宅建合格らくらくナビ~みやざきの宅建ブログ~

宅建みやざき塾の宅建絶対合格ブログです♪ 合格するためのノウハウを無料公開! 一緒にがんばって、絶対に合格しましょう!

みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ part19

2014-05-26 22:40:07 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-06-05 ver.1 ~2014-05-26 ver.7

 必ず覚えるべきPoint!

宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 19

~ 報酬 

  報酬のテーマについては、

   1つ1つ丁寧に攻略していきましょう♪

   合格のために、真っ向勝負で攻略しましょう!

 

  計算の手順を丁寧に学習していけば、

   ちょっと時間はかかるかもしれないけれど、けっこうラクなテーマですよ♪

 

2014年 法改正情報

 

消費税の税率について

2014年、2015年の宅建試験では、消費税は8%として出題されると思いますので、準備しておきましょう。

※2016年以降は、消費税10%での出題になりそうです。

 

 報酬の規制

Q1.『報酬』とはなんですか?

Q2.報酬のルールはなんのためにありますか? 

Q3.売買の媒介の報酬の扱いはどうなってますか?

 

  ~ 報酬のらくらく計算方法 ♪ ~

      1.消費税抜きの計算をする。

        ※計算ミスの可能性を下げる

      2.後から、消費税を加える。

 

  売買の基本計算式 (媒介) ♪

    

    0~200万円    × 5%

  200~400万円    × 4% +2万円

  400万~        × 3% +6万円  絶対に覚える!

 

  覚え方のヒント♪  使いやすそうなところだけご利用ください♪

     %     ⇒ 3、4、5

  出てくる数字  ⇒ 2、3、4、5、6  【ポーカーのストレート!】

  4% ⇔ 2万円 、 3% ⇔ 6万円 【倍数の関係!】

 

Q4.売買の代理の報酬の扱いはどうなってますか?

Q5.複数の宅建業者が取引に関わったとき、

    その取引の報酬の上限はどうなってますか?

 

Q6.貸借の報酬の扱いはどうなってますか?

   ①居住用建物の、②媒介のケースで、

     どのように扱われているか、注意しましょう♪

Q7.①『居住用建物以外』で、②『権利金』の授受がある場合、

     賃貸借の報酬の扱いはどうなってますか?

   『居住用建物以外』 … 宅地

                   居住用以外の建物 ( Ex .事務所、店舗 )

Q7については必ず練習問題を確認しておきましょう。

  思わぬ落とし穴があるかもです…

 

  消費税の扱いは、厳密にやるとけっこう大変です。

    そこで、2160万(消費税8%込み) ⇒ 2000万(税抜き)

         3240万(消費税8%込み) ⇒ 3000万(税抜き)

    というふうに、なんとなくやっつけてしまうという手もあります。

    たぶん、本試験では、きりのいい数字で出題してくれると思います。

  土地の売買代金 = 非課税

    建物の売買代金 = 課税

    という、

    売買代金に消費税がかかるかどうかの扱いの違いに注意しましょう!

    Ex.土地の売買代金 4,320万    土地本体 4,320万円

       建物の売買代金 2,160万    建物本体 2,000万円

                           消費税   160万円

    ※H21-41の過去問(過去問出題時は消費税5%での出題でした)で具体的に理解しておきましょう。

 

とにかく過去問!過去問!過去問!

  何を勉強するかまよったら、宅建業法!

 

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許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます

 

 ブログにおける記事は、あくまでみやざき個人としてのものです。
日建学院、LECと関わりのあるものではありません。

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 21

2013-10-12 23:27:21 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 2007-06-11 ver.1 ~2013-10-12 ver.7

必ず覚えるべきPoint!

宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 21

~ 監督・罰則など 

 

  監督・罰則については、学習法で勝負が決まります。

   懲役○○年、罰金○○円…なんて覚える必要ありません。

   たとえ模擬試験や予想問題にでていても、

   そんなどうしようもない問題は、無視しましょう。

   『クソ問。グッバイ!グッバイ!』 (^_^)/~

   万が一そんなひどい問題がでても、合否に影響はありません。

   ※いままでのところ、本試験では、正しい数字で出題されています。

      

 監督・罰則の急所!

Q1.『監督処分』、『罰則』とはなんですか?

   また、どう違いますか?

Q2.『監督処分』、『罰則』には、それぞれどんなものがありますか?

  『監督処分』は、3つのレベルに分けて整理しておきましょう。

   イメージをつかもう♪

  Ⅰ.ちょっと悪いことをして、あ~しろ、こ~しろと口出しされる。

    ⇒指示処分

  Ⅱ.悪いことをして、しばらく反省して休んでいろ、といわれる。

    ⇒業務停止処分、事務禁止処分

  Ⅲ.あんたはもうやめなさい!

    ⇒免許取消処分、登録消除処分

 

Q3.「指示処分」、「業務停止処分」、「事務禁止処分」、「免許取消処分」、「登録消除処分」について、それぞれの処分をすることができるのは誰ですか?

