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みやざきの宅建講義・実況中継 所得税

2012-09-04 12:30:37 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

 ~みやざきの宅建講義・実況中継~ 

所得税を狙い撃ち
2007.9.25 ~ 2012.9.4 ver.2

 

2007年9月に提供させていただいた

 ~『みやざき講師の狙い撃ち!(実況中継)』~

の2012年版です♪

 

今日の課題は、ブログ読者の方からのリクエストにお応えしまして、

税法から所得税です。

さて、この所得税、ちょっと扱いに注意が必要です。

確かに、今年の出題可能性はけっこう高いテーマでしょう。

しかし、真正面からガチンコ勝負をしてしまうと、覚える量が多すぎて、パンクしてしまいます。

勉強が『イヤー!』になってしまっては、どうしようもありません…

また、絶対に落とせない分野ともいえません。

 

そこで、みやざきの戦略・戦術としては、

興味のある人はぜひ学習を!

興味のない方や、覚えるのがいやな方は、

 買換え特例『3,000万円控除』 で勝負!

 としました。

はずしたら、ごめんなさい…
(利用の仕方は、あくまで自己責任でご判断ください。)

買換え特例は、こちらをご利用ください♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/ebf8abc5f5f88bc8267a4151c3008c24 
YouTube宅建みやざき塾買換え特例の攻略!

 

それでは、『3,000万円控除』いってみましょう! 

 

 まずは、基本からきちんと確認しましょう。

 税の勉強をしていて、 最初にイ~ヤ~!になっちゃうのは、

 「課税標準」ってなに??

 あたりでしょうか?

 たとえば、1,000円の本を本屋さんで買いますと、

 1,000円 × 5% = 50円 の消費税を納めることになりますね。
 (課税標準)  (税率)  (税額)

 まずは、わかりやすい身近な例で、「課税標準」、「税率」、「税額」の関係をおさえましょう♪

 

譲渡所得税とは?

 例えば、5,000万円で買った戸建住宅を7,000万円で売ると、2,000万円儲かりますね。

 このとき、ふところが潤った儲け分が、「所得」となります。

 そして、この「所得」について課せられる税が、所得税です。
 

 居住用財産の3,000万円控除(居住用財産の譲渡所得の特別控除)

 まずは、ざっくりとイメージをつかみましょう♪ (とりあえず費用などは無視します)

 例えば、6,000万円で買った土地を1億円で売ると、4,000万円儲かりますね。

 このとき、4,000万円-3,000万円=1,000万円 

 と 3,000万円分 差し引いた残りの 1,000万円に対して、

 所得税を課すのが3,000万円控除です。

 

 さて、

 『居住用財産の,000万円控除(居住用財産の譲渡所得の特別控除)』

 が認められるための条件(要件)は、

 コンパクトにまとめると、

 1.居住しなくなって年目の年末まで

 2.身内への譲渡ではない

 3.年に1回

 ※ 所有期間は関係ない!

 となります。

 覚え方♪   3 3 3  (*^^)v

 

居住用財産の軽減税率との併用関係について

 3,000万円控除  ⇔  居住用財産の軽減税率
           併用OK!

 

 居住用財産に関するまとめ

      3,000万円控除       ⇔    軽減税率
                   
 併用 OK!

 ※ 所有期間は関係ない!           ※ 所有期間…10年超

 1.居住しなくなって3年目の年末まで

 2.身内への譲渡ではない

 3.3年に1回

  となります。

 

税の学習は深入りしないように注意しましょう!

  絶対に合格しましょう

 ブログの記事の著作権は宮嵜晋矢(みやざきしんや)にあります。
 許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます。 

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重要な判決文を読んでみよう! ~発展テーマ~

2011-04-25 22:15:55 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

重要な判決文を読んでみよう! ~発展テーマ~

 

『敷引き特約』に関する判決

平成23年03月24日  最高裁判所(第一小法廷)  の判例を紹介させていただきます。

今後、宅建試験でも出題される可能性があるもので、

内容もそれほど難しいものではありませんので、

ぜひ一度、時間に余裕のあるうちに読んでいただければと思います。

将来、建物賃貸借の業務に関わっていく方にとっては、

ぜひおさえておいていただきたい内容です。

 

