打ちか、
紙面でもまだ両論併記というところでしょうか。

おらが村の日銀さんは
先の見通しはわからないが底打ちしたみたい、
と仰っています。

ここは信ずるしか仕方のないところでしょうね。

先程現地調査の売買事例が少ない大津市の土地は
湖西の旧別荘地で現在は大型住宅地に
編入されたというラッキーな土地。

多分住宅地になったということで路線価も付いた？
その意味では相場に一番近い公示地価がなくとも
その8掛けである路線価があれば一つの指標にはなります。

後はおらが村の村長さんの発言を
どう肉付けするかということです。

京都のビジネス中心地にレンタルオフィス・・・

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レンタルオフィスの分類は、
未だ業界的にははっきりしていないものの大まかに言えば、
内装・設備が施されていて「即日使える状態」
のテナントということでしょうか。

普通のテナントよりも少し狭く、
SOHOや起業したての新規立ち上げ企業さんを
対象としているケースが多いという。

そのレンタルオフィスが、
ついに京都の一等地にも開設されたようです。
今までは競争力に乏しい、
立地条件に劣る物件をリユースするケースが多かったが、
ついに一等地での空きテナントをも侵食してきたようです。

レンタルオフィスは「月割賃貸」や「時間貸」
といった比較的短期の期間をも対象にすることから
いろんな利用が考えられます。

しかも表通りにまで進出するという実績が
他に及ぼす影響も大きいでしょう。
一等地・表通りとはいえ上層階が空室なのはどこも同じです。

背に腹は代えられないオーナーさんが
今後も新規参戦することが考えられ、
先駆者と自負する私にも新たな対策が求められそうです。

Ｑ定借と区分所有マンション・・・

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Ａ　定借物件と区分マンションのどちらが
評価が高いのでしょうかということですね。

これは一般的な質問で、
なかなか物件が特定できないという意味では返答に困りますが、
面白い問題をはらんだ質問です。

というのは、
定借は土地に時間的な制限があり、
区分所有マンションは建物に空間的な制限がある不動産です。
その意味では評価するにあたり、
どちらも一般的ではない不動産ということになります。

そして設定条件が同じでそれぞれが合理的な値段設定であれば、
理論上では経年劣化するに従い
建物の耐用年数の長いほうが評価は高いとみるべきです。
そうなると区分所有のほうに軍配が上がります。

実務面でも金融機関の評価算定は、
やはり、その時の流通性を中心に評価するとと思います。
大きな考え方は不動産鑑定士さんから取り入れると思いますが、
その鑑定士さんは流通面では不動産業者さんの意見を参考にします。
不動産業者さんはまったくもって流通のプロですから、
販売しやすい物の方を評価すると思います。

ただ変動要因として、
今後の定借の評価には注意が必要です。

定借の市場性がどうなるのか、
権利金の扱いは、
期限50年までの残存年数をどう評価するのか
等々不動産業界や金融機関でも
方向性がいまだ定まっていない分野です。
その意味ではプラスマイナス両方に化ける可能性もあります。

京都繁華街の憂鬱

今週末も京都の各大学では卒業式の花盛りです。

京都で勉学に勤しむ学生12～13万人。
毎年4回生を中心にそのうちの何分の一かが
繁華街木屋町や先斗町に「追コン」で繰り出す、
という構図になっている。

私もその一員として
毎年母校の追コンに付き合わされる羽目になっていて、
近年特に感ずることですが、

それは繁華街の風俗店化が進んでいるということです。
特に木屋町は歌舞伎町並の強引なキャッチが
目立つようになり、
近年街が変わったという人が多くなりました。

それと同時進行的に、
木屋町先斗町の表側である河原町通りの衰退が
指摘されだしています。

河原町通りのテナントビルそれは商業ビルで
有名ブランドも入る店舗事務所が中心で
老舗店が立ち並んでいるものの、
最近その有名ビル管理会社からの
賃貸斡旋以来が増えているのです。

たぶんHPからのルートであろうが、
大阪からわざわざ河原町から遠い我社に依頼にくる程に
危機感を持っているということでしょう。

町は生き物であると言った人がいましたが、
京都でもそのような現象が目に見えて
起こっているのでしょう。

来社する担当者には毎度のこと、
良い意味でも悪い意味でも木屋町の変遷や
祇園の衰退に絡ませ、
テナントの有効利用を根本的に考える旨
アドバイスしている、
が、定年間近に子会社に天下った感の担当者には
聞く耳がないのかも知れませんね。

河原町のテナントビル上層階が危ない。