   処分権者が違うところに注意しましょう!

    ちょっと細かいところですが、公告が必要なのはどの処分ですか? (なぜそうなのか?理解しておけば覚える必要なし!)

Q4.聴聞とはどのようなものですか? 

     「指示処分」、「業務停止処分」、「事務禁止処分」、「免許取消処分」、「登録消除処分」について、それぞれの処分をする際に聴聞が必要なものはどれですか?     

    近年、よく出題されていますね♪

Q5.監督処分の公告とはどのようなものですか? 

     「指示処分」、「業務停止処分」、「事務禁止処分」、「免許取消処分」、「登録消除処分」について、それぞれの処分をする際に公告が必要なものはどれですか?     

    近年、よく出題されていますね♪

 

Q6.宅建業を1年以上休んでいると、どのように扱われますか?

   これは、間違えやすいので注意しましょう!

Q7.指導、助言、勧告とは、それぞれどのようなものですか? 

   また、①誰が、②誰に対して、行うものですか?

   近年、よく出題されています♪

Q8.監督処分をするのにあたり、、内閣総理大臣との協議が必要となるのはどのような場合ですか?

   

 

監督・罰則について、過去問を解く前に知っておいたほうがよいことは、実はこのくらいです。

  あとは、過去問を解きながら、問題を解ける範囲でおさえれば十分。

  監督・罰則に苦手意識を持っている方が多い原因は、
  実は、テキストや講師の教え方が悪かったり、
  模試の問題が宅建試験のレベルをはるかに超えていたり、
  教える側に問題があるケースがよくあります。

  最低限のイメージだけつかんで、あとは過去問を3回以上繰り返してしまえば、

  宅建本試験で合格点をはずすことはありません。

  このテーマ、へんに深入りして、貴重な時間を無駄にしないようにしましょう。

宅建業法は勝負科目!

  毎日、30分くらいは宅建業法の学習時間を確保しましょう♪ 

  

 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 10

2013-09-19 05:50:13 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-05-16 ver.1 ~ 2013-09-19 ver.7

 必ず覚えるべきPoint!

宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 10

~ 重要事項の説明 Ⅰ 


 

  よりわかりやすい無料解説講義があります♪   
YouTube『宅建みやざき塾』をぜひご覧ください♪

合否を決めるテーマ。重要事項の説明です。

  めんどうだなぁ…と手を抜かず、

  しっかりと攻略しましょう!

 重要事項の説明について

Q1.『重要事項の説明』とはなんですか? 

Q2.重要事項の説明は、
   ①誰が(説明義務者)、
   ②誰に対して、
   ③いつまでに、
   しなければなりませんか?

 『説明義務者=宅建業者』 と 『説明担当者=宅建主任者』
   が違うことに注意しましょう!

   重要事項説明に違反した場合、宅建業者の義務違反なので、ペナルティーを受けるのは基本的には宅建業者ということになります。

Q3.重要事項の説明は、専任でない取引主任者が担当することができますか?

Q4.重要事項説明書に必要とされるのは、誰の記名・押印ですか?

Q5.取引主任者証を忘れてしまった主任者が、重要事項を説明することができますか?
    また、取引主任者証を紛失してしまい、再交付申請中の主任者が、重要事項を説明することができますか?

Q6.「取引」に複数の宅建業者が関わっている場合、重要事項の説明義務は誰にありますか?

ひとつひとつ正確にイメージしながらおさえていきましょう♪

 

 重要事項の説明事項についての学習法♪

 重要事項の説明事項は、学習がたいへんなところですね。

 学習法が間違ってしまうと、沈没必至のテーマ。

 やみくもに、丸暗記にはしったり、ゴロ合わせに頼ってしまうと、

 近年の傾向から、ちょっとまずいですね。

 みやざきがおすすめする攻略手順としまして、

 ①いきなり過去問を解いてしまう。

  ただし、自分が宅地の買主やマンションの借主になったつもりで、

  これは、契約前に説明してもらわないと困るよなぁ…

  と考えながら解く。【これ重要!】

 ②感覚がズレてしまい間違ってしまったところ、迷ったところだけを覚える。

  これで、覚える量がぐっと減らせます♪

 ③ある程度、自分の覚えるべきところがわかったら、テキストなどで整理しまとめる。

  いかがでしょうか?

重要事項の説明をきっちり攻略したい方は、

こちらをご利用ください。

 http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/c/5d6744a7a23d8cc8a48f0014b784b5c4

 

宅建業法に関しては、とりわけ過去問が重要です。

  テキストをさっと読んで、ひととおりPointをつかんだら、

  どんどこ、どこどこ過去問を攻略していきましょう♪ 

  ちなみに、宅建業法の過去問は合格の鍵となります。

  最低でも、宅建業法だけで150問以上収録されている過去問題集を使いましょう。 

 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ ~CONTENTS~

2012-08-07 09:45:09 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 2007-06-16 ver.1 ~ 2012-07-15 ver.6

宅建業法の攻略が合格への近道!
気合を入れて、がんばりましょう

みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

 ~CONTENTS~

みやざきの宅建業法攻略ポイントの目次です。

しっかりと重要Pointをおさえましょう♪

 

住宅瑕疵担保履行法については、受験生のみなさまにプレゼントがあります♪

  宅建合格研究所 の Facebook Page の 左上にある Welcome!