※次のページの PDF 全文 をクリックしてください。

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81180&hanreiKbn=02

 

《 ポイントだけ知っておきたい方のための 裁判要旨 》

  居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は,

  敷引金の額が高額に過ぎるものである場合には,

  賃料が相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,

  消費者契約法10条により無効となる。

☆みやざきのポイント解説☆

  敷引き特約は、敷引金の額が高額すぎると、原則として、無効になる。

  ただし、例外的に、特段の事情 【賃料が世間相場にくらべて低すぎる場合など】

              があるときには、【実質的に賃料の一部とも考えられるので】

              高額にすぎるとしても、有効である。

 

 

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2010宅建試験 みやざきの分析! 1

2010-11-11 19:37:12 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!
※まだ未完成の段階ですが、連載することを前提に公開していきます。
 後日、加筆・修正しますのであらかじめご了承ください。

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

 『2010宅建試験 みやざきの分析!』

この記事は、
『宅建試験に絶対に合格する!』と決めた方に向けて、
学習方法や使用教材の再検討をしてもらい、
必ず合格していただくためのアドバイスになっています。

少々、厳しい内容のコメントもありますが、
趣旨をご理解いただき、ご利用ください。

 ◇ ◇ ◇ ◇ ◇

これまでの合格率15.5%~18.0%を前提として、
今年の客観性の高い複数のデータを基に、
合格推定ラインを35点とする場合、
平成22年度のの宅建試験で
合格と不合格を決めることになった問題の代表例は次の9問である。

≪選択基準≫
35点以上得点した受験生と、34点以下の得点だった受験生との間で、
(30%以上!)正解率の差が大きく開いた問題。

問12,15,16,26,31,36,41,42,45

以下、合否を分けた学習上のPoint、問題を解く上でのPointなどを簡単にコメントする。
※より詳しい解説は、後日あらためて公開する予定です。

【問 12】
 Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
1 本件契約期間中にBが甲建物をCに売却した場合、Aは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
2 AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Bが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
3 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。
4 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増減額請求権を行使できる。

【みやざきのコメント!】
本問は、次にように『消去法によって、2』でもOK! 

1 『引渡し』があるから、○ 
2 信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にしたとあるから、催告しても無駄なので、たぶん×? 
3 造作買取請求権を排除する特約がないから、たぶん○? 
4 賃料の改定に関する特約がなく、契約期間中に賃料が不相当になっているから、たぶん○? 

【問 15】
 国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者Aが、自ら所有する市街化区域内の5,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Bに売却する契約を締結した場合、Bが契約締結日から起算して2週間以内に事後届出を行わなかったときは、A及びBは6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる場合がある。
2 事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Cは、甲県知事に対し、当該土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができる。
3 乙市が所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地と丙市が所有する市街化区域内の2,500㎡の土地について、宅地建物取引業者Dが購入する契約を締結した場合、Dは事後届出を行う必要はない。
4 事後届出に係る土地の利用目的について、丁県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Eが勧告に従わなかった場合、丁県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表しなければならない。

【みやざきのコメント!】
本問は、1、2,4で多少引っかかりやすい設定となっているが、
「3は絶対正しいから、100%3が正解!」
と解くべき問題である。
ちょっとでも知識があいまいだと、迷って4を選んでしまうおそれがある。
基本中の基本である1で間違ってしまうのは、宅建試験対策としての勉強方法が間違っていると思う。
ちなみに、3は、H20-17-2、H15-16-4などで出題がある超重要基本知識。



【問 16】
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされている。
2 準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域に指定するものとされている。
3 区域区分は、指定都市、中核市及び特例市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている。
4 特定用途制限地域は、用途地域内の一定の区域における当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定めるものとされている。

【みやざきのコメント!】
基本知識。1が正しく正解。
ただし、H4以来およそ20年ぶりの出題なので、
使っていた教材によってはとれないのかもしれない。
まぁ、そうはいっても、市街化区域のイメージ、調整区域のイメージをもっていれば、解ける内容なので、イメージがわかないという方は、みやざきのブログでも紹介してきた次のHPをご覧いただきたい。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/03/index.htm
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm


【問 26】
 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
2 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。
3 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
4 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

