マンション建築用地

京都不動産コンサルタントのブログ

手頃なマンション用地があるというので現地調査に
便乗させていただきました。
地下鉄駅徒歩1分で交通の便、買物、教育機関等利便性は抜群です。

規模もちょうど良い、ところが外せない難点があります。
高さ制限もあり土地単価が高いという基本的なものです。

将来性という意味では先行投資でもいいものの
今の時点でそこまでする必要性があるのか、
個々のプライオリティー・優先順位の問題です。

今までも希少価値といわれる物件が、
「エーこんな駅前のイイところ」が売りに出ています。

将来に渡って「イイ物件」であるかどうかには
不確実性があります。
ということは現時点で有効活用・採算性が見込めて始めて
アクションを起こす、
というスタンスが必要ということですね。

前面道路の大切さは何にも変えがたい・・・

Q　購入した不動産の私道部分が市に移管することになった。
抵当権が付いているこの部分を
無くすことのメリットディメリットは?
との質問。

A 考え方としては、
私道部分は購入時からそれを考慮した販売価格となっていること。
そして金融機関も当該私道部分は
評価を入れていないと思われること。

その意味では、
全体の評価になんら問題はない、といえる。

逆に金融機関が評価を入れているといえば
不動産知識のない金融機関ということになる。

事前に金融機関に承諾を得て、
土地の分筆登記から抵当権の抹消という段取り。

メリットは将来にわたって
私道部分のメンテナンス費用が掛からなくなる。
そしてその部分の固定資産税も掛からなくなるということ。

ディメリットは分筆費用が掛かり、
私道部分を物理的に切り離すことで少しも利用できなくなることか。
移管方法によっては分筆登記費用免除があるやも。
どちらにしても公道と言えば評価アップ要素であり、
良い機会だと思います。

不動産・住宅の2010統計の発表②

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近年盛り上がり傾向にあるリフォームについての統計。

「省エネ」「バリアフリー化」がキーワードになりつつあり、
窓の断熱改修そして段差解消、
手すりの設置といった「バリアフリー化」も望まれていることが
はっきりわかります。

そのなかの住み替え・改修後、
省エネルギー化に欠かせない「二重サッシ・復層ガラス」
の整備率を見てみると、
注文住宅で80％、分譲住宅で60％を超えています。
これはすごいですね。

二重サッシというよりも複層サッシの普及なんでしょうが、
今や標準装備なんでしょう。

そして、エコポイントの普及や省エネ減税による効果で
リフォーム市場は活気があるということですね。

しかし、「太陽光発電装置」の項目について、
意外にもまだ注文住宅で1割を超えている程度ということです。

これについては寺ちゃん@静岡でエコライフコーディネーターさんに
頑張ってもらうしかないですね。(^-^)/

エコハウス私論―建てて住む。サスティナブルに暮らす家 (ソトコト新書)/小林 光

不動産・住宅の2010統計の発表①

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国交省による「平成20年住生活総合調査」「住宅市場動向調査」
等の結果が公表されています。
（対象世帯数:96,845　回収世帯数:83,292(回収率 86.0%)）

今後はどんな家に住みたいか、
理想の住宅形態は？の問には全体の約7割が持家志向！
だという。

30代の一次取得者から50台に掛けての働き盛りの世代には持家志向は根強い、
との結果は受け入れられますが、
全体で約7割までもが持家希望とは意外ですね。

特にこだわらない方が2割程度あり、
そして積極的に借家を選ぶとの回答が1割にも満たないという。

よくネットの論議で買うべきか借りるべきかとの記事を見かけますが、
統計的には持家志向の方が多いということですね。

将来の年金給付や現状の高齢者に対する賃貸住宅等
のあり方を目の当たりにすれば、
若年層も自己防衛に走らざるを得ないということでしょうか。

容積率の問題～不動産業者的

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今販売中の不動産物件で、
近隣商業地域に該当する土地があります。

地域地区の指定では建ぺい率は80％、
容積率が300％です。

しかし、前面道路幅員から計算すると、
容積率に関しては240％となります。

不動産業関係者や宅建の勉強をかじった方なら
逆算して前面道路幅員までお分かりになるでしょうが、
これが金融機関関係者にも常識として
不動産評価に生かされているか、
というとそうでもないのです。

違法物件融資に対する厳格化の前に、
建築基準法のおさらいも、
ぼちぼち？
必要となってくるのでしょうね。
借り手も貸し手も。

この手の要件は好く？あります。

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