  から、宅建みやざき塾のレジュメを入手できます。

 Facebook(『宮嵜晋矢』) の 『写真(動画)』から、みやざきの住宅瑕疵担保履行法の講義が無料でご覧いただけます。

 やや画質は落ちますが、YouTube上でも宅建みやざき塾(ダイジェスト版)の講義をご覧いただけます。

 YouTube:『宅建みやざき』で検索してみてください。

 ☆YouTube『宅建みやざき塾』は、宅建受験生の最も合格しやすい無料講座を目指して提供させていただいている講義です。

  生講義『宅建みやざき塾』の復習用まとめ講義ではありますが、講義の水準は一般的なスクールの水準にはなっています♪

  将来的には、 YouTube:『宅建みやざき』これだけで宅建合格できるよね!

  と多くの合格者の方に喜んでもらえるようにしていきますヽ(^。^)ノ

 ぜひぜひ、みやざきの宅建シリーズをみなさまの宅建試験合格にお役立てください!

 一緒にがんばって、絶対に合格しましょう!

 

ご案内♪  すべて2012版に更新しました♪

1.宅建業法のルールの対象となる『宅地建物取引業』とは? 2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/18150b411a7083d7c6f1977615044b53

2.免許  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/4b557c173f9ba670c67670a0f5ba6a41

3.取引主任者  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/a666082a6139b993f5545e699bcbac08

4.届出の比較  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/0049e868222a77502aa073c7182c3ea5

5.宅地建物取引主任者証  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/7e1a7fb2a05726b35038f9e0c147a13d

6.営業保証金  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/7fd24cfb5e88fa48fac68aa2cc3c194c

7.保証協会(弁済業務保証金)  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/ee9401a1177b48468d3592719b3853af

8.広告の規制など 2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/e2adf93c6457caf886014094b397b48c

9.媒介(代理)のルール 2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/3d8edd903b472acefd18c7f0a7123e20

おまけ:問題文を丁寧に読む!
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/ade1be67948f9d6ef403f12f2f49b8c7

10.重要事項の説明 Ⅰ 2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/a5f1f2b42d38a6ab1a6def55f31f81e7

11.重要事項の説明 Ⅱ 2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/5c9839b22b550b3849add5ce8e6df822

12.37条書面 2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/d71c1157d763e5ca4bcecb01fb31e906

13.供託所などの説明  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/d81c0cf0a34753a112730e796c60c49a

14.みずから売主・8種制限 Ⅰ  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/5ba87c1e4842cdb1b1ed02b0e66d1d07

15.みずから売主・8種制限 Ⅱ  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/35c519ea34675163ced8ac61d8e75a4f

16.みずから売主・8種制限 Ⅲ  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/5a6146cae37e9ede3a42b5f7bf8d0adb

17.みずから売主・8種制限 Ⅳ  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/93bebe9e424d9ede9671c0d0d2a186e6

18.みずから売主・8種制限 Ⅴ  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/185f3904838e91479be4738244158214

19.報酬  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/8da890f7cb2389e2fe5f2c06610298f8

20.いろいろなルール  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/add01bae3b05e27d4d7ef61939a283db

21.監督・罰則など  2012版♪
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/b20adb097ab7ea1b6669812b031596ea

おまけ:とにかく過去問!
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/d4c299e68b3ae8f88bc17e9ad3d09b42

 

みずから考え、調べ、情報を一元化する。
ちょっとたいへんですが、効果は絶大です。
毎日コツコツ進めましょう。

ご利用いただいている宅建受験生の方がどんどん多くなって、
とても嬉しく思い、励まされます。

ブログでお会いしている受験生みなさまの合格を祈念いたします。

 

受験生のみなさまの合格を応援中
熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガ

 http://www.mag2.com/m/0000255105.html

 

 

 

 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 20

2012-08-07 09:31:37 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-06-10 ver.1 ~2012-08-07 ver.6

必ず覚えるべきPoint!

 宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 20

~ いろいろなルール 

 

  宅建試験で狙われる、いろいろなルールについて、

   ちょっと注意が必要なPointをみていきましょう♪

    

 広告料などの規制

Q1.お客様に、広告料や出張料など特別なお金を請求できるのはどんな場合ですか?

 

 守秘義務について

Q1.『守秘義務』とはなんですか?

Q2.退職などで、宅建業の業務をやめた場合、守秘義務はどうなりますか?

Q3.守秘義務がなく、秘密を話してもいい『正当事由』が認められるのは、具体的にはどんな場合ですか?

 

 手付貸与など信用の供与の禁止

Q1.『信用の供与』とはなんですか?

Q2.例題:『信用の供与』にあたりますか?