【みやざきのコメント!】
H11-30―4に出題のある内容。(H15-30-3などに類題。)
4を正しいと判断できなかった受験生は、
使っていた教材、講義をした講師に問題があると思うので、ちょっと気の毒に思う。
宅建業法20問時代、当然予測できたテーマであり、予想通り差がつく問題となった。
みやざきの講義では、板書して『覚えやすい表』の形で整理したテーマである。

2を選んだ受験生が多いようだが、過去問頻出(『自ら貸借⇒免許不要』)の2を選んでしまうのは学習方法が間違っているように思える。

【問 31】
 宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、「還付請求権者」とは、同法第27条第1項の規定に基づき、営業保証金の還付を請求する権利を有する者をいう。
1 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとして免許を取り消されたときであっても、営業保証金を取り戻すことができる場合がある。
2 宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。
3 宅地建物取引業者は、一部の支店を廃止したことにより、営業保証金の額が政令で定める額を超えた場合は、還付請求権者に対し所定の期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかったときに、その超過額を取り戻すことができる。
4 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業保証協会の社員となった後において、社員となる前に供託していた営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。

【みやざきのコメント!】
自信を持って、「2が100%誤り!」と判断できなければいけない。
こんな易しい問題で迷ってはいけない。
営業保証金を取り戻す場合、原則として公告が必要である。
( H9以来ずっとでていない、営業保証金のケースの公告不要の例外が問われたわけでもないので、)
この問題を間違えた方は、勉強方法を見直さないと、
ずっと合格できない可能性が高いと思う。

【問 36】
 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
1 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
2 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵(かし)担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
3 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
4 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。

【みやざきのコメント!】
ちゃんと勉強している受験生とそうでない受験生とで差がつく、いい問題と思う。
正解は4。
過去問知識だけで解けるこの問題をとれないと合格は厳しい。

登記された権利の種類及び内容 ⇒ 重要事項説明必要
移転登記の申請の時期 ⇒(35条、37条の比較で)
             35は不要。37は必要。
と学習しているはずの内容である。

【問 41】
 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア 売買契約において、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
イ Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができる。
ウ Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。
エ 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領することができる。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

【みやざきのコメント!】
個数問題であるが、内容は基本のみ。
実際に、合格する受験生の80%くらいが正解している。
ちょっと注意したいのは、イの判断。
迷ったとすれば、余りに雑な学習をしていたか、
使っていた教材や講師の教え方が悪かったのではないだろうか?



【問 42】
 宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃及び権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)には、消費税相当額を含まないものとする。
1 依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。
2 宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
3 宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.05月分の報酬を受領することはできない。
4 宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の1.05月分又は権利金の額を売買代金の額とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない。

【みやざきのコメント!】
ここ7年くらいで最も多く問われ、
しかも正解の選択肢となっているのが3の内容である。
この問題を間違えてしまうのは、勉強方法や利用している教材が悪いとしか思えない。
正直、この問題を間違えた方は、
そのままの学習方法では、何年受験しても合格の可能性は0に近いと思う。


【問 45】
 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
2 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
3 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
4 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

【みやざきのコメント!】
みやざきの予想通り、10分くらいの準備で簡単に1点獲れた問題。

≪無料で公開していたYou-Tubeの講義はこちら≫
~ 『住宅瑕疵担保履行法 緊急講義』 You Tube プライベート ~
http://www.youtube.com/watch?v=9KAOd3oDCZI

どのような学習教材を選択し、どのような講師のアドバイスを利用したかで大きく差がついたのではないだろうか?
みやざきの受講生10数名くらいに聴いてみたところ、
『簡単でしたねぇ!』と、
容易に全員正解していたようである。
来年度以降の出題も予想されるテーマなので、
これから受験される方は、ぜひYou-Tubeの講義をご覧いただき、
ライバルに差をつけてほしいところ。

※次回、連載予定の問題。

合格者(35点以上)とそれ以外の受験生(34点以下)とで(20P~30Pの)差が開いた問題。
問2,4,8,11,13,17,19,20,22,24,29,33,34,38,39,40,43
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宅建 合格を決める重要テーマ 無料公開講義! 

