投資用マンションの減価をどうとらえるか・3 (減価の幅は?)

この連載の目次

(前回から続く)

一般に、経済が安定している場合でも、物価は緩やかに上昇します。

物価が上昇するということは、お金の価値 (貨幣価値) が減少するということです。

この貨幣価値の減少、何かに似ていませんか?

時間とともに価値が減少するもの……

建物です！

マンションは、時間とともに価値が減少していきます。

お金も、インフレが進むと、時間とともに価値が減少していきます。

もしマンションの減価が貨幣価値の下落と同じ程度であれば、マンションが減価しても気にする必要はありません。

いったい貨幣価値はどの程度下落するものなのか、計算してみましょう。ここでは、貨幣価値が下落する主な原因を物価の上昇と考え、物価を通じて貨幣価値を計算します。

前回見たとおり、ここ15年ほど、先進各国では物価が毎年2～4%上昇しています。

例えば、物価が毎年2%ずつ上昇すると、今1000円で買える商品は、1年後に

1000×(1+0.02) ＝ 1020 [円]

出さないと買えなくなります。2年後には、

1020×(1+0.02) ≒ 1040 [円]

出さないと買えなくなります。この状態では、

1000/1040=0.96

つまり約4%価値が落ちています。別の見方をすれば、物の値段 (物価) が変わらないまま、お金が1000円から約960円に減ってしまったことと同じです。

では、10年後にお金はどれくらい目減りしているでしょうか。20年後は? 30年後は?

物価上昇率が毎年1%、1.5%、2%……の場合に1年後、2年後、3年後……に物価が何倍になるかを計算すると、以下の表のようになります (ちなみに、この表を複利表といいます)。この表から、例えば毎年2%の割合で物価が上昇すると、5年後には1.104倍、10年後には1.219倍になることが分かります。別の言い方をすると、毎年2%の割合で物価が上昇する場合には、今1000円で買える商品が、10年後には1200円以上出さないと買えなくなってしまいます。

表2: 物価上昇率

年率	1.0%	1.5%	2.0%	2.5%	3.0%
1年	1.010	1.015	1.020	1.025	1.030
2年	1.020	1.030	1.040	1.051	1.061
3年	1.030	1.046	1.061	1.077	1.093
4年	1.041	1.061	1.082	1.104	1.126
5年	1.051	1.077	1.104	1.131	1.159
10年	1.105	1.161	1.219	1.280	1.344
15年	1.161	1.250	1.346	1.448	1.558
20年	1.220	1.347	1.486	1.639	1.806
25年	1.282	1.451	1.641	1.854	2.094
30年	1.348	1.563	1.811	2.098	2.427
35年	1.417	1.684	2.000	2.373	2.814
40年	1.489	1.814	2.208	2.685	3.262
45年	1.565	1.954	2.438	3.038	3.782
50年	1.645	2.105	2.692	3.437	4.384
55年	1.729	2.268	2.972	3.889	5.082
60年	1.817	2.443	3.281	4.400	5.892

この計算結果を貨幣価値の下落率に換算すると、以下の表のようになります。この表から、例えば毎年2%の割合で物価が上昇すると、貨幣価値が5年後には0.906倍、10年後には0.820倍になることが分かります。この場合、1000円の現金を大事にしまっておいても、10年後には実質的に今の820円の価値まで目減りしてしまいます。

表3: 物価上昇に伴う貨幣価値の推移

物価上昇率	1.0%	1.5%	2.0%	2.5%	3.0%
1年	0.990	0.985	0.980	0.976	0.971
2年	0.980	0.971	0.961	0.952	0.943
3年	0.971	0.956	0.942	0.929	0.915
4年	0.961	0.942	0.924	0.906	0.888
5年	0.951	0.928	0.906	0.884	0.863
10年	0.905	0.862	0.820	0.781	0.744
15年	0.861	0.800	0.743	0.690	0.642
20年	0.820	0.742	0.673	0.610	0.554
25年	0.780	0.689	0.610	0.539	0.478
30年	0.742	0.640	0.552	0.477	0.412
35年	0.706	0.594	0.500	0.421	0.355
40年	0.672	0.551	0.453	0.372	0.307
45年	0.639	0.512	0.410	0.329	0.264
50年	0.608	0.475	0.372	0.291	0.228
55年	0.579	0.441	0.337	0.257	0.197
60年	0.550	0.409	0.305	0.227	0.170

この表の数値を、マンションの購入金額に当てはめてみましょう。

(次回に続く)