   .手付けの「分割払い」 (正確には、「分割受領」)

   .手付け額の「減額」

   .手付けに関する金銭貸借のあっせん Ex.お金を貸してくれる銀行の紹介

Q3.手付け金のお金を貸しましょうか? といわれ、うさんくさいとおもったお客さんが契約をやめました。(誘引はあったが、契約締結には至らなかった…) 
   この場合、宅建業者は宅建業法違反となりますか?

 

 従業者証明書について

Q1.『従業者証明書』とはなんですか?

Q2.従業者証明書と取引主任者証は、どう違いますか?

  

 従業者名簿・帳簿について

Q1.『従業者名簿』、『帳簿』とはなんですか?

Q2.『従業者名簿』、『帳簿』の保存期間はそれぞれ何年ですか?

   『従』 ⇒ 『10』年 と覚えましょう♪

   『帳簿』の保存期間は、2009年の法改正があります。

    ちょっと注意しておきましょう!

Q3.『従業者名簿』、『帳簿』の閲覧の扱いはどうなっていますか?

Q4.宅建業法上、事務所に備え付けなければいけないものとして、どんなものがありますか? 

Q5.また、事務所が複数ある場合、それらを主たる事務所に一括して備えることはできますか?

  

 標識の掲示について

Q1.『標識』とはなんですか?

Q2.分譲マンションの現地に標識を出さなければいけないのは誰ですか?

Q3.分譲マンションの案内所に標識を出さなければいけないのは誰ですか?

   Ex.販売代理業者が案内所を出している場合、標識を出す必要があるのは誰ですか?

Q4.複数の宅建業者が、共同で展示会をおこなう場合、一業者が標識を掲示するだけでもよいですか?

 

 案内所などの届出について

Q1.『案内所などの届出』とはなんですか?

Q2.この届出は、①どんな場合に、②いつまでに、③誰に対して、おこなう必要がありますか?

  大臣に届出をする場合の扱い(どこを経由?)に注意しましょう。 

  『案』という漢字は10画だから、『10日前まで』とおぼえるといいですよ♪

 

 今日も、あしたも、あさっても過去問!

   絶対合格しましょう!

 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 18

2012-08-07 09:20:21 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 2007-06-02 ver.1~2012-08-07 ver.6

必ず覚えるべきPoint!

 宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 18

~ みずから売主・8種制限 Ⅴ 

 

 みずから売主・8種制限の特別ルールは、

       売主    買主

     宅建業者    宅建業者でない

   という特別なケースでのみ適用されます。

   以下、これを前提に考えてください。 

 

 自己の所有に属しない宅地建物の売買契約の制限

Ⅰ.未完成物件 ⇒ 保全措置の要否 を検討します。

Ⅱ.他人物売買

Q1.『他人物売買』とはなんですか?

Q2.民法上、他人物売買はどのように扱われますか?

Q3.宅建業法上、他人物売買はどのように扱われますか?

   売主と買主の関係(宅建業者かどうか)、及び、

    原則ルールとその例外について、しっかりとおさえましょう。 

    考え方のヒント:確実に買主に権利を引き渡せるのであれば、他人物売買の例外もOK!

 

 

  問題を解く際、必ず図を描きながら

     売主は宅建業者かどうか、買主は宅建業者かどうか
    【8種制限の適用場面かどうか?】

     を確認して解くようにしましょう♪

 

1に過去問。2に過去問。3,4も過去問。5も過去問。

  絶対に合格しましょう!

  

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 17

2012-08-07 09:18:07 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 2007-06-01 ver.1 ~ 2012-08-07 ver.6

必ず覚えるべきPoint!

 宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 17

~ みずから売主・8種制限 Ⅳ 

 

 みずから売主・8種制限の特別ルールは、

       売主    買主

     宅建業者    宅建業者でない

   という特別なケースでのみ適用されます。

   以下、これを前提に考えてください。 

 

 手付金等の保全措置

Q1.『手付金等の保全措置』とはなんですか?

   また、保全措置にはどんな方法がありますか?

Q2.保全措置をとらなければいけない可能性があるのは、

   どういったお金ですか? (『手付金等』とはなんですか?)

Q3.保全措置を講じる必要がある場合、いつまでにしなければいけませんか?

Q4.保全措置を講じなくてもよい例外はどんなときですか?(2つ!)

   ここはあせらず、丁寧に攻略しましょう♪

    金額が小さいときの例外については、
    完成物件と未完成物件との扱いの違いについて、
    おちついて、理解してみてください。
    H20-41
    が練習問題としていいでしょう。

    まちがっても、よくわからんからゴロ合わせ…
    なんてことのないように!

 

 宅地建物の割賦販売契約の解除などの制限【キーワード『30日』、『書面』】

  所有権留保などの禁止【キーワード『10分の3』】

  この2つについては、8種制限にこんなテーマでこんなキーワードのものがあったなくらいでよいです。

   何で宅建試験でこの2つがあんまりでないのか?

   考えてみると、宅建試験の正体がみえてくるテーマのひとつですね。

 

直前期は、『とにかく過去問!』

  オリジナル問題の模擬試験なんて、できなくてもOK!