2010-10-08 23:32:09 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

2010宅建 合格を決める重要テーマ 無料公開講義

☆ ぜひ、この連休に講義を利用して、ライバルに差をつけよう! ☆ 

みやざきの宅建講義が無料でご視聴できます。

どうぞ合格のためにお役立てください♪

 

講義にご参加いただいている受験生のみなさまも、

ぜひ、重要ポイントの最終チェックにご覧ください。

みやざきは、無料の講義であっても、妥協はしません。

必ず重要テーマの理解・整理にお役立ていただけます。

 

☆無料で視聴できる講義が増えました!☆

~ 5点アップはココが鍵! 日建学院 ~

http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/road/

 

25~30点くらいの受験生は、

30分3セットの講義で、

一気に合格ライン突入!

 

~ 重要テーマセレクション! 日建学院 ~

 http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/book/

 

合格不合格を決める重要テーマの重要Point!

をコンパクトにみやざきが斬る!

過去問を徹底的に分析して組み立てた

ムダのない!

とっても効率的な講義の構成。

 

☆ 講義テーマ ☆

代理

不動産物権変動

不法行為

免許

重要事項の説明

8種制限

開発許可

国土利用計画法

農地法

譲渡所得

『住宅瑕疵担保履行法』
たった10分で、他の受験生に1点差をつけよう!

 

 合否の鍵を握る重要テーマばっかりなので、

きっとお役に立てていただけることでしょう。

 

上手に活用していただければ、

初心者、独学者であっても、

あっという間に合格ラインに届く講義になっています。

 

ご覧いただいた方からは好評をいただいているようで

とっても嬉しく思っています。

 

ぜひブログ読者の方も合格にお役立てください♪

 

法改正により、2010年から宅建試験での出題されることになった

瑕疵担保責任に関連するテーマの法改正関連講義も視聴できます。

 

なお、住宅瑕疵担保履行法については、

~ 『住宅瑕疵担保履行法 緊急講義』 You Tube プライベート ~

http://www.youtube.com/watch?v=9KAOd3oDCZI

もあります。

 

10分くらいで、あっという間に、

1点取れることでしょう。

過去問のないテーマもらくらく1点♪

みやざきの講義(司会は水野さん)

をぜひご覧いただき、宅建合格に活用してください!

 

 

☆予想問題をみやざきのメルマガで10月15日頃配信予定です。

どうぞお楽しみに♪

 熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガ 

http://www.mag2.com/m/0000255105.html

※2010宅建試験で絶対合格したい方にはぜひ!

 

今年の日建学院の予想問題集は、

特集ページだけ一部協力させていただきました。

興味のある方は、書店などでパラパラっとご覧ください。

 

合格にお役立ていただければ幸いです。

みやざきしんや

 

☆上位にランクインしていると、もっとがんばれる気がしますので、

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住宅瑕疵担保履行法 緊急講義 You Tube

2010-09-23 08:36:49 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

☆受験生の方から、わかりやすい!と、


 とても好評なので、また紹介させていただきますね。


 ぜひ、合格のため、10分くらいで1点とれる講義をご活用ください♪


 


 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆


 


「住宅瑕疵担保履行法 緊急講義」


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 どうぞお楽しみに♪


 熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガ
 http://www.mag2.com/m/0000255105.html


※2010宅建試験で絶対合格したい方にはぜひ!


※せっかく、カラーで撮ったはずの講義が…


  白黒…いや、きっとセピアだ。うん。


  なんか、プレゼンターの調子が悪かったみたいですね。


  残念。


 


☆最近、あんまり気にしていなかったら、ランクがかなり下がってました(笑)


 1日、1回だけでもクリックしていただければ、


 あっという間に上位にランクインしますので、


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 もっとがんばれる気がする。うん。


  


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37条書面のらくらく攻略法♪

2009-09-26 00:00:07 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

~みやざきの宅建講義実況中継♪~

37条書面のらくらく攻略法♪

2009.09.26 

過去のブログ記事から、
  みやざきの講義を紹介させていただきます。
  ぜひ、今年の宅建試験合格にお役立てください!

