Q家の価値はゼロになるんですか？

京都不動産コンサルタントのブログ

A不動産の査定については地域や業者により
提示の仕方に差があると思います。

しかし、ある程度の査定価格は近隣の販売物件との比較で
お分かりになっているのではないでしょうか。

問題は不動産業者の対応の仕方にある？

不動産といえば無味乾燥した響きにも聞こえますが、
住居として長年住み慣れた家ですから、
土地は別にして建物価値がないと言われれば
面白くないのは当たり前ですね。

土地建物はそれぞれ別々に査定するのが一般的ですが、
多分、その業者は近隣の販売物件から類推し、
建物評価を無視した格好でアバウトな金額を
提示したものと思われます。

土地の評価は時代とともに変動しますが、
建物は償却資産ですから下がるだけです。

きちんと基本に乗っ取った査定で説明してくれる業者もいるはずです。
WEB上で頑張って探してください。

建物査定については、
不動産業者の上部組織である(財)不動産流通近代化センターから
「建物評価基準」が提示されています。

CDROMにはいっている情報で、うろ覚えですが、
木造建築物の耐用年数は２３年だったと思います。
それ以上経過しても「評価金額なし」ではなく、
また、リフォームしていればその部分の残存評価は、
当然あります。

実際、買う側に立ち想定すればお分かりになると思います。
誰でもきれいな家を選びますよね。

Q市街化調整区域を買いたいが・・・

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A安いのは人気がないということ、ですね。

市街化調整区域は、
概ね10年は市街化を”調整”されています。
というのは市街化区域と市街化調整区域線の線引きの見直しが
10年毎になっているからです。

調整区域は基本的に建築物が建てられないこともあり、
主に資材置き場としての用途しか考えられません。

汎用性がないぶん安い価格設定なのでしょう。
そういう意味ではお安く購入したとして、
将来の売却時の問題は何といっても、
上記の通り建築規制があり人気がない→安い→売れにくい、
ということです。

事業用で検討ということであれば、
費用対効果を充分考えて決断下さい。

ただ、近くまで市街化の波が来ているとすれば、
先行投資的な購入も考えられます。

また、「沿道サービス業」商業用建築物として
建築可能な地域なのかもしれませんので、
これは不動産業者や市町村の建築課窓口で
確認してください。

Q家を買う時は・・・

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A中古住宅にしろ新築建売住宅にしろ、
建ちあがってから建物詳細を確認することは
プロでもなかなか難しい面があります。

有料でダメ出しをしてくれる業者もあるくらいです。

しかし簡単にできる方法があります。
それは、
「魂は詳細に宿る」ということです。

住宅の内覧時にできるだけ詳細を確認することです。
一般的には、ドアの建てつけ、
床のきしみ、周り縁・クロスの継ぎ目等々。

新築から4シーズンで大体の内装材・構造材
全て収縮が終わります。
その時点ではメーカー保証の範囲内ですから
不具合があれば修理していることでしょう。

その後はその時点の所有者の管理に対する
姿勢そのものです。
住宅に所有者の個性が出てくるということになります。
メンテナンスを逐一している住宅は
深刻な問題は抱えていませんね。

詳細をないがしろにしている住宅は要注意です。

Q建売住宅の見方

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Aここでの建売住宅の評価とは、
将来の住み替え売却を考えたときの
残存価格という意味だろうと思われます。

そこで結論から先にいえば、
現在や10年20年先程度であれば
建売であろうが注文建築であろうが、
そんなに差が出るとは思いません。

というのは、一昔前から「量から質の時代」と言われながら、
住宅性能についても法令化されながらも
一般への住宅の質的な啓蒙運動的なものが
今一つ盛り上がらない、ということがあげられます。

近年は建築不況もあり、
建売住宅の設備仕様はますます豪華便利な物が
備わっています。

ライフスタイルを住宅にあわせると
言う意味では建売でも充分「使える」と思います。

また、将来の売れやすさを考えるなら、
間取は一般受けする物件が良いようです。
万人向けであるなら売れる間口は広がります。

しかしやっとですが、
最近政府も「200年住宅」に力を入れると言いだして、
そして、少しづつではありますが、
特徴的・個性的な住宅も売れるようになっています。

本来不動産は土地と建物ですから、
建物評価も合理的な評価を入れるべきで、
建売住宅と注文住宅の使用設備の違いは
考慮されてしかるべきです。

今はまだ
住宅より土地の価値が重視される時代なのでしょう。

不動産の価格交渉

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一般的には予算オーバーなのでもう少し下がらないか？
という言い方で、当然、良いと思います。

しかし、
誰しも100%気に入った物件にめぐり合うことは難しい、
という側面からのアプローチもあります。

例えば80%程度の満足度の物件があるとすれば、
残り20%の不満部分ないしリスクを
価格に反映させるべく交渉する、
といった手法です。

これなら誰でもやってるよと、
聞こえてきそうですが、
そのエッセンスは20%にあります。

如何に20%不満部分を根拠のある数字に表すことができるか、
ということです。

不動産価格は色んな条件を織り込んで査定します。
エンドユーザーさんが懸念することのほとんどが
既に織り込まれて価格決定しているというのが、
実情です。

不動産業者の想定外の
不満部分を根拠ある数字で表し、
不動産業者に迫ってみてください。
活路は開かれる?

※黙っていても大幅な値引きする物件は、
将来的な価値も値引きしてみる必要があります。