  本試験で点をとれば合格!

 

 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 16

2012-08-07 09:15:01 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-05-29 ver.1~2012-08-07 ver.6

 必ず覚えるべきPoint!

 宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 16

~ みずから売主・8種制限 Ⅲ 

 

 みずから売主・8種制限の特別ルールは、

       売主    買主

     宅建業者    宅建業者でない

   という特別なケースでのみ適用されます。

   以下、これを前提に考えてください。 

 

 瑕疵担保責任の特約の制限

Q1.『瑕疵担保責任』とはなんですか?

Q2.民法上、売主の瑕疵担保責任はどのようにあつかわれますか?

   .損害賠償、解除は、それぞれどのような場合にできますか?

     ココを正確におさえましょう♪

   .いつまで権利を行使できますか?

   .売主に故意・過失がない場合、売主は責任を負いますか? 

Q3.宅建業法上、売主の担保責任(責任追及期間)について、

     認められた特約はどのようなものですか?

    Hint;『○○○』から『○年』 

Q4.Q3の特約に反した場合、どのように扱われますか?

    例題:売主(宅建業者)、買主(宅建業者でない)のケース

       『買主は、引渡しから1年間担保責任を追及できる』

       という特約の扱いは?

       (買主は、いつまで責任追及できますか?)

 

  案外つまづきやすいテーマなので、しっかりと攻略しましょう!

 

合格するためには、とにかく『過去問』! 

  合格したければ、『過去問勝負!』

 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 15

2012-08-07 08:55:16 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-05-27 ver.1 ~ 2012-08-07 ver.6

必ず覚えるべきPoint!

 宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 15

~自ら売主・8種制限 Ⅱ 

 

 自ら売主・8種制限の特別ルールは、

       売主    買主

     宅建業者    宅建業者でない

   という特別なケースでのみ適用されます。

   以下、これを前提に考えてください。 

 損害賠償額の予定などの制限

Q1.『損害賠償額の予定』、『違約金』とはなんですか?

Q2.損害賠償額の予定・違約金を定めなかった場合、

    実際に発生した損害全額を請求することはできますか?

   意外と盲点…?

Q3.損害賠償額の予定・違約金を定める場合、

    その限度額はどのくらいですか?

Q4.損害賠償額の予定・違約金を定めた場合、

    合わせて代金の2割を超えていると、どのような扱いになりますか?

  

 手付の額の制限

Q1.『手付』とはなんですか?

Q2.手付の額について、その上限額はどのくらいですか?   

Q3.手付の額が代金の2割を超えていると、どのような扱いになりますか?

     また、この場合、手付解除はできますか?

Q4.手付解除は、

   ①どのようにして、(買主の場合、売主の場合それぞれについて)

   ②いつまで、

   できますか?

 

直前期は、とりわけ過去問が重要です。

  例えば、予想問題集を3冊買い揃えて解くよりも、

  予想問題集は捨てて、

  たとえおなじ問題でも解説の異なる

  過去問集を3種類買って解く人のほうが合格しやすいです。

  宅建試験とはそういうものなのです。  

 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 14

2012-08-07 08:53:13 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 2007-05-25 ver.1 ~ 2012-08-07 ver.6

必ず覚えるべきPoint!

 宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 14

~ 自ら売主・8種制限 Ⅰ 

  

 8種制限総論

Q1.『8種制限』とは、どういう場合に適用されるルールですか?

   まず。なんでこのような特別ルールがあるのか、しっかりと理解しましょう。

    売主が、毎日毎日不動産に関わっている宅建業者(プロ)、

       買主が、一生に1回不動産を買うかどうかという宅建業者でない素人

       という、知識・経験に圧倒的な差があるはずの特別なケースだけ、

       8つの特別ルールが追加されます。

Q2.『8種制限』にはどのようなルールがありますか?

      ここに入らないものの代表例:重要事項説明、手付貸与など信用の供与

      8種制限ではない  宅建業者間の取引でも、適用あり!

                   ※ひっかけにご注意!

Q3.買主に不利な内容の特約はどのように扱われますか?

   実は、8つすべてにあてはまることではないのですが、

    まずはざっくりと、全体的な考え方を身につけるようにしましょう!

 

 クーリング・オフ

Q1.『クーリング・オフ』とはなんですか?

Q2.『クーリング・オフ』は、どのような場合にできますか?

  冷静にじっくりと考えた上での判断かどうか、

   という視点で整理すると良いでしょう♪

Q3.クーリング・オフできる場合について

   .クーリング・オフを電話で(口頭で)おこなうことはできますか?

   .クーリング・オフのタイムリミットは? 〔2つ答えてください。〕

     ① ○○で告知してから、○日を経過したとき

     ② ○○ + ○○○○の支払い  が両方とも済んだとき

   .郵便にてクーリング・オフをした場合、その撤回の効果は、

        ①ポストに投函したとき、内容証明郵便を郵便局で渡したとき(発信)

     or  ②郵便が売主の業者にとどいたとき(到達)、

     のどちらで生じますか?