  それでは、本試験で合否を決めるテーマ 『37条書面』を攻略しましょう。

売買などの契約をした場合に、
 どのような内容で契約をしたか、口約束であいまいにしておくと、
 しばらくたってからトラブルが発生したときに、
 あ~でもない、こ~でもない、
 そんな約束した覚えはない!
 とすっとぼけられてしまうかもしれません。
 これはちょっと困りものですね…

 そこで、
 どのような内容の契約をしたのか、どんな特別の約束をしたのか、
 書面に記載して証拠を作っておくことにしたのが
 37条書面(契約に関する書面)です。

 37条書面は、
 宅建業者が、
 売主や買主などの取引の当事者双方に対して、
 契約締結後に遅滞なく、
 交付する義務を負っています。

 また、
 37条書面には、取引主任者の記名・押印が必要です。

さて、学習上やっかいなのが記載事項です。

 真正面から覚えようとすると、
 ボリュームがあって、
 『あっ、こりゃムリだわ…』とざせつしやすかったり、
 がんばってなんとかおぼえたとおもったら、
 35条書面(重要事項説明書)の記載事項と混乱したりと、
 けっこう大変です。

 みやざきのお勧めは、
 『毎年2問くらい出題される、35条書面(重要事項説明書)は、ガチンコ勝負!』
 『37条書面は、得点できればOK! 上手に手抜きしてらくらく攻略する!』です。

 では、どのように整理すれば、らくらく攻略できるのでしょうか?

 まず、イメージをつくりましょう!

  ④ ⑤  →
   A   ⇔   B
 売 主    買 主 
   ①   ②   ①      
       ←   ③

 AとBが売買契約をする場合、
 必ずはっきりさせておきたいのは、

 ① だれが売主、買主か?
 ② どの宅地・建物を売買するのか?
  いつ、どのようにして代金を払うのか? (買主から売主に渡すもの)
  いつ宅地・建物を引渡すのか? (売主から買主に渡すもの)
  登記を移転するのはいつか?  (売主から買主に渡すもの)

 どんな売買でも決めておく必要のある5つです。

 ここまでをまとめると、
〔必要的記載事項〕
① 当事者の氏名・住所
② 宅地建物を特定するために必要な表示(所在・地番等)
③ 代金・交換差金・借賃の額,支払時期,方法
④ 宅地建物の引渡し時期
⑤ 移転登記の申請時期
となります。

 ここまではしっかりとおさえましょう。
 イメージで理解すれば楽勝ですね♪
  えっ…『そんなことねぇよ!おぼえられっか!』…って 

 では、ゴロあわせも紹介しましょう♪

 ①だれが? ②どの土地・建物? について契約するの?
 これはあたりまえすぎて、試験に出ないので、
 ③~⑤についてのGOROです。

~ GORO♪ 37条書面 必要的記載事項③~⑤ ~ 

まずは、場面のイメージが大切。
  これで忘れにくくなります。イメージ記憶という暗記術の応用ですね。

 目の前にいっぱ~いひとがいます。
 カレーたべてるみたい… 手に持っているのはなんだ?
 あっ、『ナン』だ!      ※ナン…インドのパンです。
 みんな、インドの人でした。

 う~ん…ちょっとムリが…

 で、GORO♪ は、

 『みんな、インドだい!』  

 みんな → み(3)な(7) → 37条
 イ ン  →    引    → ④ 引渡し 
  ド   →    登    → ⑤ 登記 
 だ い →     代    → ③ 代金

覚えやすいでしょ♪

  ~参考~

 ちなみに、③~⑤の3つ。
 35条書面では記載しません。
 そこで、『みんな、インドだい!』『重要ではない!』
 と続けておぼえてしまうのもいいでしょう。

さてさて、次が勝負です。

 任意的記載事項は、7つもありますが、これを覚える必要はありません。

 『ムダなことはおぼえない!』 これ鉄則!

 というより、
 おぼえずに省エネで切り抜けたほうが、
 他のテーマにエネルギーを使える分、
 合格しやすいです。

じゃぁ、どうやって問題を解くの?
 宅建試験ででたとき困らない?

