査定は有料！

京都不動産コンサルタントのブログ

さすがに中古マンション相場が活況ということ、
そして年度末ということもあり
3月は「有料の」査定依頼が重なりました。

当社では不動産の査定は基本的には「有料」です。
金融機関、司法書士さんそして各種NPOさん等
からのご紹介がほとんど、
だからこそ有料ということです。

不動産鑑定士さんに依頼となると
時間と費用がかかる、
手っ取り早く相場観がつかめればいい、
という需要にマッチしているのでしょう。

それなりの報告書で体裁を整えれば
充分各種用途に利用できます。
いやできると信じています。

しかし、あくまでも「不動産査定」ということであり、
公に流用できるものではないという点、
注意です。

今回の査定でも1件は相続時の評価基準であったり、
もう1件は資産の単純査定が主旨のようでした。
たまたま1件は販売までの依頼に発展していますが
査定のみのケースが多いですね。

無料査定とは一味違います。
ぜひご活用を！
とコマーシャルしておきます。

防災コミュニティー道路認定第1号

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先日の新聞報道によれば、
大阪市東成区で防災コミュニティー道路認定第1号が
決定したということです。

この道路は国交省が重点的に改善すべきである
「密集市街地」指定する道路であり、
災害時の避難経路確保のため
補助金を出し協力を呼び掛けていたもの。

今回のケースでは町内会単位の自主協定のもとで、
前面4m私道を道路中心線から
建物を3ｍ後退するものという。

もちろん権利関係はそのままで
この道路に面する約100戸もの地権者が協力するという。

不動産関係に携わって久しい、
しかしこの動きは珍しいのではないでしょうか。

近隣との境界線１㎝で揉めるケースもあります。
それが道路提供という
公共の福祉を優先するという発想で
集団がまとまるというのは初耳です。

不動産評価的には道路提供部分のマイナスを
埋めて余る程度の恩恵を享受できたとして、
将来的な利益は目に見えないものです。
推進者のリーダーシップの賜物と想像します。

1月17日は阪神淡路大地震から15年を数えました。
日頃から少しでも災害に対しての備えが必要だと
感じます。
そして後から気がつけば（不動産）評価が付いてきます。

京都テナント事情・・・続

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中小テナントの需要と供給については、
最近の経済事情を説明するまでもなく、
アンバランスです。

先日の記載のとおりレンタルオフィスに代表される@コンパクトオフィスと
中途半端な広さのテナントスペース。

当社でのHP問合せに至っては
格差は拡大するばかりです。

やはり通常の20～30坪程度のテナントを
コンパクト化するプロジェクトが必要です。

その手法については
立地条件、ビル構造等の要因そして何より
需要者側のニーズを取り込む
柔軟な発想が求められている。

京都のビジネス中心地四条烏丸でもテナントは…

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京都中心部である四条烏丸でも
空中テナントの需要を探るのは、
先日の京都新聞取材でも明らかなように、
なかなか難しいようです。

１Ｆテナントは
辛うじて飲食店舗の需要で、
出入りは激しいものの何とか成り立っている。

しかし２Ｆ階以上の事務所使用部分については
まったく閑散としています。

そんな中で又もや
レンタルオフィス計画が浮上してきています。

現在のところ＠コンパクトオフィスなのか
レンタルオフィスか策定中ですが、
やはり立地条件によるところが左右されるといえます。

いずれにしろ今後の方向性としては、
よりコンパクトに、
より短いスパン、
という流れは続くと思います。

祇園近辺の飲食ビル評価

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久しぶりに
新米不動産鑑定士さんからSOS。

以前評価のお手伝いをした祇園のテナントビルの件。
不良債権化しているのか
再鑑定依頼であるという。

確か以前は収益還元での評価基準で議論したものの、
直近では飲食の有効活用が難しい為、
今は到底無理であろう。

金融機関の評価は現状積算メインということもあり、
積算と収益どっちちかづでなかなか難しいようです。

タイムリーな有効活用のヒントを、
祇園でも最近できつつあるゲスト・シェアーハウスの
必然性と根拠のある数字で説明すると、
少しは計算できたようです。

不動産業者が金融機関担当者に
ゲスト・シェアーハウスの事業性を説いても、
なかなか数値での不動産評価に現れないが、
こういう間接的な説明が
ぐるぐる廻り廻って金融機関の融資姿勢にも反映されると
信じています。

金融機関の融資担当者さん、
ゲストハウスへの大きな融資付けをよろしくお願いします。