   .クーリング・オフがなされた場合、損害賠償請求はできますか?

Q4.クーリング・オフができないのは、どのような場所で、申込・契約をした場合ですか?

  ざっくりとキーワードとイメージだけつかもう♪

  Hint:①事務所

             ②案内所(一定規模以上)

               土地に定着 + 専任主任者の『設置義務』

             ③買主から、申し出た + 買主の、自宅・勤務先

 

Q5.申込と契約の場所が異なる場合、クーリング・オフの可否はどのように判断すればいいですか?     

   申込み ⇒ 契約 

   という順であることを理解した上で整理すると良いでしょう。 

 

宅建試験では、過去問が重要です。

  学校の模擬試験や予想問題集などで

  『みたことのないオリジナル問題』をみても軽く扱いましょう。

  点をとるべきは本試験。

  本試験に直結する素材(過去問)を、

  他の受験生より、しっかり理解し、繰り返せば、

  絶対に合格できます(*^^)v 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part13

2012-08-07 08:50:41 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-05-23 ver.1 ~ 2012-08-07 ver.6

 必ず覚えるべきPoint!

宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 13

~ 供託所などの説明 

不動産業界でお仕事をしている方はちょっと注意してください。

  実際の取引の場面で、重要事項説明書に記載されることが多い供託所の説明。

  実は宅建業法上のルールとしては、重要事項の説明とはまったくの別物!

  ということは…

  そう、宅建主任者でなくても、供託所の説明ができるんです。

 

☆もう1つ注意!

 このテーマの説明では、書面は不要ですが、

 『住宅瑕疵担保履行法上の』供託所などの説明では、書面が必要となっています!

  住宅瑕疵担保履行法上の扱いの方が、常識的にみて狙われやすい野で注意しましょう!

 

 供託所などの説明

Q1.『供託所』とはなんですか?

Q2.供託所などの説明は、

   ①誰が、②誰に対して、③いつまでに、おこなう必要がありますか?

   また、書面の交付は必要ですか?

Q3.供託所などの説明は、宅建主任者でなければできませんか?

  実務的には、ナンセンスな問ですが、過去問があるので一応念のため。

Q4.供託金の額について説明する義務がありますか?

   説明しなければいけない項目は何か?

    強烈なひっかけに注意しましょう!

    ここはきちんとおさえないと、やられます… 

 

宅建業法に関しては、とりわけ過去問が重要です。

  テキストをさっと読んで、ひととおりPointをつかんだら、

  どんどこ、どこどこ過去問を攻略していきましょう♪ 

  ちなみに、宅建業法の過去問は合格の鍵となります。

  最低でも、宅建業法だけで150問以上収録されている過去問題集を使いましょう。 

  

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ おまけ~とにかく過去問!~

2012-08-06 15:25:25 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-06-12 ver.1 ~ 2012-08-06 ver.5

  おまけ

~ とにかく過去問! 

 

宅建業法に関しては、とりわけ過去問が重要です。

  過去問以外の問題を解く必要はありません。

  『過去問と基本知識を整理』しておけば絶対に合格できます。

  むしろ、過去問以外の予想問題や模試問題ばかりを解くと、

  合格のためにまったく無用な、細かなところまで学習することになり、

  えっ…こんなことまで覚えるの…となってしまい、

  どんどん合格から遠のいていきます。

 

  例えば、過去問 0回 それ以外の問題 3回 解いた A君

       過去問 1回 それ以外の問題 2回 解いた B君

       過去問 2回 それ以外の問題 1回 解いた C君

       過去問 3回 それ以外の問題 0回 解いた D君

  がいた場合、宅建試験で一番合格しやすいのは、D君でしょう。  

  ①学習素材として過去問が重要である。

  ②しっかりと定着させるため、3回は繰り返したほうがよい。  

  という2点をアドバイスしておきます。

 

  限られた学習時間で勝負することになるので、

  得点する効率を考えなければなりません。

  たくさん問題を解きたいのであれば、

  いっけんもったいないようでも、

  宅建業法の過去問集を数種類買って解いたほうがいいでしょう。

  レイアウト、問題の配列、解説が違えばけっこう新鮮なものです。

  より理解が深まることもあるでしょう。

  ただ、あんまり古い問題は質が違うのでいりません。

  ここ10年分くらいのもので十分です。

  学習の上手な方は、7年分もあれば十分すぎるほどです。

  十影響のスーパーウェブサイトなどをご利用の方は上手にご利用ください。

  このサイトの過去問データは、ほんとよくできていて、

  とくに近年の過去問については正答率データもあり、

  資料的な価値はとても高いものとなっています。

  みやざきもたまに参考にしますし、

  あのDS宅建(LEC、スクエニ)にでてくる、

  温泉テーマパーク王TVチャンピオンの水野さんも

  「あれ調べるのに便利でいいね。」といってました。

  宅建の受験指導をしている方で、

  何か調べるときに参考にしている方は、かなりいるとおもいます。

  ただ…

  普通の受験生の方が使いこなそうとすると、ちょっとたいへんだとおもいます。

  何か調べたいときに活用するのはよいのですが、

  良くも悪くも、情報量が膨大で、古すぎる問題が載っていたり、

  解説が合格水準をはるかに超えるような正確で詳細なものであったりします。

  かぎられた学習時間の中では、

  あんまり手をひろげすぎても、

  学習効率を悪くし、自滅しかねませんので…ご注意ください!