実は、とってもかんたんに解く方法があります。

 ここは、いったん基本中の基本にたちかえって、

 『37条書面』ってなんのためにつくるんだっけ?
 と考えてみましょう。

 37条書面は、売買などの契約をした場合に、
 どのような内容で契約をしたかあいまいにしておくと、
 しばらくたってトラブルが発生したときに、
 そんな約束した覚えはない!
 とすっとぼけられないように、
 どんな内容の契約をしたのか、どんな特別の約束をしたのか、
 証拠を作っておくものでした。

 ということは、
 普通の法律のルールにはない、特別の約束をした場合には、
 後で、
 そんな約束をしたおぼえはない!
 とすっとぼけられないように、
 キチンと37条書面に書いておかないといけませんね。 

 そこで、特別の約束として、
 『~の定め』をした場合には、37条書面に記載すると考えましょう。

 『~の定め』をした ⇒ 記載する !

売買の問題であれば、もうたったこれだけで、1点GET! 

 それでは、解いてみましょう!

 制限時間は20秒です。 どうぞ!

 練習問題 1 H13-35

 宅地建物取引業者Aは、
 宅地の売買を媒介し、契約が成立した場合、
 宅地建物取引業法第37条の規定により、
 その契約の各当事者に書面を交付しなければならないが、
 次の事項のうち、当該書面に記載しなくてもよいものはどれか。

1 代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
2 当該宅地上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)
3 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
4 当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

それでは、解き方を確認しましょう♪)

 Ⅰ まず、必ず記載するものは、『みんな、インドだい!』

  ⇒ 今回は、ありませんね。

 Ⅱ 次に、『~の定め』をしたら ⇒ 記載する ! 

  『定め』を探すと、1,3,4ですね。

  で、残った2が正解!

 ほら、かんたんに解けるでしょ!

 

~がんばって、ステップアップ!~

 ところが、こまったことに『貸借』の場合だけ、
 特別の約束として、『~の定め』をしたのに、
 37条書面に記載しない例外が、3つあります。

 ここは、ゴロ合わせでかんたんに攻略しましょう!

 ~ GORO♪ 37条書面 任意的記載事項 貸借の場合の例外 ~

 まずは、場面のイメージが大切でした。忘れにくくしておきましょう♪

 タイといえば…ムエタイ? 
          トムヤムクン、パッタイ、パクチー? 
          ドリアン、マンゴー?
 う~ん。ちょっとピンときませんねぇ…

 まぁ、そんな タイの人が、

 『高価なお菓子とローンはいらない!』 

 といっております! 

 タイの人 → 貸  → 貸借だけ
 高価   → 公課 → 租税公課の負担
 お菓子  → 瑕疵 → 瑕疵担保責任
 ローン  →     → 金銭の貸借(ローン)のあっせん

 いらない → 37条書面に記載しない!

 ほら、覚えやすいでしょ♪

それでは、問題を解いてみましょう。

 20秒でどうぞ!

 練習問題 2 H18-37

 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
 宅地建物取引業法第37条に規定する書面に
 必ず記載しなければならないとされている事項の組合せとして、
 正しいものはどれか。

ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容  
1 ア、 イ 
2 ア、 ウ 
3 イ、 ウ 
4 ア、 イ、 ウ

 解き方を確認しましょう♪

Ⅰ まず、『貸借』であることに注意しましょう!

Ⅱ 次に、『~の定め』をしたら ⇒ 記載する !

  『定め』を探すと、ア、イ、ウですね。

  ただ、今回は『貸借』の場面なので、
  タイの人が、『高価なお菓子とローンはいらない!』 
  といっていたことを思い出して、

 タイの人 → 貸  → 貸借だけ
 高価   → 公課 → 租税公課の負担
 お菓子  → 瑕疵 → 瑕疵担保責任
 ローン  →     → 金銭の貸借(ローン)のあっせん

 いらない→ 37条書面に記載しない!

 となるので、

 アは、『瑕疵』=お菓子 

 なのでいりません。

 で、記載するのはイとウなので、 3 が正解!

 あらま。なんて、かんたんに解けるんでしょ♪

 この問題、本試験の正解率は、

 N学院データ   66.4% (宅建の学校で1番大きいところ)
   L 社      46.2% (宅建の学校で2番目に大きいところ)
 ネット上のデータ 43.4% (ネット上で最も信頼の置けるデータを集計しているところ)

 という、実は難問!

