住宅ローンの借換と住宅ローン控除

一、 住宅ローン借換の一般的な損益分岐点

１ 返済期間が１０年以上残っている
２ 借り換えにより金利が１％以上下がる
３ 借入金残高が５００万円以上残っている


ただし固定金利から変動金利への借換は注意が必要



二、 住宅ローンの借換と住宅借入金等特別控除

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm

住宅借入金等特別控除は、算出された所得税額から一定金額を控除できる
（税額控除）ので節税の効果大。
↓
以下の場合は借換後の借入金についても特別控除が認められる。



１ 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためであることが明らかである場合

２ 新しい住宅ローン等が住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること

・居住の用に供する
・合計所得が３０００万円以下
・床面積が５０平方メートル以上
・床面積の２分の１以上が自己の居住の用に供する
・１０年以上の償還期間
・一定期間に長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない..など

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm



住宅ローン等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から計算し、
借換によって変わらない。

償還期間が１０年未満の住宅ローン等を１０年以上の住宅ローンに借り換えた場合も
特別控除が受けられる（借換メリット大）。

知人や親族からの借入で特別控除を受けられなかった場合でも
銀行から借換をすればその対象となる（借換メリット大）。



【控除の対象となる住宅ローンの年末残高はどのように計算するか】


①借換により住宅ローン残高が借換前の残高と同じか、もしくは減る場合は
借換後の年末残高をそのまま適用。
②借換による新規借入額が借換前の残高より高い場合は、計算により調整。



（借換による借入額が借換直前の住宅ローンの残高より高い場合の計算方法）


年末残高　＝借換後の年末残高　×借換直前のローン残高／新しい住宅ローンの借入額

例

Ａ 借換直前の住宅ローン残高 金１８００万円
Ｂ 借換による新しい住宅ローンの借入額 金１８５０万円
Ｃ 借換による新たな住宅ローンの年末残高 金１８２０万円

年末残高＝ Ｃ× Ａ/Ｂ　＝1820万円×1800万円／1850万円＝1770万円