  

  ひととおりもれなく学習でき、

  宅建本試験『前日にもう一度全て解き』きれる分量として、

  宅建業法については、150~200問くらい

  収録されている過去問題集がベストだと思います。 

  どの過去問集を買おうか迷ったら、

  ①テーマ別の過去問集1冊

  (切り離して使いやすいものが良い Ex.日建どこでも過去問 LECでる順 など)

   +

  ②10年分の年度別過去問集

  (解説はコンパクトなものが良い TAC、住宅新報社 など)

  という組み合わせをおすすめいたします。

  個人的に教える場合には、できるかぎり、この組み合わせをとります。

  個人的に個別に教える場合、合格率は90%ちょっとの実績になっているので、

  たぶん学習素材の選択としては間違っていないはずです。

  絶対に合格しましょう!

   

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 11

2012-07-25 06:46:15 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-05-21 ver.1 ~ 2012-07-25 ver.6

必ず覚えるべきPoint!

宅建業法の攻略レジュメ♪ 

Part 11

~ 重要事項の説明 Ⅱ 

 

重要事項の説明事項は、学習がたいへんなところですね。

 学習法が間違ってしまうと、沈没必至のテーマ。

 やみくもに、丸暗記にはしったり、ゴロ合わせに頼ってしまうと、

 近年の傾向からちょっとまずいですね…

 かといって、2点分くらい出題されるこのテーマ絶対逃げてはいけません!

 

 みやざきがおすすめする攻略手順としまして、

 ①いきなり過去問を解いてしまう。

  ただし、自分が宅地の買主やマンションの借主になったつもりで、

  これは、契約前に説明してもらわないと困るよなぁ…

  と考えながら解く。

 ②感覚がズレてしまい間違ってしまったところ、迷ったところだけを覚える。

  これで、覚える量がぐっと減らせます♪

 ③自分の覚えるべきところがわかったら、テキストなどで整理しまとめる。

 ④やんなきゃ落ちる…とはらをくくって50回、100回と繰り返す!

  まとめた、表などを3枚くらいコピーして、毎日いるところにおいて、

   自然と目を通す回数を増やすといいでしょう。

   何回か繰り返しみているうちに、だんだんスピードアップしますので、

   実際にやってみたらたいしたことないです…たぶん

 

 重要事項の説明をきっちり攻略したい方は、

こちらをご利用ください。

 http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/c/5d6744a7a23d8cc8a48f0014b784b5c4

  

 重要事項の説明事項

Q1.売買のときに、重要事項となるものはなんですか?

   貸借のときに、重要事項となるものはなんですか?

Q2.区分所有建物の売買で、重要事項に追加される9つのものはなんですか?

Q3.区分所有建物の貸借で、重要事項に追加される2つのものはなんですか?

 

 おそらく、今年の合否の鍵を握るテーマ。

   まずはこれだけきっちりとおさえましょう♪

   特に、Q3の区分所有建物に関する『専有部分の用途制限』と『管理委託先』は、おおヤマですね。

   この2つは、貸借のときだけ重要事項説明が必要となり、売買(分譲)では説明が不要となります。 

 

重要事項の説明事項を毎年10個前後に絞り込み、ほとんどの選択肢を的中させている宅建みやざき塾では、2012年は14個の項目に絞り込む予定です♪

  みやざきの宅建メルマガかYouTube宅建みやざき塾などで直前期に提供させていただきますね♪

 

熱血講師みやざきの宅建合格らくらくナビ・メルマガはコチラ!

 http://www.mag2.com/m/0000255105.html

 

 

宅建業法に関しては、とりわけ過去問が重要です。

  テキストをさっと読んで、ひととおりPointをつかんだら、

  どんどこ、どこどこ過去問を攻略していきましょう♪ 

  ちなみに、宅建業法の過去問は合格の鍵となります。

  最低でも、宅建業法だけで150問以上収録されている過去問題集を使いましょう。 

 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 9

2012-07-25 06:35:41 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-05-13 ver.1  ~ 2012-07-25 ver.6

必ず覚えるべきPoint!

 宅建業法の攻略レジュメ♪ 

Part 9

~媒介(代理)のルール

 

 媒介契約について

Q1.『媒介契約』とはなんですか? 

Q2.『一般媒介』、『専任媒介』、『専属専任媒介』の3つはどのように違いますか?

Q3.媒介契約のルールは、貸借でも適用されますか?

Q3には、特に注意しましょう♪

  出題可能性はそれほど高くないのですが、

  とても間違えやすく、

  でてきたときには、合格・不合格を決める差がつく問題となります。

  

 媒介契約のルール

Q1.一般媒介契約ではどのようなルールがありますか?