 今年から、宅建業法20問時代となり、
 出題頻度が高まるはずのこのテーマ。

 らくらくと攻略してしまいましょう♪

 がんばって絶対に合格しましょう!
 みやざきしんや

 ブログでお会いしている受験生みなさまの合格を祈念いたします。

 がんばって、つくったこの実況中継。
 3時間ちょっとかかりました…ヒーハー

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宅建講義の実況中継 債権譲渡

2007-09-23 12:04:51 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

  さぁ、それでは始めましょう! これで1点Up!

2006.8.25
2007.9.23 ver.2

 ~『合否を決める重要テーマ・みやざき講師の狙い撃ち!(実況中継)』~

今日の課題は、権利関係から債権譲渡です。

えっ…、なんてマイナーなテーマ…とおもうなかれ。

ここのところ、H9、H12,H15…と出題されており、
今年出てくる可能性はきわめて高い!

しかも、質権の譲渡といった応用バージョンでも、
H10,H14と出題されており、
広く、賃借権の譲渡まで含めれば、もっと出題されているという、
実は、権利関係でもっとも繰り返されているテーマのひとつである。

さらにはなんと!
出題されたときには合否を分けるテーマになっており
(※宅建業界最大規模の母集団を構成する日建学院及びLEC・東京リーガルマインドのデータに基づく。客観性は十分。)、

H19に限っていえば、特Aランクのテーマである。

それでは、合格点をとるために必要最低限の範囲で攻略するとしましょう。

題材は、H12-6(肢2,3) と H15-8(肢2,3,4)です。

 

 まずはきちんと確認しましょう。

 債権譲渡とは、

 たとえば、AがBに対して1,000万円の貸金債権をもっているときに、

 Bから1,000万円取り立てることができる権利を、

 A(譲渡人)がC(譲受人)に譲ること、

 です。

では、

  債権譲渡のポイント Ⅰ です。   

     債権を譲り受けた者(C)が、債務者(B)にお金を払ってくれといえるか?

      譲渡人(A)-債務者(B)    譲受人(C)-債務者(B)

  通知?       ○                  ×

  承諾?       ○                  ○

 

まず、
(債権を譲り渡しましたという)通知については、
譲渡人(A)から債務者(B)に対するのものであればよく、
譲受人(C)から債務者(B)に対するものではだめである。

一方、
(債権を譲り渡したんですねという)承諾については、
債務者(B)から、譲渡人(A)・譲受人(C)のいずれに対してする場合でもよい。

ではここで、
なぜ譲受人(C)からの通知ではだめか?
を考えてみましょう。

⇒本当は債権を譲り受けていない者が、
 (債権証書を偽造するなど)嘘をついて、
 債権を譲り受けたふりをする、
 債権泥棒をすることをゆるさないため、
 なんですね。

 

ではでは、つづきまして、

  債権譲渡のポイント Ⅱ です。

※ 債権が二重に譲渡され、ともに譲渡人から債務者に対して通知がなされている場合、どちらの債権譲受人が債務者にお金を払ってくれといえるか?

たとえば、
AがBに対して1,000万円の貸金債権をもっているときに、
Bから1,000万円取り立てることができる権利を、
A(譲渡人)がC(第一譲受人)とD(第二譲受人)と

二重に譲る場合に、
CとDのどちらが、
B(債務者)から1,000万円取り立てることができるか、
というかたちで問題になります。

解決するPointは、

 確定日付のある通知vs確定日付のない通知?

      ⇒確定日付のある通知の勝ち

 確定日付のある通知vs確定日付のある通知?

      ⇒先に到達した方の勝ち

     ( 注意!日付の早いほうではない。)

 確定日付のある通知が同時に到達したら?

  ⇒早い者勝ちどちらも請求できる)

となります。

 

さぁ、それでは解いてみましょう!

