市街化調整区域の土地とは

不動産コンサルタントのブログ

市街化地域に隣接の土地であれ、
市街化調整地域の価格は格段に安くなっています。

一般的には建築物の制限があり、
一部例外を除いては、
住宅は建てられないことになっているからです。

市街化調整区域は、
行政により概ね10年は市街化を”調整”されています。
というのは線引きの見直しが10年毎になっているからです。

調整地域は建築物が建てられないとはいえ、
倉庫資材置き場として、また、
沿線サービス業等の用途によっては
利用価値のある場合もあり売買も普通に行われています。

しかし汎用性がない分
安い金額設定となっているということです。

そういう意味では、
将来の売却時がネックとなります。
上記の通り制限があり、
人気がない→安い→売れにくい、ということになりかねません。

住宅が取り壊される

住宅金融支援機構からのメルマガによれば、
日本で住宅が建てられてから解体されるまでの期間は30年だと。

アメリカで55年。
イギリスで77年。

このデータは以前このブログでも紹介していますが、
今日のテーマとしては
その残存する物理的価値の問題ではなく
社会的・経済的要因について、
です。

この点については、
国土技術政策総合研究所の報告があります。
要約すれば、

１．生活様式の急激な発達
社会の求める生活水準に住宅設備が追いついてこないため
改修工事より建て替えを選択。

２．中古住宅流通市場の未発達
中古住宅市場に透明性や評価の基準がなかった。

３．土地との関係においての建物利用価値の低さ
日本における土地神話は、
ある意味建物が邪魔になった。

４．賃貸住宅市場の特異性
持家が最終住宅であり、
賃貸住宅はその過程であった。

５．長寿命住宅への制度的インフラ
税制、金融、減価償却制度等制度的な後押しがなかった。

ということだと思います。
この視点の分析は後日述べてみたいと思います。

建築基準法上の違法でもいろいろ

京都不動産コンサルタントのブログ

関西は特にそうですが、
建築確認と建築物に乖離があるケースが
多いことで有名ですね。

京都で50～60％で検査済みがないという見方もあるくらいです。
ということは建築確認は大方提出しているはずですから
建築確認から想像できないような建築物
おばけのようなものもあるやも。

このような物件では
まずは金融機関の融資が降りないことは自明のこと、
金融機関が良し悪しを評価してくれている
と考えれば良いですね。

あとは物件の程度問題です。
融資案件の入り口で半分以上が融資不適格ともなれば
金融機関も仕事になりません。

そこで物件によっては改良工事の簡単なもの、
違法程度の軽いもの、
また融資借入れの少ないもの、
融資期間の短いもの、
等々案件ごとにケースバイケースで交渉できると思いますので、
まずは相談ということになります。

京都の景観法と大文字の送り火と

京都不動産コンサルタントのブログ

8月16日は京都のお盆のイベント大文字の送り火ですね。
皆さんそれぞれお好みの景観ポイントがあるようですが、
一番の人気スポットは、
やはり今出川通の賀茂大橋から出町柳周辺でしょう。

余禄ですが、
この賀茂大橋のすぐ上流で賀茂川と高野川が合流し、
市中心部を流れる鴨川になります。
鴨川と賀茂川、読みは同じです。
賀茂川の地元で親しまれている表記だとのことです。

この景観ポイントの賀茂川右岸を中心に
大文字の「大」を見る視点場が設定されました。

この「大」を遮る仰角には建物は建てれないということです。
このような細かい規定ができ、
設計計画が煩雑になったようです。

しかし法施行後3年経ち、
建築不動産業界も見直し規定に期待感を持ちながらも
大方受け入れないし諦めの気配ですね。

為政者の計画通り
50年後に景観法価格という付加価値が見込めればいいのですが・・・・

評価のない建物の瑕疵担保責任

近年の傾向として、
築年数の古い物件を購入する若い方が多い。

それを独自リノベーションで自家用に独創的に仕上げたり、
付加価値を付け賃貸物件に仕立てあげる
プロ顔負けのセミプロさん、
おかげで不動産も活性化している。

その契約書でよく見かけるのが、
瑕疵担保責任を免除させる目的で建物価格を
０円と表示する方法。

しかしながら、
現実的に建物が存在する限りは、
建物価格が「ない」ことはないのである。

だから瑕疵担保責任はついてまわる。

この場合は建物価格を安くとも表記ないし設定し、
もちろん消費者契約法との絡みを考慮しながら
「瑕疵担保責任を負わない」旨特約を入れる、
ということになろう。