  この知識、盲点になっていませんか?

   例えば、指定流通機構への登録について、登録する義務はないけど、

   媒介契約書に記載しなければならないことを理解できていますか?

Q2.専任媒介契約・専属専任媒介契約について、つぎのルールを比較しながら確認しましょう。

   .『有効期間』の扱い?

   .『更新』の扱い? 〔特に、自動更新の扱いに注意!〕

   .(業務処理状況の)『報告義務』の扱い?

   .『指定流通機構への登録義務』の扱い?

   、は、休業日の扱いにも注意!

   一度、具体的に考えてみると、覚えやすくなります。

   みやざきの講義では、覚える量を減らすため、

   イメージで理解してもらっています。

   Hint:休業日まで含めて考えては、ちょっとかわいそうな方はどちらでしょうか?

Q3.Q2のルールについて、

   依頼者に不利な内容の特約がある場合、どのように扱われますか?

 

媒介のテーマの問題は、
  なんと、なんと、
  カッコの中に答えがあることが数年に1回出題されます。
  ほんと注意して、丁寧に解きましょう♪

 

 媒介契約書

Q1.『媒介契約書』とはなんですか? 

   また、誰が作成し、いつまでに、誰に対して交付しなければなりませんか?

Q2.媒介契約書は貸借の場合にも必要ですか?

Q3.媒介契約書の記載事項に関連し、次のことを確認しましょう。

   .「依頼者が契約に違反した場合の措置」とはなんですか?

   .「標準媒介契約約款」とはなんですか?

     また、この約款について媒介契約書の記載事項となるのはどのようなことですか?

   .宅地・建物の価額について宅建業者が意見を述べる場合、
     どのような扱いがなされていますか?

   .指定流通機構への登録 ※一般媒介の場合に注意!

  

 指定流通機構
  (REINS:Real Estate Information Network System)
  英単語はおぼえなくてよいです♪

Q1.『指定流通機構』とはなんですか? また、なんのためのシステムですか?

Q2.指定流通機構への登録事項として、「所有者の氏名・住所」はありますか?

Q3.指定流通機構が発行した登録証の扱いはどうなりますか?

Q4.指定流通機構に登録してある物件について、契約が成立した場合、どのようなことをする必要がありますか?

 

宅建業法に関しては、とりわけ過去問が重要です。

  テキストをさっと読んで、ひととおりPointをつかんだら、

  どんどこ、どこどこ過去問を攻略していきましょう♪ 

  ちなみに、宅建業法の過去問は合格の鍵となります。

  最低でも、宅建業法だけで150問以上収録されている過去問題集を使いましょう。 

  Ex.過去問10年間(TAC、住宅新報社)、でる順(LEC)、どこでも宅建(日建)

 

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みやざきの宅建業法攻略ポイント♪ Part 12

2012-07-24 15:29:55 | みやざきの宅建業法攻略ポイント♪

~みやざきの宅建業法攻略ポイント♪~

 

 2007-05-22 ver.1  ~2012-07-24 ver.6

必ず覚えるべきPoint!

宅建業法の攻略ポイント♪ 

Part 12

~ 37条書面 

 

37条書面の学習法については、とっても簡単に攻略できる方法があります。

  こちらの『みやざきの宅建講義実況中継』をご覧ください♪

 http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/99104187059c74ed5b47c575b0ee5a55

 ☆Facebook『宮嵜晋矢』上で、動画講義もご覧いただくことが出来ます。

  上手に学習してライバルに差をつけましょう!

  37条書面の記載事項なんて覚えることはほとんどない!

 37条書面の交付

Q1.『37条書面』とはなんですか?

Q2.37条書面は、①誰が、②誰に対して、③いつまでに、

    交付する必要がありますか?

Q3.37条書面について、取引主任者でなければできないことはなんですか?

Q4.37条書面に必ず記載しなければならないこと(必要的記載事項)はなんですか?

   35条(重要事項)と37条の扱いの違うところに注意しましょう!

    35条で不要、37条で必要、となるものはなんですか?

Q5. 『任意的記載事項』とはなんですか?
     (なぜ、記載しなければならないんですか?)

   いきなり、項目を覚えるのではなく、まずは、
    37条書面とはどういうものなのか?
    『任意的』記載事項とはどういうものなのか?
    しっかり理解すること。
    理解してしまえば、覚えることなんてなんにもなくなります(*^^)v

今年は、合格を決める問題が出題される可能性が高いテーマ♪

  攻略のPoint は、任意的記載事項を細かく覚えないようにすること!

 

宅建業法に関しては、とりわけ過去問が重要です。

  テキストをさっと読んで、ひととおりPointをつかんだら、

  どんどこ、どこどこ過去問を攻略していきましょう♪ 

  ちなみに、宅建業法の過去問は合格の鍵となります。

  最低でも、宅建業法だけで150問以上収録されている過去問題集を使いましょう。 

  

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