問題 

 Aが, Bに対して有する金銭債権を、Cに譲渡した場合について,
 正誤を答えなさい。

①Bが譲渡を承諾する相手方は, A又はCのいずれでも差し支えない。

②Bが債権譲渡を承諾しない場合,CがBに対して債権譲渡を通知するだけでは,CはBに対して自分が債権者であることを主張することができない。

③Аが貸付金債権をDに対しても譲渡し,Cへは確定日付のない証書,Dへは確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,DがCに優先して権利を行使することができる。

④Aが, CとEとに二重譲渡し, それぞれについて確定日付のある譲渡通知をした場合で, Cに係る通知の確定日付はEに係るものより早いが, Bに対しては,Eに係る通知がCに係る通知より先に到達したとき, Eへの債権譲渡が優先する。

⑤Аが貸付金債権をFに対しても譲渡し,Cへは平成18年10月10日付,Fへは同月9日付のそれぞれ確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,FがCに優先して権利を行使することができる。

 

《どうやって、みやざき講師は解くか?》 

①と②について

      譲渡人(A)-債務者(B)    譲受人(C)-債務者(B)

 通知?        ○                 ×

 承諾?        ○                 ○

 

Q①:Bが譲渡を承諾する相手方は, A又はCのいずれでも差し支えない。

承諾については、債務者(B)から、譲渡人(A)・譲受人(C)のいずれに対してする場合でもよい。
⇒①:Bが譲渡を承諾する相手方は, A又はCのいずれでも差し支えないので、正しいですね。

Q②:Bが債権譲渡を承諾しない場合,CがBに対して債権譲渡を通知するだけでは,CはBに対して自分が債権者であることを主張することができない。

通知については、譲渡人(A)から債務者(B)に対するのものであればよく、譲受人(C)から債務者(B)に対するものではだめである。
⇒②:CがBに対して通知をしてもだめですから,CはBに対して自分が債権者であることを主張することができず、正しいことになります。

③について

Q③:Аが貸付金債権をDに対しても譲渡し,へは確定日付のない証書,へは確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,DがCに優先して権利を行使することができる。

※確定日付のある通知vs確定日付のない通知?⇒確定日付のある通知の勝ち
⇒АがBにした通知は,Cについては確定日付のない証書,Dについては確定日付のある証書によってなされていますので,確定日付のある通知をしてもらったDの勝ちとなります。ということは③は正しいですね。

④と⑤について

④Aが, CとEとに二重譲渡し, それぞれについて確定日付のある譲渡通知をした場合で, Cに係る通知の確定日付はEに係るものより早いが, Bに対しては,に係る通知がCに係る通知より先に到達したとき, Eへの債権譲渡が優先する。

⑤Аが貸付金債権をFに対しても譲渡し,Cへは平成18年10月10日付,Fへは同月9日付のそれぞれ確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,FがCに優先して権利を行使することができる。

※確定日付のある通知vs確定日付のある通知?⇒先に到達した方の勝ち       

                         ( 注意!日付の早いほうではない。)

⇒④:Aが, CとEとに二重譲渡し, 両方とも確定日付のある通知をした場合ですから、,先に到達した への債権譲渡が優先しますので、正しいですね。

⇒⑤:АがBにした通知は,についても、についても確定日付のある証書によってなされていますので,先に到達したほうが勝ちます。したがって、『Bへの通知の到達の先後にかかわらず,FがCに優先して権利を行使することができる。』というのは誤りとなります。

さぁ、これで1点Upできた!

Ans. ①○  ②○  ③○  ④○  ⑤×

 

 

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宅建 共有について みやざき講師のぷち講義

2006-08-30 04:02:50 | 宅建 宅建講義実況中継 たまに無料講義!

~宅建 共有について みやざき講師のぷち講義~

トラックバックをつけていただいた方が共有の説明でお困りのようでしたので、ちょっとだけコメントさせていただきます。

民法249条がいっている、『各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。』という言い回しは確かにわかりにくいと思います。

みやざきの講義として、具体的に説明させていただきますと、

A、B、Cの3人が別荘を共有している場合に、Aは玄関と庭だけ、Bは2Fだけ、Cは1Fね…という使い方をしてもしかたがありません。

そこで、『共有物の全部について』…………別荘全体を、

     『その持分に応じた使用をする』…Aは8/1~10
                          Bは8/11~20
                          Cは8/21~31 に使う。

というようにしました。

これを、民法249条では、『各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。』といっているわけです。

※宅建試験対策としての、共有については、今年の出題可能性も高く、あらためて公開する予定です。お楽しみに

  

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